物业经营管理练习题及答案

物业经营管理练习卷

一.单项选择题（每题1分,每题有且只有1个选项符合题意）

1.物业经营管理是指为了满足业主的目标，综合利用物业经营管理的技术、手段和模式，以

）为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务.

A公益性物业B收益性物'亚C传统物业D现代化物业

2.下列哪一项物业不属于物业经营管理活动的管理对象（)•

A写字楼B零售商业物业C医院D工业物业

3.国外通常将写字楼分为（）三个等级.

A甲乙丙B优良合格C一级二级三级DA级B级C级

4.物业经营管理服务的目标,是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全周期内,持续满足租户

正常空间使用需要，在实现物业各期（）的基础上，保持和提高物业的市场价道以及未

来发展潜力.

A毛收益最大化B净收益最大化C租金收入最大化D销售收入最大化

5.物业管理企业可划分为管理型,（）和综合型三种.

A服务型B经营型C咨询型D专业型

6.物业管理企业从管理层次上.划分可分为公司管理，现场管理和（）三个层次.

A现场咨询B公司策划C现场作业D公司咨询

7.物业经营管理可分为（）房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次.

A物业管理或设施管理B物业经营C房地产咨询管理D房地产策划

8.房地产投资分为（)

A组合投资和风险投资B开发投资和置业投资

C直接投资和间接投资D项目投资和项目管理

9.房地产投资的目的是（)

A获得未来的房地产资产收益或增值B获得未来的销售收入

C获得未来租金收入D为降低通货膨胀的风险

10.房地产投资的特性有固定性，适应性，各异性和（）等

A周期短B周期长C风险性D投机性

11.通常人们把风险划分为（)

A行业风险和专业风险B收益现金流风险和未来经营费用风险

C系统风险和个别风险D政策风险和利率风险

二.多项选择题（每题2分海题有2个或2个以上的选项符合题意.错选不得分；少选，所选的

等个选项得0.5分）

12.物业经营管理是指为了满足业主的目标，综合利用了哪些物业经营管理的技术，手段和模式

（）

A物业管理B设施管理C房地产资产管理D房地产组合投资管理

E风险管理

13.物业经营管理活动的管理对象主要包括（）

A学校B出租型别爨C零售商业物业D写字楼E银行

14.写字楼有哪些类型（）

A政府办公楼B自用写字楼C出租写字楼D出租自用复合型写字楼

15.下列哪些属于零售商业物业（）

A市级购物中心B出租型别里或公寓C邻里服务性商店D娱乐场所

16.物业管理企业从管理层次上可分为（）

A公司管理B现场管理C现场作业D现场咨询

17.物业经营管理中的战略性工作内容有（）

A确定战略和标准B构建信息基础C决策分析D进行资产组合

18.房地产投资分为（）

A置业投资B开发投资C购买房地产开发企业的债券

D购买房地产投资信托基金的股份

19.房地产投资的特性有（）

A不可移动性B专业管理性不强C寿命周期长D政策影响性

20.房地产投资的优点（）

A相对收益较高B能得到税收方面的好处C投资数额大

D提高投资者资信等级E投资回收期长

21.房地产投资的系统风险有（）

A通货膨胀风险B周期风险C时间风险

D市场供求风险E比较风险

22.广义区位概念包括（）

A地理位置B区位所处社会环境C区位所处经济环境D区位所处自然环境

23.写字楼物业项目区位选择的影响因素有（）

A物业辐射区域B周围土地利用情况和环境C易接近性

D与其它商业设施接近的程度E劳动力供给的可能性

物业经营管理第一二章练习卷答案

l.B2.C3.A4.B5.D

6.C7.A8.C9.A10.B11.C

12.ABCD13.BCD14.BCD15.AC

16.ABC17.ABCD18.ABCD19.ACD

20.ABD21.ABD22.ABCD23.BCD

一、单项选择题（共40题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）

I、房地产开发活动可以从（C）两个方面进行考察。

A、资金投入和预期收益B、出让形态或自我经营形态

C、物质形态与货币形态D、物理形态与投资形态

2、下列表述错误的是（A）

A、现金流量指的是一定时期内各时间段上实际发生的资金流出或流入

B、净现金流量指的是现金流出与现金流入之差

C、现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图示

D、现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、税金等

3、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（D）

A、名义利率大于实际利率

B、实际利率小于名义利率

C、名义利率等于实际利率

D、实际利率大于名义利率

4、下列关于现金流量图的说法正确的是（C）

A、坐标轴上的时点“1”通常表示当前时点

B、为了简化计算，发生在计息周期期间的现金流量按期中发生对待

C、通常把初始投资作为上一周期期末发生

D、相对于时间坐标的垂直线代表不同周期段的现金流量

5、在市场经济条件下，贷款利率水平的高低主要取决于（A）

A、收益B、资金成本C、税收D、风险成本

6、年利率为12%,存款额为1000元，期限为1年，一年4次按季利率单利计息，则一年后的

本利和为（A）元。[1000*（1+12%/4*4）=1120]

A、1120B、1125.51C、1126.83D、1126.18

D、NPV=Z（C7-C。）（l+i,.）T

，=ot

n

i（\+i\pP

14、A=P=E+—彳7,式中——）—是投资者投入资本P后的（A）

（l+'z）：H，-1J（1+/•严（1+i）-1

A、投资回收B、投资收益

C、投资利润D、投资回报

15、某投资者以100万元的价格购入一永久产权的写字楼单位用于出租，已知年毛租金收入为

35万元，含各种税费在内的年经营成本为毛租金收入的40%,如果贷款利率为12%,贴现率

为15%,则该投资者的年投资利润率为（B）o[35*（1-40%）/100=21%]

A、35.00%B、21.00%

C、29.75%D、25.55%

16、已知某笔贷款名义利率为12%,年实际利率为12.62%,则该笔贷款为按（C）计息。

[12.62%+1=112.62%=（1+12%/x）3测出x=6]

A、半年B、季

C、两个月D、月

17、房地产开发投资的经济效果主要表现为（A）

A、销售收入B、开发利润

C、成本利润率D、投资收益率

18、基准收益率是导致投资行为发生所要求的（A）

A、最低投资回报率B、平均投资回报率

C、最低投资利润率C、平均投资利润率

19、对于一般的房地产投资项目，偿债备付率指标应该大于（C）

A、1B、1.5

C、1.2D、2

20、下列不属于清偿能力指标的是（C）

A、借款偿还期B、资产负债率

C、现金回报率D、偿债备付率

21、某房地产开发项目的财务净现值大于零，则说明该项目的收益率高于（D）

A、社会平均收益率B、通货膨张率

C、国民经济增长率D、项目基准收益率

22、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以(C)所需的时间。

A、全部现金流入抵偿全部现金流出B、经营收入抵偿全部投资

C、净收益抵偿全部投资D、净收益现值抵偿全部投资

23、某物业的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50%,年还本付息数额相当于经

营费用的1/3,那么,该物业投资的偿债备付率为(C)[10(1-50%)/10*50%/3=3]

A、2B、1.5

C、3D、1

24、假定某项房地产投资项目的财务净现值(NPV)大于零，那么它的财务内部收益率(IRR)

和投资报酬率的关系是(A)

A、IRR＞投资报酬率

B、IRR=投资报酬率

C、IRR＜投资报酬率

D、两者无关

第25-26题在此例基础上完成。

某房地产物业管理公司，现有一设备，此设备投资项目持续5年，各年的现金流量如下所示

年次012345

现金流出量300001500015000150001500015000

现金流入量02500025000250002500028000

25、此设备的第5年的净现金流量是(B)(28000-15000=13000)

A、43000B、13000C、15000D、28000

26、设备5年报废时，净现值为(A)(假设折现率为10%)

A、9771B、4436C、3465D、6450

[NPV=10000(P/A,10%,5)+3000/(1+10%)5-300000=10000*3.7908+3000*0.6209-300^0=9771]

27、假设企业按12%的年利率取得贷款200000元，要求在5年内每年年末等额偿还，则每年

的偿付额为(C)元。[A=200000(A/P,12%,5)=55428]

A、4000()B、520(X)C、55428D、64000

28、投资净现值大于零，说明该项目(C)

A、项目不能投资B、项目不可行

C、项目刚可收回投资D、项目会出现亏损

29、某公司计划投资30万元购入一设备，预计投产后每年的净利润为5万元，固定资产每年

需要3万元维修，如果用静态投资回收期计算，则此项投资的回收期为(B)

[30/(5-3)=15]

A、6年B、15年C、10年D、3.75年

30、甲将购买某处商铺作为投资，商铺购买的价格为120万元，其中银行贷款60万元，非银

行其他的金融机构贷款20万元，其余用甲多年储蓄，现假设租金的税率为20%,每年可以收

回租金1（）万元，两项贷款年利息率共为5%,求该项投资的税后现金回报率为（D）

[（10-80*5%）*（1-20%）/40=12%]

A、4%B、14%C、20%D、12%

31、某房地产投资项目的资产负债表上我们可以看到，发债合计3000万元，资产合计5000万

元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元，该项房地产投资

项目的资产负债率为（B）[3000/5000=60%]

A、167%B、60%C、80%D、200%

32、我国房地产投资经营过程中企业所得税主要是对企业年（B）征收的一种税。

A、租售收入B、所得额

C、扣除成本的销售收入D、营业额

33、某房地产投资项目购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投资的权益

成本为1500万元，经营期内平均利润总额650万元，年平均税后利润为500万元，试计算该

投资项目的资本金利润率为（A）[650/1500=43.3%]

A、43.3%B、13.0%C、33.3%D、23.3%

34、以下关于财务评价指标的计算公式中，正确的有（D）

A、投资利润率;项目利润总额/项目总投资额X100%

B、资本金净利润率二年利润总额或年平均利润总额/资本金X100%

C、在不考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资权益增加值+物业增值收

益）/权益投资数额

D、资本金利润率=年税前利润总额或税前平均利润总额/资本金X100%

35、在进行设备更新时，一股选用机器设备的哪种寿命作为设备的使用年限（A）

A、经济寿命B、技术寿命C、自然寿命D、折旧寿命

36、某房屋出租，每年租金收入为160000元，空置损失为125000元，其他物业收入为50000

元，每年运营费用为30000元，此项房屋收入的所得税税率为33%,则未来每年房屋现金流出

量为（C）（160000-125000+50000-30000）*33%+30000=55000*0.33+30000=48150

A、36850B、55000C,48150D、120600

37、下列说法不正确的是（D）

A、财务内部收益率是能够使未来现金流入量现值等于未来现金流出量现值的贴现率

B、财务内部收益率是方案本身的投资报酬率

C、财务内部收益率是使方案净现值等于零的贴现率

D、财务内部收益率是使方案现值指数等于零的贴现率

38、某投资方案，当贴现率为16%时，其净现值为338元，当贴现率为18%的时候，其净现

值为-22元。该方案的内部收益率为（D）[16%+2%*338/（338-（22））=17.88%]

A、15.88%B、16.12%C、18.14%D、17.88%

（太难）39、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别17、18、19万元，

从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率9%,则现在将未来现金流折

现可以得到该房地产的收益率价格为（A）万元。［

A、195B、210C、213D、217

40、已知两税一费的税，费率分别为营业税5%、城市建设维护税为7%、教育费附加为3%,

若销售收入为100（）万元，则应缴纳两税一费的总额为（A）万元（1000*5.5%=55）

A、55B、85.6C、15（）D、123.6

二、多项选择题（共20题，每题3分，每题的备选项中，有2个或2个以上的选项符合题意,

错选，少选，本题不得分）

1、现金流入包括（ABCD）

A、销售收入B、利息收入C、贷款本金收入D、出租收入E、折旧

2、卜.列有关复利计算过程中的各项系数及相关知识解说正确的选项是（AC）

A、等额序列支付在现金流量涂上的每一个计息周期末都有一个等额支付金额。

B、等额序列的收入或支出每年以相同的比例发生变化。

C、等额序列支付的储存基金系数是在已知终值F的情况下求Ao

D、等比序列这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的数量发生变化。

E、等额序列支付终值系数等于一次支付终值细数乘以等额序列支付资金回收系数。

3、下列有关于名义利率与实际利率表述正确的是（BCE）

A、名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值

B、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

C、当每年计息周期数m二1时，名义利率与实际利率相等

D、当每年计息周期数m>l时，实际利率小于名义利率

E、当每年计息周期数m-8时，名义利率r与实际利率i的关系为i=er-1

4、房地产置业投资项目的静态盈利能力指标包括（BDE）

A、投资利润率B、投资回报率

C、资本金利润率D、现金回报率

E、静态投资回报率

5、下列关于投资回收和投资回报的说法正确的是（BDE）

A、投资回收是指投资者对其所投入资本的回收

B、投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬

C、投资回报通常是用提取折旧的方式获得

D、投资回收则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率

E、投资回收主耍是指开发商所投入的总开发成本的回收

6、财务评价可以通过计算（AC）,对开发项目进行清偿能力分析。

A、资产负债率B、投资回收期

C、贷款偿还期D、成本利润率

E、财务净现值

7、从投资的角度看，资金时间价值的大小取决于（ACD）

A、投资利润率B、投资额大小

C、风险因素D、通货膨胀率

E、社会平均利润率

8、关于资产负债率的描述错误的是（CD）

A、属于长期偿债能力指标

B、资产负债率高，则企业的资本金不足，应变能力差

资产合计

C、资产负债率二xlOO%

负债合计

D、房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较低

E、资产负债率可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度

9、决定基准收益率大小的主要因素是（BC）

A、开发类型B、资金成本

C、项目风险D、行业状况

F、开发规模

10、关于财务内部收益率，下面说法正确的是（ABDE）

A、内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

B、如果贷款利率高于内部收益率，则认为项目投资会面临亏损

C、财务内部收益率是指项口在整个寿命期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现

率

D、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率

E、当目标收益率小于内部收益率时，则认为在财务上是可行的

11、就房地产开发投资来说，下列表述正确的是（ACD）

A、投资回收通常采用次旧的方式获得

B、内部收益率不能作为投资回报的指标

C、投资回报则主要表现为开发商利润

D、投资回报常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率

E、投资回收指的是所投入的总投资的回收

12、建筑物及相关的设施、设备在使用过程中的有形损耗包括（AE）

A、外力作用下的实体磨损

B、劳动生产率提高的效能磨损

C、技术进步出现的功能磨损

D、社会经济环境造成得设备贬值

E、受自然力影响产生的生锈、腐蚀、老化等

13、无形损耗产生的原因有（CDE）

A、持续使用

B、自然力的作用

C、科学技术进步

D、劳动生产率的提高

E、社会发展

14、固定资产经济寿命是下列哪几项的相加之和的最小值（BE）

A、年维修成本

B、年等额资产恢复成本

C、年等额总成本

D、年折旧额

E、年等额运营成本

15、下列关于我国房地产开发投资企业纳税主要税种的叙述正确的是（ABC）

A、房地产项目中“两税一费”指营业税、城市建设维护税和教育费附加

B、营业税税额=应纳税销售（出租）收入X税率

C、应纳税所得额=实现利润一允许扣除项目的金额

D、营业税的税率为5.5%

E、房产税在营业税之前列支

16、关于现金回报率的说法王确的是（ABCE）

A、与资本化率不同，因为资本化率通常不考虑还本付息影响

B、可以是税前现金回报率

C、可以是税后现金回报率

D、与投资回报率相同

E、该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系

17、影响财务内部收益率的因素包括（AB）

A、投资项目的有效年限

B、投资项目的现金流量

C、企业要求的最低投资报酬率

D、银行的贷款利率

E、投资项目的折现率

18、某公司拟购置一处房产，付款条件是：从第4年开始，每年年初支付50万元，连续支付

5次，共250万元，假设该公司的资金成本率为10%（相当于折现率），相当于该公司现在一次

付款的金额为（AB）

A、50X［（P/A.10%.7）-（P/A.10%.2）］

B、50X(P/A,10%,5)(P/S,l0%,2)

C、50f(p/AJ0%.8)-(P/AJ0%,3)]

D、50*(P/AJ0%,5)(p/s,10%,3)

19、如果其他因素不变，一且折现率提高，则下列指标中数值会变小的是(BD)

A、静态投资回收期

B、净现值

C、内部财务收益率

D、现值指数

E、现金回报率

20、下列关于设备更新特点的说法中，正确的是(ACE)

A、设备的寿命包括自然寿命、经济寿命和技术寿命

B、自然寿命主要取决于设备无形磨损的速度

C、技术进步速度越快，设备的技术寿命越长

D、经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的

E、经济寿命是从经济角度判断的设备最合理的使用年限

标准答案

一、单项选择题

1、C2、A3、D4、C5、A6、A7、B8、A9、A10、C11、C

12、B13、D14、A15、B16、C17、A18、A19、C20、C

21、D22、C23、C24、A25、B26、A27、C28、C29、B

30、D31、B32、B33、A34、D35、A36、C37、D38、D39A4）、A

二、多项选择题

1、ABCD2、AC3、BCE4、BDE5、BDE6、AC7、ACD8、CD

9、BC10、ABDE11、ACD12、AE13、CDE14、BE15、ABC

16、ABCE17、AB18、AB19、BD20、ACE

第四章收益性物业价值评估

一、单选题：

1、下列说法正确的是：()

A.有用的东西肯定有价格。

B.有价格的东西不一定有用。

C.有价格的东西肯定相对稀缺。

D.所有人的需求意愿，不论他们是否有能力支付，都属于有效需求。

2、物业的区位概念，下列理解错误的是()

A.区位是指物、业的空间位置，包括了物业所在的地理位置和到达其他地方的距离。

B.区位就是环境，主要是指自然环境和地理位置，一般不应该包括社会人文环境的内容。

C.区位品质不仅反映物业的空间位置.，更重要的体现特定位置周围的交通环境、自然还进、社

会人文环境等方面的质量。

D.区位并不是决定物业价格的唯一因素。

3、对于使用价值和交换价值说法错误的是（）

A.使用价值是指商品满足人们某种需要的效用。

B.具有使用价值的商品一定就有价格，也就是存在交换价值。

C.交换价值是指该种商品同其他商品相交换的量的比例关系。

D.价格是交换价值的形式。

E.具有交换价值的商品首先就要具备使用价值，所以任何商品都具有使用价值和交换价值。

4、房地产的总价格（）反映房地产价格水平。

A.完全能B.完全不能C.一般能

D.一般不能

5、房地产价格的波动受诸多因素的影响，下列说法有误的是（）。

A.土地面积越大、形状越规整的价格越高，但有时也有例外。面积小，形状奇异的上地会因为

买者的特殊需要，而出现比较高的交易价格。

B.居民的收入水平是影响房地产价格的外部因素。但收入很低的群体可实现的住房边际消费倾

向比较高，收入很高的群体住房边际消费倾向也很高。

C.交通便利有助于提高住宅的价格，但对于临街住宅，如果用于自住，则会造成价格的下跌。

所以同一因素对同类型的评估对象往往影响结果不同。

D.市场存贷利息的提高会增加投资和消费房地产的成本，从而抑制房地产价格的上扬。

6、下列说法正确的是（）

A.面积内涵方面，建筑物一般有亩、公顷、平方米等概念之别。

B.面积大小方面，建筑物一般有建筑面积、使用面积以及成套房屋的套内面积之别。

C.建筑面积一般要小于使用面积。

D.套内建筑面积小于总建筑面积。

7、已知一套物业的售价是200万元，有两种付款方式：一次性付款；首付50%,借款50%,

借款利息6%,借期10年，问两种方式的实际价格关系是（）

A.相等B.前者大于后者C.后者大于前者D.无法判断

8、已知一套物业的售价是200万元，首付50%,一年以后再付50%,如果银行的存款利率一

般未6%,则该物业的实际售价为（）

A.200万元B.100万元C.约194万元D.150万元

9、同一宗物业在预售和现房销售的不同阶段，正常情况下，理论认为现房价格（）期房价

格。

A.小于B.大于C.等于D.不确定

10、下列说法有误的是（）

A.廉租房的租金是一种成本相金，低于市场租金。

B.准成本租金是指高于成本，但低于市场租金的•种价位。

C.成本租金中不包括合理利沟

D.经济适用房的价格是一种政府指导价。

11、下列因素对于物业价格的影响分析正确的是（）

A.高收入阶层者收入增加，物业的边际消费倾向很高，因为他们有充足的财力支付。

B低收入阶层者收入增加，物业可实现的边际消费倾向很高，因为他们没有固定的住所。

C.中等收入阶层者收入增加，物业可实现的边际消费倾向很高，因为他们有充足的财力支付。

D.所有收入阶层的收入增长，其边际消费倾向都是相等的。

12、运用市场法估价分为四大步骤，包括①选取可比实例；②求取比准价格；③对可比实例的

成交价格进行处理修正；④搜集交易实例。下列顺序正确的是（）

A.①②③④B.②①④③C,④③②①D.④③①②

13、有一宗土地，出让年限为4（）年，资本化率为10%,预计未来5年的纯收益分别是2。万

元，22万元、24万元、21万元、25万元，并从第六年开始稳定保持在30万元的水平上，那

么该宗土地的收益价格接近于（）万元。

A373.5815B102.226

C263.9065D366.4212

14、某套公寓或某座商务办公楼，目前尚未出租出去，没有直接产生经济收益，仍属于（）。

A非收益性房地产B综合房地产

C收益性房地产D特殊用途房地产

15、成本法特别适用（）的房地产的估价。

A有收益发生交易的实例多B无收益发生交易实例多

C有收益发生交易实例少D无收益发生交易实例少

16、运用成本法估价一般有四个步骤，包括①测算折旧；②测算重新购建价格；③搜集有关物

业开发建设的成本、税费、利润等资料；④求取计算价格，下列顺序正确的是（）。

A.①②③④B.②①④③C.③②①④D.④③①②

17、某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，已经使用了10年，残值应为5%,

则该建筑物的现值（）万元。

A.136.8B.144C.145.8D.171

18、一宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款10万元，余款20万元于一年后一次性

付清。假设年利率为10%,则在其成交日期时的实际价格为（）万元

A.30B.28.18C.20D.32

19、某宗房地产2004年1月30日的价格为1000美圆/平方米，假设人民币与美圆的市场汇价

2004年1月30日为1美圆=8.26元人民币，该宗房地产在2004年1月30日的交易价格为（）

元人民币/平方米。

A.1000B.121C.8260D.826

20、已知一宗可比实例：使用面积3300平方米，成交价格为5000元/平方米。按照建筑面积

计算单价，使用面积：建筑面积=5：6,则该可比实例的实际成交总价为（）万元。

A.1375B.1650C.1980D.1500

21、有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，由于可比实例区域环境比估价对象好2%,

则可比实例的修正系数为（）和修正后的估价对象的比准价格为（）元/平方米

A.102/100,5100B.100/102,5100C.100/102,4901D.100/102,5100

22、如上题，若可比实例的物业状况因素劣于待估对象，偏低2%,则不考虑其他因素的修正,

可比实例的修正系数为（）,修正价格又为（A）元/平方米。

A.100/98,5102B.100/98,4900C.98/100,5102D.98/100,490C

23、运用收益法，一般分为下列4个步骤，①求取报酬率或资本化率；②选用适宜的收益法公

式计算收益价格：③搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料；④预测估价对象的

未来收益（如净收益），下列步骤顺序正确的是（）

A.①②③④B.②①④③C.③④①②D.④③①②

24、一项基建项目竣工，预计未来十年每年年末净收益2000万元，第十年年末一次性转让收

入500万元，若投资收益率为10%,则该基建项目的现时收益价值为（）万元。

A.17027.12B.17527.12C.17101.44D.2500

25、若一项投资，预计在头两年的净收益为零，从第三年年末始，未来20年内每年年末可以

净收入600万元，项口的投资收益率为10%,则该项口的现时收益价值为（）万元。

A.5108.136B.3837.818C.4221.63.12000

26、若某块土地，在头三年每年的净收益分别为500万元、600万元、650万元，从第四年开

始，每年净收益稳定在750万元，假设该土地的收益期为无限期，则投资收益率为10%时，

该宗土地的收益价值为（）万元。

A.5634.9B.7073.6C.8938.8D.7500

27、某房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利

率为8.5%。该房地产的收益价格为（）万元。

A.94.12B.800C.80D.无法判断

28、某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为40年，

现已使用了12年；预计利用该房地产正常情况下每年获得净收益8万元；该类房地产的折现

率为10%。该房地产的收益价格为（）万元。

A.224B.320C.54.5095D.74.4526

29、某宗物业的正常成交价格为3500元/平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的5%,

买方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,则卖方实际得到的价格是（）元/平方米。

A.2375B.3325C.3255D.2625

30、某综合楼准备出租15年，年租金为570万元，问15年的租赁价值是（）万元，年利

率为10%o

A.4335.466B.8550C.5700.3D.6500.3

31、下列收益法公式正确的是（）。

A.物业收益价值二年纯收益X[1-1/（1+=尸]/r

B.物业收益价值=年纯收益X[l/（l+r）n-l]/r

C.物业价值二年纯收益X[U+r）J1]/r

D.物业价值二毛租金小毛租金乘数

32」已知某宗收益性房地产年纯收益为5000元/平方米，还原利率为8%,则其收益价值为（B）

万元。

A.62500B.6.25C.6250D.0.625

二、多选题：

33、以下属于收益性物业的有（）

A.出租型仓库B.职工宿舍C.加油站D.公园E.政府大楼F.医院就诊大楼

34、以下属于非收益性物业的有（）

A.空置的写字楼B.闲置的公寓C.停车场D.亏损的酒店E.军队办公楼F.古塔

35、决定收益性物业价值高低的因素主要有（）

A.物业所有权的性质B.物业的历史经营收益C.物业未来的客观收益D.未来获得收

益的期限E.物业经营投资的风险大小，即收益折现率F.物业的投资经营方式

36、物业价格形成的一般条件包括（）

A.未来的客观收殆要大于零B.物业能够满足人们的某种需要C.物业的投资经营风险

比较小D.物业数量供给具有相对稀缺性E.市场存在需求的意愿，但不一定有能力支

付F.市场中存在对物业有支付能力支持的需求

37、物业价格的特征，下列说法正确的是：（）

A.物业价格实质上物业权益的价格。

B.物业价格的形成时间比较长。

C.物业价格受到许多因素的影响，具有偶然性和差异性。

D.物业价格受区位影响很大.

38、对于投资价值理解错误的说法是（）

A.投资价值在评估学中就是指该物业值不值得投资，投资是否盈利。

B.投资价值在评估学中是指特定投资用途的假定条件下，物业所能创造的客观市场价值。

C.在某一时点，同一个物业可以有多种投资价值，但只有一个理论的内在价值。

D.投资价值就是指物业在特定投资用途假定条件下的理论价值，因为它是估价人员通过科学的

理论方法推断出来的。

39、评估投资价值与评估市场价值的区别在于（）o

A.评估方法本质不同

B.假设前提不同，前者假设被估对象在特定投资方式下，而后者则假设在市场最优使用用途下。

C.前者的折现率采用特定投资方式下的平均报酬率；而后者则采用市场一般投资方式下的平均

报酬率。

D.前者所采用的净收益一般是扣除所得税后的税后净收益；后者所采用的净收益通常不扣除所

得税。

4（）、对成交价格认识有误的是（）

A.成交价格是交易双方协商竞争的结果，它一般应该低于买家的最高价，而高于卖家的最低价。

B.成交价格就是市场价格，所以也是市场的客观价格，我们可以用实际成交价格直接作为评估

结果。

C.成交价格是交易双方协商竞争的结果，它一般应该高于买家的最高价，而低于卖家的最低

价。

D.众多成交价格的走势，反映出市场平均价格的走势，市场平均价格受到供给与需求的影响，

围绕物业的内在理论价值上下波动。

41、物业的拍卖，涉及很多价格概念，以下说法有误的是（）

A.起拍价有可能高于底价，也有可能高于底价。

B.拍卖只有增加拍卖，不存在减价拍卖的说法。

C.最后的成交价肯定是最高的应价，且高于保留价。

D.最高的应价如果低于保留价的80%,同样可能成交。

42、下列说法正确的是（）

A.原始价值是始终不变的。

B.帐面价值是始终不变的。

C.市场价值就等于交易物业的帐面价值。

D.帐面价值随着时间的流逝而不断减少。

43、物业价格的影响因素有很多，下列说法正确的是（）

A.不同因素，引起同一宗物业价格变动的方向不尽相同。

B.同一因素，对于同一宗物业价格的影响，站在不同角度，不同时点，得出的影响结论有时也

不同。

C.同一因素，对于不同类型物业价格的影响结果，有时完全相反。

D.因素对于物业的影响，是可以通过理论分析，精确推断的。

44、影响物业价格的人口因素内容包括（）方面：

A.人口的自然增长B.人口素质C.人口的性别比重D.家庭规模大小

45、因素对物业价格的影响作用，下列说法正确的是（）

A.土地供应的减少，会因为土地供不应求，抬高物'业的价格。

B.消费者抵押贷款利率的上升，增加了物业消费的成本，会抑制物业需求的上升。

C.人民币的升值会抑制国外投资者购买中国物业的投资积极性。

D.物业保有环节的税率提高，减少了物业的收益，物业的需求会被抑制，从而导致售价的上升。

46、有关物业的税收可以分为（）等类别。

A.开发环节税B.交易环节税C.保有环节税D.所得税

47、影响物业价格的心理因素包括（）

A.心理偏好B从众心理C.迷信D.自身特殊心理需求

48、下列适合用市场法的物业有（）

A.公寓B.商铺C.标准化厂房D.学校E.特殊用途的厂房F.寺庙

49、下列适用成本法的物业有（）

A.公寓B.商铺C.标准化厂房D.学校E.特殊用途的厂房F.寺庙

50、在收集交易实例时，需要收集哪些内容很重要，一般应包括（）。

A.交易双方的交易关系和交易口的

B.被估对象的保修期限

C.成交日期、成交价格

D.付款方式、交易方式

E.交易实例房地产的实物状况

51、选取可比实例应符合四个方面的要求，即（）o

A.估价对象的类似房地产，包括地理位置、权属关系和实物状况三个方面应相同或相似

B.成交日期与估价时点一致

C.成交日期与估价时点接近

D.成交价格是正常价格或可修正的正常价格

E.评估的方法与估价目的相匹配

52、建立价格可比基础包括5个方面，下列说法正确的是（）。

A.统一付款方式B.统一面积大小

C.统一币种和货币单位D.统一面积内涵

E.统一采用单价

53、不宜选为可比实例的交易情况有（）o

A.有利害关系人之间的交易

B.交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易

C.交易双方或某一方并无特别动机或偏好的交易

D.交易税费正常负担的交易

E.受债权关系影响的交易

54、房地产价格修正包含（）o

A.交易日期修正B.区位状况的修正

C.实物状况修正D.权益状况修正

E.交易情况修正

55、在成本估价法中，造成建筑物折旧的原因包括（）o

A功能折旧B物质折旧C财务折旧

D经济折旧E损耗折旧

56、收益法的应用条件有（）。

A收益的可计量性B收益的连续性C收益的稳定性

D收益期限可以确定E风险的可衡量性

57、运用收益法，年纯收益的选取一般要注意它是一种（）。

A客观收益B实际收益C历史收益

D未扣除费用的毛收入E扣除所得税后的纯收益

58、运用成本法，物业价格一般包括（）

A.土地取得成本B.销售费用C.管理费用D.利润

E.开发成本F.投资利息G销售税费H.股东红利

59、成本法适用的对象包括（）

A.物业保险赔偿评估目的下的物业价值评估。

B.物业市场发育不够、交易案例比较少的物业价值评估。

C.无收益且很少发生交易的物业价值评估。

D.有特殊用途、或者特殊评估口的的收益性物业价值评估

60、重新购建价格是成本法评估的价值标准，它的特征是（）

A.估价时点时的价格

B.客观、必要的费用支出，反映了社会或行业的平均水平

C.假定被估物业在全新状态下重建

D.假定在估价时点的价格水平、技术水平、材料质量条件下的支出合计

61、下列造成物质折旧的原因或者现象包括（）

A.自然力作用引起的老化和腐蚀现象

B.因为市场供过于求，造成物业的闲置

C.物业功能落后，造成的价值减损

D.因为使用造成物业使用功能的减退，从而价值减损

62、建筑物折旧年限的以下说法，正确的是（）

A.建筑物折旧采用的是建筑物的经济寿命

B.建筑物折旧采用的是建筑物的自然寿命

C.建筑物的已使用年限采用的是有效年龄

D.建筑物的已使用年限采用的是实际年龄

63、确定报酬率的下列说法王确的是（）

A.报酬率又称为折现率，投资汇报率

B.投资风险大，报酬率就高；反之，报酬率就小

C.投资风险大，报酬率就低；反之，报酬率就高

D.报酬率的大小要与年净收益相匹配

64、运用累加法求取报酬率，应该考虑以下（）等因素。

A.投资风险补偿B.流动性缺乏补偿C.管理负债补偿D.投资带来的优惠

经营管理五房地产市场分析

一、单选题（共17题）

1、以下那些因素不属于影响房地产市场的经济环境因素

A房地产贷款利率的变动B通货膨胀率的上升

C固定货产投资的增加D土地供应的减少

2、社会时尚的变化会对房地产市场产生影响吗？

A会B不会

C说不清楚D在美国会，而在中国不会

3、房地产需求量与房地产价格（）。

A没有比率关系B成反比

C成正比D有时成反比，有时成正比

4、房地产供给量与房地产价格（）o

A没有比率关系B成反比

C成正比D有时成反比，有时成正比

5、假设在2006年底，某城市的住房存量为1000万平方米，而在2007年1月一3月，该城市的住房新

建量达到300万平方米，并且在这一时期，该城市的住房灭失量达到250万平方米，那么，该城市在2007

年3月末的住房存量是（）。

A1（XX）万平方米B850万平方米

C69（）万平方米D1050万平方米

6、如果一个城市在2006年房地产的开发总量为1000万平米，而房地产的销售量为500万平米，那么，

可以判断，在2006年，这个城市房地产市场的（）结构出现了失衡。

A产品结构B总量结构

C供求结构D投资结构

7、如果一个城市在2006年投资型购房与自住型购房的比率为3：1的话，那么，可以判断，在2006年,

这个城市房地产市场的（）结构出现了失衡。

A产品结构B投资结构

C供求结构D投资结构

8、一些学者将我国的房地产市场分为了东部市场、中部市场以及西部市场，那么，这种房地产

市场的细分方法实际上是一种按照（）概念来对房地产市场进行细分的方法。

A房地产区域B房地产用途

C房地产增量存量D房地产交易形式

9、一些学者将住房市场分为了老年公寓市场、青年公寓市场等，这种市场细分方法实际上是一种按照

（）概念来对房地产市场进行细分的方法。

A房地产区域B