职业资格-估价理论与方法真题库-3

职业资格-估价理论与方法真题库_31、单选题从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是（）。A、

估价对象的真实价值B、

估价对象的重置价格C、

估价对象的实际成交价值（江南博哥）D、

合格估价师的重新估价结果正确答案：

D

参考解析：本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。注意题干中的“可操作性”这几个重要的关键提示，没有这个提示，选项A也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有选项D为正确答案。本题给我们的启示——细心审题，注意发现题干中的提示。2、单选题某地块临街深度为18米，临街宽度为50米，总价格为243万元，假设标准深度为24米，则根据四三二一法则，其路线价为（）元/平方米。A、

2025B、

2250C、

2700D、

3000正确答案：

B

参考解析：本题考查的是计算临街土地的价值或价格。该地块面积＝18×50＝900平方米，单价＝2430000/900＝2700元/平方米，单价＝路线价×平均深度价格修正率，平均深度价格修正率＝[（40＋30＋20）/100]/（18/24）＝1.2，路线价＝单价/平均深度修正率＝2700/1.2＝2250。3、单选题根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为（）元/㎡。2013真题A、

2000B、

2100C、

2400D、

2520正确答案：

D

参考解析：本题考查的是编制价格修正率表。设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V，则根据四三二一法则，280＝V（40%＋30%），解得V＝400万元，V75×20＝V×（40%＋30%＋20%）＝360（万元），临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为360/（75×20）＝2400（元/㎡），据题意，临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为2400×（1＋5%）＝2520（元/㎡）。4、单选题根据《房地产估价机构管理办法》，三级资质可以从事()的房地产估价业务。A、

房屋征收B、

公司上市C、

企业清算D、

司法鉴定正确答案：

A

参考解析：本题考查的是受理估价委托。《房地产估价机构管理办法》第二十五条规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。”5、单选题估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具()。A、

估价委托书B、

估价代理书C、

估价报告书D、

估价结果书正确答案：

A

参考解析：本题考查的是受理估价委托。估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书。6、单选题明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于()。A、

估价委托人B、

估价利害关系人C、

承担估价项目的估价师D、

估价对象的权利人正确答案：

C

参考解析：考点:估价基本事项概述。估价基本事项不能明确的责任主要在估价师。7、单选题房地产抵押估价中，估价对象范围包括下列()。A、

特色装饰装修B、

厨具C、

特许经营权D、

抵押贷款正确答案：

D

参考解析：考点:估价对象的确定。在房地产抵押估价中，估价对象范围不包括对特色装饰装修、厨具等动产、特许经营权的估价。8、单选题为房地产开发企业取得待开发房地产服务的估价，评估的一般是()。A、

投资价值B、

现状价值C、

谨慎价值D、

残余价值正确答案：

A

参考解析：考点:价值类型的确定。为房地产开发企业取得待开发房地产服务的估价，一般是评估投资价值。9、单选题估价假设和限制条件是估价报告中对估价假设和估价报告使用限制的说明，要防止出现的情形中不包括()。A、

随意编造假设和限制条件B、

未对应说明的假设和限制条件予以说明C、

无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制条件D、

未假定估价师的执业水平正确答案：

D

参考解析：考点:估价假设和限制条件。在说明估价假设和限制条件时，应有针对性并尽量简明，要防止出现以下3种情况：（1）随意编造假设和限制条件；（2）应说明的估价假设和限制条件不予以说明；（3）无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制条件。10、单选题房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于()。A、

未定事项假设B、

背离事实假设C、

不相一致假设D、

依据不足假设正确答案：

D

参考解析：本题考查的是撰写估价报告。依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。例如，因征收、司法拍卖等强制取得或强制转让房地产，房地产占有人拒绝估价师进入估价对象内部进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密，估价师不得进入其内部进行实地查勘的，对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。11、单选题某委托人不是估价对象权利人且不能提供估价对象的权属证明原件，此时估价师对缺少估价对象权属证明进行说明并对估价对象权属状况作出合理假定，属于()。A、

一般假定B、

不相一致假定C、

依据不足假定D、

未定事项假设正确答案：

C

参考解析：本题考查的是撰写估价报告。依据不足假定，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料情况下，缺少资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定。12、单选题下列有关房地产“估价”和“评估”的异同，表述错误的是()。A、

一般情况下，估价和评估可以不做区分，能够交换使用B、

相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言，评估的含义更加精准、明确C、

房地产评估可以包括房屋工程质量评估、房屋完损状况评估等D、

房地产估价应建立在房屋工程质量、完损状况、使用功能等评估的基础上正确答案：

B

参考解析：本题考查的是估价与评估的异同。相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言，估价的含义更加精准、明确。参见教材P4。@##13、单选题估价中的主要不同意见和外部专业帮助的专业意见记录()。A、

应作为估价资料保存B、

不用作为估价资料保存C、

由估价机构决定是否保存D、

依委托人的意见决定是否保存正确答案：

A

参考解析：考点:保存估价资料。保存的估价资料应全面、完整，一般包括：（1）估价报告；（2）估价委托书和估价委托合同；（3）估价所依据的委托人提供的资料；（4）估价项目来源和沟通情况记录；（5）估价对象实地查勘记录；（6）估价报告内部审核记录；（7）估价中的主要不同意见记录；（8）外部专业帮助的专业意见。14、单选题下列选项中，属于按照估价目的划分的业务来源的是()。A、

商业银行委托的估价B、

税收估价C、

商业用房估价D、

工业用房估价正确答案：

B

参考解析：考点:估价业务来源渠道。选项A属于按照不同类型的委托人或客户为来源的估价；选项CD属于按照不同种类的估价对象为来源的估价。15、单选题下列估价业务中，估价机构可以承接的是()。A、

超出了估价机构业务范围的估价业务B、

承接后出现很大执业风险的估价业务C、

估价机构的专业能力难以胜任的估价业务D、

估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务正确答案：

D

参考解析：本题考查的是受理估价委托。这些有利害关系的估价师回避就行了，选派其他没有利害关系的估价师进行评估。16、单选题()是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。A、

估价对象B、

价值类型C、

价值时点D、

估价目的正确答案：

D

参考解析：本题考查的是确定估价基本事项。估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。17、单选题房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由()见证，有关情况应当在评估报告中说明。A、

房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人B、

与房屋征收部门、房地产估价机构无利害关系的第三人C、

公证机关和无利害关系的第三人D、

人民法院正确答案：

A

参考解析：考点:实地查勘估价对象。被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。18、单选题当房地产市场不景气时，下列选项中说法正确的是()。A、

成本法的测算结果（不考虑外部折旧）高于比较法B、

成本法的测算结果（不考虑外部折旧）低于比较法C、

因为市场不景气，可比实例不好收集，所以不适合采用比较法评估D、

因为市场不景气，开发房地产出售困难，所以不适合采用假设开发法评估正确答案：

A

参考解析：考点:确定估价结果。市场不景气时，房地产价值通常被市场所低估，从而比较法的测算结果一般会明显低于成本法测算结果（在未考虑外部折旧的情况下）。19、单选题估价报告的审核结论，不可以是()。A、

可以出具B、

适当修改后出具C、

应重新撰写D、

估价不合理正确答案：

D

参考解析：考点:审核估价报告。审核结论可为下列之一：（1）可以出具；（2）修改后出具；（3）应重新撰写；（4）应重新估价。20、单选题下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是（）。A、

房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B、

房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C、

房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D、

估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解正确答案：

B

参考解析：本题考查的是实地查勘的重要性。反映内部或者外部的资料都应当搜集。21、单选题某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，价值时点2008年9月23日，估价对象实地查勘日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为（）。A、

2008年9月20日B、

2008年9月23日C、

2008年9月26D、

2008年9月27日正确答案：

C

参考解析：本题考查的是估价假设和限制条件。致估价委托人函中致函的日期即为估价报告出具日期。估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。22、单选题某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。A、

假设开发法和基准地价修正法两种方法B、

假设开发法和成本法两种方法C、

假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法D、

假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法正确答案：

B

参考解析：本题考查的是估价作业方案的内容。主要的方法只有2种，假设开发法和成本法，其他的几种方法属于求取其中部分数据时采用的技术手段，不属于完整的方法。23、单选题下列有关房地产估价与定价，表述正确的是()。A、

估价与通常意义上的定价没有本质不同B、

估价师进行估价，是将客观存在的房地产价值揭示出来C、

估价师进行估价，是代替市场定价而不是模拟市场定价D、

估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发明”或“创造”房地产价值正确答案：

B

参考解析：考点:房地产估价的特点。选项A错误，估价与通常意义上的定价有本质不同；选项C错误，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价；选项D错误，估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。24、单选题在保险事故发生后，房地产估价机构为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据的价值是()。A、

市场价格B、

保险价值C、

商品价值D、

财产损失正确答案：

D

参考解析：本题考查的是房地产保险的需要。在保险事故发生后，房地产保险需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。参见教材P21。@##25、单选题房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当有（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A、

房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人B、

房屋征收部门、无利害关系的第三人C、

公证机关和无利害关系的第三人D、

人民法院正确答案：

A

参考解析：本题考查的是实地查勘估价对象。被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。26、单选题【2012年真题】下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A、

为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B、

为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C、

为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D、

为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考正确答案：

D

参考解析：本题考查的是房地产估价的含义。鉴证性估价或称证据性估价、公证性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价；咨询性估价是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。27、单选题【2013年真题】不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。A、

掌握的有关信息不同B、

做出的估价师声明不同C、

估价对象状况不同D、

委托人不同正确答案：

A

参考解析：本题考查的是房地产估价的特点。由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近似的评估价值。28、单选题【2013年真题】根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。A、

行政区域B、

估价目的C、

估价对象规模D、

价值类型正确答案：

B

参考解析：本题考查的是不应承接估价业务的情形。不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。29、单选题【2013年真题】在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。A、

估价假设和估价原则B、

价值类型和估价结果C、

估价程序和估价方法D、

估价目的和估价对象正确答案：

D

参考解析：本题考查的是估价依据。在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。30、单选题【2012年真题】关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。A、

房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B、

房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C、

房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D、

房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性正确答案：

B

参考解析：本题考查的是不可移动。房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置。31、单选题【2013年真题】房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。A、

不可移性B、

独一无二C、

相互影响D、

用途多样正确答案：

C

参考解析：本题考查的是相互影响。一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。房地产利用存在经济学上所讲的“外部性”。32、单选题【2012年真题】关于估价对象状况描述的说法，正确的是（）。A、

对估价对象范围的描述就是说明其四至B、

对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C、

对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D、

对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度正确答案：

D

参考解析：选项A，对估价对象范围的描述：说明估价对象的财产范围，是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、电器、债权债务、特许经营权等其他财产；选项B、C，建筑物实物状况应说明：①建筑规模；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥建筑功能；⑦外观；⑧新旧程度；⑨其他。而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和楼层一般也属于建筑物区位状况描述内容。33、单选题【2012年真题】在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在（）。A、

估价主体资格需依法取得B、

估价对象状况需依法判定C、

估价对象收益需依法确定D、

估价方法需依法选用正确答案：

B

参考解析：本题考查的是合法原则。选项B，估价对象的状况，是需要依法确定的。选项A，估价主体资格，的确需要依法取得，但不是合法原则的应用；选项C，估价对象的收益，是按照市场的情况确定的，和法律无关；选项D，估价方法是根据估价目的，估价对象的状况，以及估价相关资料的获得情况综合确定的，和法律也没太大关系。34、单选题【2017年真题】房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。A、

房屋征收决定公告之日B、

原征收补偿协议达成之日C、

用于产权调换房屋支付之日D、

委托估价之日正确答案：

A

参考解析：本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。35、单选题房地产所有权有单独所有、共有和()三种。A、

建筑物区分所有权B、

建筑物共同共有权C、

建筑物按份共有权D、

私有权正确答案：

A

参考解析：考点:房地产权益的含义。房地产所有权还可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。36、单选题【2013年真题】有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。A、

乙土地价值低于甲土地价值B、

该建筑物价值小于其重置成本C、

该建筑物价值小于其拆除费用D、

该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值正确答案：

C

参考解析：本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。37、单选题【2013年真题】谨慎原则主要是评估房地产（）时应遵循的原则。A、

抵押价值B、

征收价值C、

现状价值D、

投资价值正确答案：

A

参考解析：本题考查的是谨慎原则。房地产抵押价值评估应遵循谨慎原则。见到“谨慎原则”,要立即联想到“抵押”。38、单选题【2012真题】关于明确估价基本事项的说法，错误的（）。A、

估价目的本质上由委托人的估价需要决定B、

估价时点由估价目的决定C、

估价对象由委托人和估价目的决定D、

价值类型由估价师决定正确答案：

D

参考解析：本题考查的是确定估价基本事项。D选项，估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，也不能根据估价师的主观愿望来确定，而应是估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的和估价时点，依据有关法律、法规、规章和政策并经委托人认可后确定的。39、单选题【2012真题】对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A、

估价方法选用恰当B、

估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C、

计算公式和计算过程正确无误D、

各种估价方法的测算结果一致正确答案：

D

参考解析：本题考查的是确定估价结果。不同估价方法下测算出的结果，很可能存在差异，基本上不可能一致。40、单选题【2013年真题】采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数。A、

成交价格B、

账面价格C、

正常价格D、

期望价格正确答案：

C

参考解析：本题考查的是交易情况修正的方法。在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定，因为这样只有一个比较基础，如果以实际成交价格为基准，就会有多个比较基础。BD可以先行排除，A成交价格属于实际价格，可能存在价格扭曲因素；只有C正常价格，也可以称之为客观价格。41、单选题【2012年真题】某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/㎡，2012年9月的市场价格为4654元／㎡。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（）。A、

1.07%B、

1.11%C、

1.20%D、

1.25%正确答案：

C

参考解析：本题考查的是市场状况调整的方法。4654＝4230×（1＋t）n，n=8，t＝1.20%。42、单选题【2013年真题】某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5：1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3：1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A、

630.0B、

650.0C、

661.5D、

682.5正确答案：

D

参考解析：本题考查的是统一计价单位。本题的关键在于汇率的选择。100×6.5×（1＋5%）＝682.5（万元人民币）。43、单选题【2012年真题】估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/㎡，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为（）元/㎡。5层、6层住宅楼不同楼层的价格差异系数一层二层三层四层五层六层5层100%105%110%105%95%-6层100%105%110%110%100%90%A、

6280B、

6408C、

6881D、

7021正确答案：

C

参考解析：本题考查的是房地产状况调整的方法。先将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下价格：5700/95%×98%×110%=6468（元/㎡），再将可比实例不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格：6468/（1-6%）=6881（元/㎡）。44、单选题【2013真题】在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（）。A、

简单算术平均数B、

加权算术平均数C、

众数D、

中位数正确答案：

C

参考解析：本题考查的是设定标准临街深度。设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。如果不以路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，由此制作的临街深度价格修正率将使以后多数临街土地价值的计算都要用临街深度价格修正率进行调整，这不仅会增加计算的工作量，还会使所求得的路线价失去代表性。45、单选题【2012真题】某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（）万元。A、

600B、

738C、

900D、

960正确答案：

C

参考解析：本题考查的是编制价格修正率表。哈柏法则（Harperrule）：是临街深度为100ft的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地的价值占整块土地价值的，1500×60%＝900（万元）。46、单选题在特定的房地产上，除法律另有规定外，既有物权又有债权的，应优先保护()。A、

债权B、

物权C、

二者皆可D、

二者皆不正确答案：

B

参考解析：考点:房地产权益的含义。在特定的房地产上，除法律另有规定外，既有物权又有债权的，优先保护物权。47、单选题【2012真题】某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元／m2，工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元／m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为()万元。A、

4000B、

4004C、

4021D、

4037正确答案：

D

参考解析：该类工业用地30年期使用权楼面地价为：该类商业用地30年期使用权土地单价为：补地价＝11567.89×5000-1746.6×2×5000＝4037（万元）。48、单选题房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、实体的质量以及()A、

相应配套的基础设施B、

土地的形状C、

组合完成的功能D、

立体空间正确答案：

C

参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。49、单选题房地产是()三者的结合体。A、

实物.权益.区位B、

实物.区位.位置C、

实物.权益.权利D、

权益.位置.拥有者正确答案：

A

参考解析：本题考查的是房地产的含义。房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。50、单选题在房地产估价中，建筑物()。A、

包括房屋和构筑物两大类B、

仅包括房屋，不包括构筑物C、

包括房屋.构筑物和土地D、

仅仅指房屋正确答案：

A

参考解析：本题考查的是房地产的含义。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物，是指用建筑材料构筑的空间和实体。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、办公楼、商店、宾馆、厂房、仓库等。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。在房地产估价中一般将建筑物作广义理解。51、单选题城市规划对建筑容积率的限制，属于房地产权益中的()。A、

房地产的各项权利B、

受到其他房地产权利限制的房地产权利C、

受房地产权利以外因素限制的房地产权利D、

房地产的额外利益或收益正确答案：

C

参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。一宗房地产的权益包括：（1）拥有的房地产权利。例如，拥有的是所有权还是建设用地使用权。（2）该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。一宗房地产上可能同时有多个房地产权利，常见的是设立了抵押权、租赁权或地役权的房屋所有权和建设用地使用权。（3）该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。例如，房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。（4）额外的利益或好处。52、单选题房地产权利中，属于债权的是()。A、

地役权B、

建设用地使用权C、

抵押权D、

租赁权正确答案：

D

参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。债权是权利人请求特定义务人为或不为一定行为的权利。债权的权利人不能要求与其债权债务关系无关的人为或不为一定行为。只有租赁关系是建立在债权债务关系基础上的。债权只有一种，就是租赁权，其他的都是物权。53、单选题()是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。A、

物权B、

债权C、

租赁权D、

所有权正确答案：

A

参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人，因此物权又称为“绝对权”、“对世权”54、单选题()是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的最主要之处。A、

不可移动B、

独一无二C、

寿命长久D、

难以变现正确答案：

A

参考解析：本题考查的是房地产的特性。不可移动是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的最主要之处。55、单选题房地产市场上没有大量相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。这体现的房地产的特性是()。A、

不可移动B、

独一无二C、

相互影响D、

易受限制正确答案：

B

参考解析：考点:独一无二。房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。56、单选题房地产供给有限特性的本质是()。A、

土地总量有限B、

房地产的不可移动性C、

房地产的独一无二性D、

房地产的价值量大正确答案：

B

参考解析：考点:供给有限。供给有限是指在特定区位上的土地供给是有限的，主要由房地产的不可移动造成。57、单选题房地产市场上没有大量相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。这体现的房地产的特性是()。A、

易受限制B、

相互影响C、

独一无二D、

不可移动正确答案：

C

参考解析：考点:独一无二。房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。58、单选题由于房地产的不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度政策、政局等变化的影响。这是由于房地产具有()的特性。A、

不可移动性B、

用途多样C、

相互影响D、

易受限制正确答案：

D

参考解析：本题考查的是房地产的特性。房地产易受限制特性还表现在，由于房地产不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来有关制度政策、政局等变化的影响。59、单选题下列选项中，()不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。A、

装饰装修改造B、

修建广场、公园、公共绿地C、

调整城市发展方向D、

改变城市格局正确答案：

A

参考解析：考点:保值增值。外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。60、单选题需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产()方面的内容。A、

土地使用权状况B、

土地所有权状况C、

土地利用现状D、

土地使用管制正确答案：

D

参考解析：本题考查的是房地产权益状况的描述。土地使用管制情况说明是建设用地是农用地、未利用地。对于房地产开发用地还要说明规划条件。61、单选题在房地产区位状况描述中，说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等描述，属于()描述。A、

停车方便程度B、

交通收费情况C、

交通管制情况D、

停车位置情况正确答案：

A

参考解析：本题考查的是房地产区位状况的描述。停车方便程度：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。62、单选题下列房地产权利中，属于用益物权的是()。A、

租赁权B、

地役权C、

抵押权D、

所有权正确答案：

B

参考解析：考点:房地产权益的含义。用益物权包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。63、单选题区位是房地产重要的组成部分，本质上是由于房地产具有()性A、

体量庞大B、

价值量大C、

不可移动D、

权益特性正确答案：

C

参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。区位原本是房地产的外在因素，因房地产的位置不可移动而成了房地产的重要组成部分。64、单选题形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣差别是因为房地产具有()特性。A、

不可移动B、

独一无二C、

流动性差D、

用途多样正确答案：

A

参考解析：本题考查的是房地产的特性。由于不可移动，每宗房地产与重要场所（如市中心、公园、学校、医院等）的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等，均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独特的自然地理位置和社会经济位置，使得不同的房地产之间有区位优劣差别。65、单选题某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年，后该地块土地规划性质变更为商业用途，产权人出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的最高土地使用年限为40年。则该土地受让人的使用期限不得超过()年。A、

70B、

30C、

40D、

60正确答案：

C

参考解析：本题考查的是房地产的特性。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。应该还有60年的使用年限，但是本题的土地性质改变，成为商业用地，所以该用地的最高使用年限是40年。66、单选题按照我国法律的规定，居住用地的最高使用年限为()年。A、

70B、

60C、

50D、

40正确答案：

A

参考解析：本题考查的是房地产的特性。建设用地使用权出让的最高年限，局地用地为70年。67、单选题下列有关房地产变现的描述，错误的是()。A、

通用性越强，变现能力越强B、

独立使用性越差，变现能力越差C、

可以分割转让的房地产，变现能力较强D、

价值越大的房地产，变现能力越强正确答案：

D

参考解析：本题考查的是房地产的特性。选项D错误，价值越大的房地产，购买所需的资金越多，由于受支付能力的限制，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱68、单选题按照我国法律的规定，居住用地的最高年限为()年。A、

70B、

60C、

50D、

40正确答案：

A

参考解析：考点:寿命长久。居住用地为70年。69、单选题处分共有的房地产，应当经占份额()以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。A、

1/3B、

2/3C、

1/2D、

2/5正确答案：

B

参考解析：本题考查的是房地产的种类。处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。70、单选题住宅通常是按照总层数来划分的，层数等于或者超过()层为高层住宅。A、

7B、

8C、

9D、

10正确答案：

D

参考解析：本题考查的是房地产实物状况的描述。住宅通常是按照总层数来划分的，10层以上（含10层）为高层住宅。71、单选题设立地役权通常会使()。A、

供役地的价值下降B、

需役地的价值下降C、

供役地与需役地的价值都下降D、

供役地与需役地的价值都上升正确答案：

A

参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地，地役权使供役地的价值下降，需役地的价值上升。72、单选题任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的()特性决定的。A、

易受限制B、

相互影响C、

独一无二D、

不可移动正确答案：

D

参考解析：考点:不可移动。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。73、单选题某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是()元/平方米。A、

98B、

102C、

108D、

116正确答案：

A

参考解析：本题考查的是房地产的种类。五通一平指道路、水（给水和排水）、电力、通信等基础设施条件及场地平整。道路20＋供水14＋排水16＋供电25＋通信8＋场地平整15＝98元/平方米。74、单选题下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是()。A、

户型B、

楼层C、

层高D、

装修正确答案：

B

参考解析：本题考查的是房地产实物状况描述。选项B属于区位因素。75、单选题()是指对物品的有支付能力支持的需要。A、

购买力B、

有用性C、

稀缺性D、

有效需求正确答案：

D

参考解析：考点:价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要。76、单选题下列关于价值、使用价值和交换价值的表述中，正确的是()A、

广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指使用价值B、

没有交换价值也一定没有使用价值C、

没有使用价值肯定就没有交换价值D、

人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是使用价值正确答案：

C

参考解析：本题考查的是价格和价值。选项A错误，广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指交换价值；选项B错误，没有使用价值肯定就没有交换价值，没有交换价值不一定没有使用价值；选项D错误，人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是交换价值。77、单选题在通常情况下，()出让的地价最低。A、

拍卖方式B、

挂牌方式C、

招标方式D、

协议方式正确答案：

D

参考解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高；招标方式出让的地价次之；协议方式出让的地价最低。78、单选题在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是()。A、

评估价格B、

成交价格C、

市场价格D、

理论价格正确答案：

D

参考解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。79、单选题房地产供给有限特性的本质是()。A、

房地产的独一无二性B、

房地产的价值量大C、

房地产的不可移动性D、

土地总量有限正确答案：

C

参考解析：考点:供给有限。供给有限是指在特定区位上的土地供给是有限的，主要由房地产的不可移动造成。80、单选题成交价格围绕着()而上下波动。A、

市场价格B、

理论价格C、

清算价格D、

原始价格正确答案：

A

参考解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。81、单选题在不考虑外部折旧的情况下，当成本价值()比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或房地产市场不景气。A、

大大高于B、

大大小于C、

等于D、

小于正确答案：

A

参考解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。当成本价值（在不考虑外部折旧的情况下）大大高于比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或房地产市场不景气；反之，则说明房地产供不应求或房地产市场景气。82、单选题在六种基本价值类型中，最基本、最重要、最常用的一种价值类型是()。A、

市场价值B、

投资价值C、

现状价值D、

谨慎价值正确答案：

A

参考解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最重要、最常用的一种价值类型；其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。83、单选题对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是()。A、

谨慎价值B、

市场价值C、

残余价值D、

快速变现价值正确答案：

B

参考解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A，谨慎价值是在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则评估的价值，谨慎价值通常低于市场价值；选项C，残余价值是估价对象在非继续利用情况下的价值，残余价值通常低于市场价值；选项D，快速变现价值是在估价对象没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值，快速变现价值一般低于市场价值。84、单选题下列关于各种类型租金的表述中，错误的是()。A、

市场租金是指由市场供求状况决定的租金B、

商品租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金C、

准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金D、

福利租金是象征性收取的很低水平的租金正确答案：

B

参考解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。选项B错误，商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。85、单选题某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为5000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为()万元。A、

2000B、

3000C、

3500D、

4000正确答案：

A

参考解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-（已抵押贷款余额/社会一般抵押率）-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款=5000－（1000/50%）－1000＝2000（万元）。86、单选题下列各项中，不属于其他房地产权利价格的是()。A、

地役权价格B、

租赁权价格C、

抵押权价格D、

宅基地使用权价格正确答案：

D

参考解析：本题考查的是房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格。其他房地产权利价格泛指房地产所有权、土地使用权以外的各种房地产权利的价格，如地役权价格、抵押权价格、租赁权价格等。87、单选题下列关于有租约限制房地产估价的说法中，正确的是()。A、

因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制B、

承租人权益价值只能是正值C、

出租人权益价值与合同租金及市场租金无关D、

承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和正确答案：

A

参考解析：本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A正确，评估有租约限制房地产价值时，如是房屋征收目的估价则不必考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价；如是为房地产买卖目的或抵押目的估价，则应再考虑租约租金（合同租金）与市场租金差异的影响；选项B错误，如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的；选项C错误，出租人权益价值，为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值；选项D错误，承租人权益价值即租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。88、单选题资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额称为()。A、

原值B、

现值C、

重置成本D、

公允价值正确答案：

A

参考解析：本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。资产的历史成本也称为原始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允价值。89、单选题对同一宗房地产而言，关于其土地价值、建筑物价值和房地价值的表述中，错误的是()。A、

同一宗房地产的价值只能归属于这三种对象之中B、

房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割.合并估价相同C、

在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值D、

房地价格往往等同于人们平常所说的房价正确答案：

B

参考解析：本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地价值。选项B错误，房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值；在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值；在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和90、单选题下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是()。A、

该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B、

该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C、

该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D、

该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业正确答案：

D

参考解析：考点:保值增值。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。91、单选题某宗建筑物密度为50%的土地上，建有一栋8层且各层建筑面积相等的住宅楼，均价为5000元/平方