物业公司规章制度 (一)

物业公司规章制度

物业管理企业内部管理制度指为提高管理服务质量和

工作效率，根据经营方针和工作特点而制定的一系列在企业

内部执行的规章和制度。

(一)物业管理企业员工管理条例

1、劳动用工制度：包括用工原则、员工聘用制度、劳动

合同制度、工时制度和干部任免制度等。

2、管理员工行为规范：规定员工遵守国家政策、法令，

热爱本职工作等。

3、员工福利制度：包括享受法定假日、医疗保险劳动保

护等。

4、企业奖惩制度。

(二)物业管理企业各部门主要职责

1、总经理室：是物业管理公司的决策机构。总经理的主

要职责是：

(1)贯彻落实国家和地方的政策和物业管理的有关规

定。

(2)主持公司经营管理的全面工作。

(3)设置内部管理机构，制定公司章程，签署物业管理

制度。

(4)选聘各部门经理和关键岗位人员。

(5)选聘社会、劳务服务公司分担具体工作。

(6)行使董事会授予的其他职权。

2、各部门经理的主要职责是：

(1)办公室主任：

①负责传达总经理指示，安排并组织召开会议。

②督促办公室人员及时完成上级下达的任务。

③负责日常人事行政管理，检查各项规章制度的执行情

况。

④做好员工考勤工作，协助培训员工。

(2)财务部经理：

①组织公司财务管理工作。

②审核各类会议报表，撰写财务分析报告。

③检查、督促各项费用及时收缴。

④审核、控制费用的支出。

⑤提出合理运营公司金融资产的有效措施。

⑥组织拟定坳业管理费用标准的预算方案。

⑦制定物业管理公司财务管理和操作流程。

(3)公共关系部经理：

①制定物业公司公关活动方案。

⑦策划公司大型活动。

③组织召开业主、业户大会，并处理投诉与纠纷：

④组织员工和社区内文体活动。

⑤协助总经理和其他部门工作。

(4)房屋维修部经理：

①落实并实施本部门管理规章制度。

②合理确定和分配员工工作岗位，督促维修工、管坦员

工开展日常工作。

③布置、检查房屋保养和维修工作。

④组织本部门员工参加业务技术培训。

(5)保安部经理：

①落实并实施本部门管理规章制度。

②负责管理区内的治安保安工作、交通安全工作和消防

工作。

③制定部门岗位责任制度、执行奖惩规定。

④定期组织员工进行安全保卫、消防等技能培训。

⑤负责与社会联防有关方面的联系与沟通。

(6)清洁环卫部经理：

①制定部门工作计划与目标，合理安排清洁卫生。

②督促、检查各项清洁环卫工作的落实情况。

③负责进行辖区内庭院建设和绿化工作。

④制定部门岗位责任制度，执行奖惩规定。

(7)经营发展部经理：

①确定经营项目与经营发展目标。

(2)房屋及设备维修人员：

①及时完成下达的维修任务。

②及时处理各类管道的跑、冒、滴、漏等故障。

③掌握各种设备的操作方法，及时排除出现的故障。

④巡查管区市政公共设备、设施的安全运行情况，定期

对设备进行保养。

(3)保安人员：

①执行24小时保安巡逻制度，看管好物业，做好防火

防盗等安全保卫工作。

②做好门卫登记，执行机动车辆验证制度。

③做好流动人员监督管理工作。

④懂得救护知识和消防器材的使用方法，能够处理好意

外事故。

(4)清洁人员：

①负责管区道路、楼梯的清洁与保洁工作。

②保持管区内公共卫生设施的清洁c

③保证管区内污水排放畅通。

④杜绝蚁蝇，及时外运垃圾。

(5)绿化人员:

①按时剪枝、补种、施肥、浇水、洒药。

②及时禁止破坏管区内花草树木的行为。

③做好绿化管理和草木生长情况的记录。

④保持花园草坪清洁。

(6)服务人员：

①准时到岗，按时开放小区文化娱乐设施，照章收费。

②搞好商业网点服务，有礼待宾。

③做好计时服务、特约服务等。

④管理好文体娱乐设备、设施，及时制止违反规定的行

为。

(三)管理制度和规定

1、工作管理制度：

(1)上班必须穿工作装、戴工牌;男士系领带(维修工及

经批准的员工除外)，穿着整洁，头发梳理整齐，不得留长

发；女士应化淡妆。

(2)办公区内必须保持整齐、干净，不得在桌面上堆放

杂物。

(3)每天上班前各管理人员需查看交接班记录本，了解

各种情况和业主意见，及时处理问题或上门寻访。

(4)上班期间全体人员必须精神饱满，积极主动，热情

地投入工作，不得精神不振、上班打瞌睡或偷懒。

(5)纪律严明，全体人员不得迟到、早退、无故旷工，

有事要请假，获准后方能离开。

(6)全体人员必须具有高度的责任心，巡视、查楼必须

认真负责，注意发现问题并做详细记录，及时汇报并跟踪解

决。

(7)接待业主时态度要和蔼、温文尔雅、落落大方。不

管发生什么事，绝对不能与业主发生争吵，要态度诚恳，仔

细倾听业主的意见，能及时解决的问题马上派单解决，无法

及时解决的要向业主解释清楚，并告知解决的时间。

(8)接受业主电话投诉时，要热情耐心，语言要规范友

好。

(9)管理员派单后，一定要追踪落实，并负责检查。水

电问题要求在12小时内解决，其他急修项目一般在24小时

内解决，最迟不得超过72小时。把物业管理师加入收藏夹!

(10)对接受的投诉要认真做好记录，并到现场查看、了

解情况，认真记录处理的时间、人员和业主对处理的意见。

(11)协助财务人员做好各项费用的派单和催缴工作，派

单要派到各户，催缴态度要友好。

(12)认真管好业主档案和业主托管的钥匙。

(13)认真做好装修审批和管理工作。

(14)不准在上班时间看书、闲聊、做私事，不准在办公

室内高声喧哗。

(15)下班后将自己保管的资料(物品)放好，将办公桌收

拾整齐。

(16)休息时间如发生重大事故，或碰到问题要立即解

决，不得推脱或不予理睬。

(17)管理处的工作原则是服务第一，工作标准是业主满

意，工作态度是认真负责。

2、业主回访制度：

(1)管理员必须经常上门征求业主对管理工作的意见，

认真做好回访记录，及时向管理处主任汇报。

(2)管理处负责人也应经常上门访问，了解管理和上门

服务情况，并做好回访记录，对业主提出的要求应及时给予

答复和解决。

(3)维修人员每次上门服务均应让服务对象填写回访

单，以征求对服务的意见。

(4)保安员在值班、巡岗时应定时征求业主对工作的意

见，并做好记录，注意研究、改进。

(5)回访单、回访记录和保安队的征求意见单，应由管

理处指定专人保管，每月集中装订存档，不得遗失。

3、巡岗制度：

(1)保安领班在当班期间，要经常定线或不定线地对各

岗位的工作情况进行检查。

(2)检查内容包括各岗执勤情况、有无违纪现象、查看

值班登记等。

(3)巡查的要求是，一边检查一边观察，做好巡查记录,

掌握各值勤点值勤情况和动态。

(4)管理员主要负责对物业情况的定期巡查。一般每天

巡查两次，交接班各一次，发现问题及时向有关部门派单解

决，并负责跟踪：

4、门卫制度：

(1)每位门卫保安必须严格执行各项管理规定，并对每

位业主负责。

(2)按照规定认真巡视，巡视时要挂巡视牌。

(3)认真做好外来人员的检查登记工作。任何外来人员

在征得业主同意后方可进入。

(4)外来施工人员要有管理处发的临时出入证才能进

入。

(5)认真做好报纸、信件的收发工作。

(6)严禁自行车进入塔楼。

(7)业主若向外搬运东西，一般物品需在保安室办理登

记手续，大件物品必须到管理处开具放行条。

(8)电梯运货时应严格遵守管理规定；运送家具、装修材

料等大宗货物时，必须收取一定得责任押金，在业主填写责

任承诺书后方可准运。

物业公司规章制度

一、目的：

规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高

员工的基本素质。

二、适用范围：

新天美地花园物业管理公司所有工作人员。

三、职责：

3.Ixx物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度、

为公司利益而做出贡献。

3.2各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面

贯彻下去。

四、关于服装、装束

4.1进公司必须穿好工作服；

4.2工作服要干净；

4.3进公司须戴工作证；

4.4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司；

4.5凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领；

4.6不得擅自涂改工作证，若要更改一定要经人事部办

理；

4.7公司发放的安全鞋仅限在厂内使用；

4.8公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。

五、关于上班时间

5.1时间为上午8：30——12：00下午2：00——18：

00

5.2不得无故迟到、早退、外出；

5.3雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假

（特殊情况例外）；

5.4严禁无故旷工；

5.5上、下班必须签到；

5.6不许代别人签到；

5.7不得涂改签到表。

六、关于厂内设备和备件

6.1设备、备件要小心使用，应保持设备整洁美观；

6.2注意整理整顿；

6.3道路要保持畅通，不许摆放东西；

6.4严禁对花园内的设备乱涂、张贴；

6.5节约用水，用电，不得浪费；

6.6凡故意破坏设备、设施，从严处理；

6.7凡盗窃本公司财物，从严处理；

6.8设备引起故障时必须要及时报告相关领导，不得擅

动机器。

物业公司规章制度

第一章总则

第一条为加强物业管理，维护全体业主和物业使用人的

合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使

用，根据《物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管

理条例》和相关法律、法规、政策，制定本规约。

第二条本规约对本物业管理区域内全体业主和物业使

用人均有约束力，须共同遵守。

第三条业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合

同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。

第四条本物业管理项目的基本情况

物业名称：南安市宝龙花园小区；

座落位置：南安市梅山镇竞丰村宝龙花园；

物业类型：高层住宅；

建筑物总面枳：60873.48平方米。

物业管理区域：东接梅九公路；西接配电厂；北接中年

山宝龙花园北围墙；南接中年山宝龙花园南路。

第二章业主的权利和义务

第五条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动

中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提

供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事

项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的

建议;

（四）参加业主大会会议，行使投票权和表决权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行

物业服务合同；

（七）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用

情况享有知情权和监督权；

（A）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金

的管理和使用；

（九）法律、法规规定的其他权利。

第六条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设

备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会

作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用等；

（六）在小区进出和其它活动时，应文明礼貌，亲善对

待小区邻里。

（七）法律、法规规定的其他义务。

第三章物业的使用

第七条根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以

下物业共用部位、共用设施设备的共有权：

（一）由单幢住宅内业主或与之结构相连的非住宅业主

共有的部位，包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、

屋顶以及户外的墙面等基本结构部分，走廊通道、门厅、楼

梯、大堂等公共通行部分，防空避难层、设备层或其它配套

设计等结构部分；

（二）由住宅业主或其与非住宅业主共有的附属设施设

备，包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、

沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施、垃圾

通道、排烟排气通道、水箱、水泵、邮政信箱、避雷装置、

消防器具、消防栓、排水管道、窖井、化粪池、垃圾箱、规

定标识、建筑智能化系统（含安防系统）、消防控制系统等

设施和共用设施设备使用的房屋等；

（三）其他依据法律法规规定属于全体业主共有的物业。

第八条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和

处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。

第九条业主应按照有利于物业使用、安全、整洁以及公

平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、

供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫

生、环境保护等妥善处理与相邻业主的关系。

第十条业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需设计

用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主

管部门批准，并告知业委会和物业服务企业。

第十一条业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服

务企业，并与其签订装饰装修管埋服务协议。并按协议的约

定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事

装饰装修的禁止行为，尽量减少影响邻里生活。

每日施工时间为上午7:30-11:30,下午14:30-17:30,

其他时间不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。

业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾。

因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正

常使用或侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并

承担相应的赔偿责任。

第十二条业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设

计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做

好噪音及冷凝水的处理。

第十三条业主及物业使用人使用电梯，应遵守该电梯使

用管理规定。

第十四条在坳业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守车

辆行驶和停车规则，不得停放大门口、占停其它通道，也不

得随意占用他人车位。

第十五条在三常生活中还禁止下列行为:

（一）损坏或擅自占用物业共用部位、共用设施设备及

相关场地，擅自移动物业共用设施设备；

（二）违法搭建建筑物、构筑物；

（三）乱抛垃圾，高空抛物；

（四）违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物

口

口口;

（五）擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂

改、刻画；

（六）践踏、占用绿地，损毁树木、园林；

（七）夜晚11:00后大声猜拳、酒后闹事等不文明言行;

（A）聚赌、盗窃等法律、法规禁止的其它行为。

第十六条业主和物业使用人在饲养动物不得违反有关

规定，并应遵守以下约定：

（一）禁止无证饲养宠物，饲养宠物的业主或使用人须

到物业服务企业领取“饲养宠物许可证”，饲养宠物不得制

造噪音或威胁他人安全；

（二）不得饲养家禽家畜，严禁制造尿便等臭味，杜绝

禽流感根源。

第四章物业的维修养护

第十七条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨

碍其他业主的合法权益。

第十八条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专

有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关

业主应予配合

第十九条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧

急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但未能提

前通知相关业主的，物业服务企业应向相关业主说明情况，

并在第三方（如、居委会、派出所或业委会委员）的监督下,

进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后相关责任

人应及时做好善后工作。

第二十条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时

占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务

企业的同意，并在约定期限内恢复原状。

第二十一条坳业存在安全隐患，危及公共利益或其他业

主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第二十二条全体业主要按规定缴存、使用和管理物业专

项维修资金。建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围

承担物业的保修责任。

第五章业主的共同利益

第二十三条为维护业主的共同利益，经业主大会同意，

授予物业服务企业在物业服务活动中行使以下权利:

（一）根据本规约配合业主委员会制定物业共用部位和

共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的