职业资格-房地产经纪专业基础真题库-5

职业资格-房地产经纪专业基础真题库_51、多选题在完全垄断市场中，造成卖方垄断的主要原因有()。A、

资源控制B、

政府许可限制C、

规模经济D、

销售渠道控制E、

专利正确答（江南博哥）案：

A

B

C

E

参考解析：完全垄断市场是指由一个卖者或一个买者控制的市场。造成卖方垄断的原因有资源控制（如果一种产品的生产必需某些特定的资源，那么对这些资源的控制就会形成垄断）、政府许可限制（如许可证、特许权、资格证等均可造成垄断）、专利、规模经济等。2、单选题人体靠血液中的血红蛋白携带氧气到各个组织，由呼吸道吸入的一氧化碳与血红蛋白的结合力比氧气与血红蛋白的结合力大()倍，从而引起人体各组织缺氧。A、

100～200B、

200～300C、

300～350D、

350～400正确答案：

B

参考解析：人体靠血液中的血红蛋白携带氧气到各个组织。由呼吸道吸入的一氧化碳与血红蛋白的结合力比氧气与血红蛋白的结合力大200～300倍，从而引起人体各组织缺氧。3、多选题关于根据房地产市场中卖方和买方的数量来划分的市场竞争状态，下列说法正确的有()。A、

寡头卖方垄断市场中，多数卖方，少数买方B、

双边垄断市场中，少数卖方，少数买方C、

完全竞争市场中，很多卖方，很多买方D、

买方垄断市场中，很多卖方，一个买方E、

双寡头买方垄断市场中，很多卖方，两个买方正确答案：

C

D

E

参考解析：一种更为简单和细分的，主要根据市场中卖方和买方的数量来划分的市场竞争状态是：①完全竞争——很多卖方，很多买方；②寡头卖方垄断——少数卖方，很多买方；③寡头买方垄断——很多卖方，少数买方；④双边寡头垄断——少数卖方，少数买方；⑤双寡头卖方垄断——两个卖方，很多买方；⑥双寡头买方垄断——很多卖方，两个买方；⑦卖方垄断——一个卖方，很多买方；⑧买方垄断——很多卖方，一个买方；⑨双边垄断——一个卖方，一个买方。4、多选题房地产市场周期中，低谷期的特点有()。A、

市场极为萧条B、

房屋空置率上升C、

旧房交易量大D、

买卖交易量很小E、

房地产开发项目开工率低正确答案：

A

D

E

参考解析：在低谷期阶段，需求继续减少，新的供给很少产生或不再产生。低估期的主要特征有：成交量很小，市场非常冷清；房地产开发项目开工率低；自用性需求依市场惯性减少，房租下降。5、多选题在前提条件不变的情况下，()情况会使消费者对一种房地产的现时需求增加。A、

该种房地产的价格较低时B、

消费者对该种房地产偏好程度增强时C、

该种房地产的开发建设成本较低时D、

该种房地产的开发建设技术水平提高时E、

消费者预期该种房地产价格会上涨时正确答案：

A

B

E

参考解析：在前提条件不变的情况下，当一种房地产的价格较低时，当消费者的收人较高时，当消费者对该种房地产的偏好程度增强时，当该种房地产的替代品价格较高或互补品价格较低时，当消费者预期该种房地产的价格会上涨或其收入会增加时，消费者对该种房地产的现时需求通常会增加；反之，通常会减少。CD两项会使该种房屋的供给增加6、多选题关于决定房地产需求的基本因素，下列说法错误的有()。A、

消费者预期房地产价格将要下降时，房地产的现时需求会增加B、

房地产的互补品价格较低时，房地产的需求会增加C、

房地产的替代品价格较高时，房地产的需求会减少D、

消费者的收入水平较高时，房地产的需求会增加E、

消费者对房地产的偏好程度增强时，房地产的需求会增加正确答案：

A

C

参考解析：在前提条件不变的情况下，当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好程度增强时，当该种房地产的替代品价格较高或互补品价格较低时，当消费者预期该种房地产的价格会上涨或其收入会增加时，消费者对该种房地产的现时需求通常会增加；反之，通常会减少。7、多选题关于房地产供求关系，下列说法正确的有()。A、

供给一定而需求增加时，价格会上涨B、

需求一定而供给减少时，价格会下降C、

需求和供给同时发生变化时，均衡价格会随之发生变化D、

需求和供给同时发生变化时，均衡交易量不会发生变化E、

房地产价格最终趋向于均衡价格正确答案：

A

C

E

参考解析：总的来讲，房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关：当供给一定而需求增加时，价格会上涨，反之价格会下降；当需求一定而供给增加时，价格会下降，反之价格会上涨。如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会随之发生变化。8、多选题造成卖方完全垄断的原因有()。A、

政府许可限制B、

只有一个买者C、

规模经济D、

政府许可限制E、

专利正确答案：

A

C

A

E

参考解析：卖方完全垄断市场的原因主要有：1.只有一个卖者，其他竞争对手不存在；2.政府特许经营，有严格的许可限制；3.存在规模经济，只有大企业才能满足生产要求；4.存在技术专利，其他人无法模仿或复制。因此，选项B“只有一个买者”和选项D“政府许可限制”是正确的，而其他选项则不正确。9、多选题下列说法正确的是()。A、

房地产价格实质上是房地产权益的价格B、

同一宗房地产可以有多种不同权利内容的价格C、

房地产价格具有显著的个别性D、

房地产价格由政府主管部门定价E、

不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的正确答案：

A

B

E

参考解析：A项，房地产价格实质上是房地产权益的价格。B项，房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，买卖价格是所有权的价格，租赁价格是使用权的价格。C项，房地产价格容易受交易者的个别情况影响。D项，房地产价格由市场供给决定。E项，不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的。有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格；有的因素在某一状况下随着变化会提高房地产价格，但在另一状况下随着其变化会降低房地产价格；有的因素从某一角度看会提高房地产价格，而从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。10、多选题会导致房地产价格上涨的因素有()。A、

人口增加B、

建筑材料价格下降C、

利率下降D、

国际购房投资流入E、

增加买方的交易税正确答案：

A

C

参考解析：A项，房地产价格与人口数量的关系非常密切。在某一地区（如某个城市），当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；反之，房地产价格会下降。B项，某些物价的变动也可能会引起房地产价格的变动，特别是诸如建筑材料价格（尤其是建筑钢材、水泥、木材的价格）、建筑设备价格、建筑人工费等“房地产投入要素”的价格上涨，会增加房地产开发建设成本，可能引起“成本推动型”的房地产价格上涨。C项，从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。D项，国际购房投资流入会导致房地产价格下降。E项，增加买方的税收，会抑制房地产需求，会使房地产价格下降；反之，会使房地产价格上涨。11、多选题下列影响因素中，可能推动房价上涨的有()。A、

居民收入增加B、

城市化进程加快C、

利率上升D、

利率下降E、

家庭规模小型化正确答案：

A

B

D

E

参考解析：A项，居民收入的真正增加（非名义增加，即在通货膨胀情况下的增加），意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。B项，城镇化和移民导致的外来人口增加，对房地产的需求必然增加，从而会引起房地产价格上涨。CD两项，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。E项，随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住宅总量将增加，住宅价格有上涨的趋势。12、多选题下列关于房地产交易可能出现的情况，正确的有()。A、

在卖方市场条件下，成交价格往往是偏低的B、

在卖方市场条件下，成交价格往往是偏高的C、

当买者愿意支付的最高价格等于或高于卖者愿意接受的最低价格时，交易才能成功D、

成交价格可以在买者愿意支付的最高价格和卖者愿意接受的最低价格之间E、

卖者要价必须高于买者愿意支付的最高价格，交易才能成功正确答案：

B

C

D

参考解析：A项，买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。E项，在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。13、单选题由人造板材做成的家具在室内释放较高浓度的有害气体主要是()。A、

甲醇B、

甲酸C、

甲烷D、

甲醛正确答案：

D

参考解析：人造板材在生产过程中通常加入以甲醛为主要原料的胶粘剂进行粘结，这些胶粘剂中一般含有大量甲醛等挥发性有害物质，造成室内环境污染。14、多选题下列房地产价格的因素中，可能引起房地产价格下降的有()。A、

家庭人口规模小型化B、

中等收入的居民收入增加C、

建筑材料价格下降D、

房地产拥有者惜售E、

实行房屋限购政策正确答案：

C

E

参考解析：A项，随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住宅总量将增加，住宅价格有上涨的趋势。B项，如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依消费顺序会大部分甚至全部用于提高居住水平，会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上涨。C项，建筑材料价格下降，会适当降低房地产开发建设成本，可能引起“成本推动型”的房地产价格下降。D项，如果房地产拥有者惜售，则房地产需求者只有出高价才可能改变其惜售态度，因此如果达成交易，其成交价格通常会高于正常市场价格。E项，实行房屋限购政策都会引起房地产价格上升。E项，限购政策，是限制房地产的需求，根据价格与供求的关系，从理论上可能会引起房地产价格下降15、多选题以下关于对房地产价格影响的说法中，正确的有()。A、

修建铁路会使得房地产价格增值B、

通常情况下楼层比朝向对价格的影响大C、

有些因素对房地产价格的影响与时间无关D、

提高绿地率对房地产价格的影响一般都比较大E、

随着时间的推移，人们对房地产的消费偏好会发生变化，从而提高或降低房地产价格正确答案：

C

E

参考解析：A项，同一因素或者其变化所引起的房地产价格的变动方向可能是不同的。例如，某一地带有铁路，该地带如果是居住区，铁路可能是其贬值因素；而该地带如果是仓储或工业区，则铁路可能是其增值因素。B项，不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的。以住宅的朝向和楼层为例，通常情况下朝向对价格的影响比楼层对价格的影响大。但商场与住宅相反，其楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。D项，各种影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不相同的，当绿地率很低的时候，提高一点绿地率对房地产价格的影响就较大，当绿地率已达到较高水平时，再提高一点绿地率对房地产价格的影响较小。16、多选题关于收益法的说法，错误的有()。A、

收益法的原理是预期原理B、

直接资本化法即现金流量折现法C、

未来的因素决定估价对象当前价值D、

报酬率与投资风险呈负相关E、

收益法适用的估价对象可以是有潜在收益的房地产正确答案：

B

D

参考解析：B项，报酬资本化法是一种现金流量折现法，即即预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价格或价值的方法。直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价格或价值的方法。D项，从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。17、多选题下面说法中，错误的有()。A、

房地产的自身因素，是指那些反映房地产本身的物质实体、权益和区位状况的因素B、

一般来说，随着家庭人口规模小型化，房地产价格有下降的趋势C、

居民收入对房地产价格的影响程度，与现有的收入水平及边际消费倾向的大小无关D、

房地产投机利用房地产价格的涨落变化，通过在相同时期买进或卖出房地产，从价差中获取利润的行为E、

行政隶属变更是影响房地产价格的行政因素之一正确答案：

B

C

D

参考解析：B项，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。C项，居民收入对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。D项，房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售而暂时购买房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为，即纯粹的炒买炒卖赚钱。18、多选题下列因素变化中，会引起房地产价格上涨的有()。A、

建筑材料价格上涨B、

迁入人口增多C、

地区经济衰退D、

交通管制增多E、

房地产保有税增加正确答案：

A

B

参考解析：C项，地区经济衰退，会影响居民的收入降低，从而房地产需求下降，而致使房地产价格下降。D项，交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。对某些类型的房地产来说，实行某种交通管制也许会降低该类房地产价值，但对另一些类型的房地产来说则可能会提高该类房地的价值。E项，增加房地产保有环节的税收，是增加了持有房地产的成本，减少收益性房地产的净收益，会使自用性需求者倾向于购买较小面积的房地产，会抑制房地产投资和投机，进而会减少房地产需求，减少存量房地产囤积而增加房地产供给，最终会导致房地产价格下降。19、多选题下列关于建筑物折旧年限法内容的表述中，正确的有()。A、

建筑物的有效年龄可能短于其实际年龄B、

直线法是建筑物折旧中常用的方法C、

房地产当前的价值通常基于其历史价格D、

建筑物的剩余自然寿命是建筑物自然寿命减去有效年龄后的寿命E、

建筑物的经济寿命是从建筑物开工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间正确答案：

A

B

C

参考解析：D项，建筑物的剩余寿命分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是指建筑物自然寿命减去实际年龄之后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是指建筑物经济寿命减去有效年龄之后的寿命。E项，筑物的经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间，从建筑物竣工之日起到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。20、多选题下列影响房地产价格的因素中，通常能引起房地产价格上升的因素有()。A、

人口数量增加B、

家庭规模小型化C、

本国货币升值D、

建筑材料价格上涨E、

购房抵押贷款利率上升正确答案：

A

B

C

D

参考解析：E项，从房地产需求的角度看，由于购买房地产特别是购买住宅普遍要借助于贷款，所以利率的上升或下降会加重或减轻房地产购买者的贷款偿还负担，从而会减少或增加房地产需求，进而导致房地产价格下降或上涨。21、多选题从重新购建价格的概念中，可以概括出()。A、

重新购建价格是客观的重置成本或重建成本B、

重新购建价格也称重新购建成本C、

重新购建价格是必要支出的价格D、

重新购建价格是在价值时点的重置成本或重建成本E、

建筑物的重新购建价格是全新状况的重置成本或重建成本正确答案：

A

D

E

参考解析：把握重新购建价格的内涵，需注意事项包括：①重新购建价格是在价值时点的重置成本或重建成本；②重新购建价格是客观的重置成本或重建成本；③建筑物的重新购建价格是全新状况的重置成本或重建成本，土地的重新购建价格是价值时点状况的土地重置成本。22、多选题在房地产估价的收益法中，报酬率的求取方法主要有()。A、

累加法B、

成本法C、

试算法D、

内插法E、

市场提取法正确答案：

A

E

参考解析：报酬率是指将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价格或价值的折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。求取报酬率的方法主要有：①累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率是指没有风险或极小风险的投资报酬率；风险调整值是承担额外风险所要求的补偿。②市场提取法是指利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产的价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。23、多选题下列经济活动中，需要补交地价的有()。A、

出租商品房B、

提高容积率C、

延长土地使用期限D、

转让经济适用住房E、

工业用地改为商业用地正确答案：

B

C

D

E

参考解析：补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、土地收益等。需要补地价的情形主要有：①改变土地用途等规划条件；②延长土地使用期限（包括建设用地使用权期间届满后的续期）；③转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。24、单选题常用的建筑材料中，()的危害是对人体的呼吸系统、神经系统和血液循环系统造成损伤。A、

无机材料和再生材料B、

吸声和隔声材料C、

合成隔热板材D、

人造板材及人造板家具正确答案：

D

参考解析：人造板材在生产中通常加入以甲醛为主要原料的胶粘剂进行粘结，这些胶粘剂中一般含有大量甲醛等挥发性有害物质，造成室内环境污染。例如，许多调查发现，从铺装人造地板的新装修房屋中可检测出较高浓度的甲醛、苯等多种有毒化学物质，房屋里的人长期吸入这些物质，对身体危害很大。25、多选题从收益法的观点看，房地产的价值主要取决的因素包括()。A、

未来净收益的大小B、

房地产的报酬率高低C、

获得净收益期限的长短D、

房地产的收益价格高低E、

获得净收益的可靠程度正确答案：

A

C

E

参考解析：从收益法的观点看，房地产的价格或价值主要取决的因素包括：①未来净收益的大小，未来净收益越大，房地产的价格或价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短，获得净收益期限越长，房地产的价格或价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠程度，获得净收益越可靠，房地产的价格或价值就越高，反之就越低。26、多选题采用收益法估价时，可能导致估价结果偏低的因素有()。A、

预测的净收益偏低B、

预测的运营经费偏低C、

选取的报酬率偏低D、

确定的收益期限偏短E、

考虑了净收益变化正确答案：

A

D

E

参考解析：从收益法的观点看，房地产价格或价值的高低主要取决于三个因素：①未来净收益的大小，未来净收益越大，房地产的价格或价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短，获得净收益期限越长，房地产的价格或价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠程度，获得净收益越可靠，房地产的价格或价值就越高，反之就越低。27、多选题运用市场法估价房地产时，在对可比实例的成交价格进行适当的处理环节，根据处理的内涵不同，分为()。A、

价格比较B、

价格修正C、

价格换算D、

价格调整E、

价格考察正确答案：

B

C

D

参考解析：在对可比实例的成交价格进行适当的处理环节，根据处理的内涵不同，分为价格修正、价格换算和价格调整。这个知识点在房地产估价领域是非常重要的。28、多选题实现抵押权时，法定优先受偿款包括()。A、

拖欠的建设工程价款B、

营业税及附加C、

已抵押担保的债权数额D、

诉讼费用E、

拍卖费用正确答案：

A

C

参考解析：法定优先受偿款是假定实现房地产抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款和其他法定优先受偿款。29、多选题法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括()。A、

已抵押担保的债权数额B、

拍卖费用C、

估价费用D、

变卖的费用和税金E、

发包人拖欠承包人的建设工程价款正确答案：

A

E

参考解析：法定优先受偿款是假定实现房地产抵押权时，已存在依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括：①发包人拖欠建设工程价款；②已抵押担保的债权数额；③其他法定优先受偿款。30、多选题房地产估价的基本方法有()。A、

市场法B、

替代法C、

收益法D、

成本法E、

资本化法正确答案：

A

C

D

参考解析：房地产估价是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。房地产估价的基本方法有：①市场法（又称比较法、市场比较法、交易实例比较法）；②收益法（又称收益资本化法、收益还原法）；③成本法。31、多选题房地产价格的特征主要有()。A、

房地产价格受区位的影响很小B、

房地产价格形成的时间通常较长C、

房地产价格实质上是房地产权益的价格D、

房地产价格容易受交易者的个别情况的影响E、

房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金正确答案：

B

C

D

E

参考解析：房地产价格的特征主要有：①房地产价格与区位密切相关，受区位的影响很大；②房地产价格实质上是房地产权益的价格；③房地产价格容易受交易者的个别情况的影响；④房地产价格既有买卖价格，又有租赁价格；⑤房地产价格形成的时间通常较长。32、多选题关于成本估价中房地产价格构成的说法，正确的有()。A、

土地取得成本中包括拆迁费用B、

开发成本包括非营业性公共配套设施的建设费用C、

管理费用一般按开发成本的一定比例预算D、

投资利息不包括自有资金应得的利益E、

销售税费不包括开发建设过程中的税费正确答案：

A

B

E

参考解析：房地产价格构成分为：土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。C项，管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。因此，在估价时管理费用通常可按照土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。D项，投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。【说明】2016版教材已把“开发成本”改为“建设成本”。33、多选题房地产价格与一般物品的价格的相同之处表现在()。A、

都是价格，用货币表示B、

都有波动，受供求因素的影响C、

都是按质论价：优质价高，劣质低价D、

都容易受交易者的个别情况影响E、

既有交换代价的价格，又有使用代价的价格正确答案：

A

B

C

参考解析：房地产价格与一般商品的价格既有共同之处，又有不同之处。共同之处表现在：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价，优质高价，劣质低价。34、多选题房地产交易环节的税收也称为房地产流转环节的税收，相当于商品流通环节的税收，包括()。A、

耕地占用税B、

营业税C、

土地增值税D、

城市维护建设税E、

城镇土地使用税正确答案：

B

C

D

参考解析：房地产交易环节的税收又称房地产流转环节的税收，相当于商品流通环节的税收，如契税、增值税、所得税、印花税。A项，耕地占用税属于房地产开发环节的税收；E项，城镇土地使用税属于房地产保有环节的税收。35、单选题对于选购某套住宅的人来说，周边居民的文化素养、职业、社会地位等，是其()。A、

自然环境B、

人工环境C、

社会环境D、

五大圈环境正确答案：

C

参考解析：这个题目考查的是房地产周边环境的重要性。在购房过程中，购房者通常会考虑住宅周边的环境因素，包括自然环境、人工环境、社会环境和经济环境等。然而，题目中特别强调了“周边居民的文化素养、职业、社会地位等”，这正是社会环境的重要因素之一。因此，选项C“社会环境”是正确答案。36、多选题房地产价格的形成条件有()。A、

房地产位置不可移动B、

房地产有使用价值C、

房地产是稀缺的D、

对房地产有有效需求E、

房地产的价值大正确答案：

B

C

D

参考解析：房地产价格的形成条件有：1.房地产的稀缺性：由于土地资源的有限性和不可再生性，加上人口不断增长和经济发展，导致土地资源相对缺乏，从而造成房地产的稀缺性。2.房地产的使用价值：房地产具有多种使用价值，如居住、办公、商业等，这些使用价值是房地产价格形成的物质基础。3.对房地产的有效需求：有效需求是指消费者有支付能力的需求，当消费者对房地产的需求有支付能力时，就会形成有效需求，从而推动房地产价格上涨。因此，选项B、C、D是正确的答案。37、多选题向卖方征收的税收包括()。A、

交易手续费B、

土地增值税C、

契税D、

印花税E、

企业所得税正确答案：

B

E

参考解析：根据税法及中央和地方政府的有关规定，有的税费应由卖方缴纳，如增值税、所得税；有的税费应由买方缴纳，如契税、补缴出让金；有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税、交易手续费。38、多选题根据建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为()。A、

物质折旧B、

功能折旧C、

性能折旧D、

市场折旧E、

外部折旧正确答案：

A

B

E

参考解析：估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成本与在价值时点的市场价值之差，包括：①物质折旧，是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损；②功能折旧，是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损；③外部折旧，是指因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。39、多选题下列情况中，需要进行交易情况影响修正的有()。A、

亲友之间进行的房地产交易B、

房地产交易日期C、

相邻房地产的合并交易D、

拖欠工程款的交易E、

房地产权益正确答案：

A

C

D

参考解析：进行交易情况修正的情况有：①利害关系人之间的交易；②对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；③被迫出售或被迫购买的交易；④人为哄抬价格的交易；⑤对交易对象有特殊偏好的交易；⑥受迷信影响的交易；⑦相邻房地产的合并交易。40、多选题商品房销售中出现的平均价格有()。A、

应价的平均价格B、

标价的平均价格C、

起价的平均价格D、

表格价的平均价格E、

成交价平均价格正确答案：

B

E

参考解析：均价是所销售商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。41、多选题成本法估价中的房地产开发成本有()A、

勘察设计和前期工程费B、

管理费用C、

基础设施建设费D、

房屋建筑安装工程费E、

公共配套设施建设费正确答案：

A

C

D

E

参考解析：开发成本主要包括：①勘察设计和前期工程费；②基础设施建设费；③房屋建筑安装工程费；④公共配套设施建设费；⑤开发建设过程中的税费。42、多选题建立可比实例成交价格的比较基准是市场法的基础，其内容主要有()。A、

统一财产范围B、

统一成交日期C、

统一交易情况D、

统一付款方式E、

统一计价单位正确答案：

A

D

E

参考解析：可比实例是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。选了可比实例之后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、相互可比，为后续对可比实例成交价格进行修正和调整建立一个共同的基础。建立比较基础一般要统一财产范围、统一付款方式、统一税费负担及统一计价单位。43、多选题毛租金乘数法是求取估价对象价值的一种方法，其优点主要有()。A、

计算简便B、

省略了房地产租金以外的收入C、

比较客观D、

省略了不同房地产空置率和运营费用的差异E、

避免多次测算可能产生的误差正确答案：

A

C

E

参考解析：毛租金乘数法的优点包括：①方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料；②由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，所以毛租金乘数是一个比较客观的数值；③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。毛租金乘数法的缺点包括：①忽略了房地产租金以外的收入；②忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异。44、多选题下列属于名义价格的是()。A、

未扣除价格因素的价格B、

买房送装修的情况下，减去装修服务费后的价格C、

交易当事人为了逃税而不实申报的价格D、

房地产买卖中，本应由卖方缴纳的税费买卖双方约定由买方缴纳的成交价格E、

在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格正确答案：

A

C

D

E

参考解析：名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或处理才能得到。例如：①未扣除价格因素的价格为名义价格，扣除了价格因素后的价格为实际价格。②在买房送装修、汽车、车位、物业服务费等情况下，未减去装修、汽车、车位、物业服务费等的价值的价格为名义价格，减去了装修、汽车、车位、物业服务费等的价值后的价格为实际价格。③在交易当事人为了逃税等而不实申报成交价格的情况下，申报的成交价格为名义价格，真实的成交价格为实际价格。④房地产买卖中，本应由卖方缴纳的税费买卖双方约定由买方缴纳，或者本应由买方缴纳的税费买卖双方约定由卖方缴纳。这种情况下的成交价格为名义价格，而实际价格（或称为正常成交价格）则是在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。⑤在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格；在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。45、多选题在新建商品房销售中出现的一组房地产价格包括()。A、

成交价B、

起价C、

差价D、

标价E、

均价正确答案：

A

B

D

E

参考解析：起价、标价、成交价和均价是在新建商品房销售中的几种房价。起价是销售新建商品房的最低价。标价是卖方要价。成交价是新建商品房买卖双方的实际交易价格。均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。46、单选题建筑材料中，大部分无机非金属材料为()材料。A、

脆性B、

硬性C、

弹性D、

韧性正确答案：

A

参考解析：脆性是指材料在外力作用下未发生显著变形就突然破坏的性质。建筑材料中大部分无机非金属材料为脆性材料。脆性材料的抗压强度远大于抗拉强度，因此脆性材料只适用于受压构件。建筑材料中大部分无机非金属材料均为脆性材料，如天然石材、砖、陶瓷、玻璃、普通混凝土等。47、单选题有些石材、砖、水泥、混凝土等材料含有高苯底的镭，该物质可蜕变成对人体十分有害的放射性污染物是()。A、

苯B、

氡C、

甲醛D、

石棉正确答案：

B

参考解析：室内来源的污染物主要来自建筑材料。例如，有些石材和砖中含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，能引起肺癌。48、多选题基于营业收入求取净收益的房地产包括()。A、

商铺B、

旅馆C、

写字楼D、

娱乐场所E、

影剧院正确答案：

B

D

E

参考解析：求取净收益的途径可分为两种：①基于租赁收入求取净收益，如有大量租赁实例的住宅、写字楼、商铺等；②基于营业收入求取净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐场所等。对于那些既有大量租赁实例又有营业收入的房地产，如商铺、餐馆等，只要是能够通过租赁收入求取净收益的，应优先通过租赁收入求取净收益。AC两项是基于租赁收入求取净收益。49、多选题从政府对房地产价格的管制或干预程度来划分，可将房地产价格分为()。A、

市场调节价B、

政府定价C、

政府指导价D、

基准地价E、

标定地价正确答案：

A

B

C

参考解析：市场调节价、政府指导价和政府定价是《中华人民共和国价格法》规定，实质上是按照政府对价格的管制或干预程度划分的三种价格。50、多选题下列房地产中，不适宜采用市场法进行估价的有()。A、

学校B、

行政办公楼C、

医院D、

住宅E、

写字楼正确答案：

A

B

C

参考解析：市场法（又称比较法、市场比较法、交易实例比较法），适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。下列房地产难以采用市场法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头等；②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，如在建工程等。51、多选题下列房地产中，适用市场法对其估价的有()A、

学校B、

电影院C、

医院D、

住宅E、

写字楼正确答案：

D

E

参考解析：市场法适用的估价对象是数量较多且经常发生交易的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。下列房地产难以采用市场法估价：①数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，例如在建工程等。52、多选题下列房地产中，适用市场法估价的有()。A、

高档公寓B、

标准厂房C、

行政办公楼D、

博物馆E、

商铺正确答案：

A

B

E

参考解析：市场法又称比较法、市场比较法、交易实例比较法，适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。下列房地产难以采用市场法估价：①数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头等；②很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，如在建工程等。53、多选题导致建筑物折旧中的物质折的原因包括()。A、

设备、设施陈旧落后B、

正常使用的磨损C、

自然经过的老化D、

意外破坏的损毁E、

延迟维修的损坏残存正确答案：

B

C

D

E

参考解析：物质折旧是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。导致物质折旧的原因分为：①自然经过的老化，主要是随着时间的流逝由于自然力作用而引起的；②正常使用的磨损，主要是由于正常使用而引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用时间正相关；③意外破坏的损毁，主要是由于突发性的天灾人祸而引起的；④延迟维修的损坏残存，主要是由于未适时地采取预防、养护措施或者修理不够及时而引起的。54、多选题影响房地产价格的心理因素主要包括()。A、

购买或出售心态B、

个人偏好C、

接近豪宅的心理D、

时尚风气E、

讲究风水或吉祥号码正确答案：

A

B

D

E

参考解析：心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要包括：①购买或出售时的心态；②个人的欣赏趣味（偏好）；③时尚风气、跟风或从众心理；④接近名家住宅的心理；⑤讲究风水或吉祥号码。55、多选题现有一沿街商铺建筑面积为39m2，需要评估其市场价值。下列沿街商铺交易实例中，适合选为可比实例的有()。A、

同一商业区内，建筑面积为36m2，三年前出售，售价为53万元B、

同一商业区内，建筑面积为120m2，近期出售，售价为180万元C、

同一商业区内，建筑面积为50m2，近期出售，售价为72万元D、

同一商业区内，使用面积为36、55m2，使用面积与建筑面积比率为85％，近期出售，售价为66万元E、

1km外一居住区内，建筑面积为120㎡，近期出售，售价为180万元正确答案：

C

D

参考解析：选取的可比实例应符合以下基本要求：①可比实例房地产应与估价对象房地产相似；②可比实例的交易方式应适合估价目的；③可比实例的成交日期应尽量接近价值时点；④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。A项，所选的可比实例，时间有点久远。B项，所选的可比实例的面积比估价对象大很多。E项，所选的可比实例，与估价对象相比，距离远，面积大。56、多选题根据人口增长的绝对数量，人口增长分为()等情况。A、

人口净增长B、

人口零增长C、

人口负增长D、

人口自然增长E、

人口机械增长正确答案：

A

B

C

参考解析：引起人口数量变化的一个重要因素是人口增长，它是在一定时期内由出生、死亡和迁入、迁出等因素的消长导致的人口数量增加或减少的变动现象。根据人口增长的绝对数量，人口增长有人口净增长、人口零增长和人口负增长三种情况。57、多选题根据各种影响房地产价格因素自身的性质，可以将影响房地产价格的因素分为()。A、

心理因素B、

物价因素C、

交通因素D、

人口因素E、

政治因素正确答案：

A

B

C

D

参考解析：影响房地产价格的因素有：①人口因素，包括人口数量、人口结构、人口素质等；②居民收入因素；③物价因素；④利率因素；⑤汇率因素；⑥房地产税收因素；⑦交通因素；⑧心理因素。58、单选题很多有机合成材料可向室内释放许多挥发性有机物，其中不包括()。A、

甲苯B、

甲醛C、

酯类D、

乙醇正确答案：

D

参考解析：室内来源的污染物主要来自建筑材料。室内环境是由建筑材料围合而成的与外界环境隔开的微小环境，这些建筑材料中许多可向室内释放一些挥发性有机物，如甲醛、苯、甲苯、醚类、酯类等。室内来源的污染物主要来自建筑材料。室内环境是由建筑材料围合而成的与外界环境隔开的微小环境，这些建筑材料中许多可向室内释放一些挥发性有机物，如甲醛、苯、甲苯、醚类、酯类等。59、多选题运用成本法估价的步骤可分为()。A、

选取可比实例B、

测算重置成本或重建成本C、

选择具体估价途径D、

测算折旧E、

计算成本价格或价值正确答案：

B

C

D

E

参考解析：运用成本法估价的步骤可分为：①选择具体估价路径；②测算重置成本或重建成本；③测算折旧；④计算成本价格或价值。60、多选题地产开发直接成本利润率的计算基数包括()。A、

土地取得成本B、

建设成本C、

维护费用D、

投资利息E、

销售费用正确答案：

A

B

D

E

参考解析：地产开发直接成本利润率，是用于衡量地产开发项目直接成本盈利能力的指标。其计算基数通常包括土地取得成本、建设成本、维护费用、投资利息和销售费用等直接成本项目。因此，答案为A、B、D、E。61、多选题可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有()。A、

净收益B、

期末转售收益C、

税后现金流量D、

潜在毛收入E、

有效毛收入正确答案：

A

B

D

E

参考解析：运用收益法估价需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有：①潜在毛收入；②有效毛收入；③净收益；④期末转售收益。62、多选题期房价格与现房价格相比，其价格低的原因有()。A、

从期房达到现房期间租金收入的损失B、

期房未来开发成本低C、

风险的补偿D、

不能够直接使用E、

少交纳一部分物业服务费用正确答案：

A

C

D

参考解析：在期房与现房同品质（位置、结构、设备、装修、环境和配套设施等方面相同）的情况下，期房价格低于现房价格。以可以出租的住宅来看，由于买现房可出租获取现金收入，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险（如有可能不能按期交房，甚至出现“烂尾”，或者实际交付的品质比预售时约定的差），所以期房价格与现房价格之间的关系是：。63、多选题在房地产市场上，政府对房地产价格干预的措施有()。A、

规定最高限价B、

规定最低限价C、

规定成本构成D、

规定利润率E、

发布市场价格信息正确答案：

A

B

C

D

参考解析：政府对价格的干预，有最高限价和最低限价。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价；最低限价也称为最低保护价，是试图规定一个对房地产可以收取的最低价。政府对价格的干预还有规定价格构成或利润率等，例如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。64、多选题对于直线法计算公式的基本说明，下列表述正确的是()。A、

S为建筑物的重新购建价格B、

C为建筑物的净残值C、

N为建筑物的经济寿命D、

R为建筑物的净残值率E、

Di为第i年的折旧额，或称做第i年的折旧正确答案：

C

D

E

参考解析：直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。直线法计算公式中Di为第i年的折旧额，或称为第i年的折旧；C为建筑物的重新购建价格；S为建筑物的净残值。N为建筑物的经济寿命；R为建筑物的净残值率。65、多选题出租型房地产的租赁收入通常包括()。A、

租金B、

物业管理费C、

潜在租金D、

转售收入E、

押金的利息正确答案：

A

E

参考解析：租赁收入包括租金和租赁保证金或押金的利息收入等收入。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素（地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润），一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。但在实际中，房租可能包含真正的房租构成因素之外的费用，也可能不包含真正的房租构成因素的费用。@##66、多选题下列有关投资回收期（Pb）的说法中，静态投资回收期与动态投资回收期共同具有的特点包括()。A、

不考虑资金的时间价值B、

自投资起始点算起累计净现值等于零的年份C、

衡量了项目投资回收的速度D、

忽视了投资回收期之后的现金流量E、

如果Pb≤Pc（基准投资回收期），说明项目在经济上可行正确答案：

C

D

E

参考解析：A项，静态投资回收期不考虑资金的时间价值。B项，房地产投资项目的动态投资回收期，是自投资起始点算起累计净现值等于零的年份。C项，投资回收期是用于衡量项目投资回收速度的评价指标。D项，投资回收期法的缺点是忽视了投资回收期之后出现的现金流量，从而可能使投资回收期之后有很好收益的投资项目被淘汰。E项，如果Pb≤Pc（平均投资回收期），则说明项目能在要求的时间内收回投资，项目在经济上是可接受的，否则不可行。67、多选题在计算财务内部收益率时，可以采用的方法有()。A、

内插法B、

经验分析法C、

风险调整值法D、

试错法E、

市场法正确答案：

A

D

参考解析：财务内部收益率（FIRR）通常简称内部收益率，是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。财务内部收益率是先采用试错法，计算到一定精度后再采用线性内插法求取，即FIRR是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取。68、多选题根据内部收益率的含义可知，内部收益率表示()。A、

项目各期净现金流量现值之和等于零时的折现率B、

财务净现值等于零时的折现率C、

项目的收益能抵偿全部初始投资D、

当其大于基准收益率时，投资项目可行E、

投资者所能接受的最低收益率正确答案：

A

B

D

E

参考解析：财务内部收益率（FIRR）通常简称内部收益率，是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。它是评价项目盈利能力的主要动态指标。69、单选题室内环境污染中，属于室内来源的主要污染物是()A、

生活垃圾B、

生活用水C、

建筑材料D、

建筑设备正确答案：

C

参考解析：室内来源的污染物主要来自建筑材料。室内环境是由建筑材料围合而成的与外界环境隔开的微小环境，这些建筑材料中许多可向室内释放一些挥发性有机物，如甲醛、苯、甲苯、醚类、酯类等。这些污染物的浓度有时虽然不高，但在室内逐渐累积导致污染物浓度增大，人在其长期综合作用下会出现不良建筑物综合症、建筑物相关疾患等疾病。70、多选题财务内部收益率法与财务净现值法的主要区别在于()。A、

财务内部收益率法不需要预先设定一个折现率B、

财务净现值是一个数额，财务内部收益率是一个比率C、

财务内部收益率比财务净现值有更直观的吸引力D、

财务净现值法需要预先设定一个折现率E、

财务净现值比财务内部收益率更直观正确答案：

A

B

C

D

参考解析：财务内部收益率法与财务净现值法的主要区别包括：①财务净现值是一个数额，财务内部收益率是一个比率；②财务净现值法需要预先设定一个折现率，而这个折现率在事先通常是很难确定的，财务内部收益率法则不需要预先设定一个折现率。但是，当财务内部收益率求出后，需要将它与一个收益率（折现率）进行比较。71、多选题下列房地产投资项目经济评价指标中，属于动态盈利评价指标的有()A、

财务净现值B、

投资利润率C、

成本利润率D、

财务内部收益率E、

利息备付率正确答案：

A

D

参考解析：动态盈利性评价指标主要包括：①财务净现值；②财务内部收益率；③动态投资回收期。BC两项，投资利润率与成本利润率均属于静态盈利性评价指标；E项，利息备付率属于清偿性评价指标。72、多选题下列房地产投资类型中，属于间接投资形式的有()。A、

房地产开发投资B、

购买房地产用于出租C、

购买房地产开发企业股票D、

购买房地产投资信托基金E、

租赁房地产后转租正确答案：

C

D

参考解析：房地产间接投资是指投资者将资金用于购买房地产相关证券的行为，投资者不参与其中的有关管理工作。房地产间接投资的形式主要有购买房地产开发企业的股票、债券，购买房地产投资信托基金等。ABE三项均属于直接投资。73、多选题房地产投资业务中，按投资目的划分的房地产投资类型主要有()。A、

以盈利为目的的房地产买卖投资B、

自用置业投资C、

出租经营置业投资D、

为保值、增值的土地投资E、

房地产租赁经营投资正确答案：

A

B

C

E

参考解析：房地产投资的类型多种多样，除了根据房地产类型分为住宅、商业用房、写字楼等投资外，根据投入的资金是否直接用于房地产实物，分为直接投资和间接投资。房地产直接投资根据是否直接形成增量房地产，分为房地产置业投资和房地产开发投资。74、多选题房地产投资选择多样性的表现有()。A、

房地产类型多样B、

房地产投资形式多样C、

房地产投资收益的个别性D、

房地产经营方式多样E、

房地产投资变现复杂正确答案：

A

B

D

参考解析：房地产投资的特点包括：①投资选择的多样性；②投资区域的差异性；③投资价值的附加性；④投资变现的困难性；⑤投资收益的个别性；⑥投资预期的风险性。其中，投资的多样性主要表现在：①投资对象的多样性；②投资形式的多样性；③经营方式的多样性。75、多选题下列风险中，属于房地产投资主要风险的包括()。A、

市场供求风险B、

利率风险C、

资本价值风险D、

收益现金流风险E、

流动性风险正确答案：

A

B

D

E

参考解析：房地产投资的主要风险包括：①市场供求风险；②市场周期风险；③政策风险；④利率风险；⑤通货膨胀风险；⑥机会成本风险；⑦收益现金流风险；⑧时间风险；⑨持有期风险；⑩流动性风险；或然损失风险；政治风险。76、多选题房地产投资风险应对的方法有()。A、

风险回避B、

风险维持C、

风险控制D、

风险转移E、

风险利用正确答案：

A

C

D

E

参考解析：房地产投资风险应对的方法主要包括：①风险回避，是事先对房地产投资项目进行风险分析，发现风险发生的可能性较大，并且不利后果较严重（如可能出现自己难以承受的损失），又无其他更好的风险应对办法时，主动放弃该项目。②风险组合，是通过适当分散投资以达到减少投资风险的目的。③风险控制，是在房地产投资风险发生前采取某些措施消除或减少风险因素，降低风险发生概率，风险发生后减小风险损失。④风险转移，是房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担。⑤风险自留，是房地产投资者以自己的财力来负担未来可能发生的损失，包括自保风险和承担风险。77、多选题房地产投资业务中房地产投资分析涉及的基本指标有()。A、

投资占用时间B、

投资成本和收入C、

投资回收期D、

投资利润率E、

资本金利润率正确答案：

C

D

E

参考解析：房地产投资项目经济评价的指标和方法很多，可分为：①静态盈利性评价指标包括，租金回报率、投资收益率、资本金收益率、静态投资回收期；②动态盈利性评价指标包括，财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期。78、多选题房地产投资包括的阶段有()。A、

寻找投资机会B、

投资方案评价C、

投资决策D、

方案设计E、

实施投资方案正确答案：

A

B

C

E

参考解析：房地产投资一般分为以下4大步骤：①寻找投资机会；②评价投资方案（又称投资方案经济评价、投资项目经济评价）；③选择投资方案（又称投资决策，其结果为投资和不投资两种）；④实施投资方案。79、多选题下列属于房地产投资特点的有()。A、

投资选择的多样性B、

投资价值的附加性C、

投资收益的风险性D、

投资变现的复杂性E、

投资区域的差异性正确答案：

A

B

C

D

E

参考解析：A、投资选择的多样性：房地产投资可以选择不同类型的房地产项目，如住宅、商业、工业等，具有多样性。B、投资价值的附加性：房地产投资可以通过改善、装修等方式增加房产的价值。C、投资收益的风险性：房地产投资的收益存在一定的风险，如市场波动、政策变化等因素可能影响投资收益。D、投资变现的复杂性：房地产投资的变现相对较为复杂，需要考虑市场需求、价格等因素。E、投资区域的差异性：不同地区的房地产市场存在差异，投资者需要考虑区域的发展潜力、政策环境等因素。80、单选题对于房屋基地的地层中含有的有害物质，其来源不包括()。A、

地层中固有的B、

基在建房前已遭受生活废弃物的污染C、

地基在建设中使用了超标的建筑材料D、

地基在建房前已遭受工农业生产的污染正确答案：

C

参考解析：室外来源的污染物原存在于室外环境中，但可通过门窗、孔隙或其他管道缝隙等进入室内。例如，某些房屋地基中含有某些可逸出或可挥发出有害物质，这些有害物质可通过房屋基础的缝隙逸人室内。这类有害物质的来源主要包括：①地层中固有的，如氡及其子体；②地基在建房前已遭受工农业生产或生活废弃物的污染，如受农药、化工燃料、汞、生活垃圾等污染，而未得到彻底清理即在其上建造房屋。81、多选题直接投资的方式包括()。A、

购买期房、场地后出租B、

购买房地产后出租一段时间，然后再转卖C、

购买房地产后等待一段时间，涨价后再转卖D、

购买土地、在建工程或旧房后进行开发、续建、装修改造等，然后出售、出租、直接经营E、

购买房地产后自用一段时间，然后再转卖正确答案：

A

B

C

D

E

参考解析：房地产直接投资是指投资者将资金用于购买房地产实物或房地产开发的行为，投资者通常参与其中的有关管理工作。房地产直接投资根据是否直接形成增量房地产，分为房地产置业投资和房地产开发投资。房地产置业投资的类型主要包括：①购买房地产后长期用于出租；②购买房地产后出租一段时间（如若干年），然后转售；③购买房地产后放置一段时间，待涨价后转售；④购买房地产后自用一段时间（如若干年），然后转售。82、多选题对于同一项目的同样现金流，甲乙两个投资者计算的净现值分别为2000万元和3000万元。据此，甲乙相比较，可以得出的初步判断是()A、

甲是投机型的投资者，乙是保守型的投资者B、

甲是保守型的投资者，乙是投机型的投资者C、

甲对风险的偏好高于乙D、

乙对风险的偏好高于甲E、

两者对于风险的偏好无法判断正确答案：

B

D

参考解析：根据风险偏好，可将投资者分为三类：①保守型投资者，如通常所说的胆小鬼，一般将资金用于购买国债或存入银行获取利息；②投机型投资者，如通常所说的冒险家、赌徒，一般选择有较大风险的投资；③普通投资者，即介于上述两者之间，大多数投资者属于这种类型。83、多选题房地产投资与投机在内涵上的区别通常在于()。A、

投资人直觉判断特点突出B、

投资重视长期的时间介入C、

投资隐含着正常的收益与风险D、

投资看重短期的时间介入E、

投资强调理性分析与论证正确答案：

B

C

E

参考解析：广义的投资包含投机，投机也可以说是一种特殊的投资。投资较重视长期的时间介入，而且强调理性的分析与评估，背后隐含着正常的风险与收益；投机较看重短期的时间介入，缺乏理性的分析与评估，主要凭直觉或非正规渠道的信息作判断，背后隐含着不正常的风险与收益。84、多选题房地产投机区别于房地产投资的特征主要有()。A、

利用别人资金投入B、

短期时间介入C、

缺乏理性的分析和评估D、

寻求回报E、

具有风险性正确答案：

B

C

参考解析：投资较重视长期的时间介入，而且强调理性的分析与评估，背后隐含着正常的风险与收益；投机则较看重短期的时间介入，通常缺乏理性的分析与评估，主要凭直觉或非正规渠道的信息作判断，背后隐含着不正常的风险与收益。85、多选题投资具有的特性有()。A、

投资必须有经验B、

投资必须有投入C、

投资必须求回报D、

投资具有风险性E、

投资具有时间性正确答案：

B

C

D

E

参考解析：投资具有以下特性：①必须有投入。没有投入就取得回报是一种勒索、抢劫，或是他人的施舍。②必须求回报。不求回报的投入是一种奉献、捐赠或施舍。③必须有时间差。投入是即期的，回报是预期的，从投入到回报总要经过一定的时间间隔，否则就是一般的买卖行为。④具有风险性。投入由于是事先的（通常是现在的），所以投入之后就变成了确定的，而回报由于是事后的（即未来的），所以它是不确定的——可能得到，也可能得不到，可能得到的比预期的多，也可能得到的比预期的少86、多选题现金流量图有其习惯的表示方法，主要表现在()。A、

用一水平线表示时间，将该水平线划分为长短相同的间隔，每一间隔代表一个时间单位B、

划分了时间间隔后的水平线，表示一个从0开始到n结束的时间段C、

用带箭头的垂直线段代表现金流量D、

箭头向下表示现金流入E、

箭头向上表示现金流出正确答案：

A

B

C

参考解析：现金流量图的习惯表示方法包括：①用一水平线表示时间，将该水平线划分为长短相同的间隔，每一间隔代表一个时间单位；②划分了时间间隔后的水平线，表示一个从0开始到n结束的时间段；③用带箭头的垂直线段代表现金流量，箭头向上表示现金流入，箭头向下表示现金流出。87、多选题认识现金流量图应把握()。A、

时间段的长度B、

时间段的指向C、

时间段的划分D、

现金流量在时间段上发生的具体时点E、

现金流量在该时点上发生的具体数额正确答案：

A

B

C

D

E

参考解析：现金流量图是指为了直观地反映现金流量与时间的关系，便于分析和计算，将现金流入、现金流出及其量值的大小、发生的时点用图形描绘出来的图形。在把握现金流量图时应注意以下几点：①时间段的长度；②时间段的指向；③时间段的划分；④现金流量在时间段上发生的具体时点；⑤现金流量在该时点上发生的具体数额；⑥现金流量图上垂直箭头的指向。88、多选题下列关于投资风险选择与评价的表述中，正确的有()。A、投机型投资者通常选择风险大、收益高的投资B、保守型投资者通常选择风险中等的投资C、保守型投资者最通常的做法是将资金存入银行获取利息D、房地产投资的风险一般比较确定A、

AB、

BC、

CD、

DE、

E正确答案：

A

C

参考解析：投资风险选择与评价是房地产投资中非常重要的环节。投机型投资者通常选择风险大、收益高的投资，以追求更高的回报；而保守型投资者通常选择风险较小、收益稳定的投资，如将资金存入银行获取利息。因此，选项A和C是正确的。对于其他选项，选项B和E与投资风险选择与评价无关；选项D虽然提到了房地产投资的风险，但并没有明确指出其风险是否确定，因此不能确定为正确答案。综上所述，正确答案是AC。89、多选题下列房地产投资项目经济评价指标中，可以用来判断项目可行性的有()。A、

财务净现值≥0B、

财务净现值<0C、

内部收益率≥基准收益率D、

投资回收期≤基准回收期E、

投资回收期>基准回收期正确答案：

A

C

D

参考解析：在项目可行性研究中，财务净现值的评价标准是：如果FNPV≥0，则说明项目的盈利能力达到或者超过了按设定的折现率计算的盈利水平，项目在经济上是可以接受的，否则不可行。财务内部收益率的评价标准是：如果FIRR≥ic（基准收益率）,则说明项目的盈利能力达到或者超过了所要求的收益率，项目在经济上是可以接受的，否则不可行。投资回收期的评价标准是：如果Pb≤Pc（基准投资回收期），则说明项目能在要求的时间内收回投资，项目在经济上是可以接受的，否则不可行。90、多选题房地产投资风险的特征主要表现是()。A、

客观性B、

不确定性C、

无关性D、

不可测性E、

潜在性正确答案：

A

B

E

参考解析：正确认识房地产投资风险的特征，对于降低风险发生的可能性，减少风险损失，具有重要意义。房地产投资风险的特征主要表现在：①客观性；②不确定性；③潜在性；④损益双重性；⑤可测性；⑥相关性。91、单选题工业和城市生活排放污水及农村居民点或农田的排水，按其来源属于水污染中的()A、

地下水的污染物B、

地表水的污染物C、

微生物的污染物D、

酸碱水的污染物正确答案：