职业资格-估价理论与方法真题库-6

职业资格-估价理论与方法真题库_61、单选题完整的房租构成因素不包括()。A、

地租B、

管理费C、

环境保护费D、

教育费附加正确答案：

C

参考解析：考点:买卖价（江南博哥）格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。完整的房租构成因素包括地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、利润。2、单选题下列有关长期趋势法的描述中，错误的是()。A、

长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的B、

拥有越长时期.越真实的历史价格资料，作出的推测.判断越准确C、

长期趋势难以消除房地产价格的短期波动和意外变动D、

长期趋势法适用的估价对象是价值.价格有一定变动规律的房地产正确答案：

C

参考解析：本题考查的是长期趋势法。选项C错误，长期趋势可以消除房地产价值、价格的短期波动和意外变动等不规则变动。3、单选题价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算()。A、

余地价B、

减少地价C、

补地价D、

增加地价正确答案：

C

参考解析：本题考查的是价差法。价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算补地价。4、单选题估价方法中，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估的是()。A、

修复成本法B、

价差法C、

基准地价修正法D、

标准价调整法正确答案：

D

参考解析：本题考查的是标准价调整法。标准价调整法是一种批量估价方法，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估。5、单选题已知临街矩形地块甲的总价为300万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为()万元。A、

490.5B、

517.5C、

545.0D、

609.0正确答案：

C

参考解析：本题考查的是路线价法计算临街土地价值或价格。设临街宽度为20英尺的标准临街宗地总价为A万元，300＝A×（40％＋30％＋20％），A＝333.33（万元），临街宽度为20英尺，临街深度为125英尺的地块的总价＝333.33×（40％＋30％＋20％＋10％＋9％）＝363.33（万元），乙地块的总价＝363.33×（30/20）＝545（万元）6、单选题标准深度是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价逐渐升高；由此点远离道路的方向，地价()。A、

逐渐降低B、

逐渐升高C、

可视为基本不变D、

为零正确答案：

C

参考解析：本题考查的是路线价法。标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变，即街道对地价没有影响。7、单选题当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用的修正率为()。A、

深度价格修正率B、

累计深度价格修正率C、

平均深度价格修正率D、

加权深度价格修正率正确答案：

B

参考解析：本题考查的是路线价法计算临街土地价值或价格。当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。8、单选题某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为()万元。A、

600B、

738C、

900D、

960正确答案：

C

参考解析：本题考查的是路线价法。哈柏法则（Harperrule）：是临街深度为100ft的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地的价值占整块土地价值的1500×60%＝900（万元）。9、单选题最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是()。A、

“四三二一”法则B、

霍夫曼法则C、

苏慕斯法则D、

哈柏法则正确答案：

A

参考解析：本题考查的是路线价法。最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一”法则。10、单选题路线价法主要适用于()的估价。A、

乡村临街商业用地B、

乡村临街居住用地C、

城镇临街商业用地D、

城镇临街居住用地正确答案：

C

参考解析：本题考查的是路线价法。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。11、单选题根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为()元/m2。A、

2000B、

2400C、

2520D、

2100正确答案：

C

参考解析：本题考查的是路线价法。设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V，则根据四三二一法则，280＝V（40%＋30%），解得V＝400万元，V75×20＝V×（40%＋30%＋20%）＝360（万元），临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为360/（75×20）＝2400（元/m2），据题意，临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为2400×（1＋5%）＝2520（元/m2）12、单选题某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为500万元，法定优先受偿款为100万元，贷款成数为六成，则该房地产的抵押贷款额度为()万元。A、

400B、

300C、

440D、

240正确答案：

D

参考解析：考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数，抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值一法定优先受偿款，抵押贷款额度=（500－100）×0.6＝240（万元）。13、单选题某地块前后两面临街，总深度为40米，前街路线价为3000元/平方米，后街路线价为2000元/平方米，则其前街和后街的影响深度分别为()。A、

24m；16mB、

27m；13mC、

30m；10mD、

16m；24m正确答案：

A

参考解析：本题考查的是路线价法计算临街土地价值或价格。前街影响深度：40×3000/（3000＋2000）＝24m；后街影响深度＝40－24＝16m。14、单选题某宗工业用地的面积为300m2，容积率为0.8，相应的楼面地价为700元/m2，现可依法变更为商业用地，容积率提高到1.5，相应的楼面地价为1500元/m2，则应补地价的单价为()元/m2。A、

1690B、

732C、

2100D、

2400正确答案：

A

参考解析：本题考查的是价差法。补地价（单价）=1500×1.5-700×0.8=1690（元/m2）。15、单选题在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用()测算。A、

二次抛物线趋势法B、

平均发展速度法C、

平均增减量法D、

指数修匀法正确答案：

B

参考解析：本题考查的是长期趋势法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算。16、单选题运用指数修匀法进行预测的关键是()。A、

确定本期的实际值B、

确定本期的预测值C、

确定预测对象D、

确定修匀常数的值正确答案：

D

参考解析：本题考查的是长期趋势法。运用指数修匀法进行预测的关键是确定修匀常数的值。17、单选题随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是()。A、

单独深度价格修正率B、

累计深度价格修正率C、

平均深度价格修正率D、

加权深度价格修正率正确答案：

B

参考解析：本题考查的是编制价格修正率表。选项A，单独深度价格修正率是递减的；选项B，累计深度价格修正率是递增的；选项C，平均深度价格修正率也是递减的；选项D，加权深度价格修正率，没有这个概念。18、单选题下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为()万元。A、

150.8B、

160.8C、

170.8D、

180.8正确答案：

B

参考解析：本题考查的是计算临街土地的价值。前街影响深度＝总深度×前街路线价÷（前街路线价＋后街路线价）＝175×320÷（320＋240）＝100（英尺）。后街影响深度＝总深度×后街路线价÷（前街路线价＋后街路线价）＝175×240÷（320＋240）＝75（英尺）（（或：总深度-前街影响深度＝175-100）。总价＝前街路线价×前街临街平均深度价格修正率×临街宽度×前街影响深度＋后街路线价×后街临街平均深度价格修正率×临街宽度×后街影响深度＝320×100%×30×100＋240×120%×30×75＝160.8（万元）。19、单选题某宗土地总面积为7500平方米，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因为容积率提高应该补交的地价款为()万元。A、

1125B、

1800C、

2250D、

3375正确答案：

A

参考解析：本题考查的是价差法。原楼面地价＝4500/3＝1500（元/m2），新楼面地价：楼面地价＝1500-（5-3）/0.1×1500×1%＝1200（元/m2），补地价＝（1200×5-1500×3）×7500＝1125（万元）。20、单选题在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是()。A、

市场上能找到充分的房地产历史价格资料B、

过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在C、

房地产市场在过去无明显的季节变动D、

政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格正确答案：

B

参考解析：本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。选项BCD是适用条件。21、单选题某类房地产的历史价格变动时高时低，但总体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应该选用的预测方法是()。A、

中位数法B、

平均增减量法C、

平均发展速度法D、

数学曲线拟合法正确答案：

D

参考解析：本题考查的是数学曲线拟合法的公式。时高时低，不是平稳的数列，用平均发展速度和平均增减量法误差大，总体趋势上升，因而可以拟合数学趋势线。22、单选题直线趋势法y＝a＋bx中的常数a、b，是由()决定的。A、

房地产的历史价格资料B、

房地产的未来价格资料C、

房地产的现时价格资料D、

估价师选取的现时和未来的价格资料正确答案：

A

参考解析：本题考查的是数学曲线拟合法的公式。直线趋势法y＝a＋bx中的常数a、b，是由房地产的历史价格资料决定的。23、单选题基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域的()。A、

最低价格B、

最高价格C、

平均价格D、

成交价格正确答案：

C

参考解析：基准地价是政府对不同用途的土地在不同级别或均质地域的法定最高使用年期土地权利所评估的某一时点的区域平均价格。根据题意，答案为C，即平均价格。24、单选题某类房地产2005年～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为()元/平方米。A、

8460B、

8500C、

8790D、

8838正确答案：

B

参考解析：本题考查的是平均增减量法的公式。各年增减量分别为320、330、350、340，平均增减量＝320×0.1＋330×0.2＋350×0.2＋340×0.5＝338（元/平方米），2010年价格＝6810＋338×5＝8500（元/平方米）。25、单选题某类房地产2006～2010年的价格见下表，根据平均发展速度，预测该类房地产2011年的价格为()元/m2。某类房地产2006～2010年的价格A、

10300B、

10400C、

11165D、

11265正确答案：

C

参考解析：本题考查的是平均发展速度法的公式。平均发展速度＝=1.24055，2011年的价格＝3800×＝11165（元/m2）。26、单选题估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具()。A、

估价结果书B、

估价代理书C、

估价报告书D、

估价委托书正确答案：

D

参考解析：本题考查的是受理估价委托。估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书。27、单选题房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素，并且应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的()。A、

估价目的B、

估价程序C、

价值时点D、

估价作业日期正确答案：

B

参考解析：本题考查的是房地产估价程序概述。估价师必须遵循科学、严谨、完整的估价程序。严格遵守估价程序，可以减少缺失差错，是对估价机构和估价师的保护。28、单选题下列估价业务中，属于估价机构不应承接的业务的是()。A、

被动接受的估价业务B、

业主没有提供明确估价目的的业务C、

估价项目所处区位环境复杂的业务D、

超越资质等级的业务正确答案：

D

参考解析：本题考查的是受理估价委托。选项D属于不应承接的估价业务。29、单选题下列估价业务中，估价机构可以承接的是()。A、

超出了估价机构业务范围的估价业务B、

估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C、

承接后出现很大执业风险的估价业务D、

估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务正确答案：

D

参考解析：本题考查的是受理估价委托。这些有利害关系的估价师回避就行了，选派其他没有利害关系的估价师进行评估。30、单选题根据《房地产估价机构管理办法》，三级资质可以从事()的房地产估价业务。A、

公司上市B、

房屋征收C、

企业清算D、

司法鉴定正确答案：

B

参考解析：本题考查的是受理估价委托。《房地产估价机构管理办法》第二十五条规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。”31、单选题房地产估价是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，下列不属于必须确定的估价基本事项的是()。A、

估价目的B、

估价对象C、

价值时点D、

估价价值正确答案：

D

参考解析：本题考查的是确定估价基本事项。房地产估价是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断。必须确定估价基本事项：估价目的、估价对象、价值时点和价值类型。32、单选题在一个估价项目中，估价基本事项之间有内在联系，其中()是龙头。A、

估价目的B、

估价对象C、

价值时点D、

价值类型正确答案：

A

参考解析：本题考查的是确定估价基本事项。在一个估价项目中，估价基本事项之间有内在联系，其中估价目的是龙头。明确了估价目的，才能确定估价对象、价值时点和价值类型。33、单选题价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是()。A、

估价作业期间的某日B、

实地查勘估价对象期间的某日C、

估价报告出具日期D、

估价报告出具后的某日正确答案：

D

参考解析：本题考查的是确定估价基本事项。价值时点为现在的，一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期（如实地查勘完成之日）为价值时点。一般不得早于受理估价委托之日，不得晚于出具估价报告之日。34、单选题对同一宗房地产而言，关于其土地价格、建筑物价格和房地价格的表述中，错误的是()。A、

同一宗房地产的价格只能归属于这三种对象之中B、

房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价相同C、

在房地产价格分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值D、

房地价格往往等同于人们平常所说的房价正确答案：

B

参考解析：考点:土地价值、建筑物价值和房地价值。选项B，房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值；在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值；在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。35、单选题一个特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅，在房地产抵押估价中，估价对象范围包括下列()。A、

特色装饰装修B、

厨具C、

特许经营权D、

抵押贷款正确答案：

D

参考解析：本题考查的是确定估价基本事项。一个特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅，在房地产抵押估价中，估价对象范围不包括对特色装饰装修、厨具等动产、特许经营权的估价。36、单选题下列各项中，不属于估价作业方案主要内容的是()。A、

估价工作的主要内容及质量要求B、

估价工作的具体步骤及时间进度C、

估价工作的人员安排D、

委托方的协助义务正确答案：

D

参考解析：本题考查的是编制估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括：（1）估价工作的主要内容及质量要求；（2）估价工作的具体步骤及时间进度；（3）估价工作的人员安排。37、单选题估价报告的封面，基本要素中不包括下列()。A、

估价报告名称B、

估价项目名称C、

估价委托人D、

估价师声明正确答案：

D

参考解析：本题考查的是撰写估价报告。封面的基本要素包括：估价报告名称，估价报告编号、估价项目名称，估价委托人，房地产估价机构，注册房地产估价师，估价报告出具日期。38、单选题某委托人不是估价对象权利人且不能提供估价对象的权属证明原件，此时估价师对缺少估价对象权属证明进行说明并对估价对象权属状况作出合理假定，属于()。A、

依据不足假定B、

不相一致假定C、

未定事项假设D、

一般假定正确答案：

A

参考解析：本题考查的是撰写估价报告。依据不足假定，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料情况下，缺少资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定。39、单选题在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响，这一估价假设属于()。A、

未定事项假设B、

背离事实假设C、

不相一致假设D、

依据不足假设正确答案：

B

参考解析：本题考查的是撰写估价报告。背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。40、单选题估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和()。A、

价值类型和定义.估价作业日期.估价的假设与限制条件B、

价值类型和定义.估价对象分析.致估价委托人函C、

价值类型和定义.估价的假设与限制条件.估价报告应用的限制D、

价值类型.估价作业期.实地查勘期正确答案：

D

参考解析：本题考查的是撰写估价报告。估价的假设与限制条件与估价结果报告并列，估价对象分析在技术报告中；致估价委托人函与估价结果报告并列。41、单选题估价中的不同意见记录()。A、

应作为估价资料保存B、

不应作为估价资料保存C、

由估价机构决定是否保存D、

依委托人的意见决定是否保存正确答案：

A

参考解析：本题考查的是保存估价资料。估价中的不同意见记录应作为估价资料保存42、单选题()是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。A、

价值类型B、

估价对象C、

估价目的D、

价值时点正确答案：

C

参考解析：本题考查的是确定估价基本事项。估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。43、单选题房地产司法拍卖估价，评估的应当是()。A、

市场价值B、

最高价值C、

最低价值D、

理论价值正确答案：

A

参考解析：本题考查的是确定估价基本事项。房地产司法拍卖估价，一般应评估市场价值或市场价格，而不是快速变现价值或拍卖保留价。44、单选题关于估价师声明的说法，正确的是()。A、

估价师声明是注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明B、

估价师声明中应对勤勉尽责估价做出承诺和保证C、

未参与估价的注册房地产估价师可以在估价师声明上签名D、

估价师声明中应对估价结果成立的条件作出提示和说明正确答案：

B

参考解析：本题考查的是撰写估价报告。估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等的承诺和保证45、单选题采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为()元/m2。A、

3700B、

4040C、

4250D、

5300正确答案：

C

参考解析：考点:总价格、单位价格和楼面地价。商品房的单价＝3200＋2100/2＝4250（元/m2）。46、单选题房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于()。A、

背离事实假设B、

依据不足假设C、

不相一致假设D、

未定事项假设正确答案：

B

参考解析：本题考查的是撰写估价报告。依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。例如，因征收、司法拍卖等强制取得或强制转让房地产，房地产占有人拒绝估价师进入估价对象内部进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密，估价师不得进入其内部进行实地查勘的，对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。47、单选题房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当有()见证，有关情况应当在评估报告中说明。A、

房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人B、

房屋征收部门、无利害关系的第三人C、

公证机关和无利害关系的第三人D、

人民法院正确答案：

A

参考解析：本题考查的是实地查勘估价对象。征收评估的实地查勘记录，应由房屋征收部门、被征收人和实地查勘的注册房地产估价师在实地查勘记录上签字或盖章确认。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，考前黑钻押题，金考典软件考前更新，下载链接应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。48、单选题某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了()。A、

假设开发法和基准地价修正法两种方法B、

假设开发法和成本法两种方法C、

假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法D、

假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法正确答案：

B

参考解析：本题考查的是选用估价方法进行测算。本题采用的主要方法只有2种，假设开发法和成本法，其他的几种方法属于求取其中部分数据时采用的技术手段，不属于完整的方法。49、单选题下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是()。A、

房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B、

房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C、

房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D、

估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解正确答案：

B

参考解析：本题考查的是实地查勘估价对象。选项B错误，实地查勘的工作内容之一是拍摄反映估价对象内部状况、外部状况以及周围环境的照片等影像资料。50、单选题某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，价值时点2008年9月23日，估价对象实地查勘日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为()。A、

2008年9月20日B、

2008年9月23日C、

2008年9月26日D、

2008年9月27日正确答案：

C

参考解析：本题考查的是保存估价资料。估价报告的出具时间是签名盖章后，估价机构注明致函日期，就是出具日期。报告中注明使用期限是自2008年9月26日起半年，说明报告的生效时间是从2008年9月26日开始的，所以出具时间应该为2008年9月26日。51、单选题高层建筑物地价分摊，属于()。A、

房地产价值减损评估业务B、

相关经济损失评估业务C、

房地产咨询业务D、

房地产价值分配业务正确答案：

D

参考解析：本题考查的是房地产估价的含义。注意题干中的提示：分摊的“分”。分摊，属于价值分配的业务范畴。52、单选题下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是()。A、

专业估价承担法律责任B、

专业估价由专业机构和专业人员完成C、

专业估价提供专业意见D、

非专业估价具有公信力正确答案：

D

参考解析：本题考查的是房地产估价的含义。选项C错误，和非专业估价相比，专业估价具有公信力，承担法律责任。而非专业估价不具有公信力53、单选题因征收房地产，房地产估价师受委托进行的停产停业损失估价，属于()业务。A、

房地产价值提升评估业务B、

房地产减损评估业务C、

相关经济损失评估业务D、

房地产政策咨询业务正确答案：

C

参考解析：本题考查的是房地产估价的含义。相关经济损失评估业务，例如，因征收房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估。54、单选题下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是()。A、

为证券发行提供参考依据的估价B、

为房屋征收补偿提供参考依据的估价C、

为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D、

为委托人确定要价提供参考依据的估价正确答案：

D

参考解析：本题考查的是房地产估价的含义。鉴证性估价（或称为公证性估价、证据性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。55、单选题根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房地产价格评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处()的罚款。A、

1万元以上3万元以下B、

3万元以上5万元以下C、

5万元以上10万元以下D、

5万元以上20万元以下正确答案：

D

参考解析：本题考查的是房地产估价的特点。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下的罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。56、单选题在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，评估价值超过了误差范围，即被认定为“专业疏忽”，该误差的最大范围是()。A、

±5%B、

±10%C、

±15%D、

±20%正确答案：

D

参考解析：在英国和其他英联邦国家，评估价值超过误差范围被认为是“专业疏忽”，误差范围通常被定义为±20%。这个信息来自于估价理论与方法，并且是在这个题目中给出的答案。57、单选题一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是()。A、

第（1）、（3）种情况B、

第（3）、（4）、（5）种情况C、

第（2）、（4）种情况D、

第（2）、（4）、（5）种情况正确答案：

D

参考解析：考点:名义价格和实际价格。（1）名义价格实际价格绝对相同，（3）由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以选项AB可以排除。（5）肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。58、单选题下列有关房地产估价产生的误差，表述正确的是()。A、

即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值B、

房地产估价应当使用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、

判断一个评估价值的误差大小或准确性，实际上是将它与真实价值进行比较D、

估价总是在信息完全和存在一些不确定因素下作出的正确答案：

A

参考解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，房地产估价不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但这种误差又要适度；选项C错误，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际上是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较；选项D错误，估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。59、单选题在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是()，有时误差范围放宽到±15%。A、

±5%B、

±10%C、

±15%D、

±25%正确答案：

B

参考解析：本题考查的是房地产估价的特点。法官使用的误差范围是±10%，有时误差范围放宽到±15%。对于难度很大的估价业务，误差范围放宽到±20%。60、单选题估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是()。A、

估价对象适宜采用多种方法估价B、

各种估价方法都有一定的局限性C、

各种估价方法之间具有理论统一性D、

难以通过分析排除不适用的估价方法正确答案：

B

参考解析：本题考查的是房地产估价的特点。每种估价方法都是从某个角度或某个方面来测量房地产的价值或价格，它们一定程度上都有局限。要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法的局限性。61、单选题中国台湾地区《不动产估价师法》规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达()年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。A、

1B、

2C、

3D、

4正确答案：

B

参考解析：本题考查的是房地产估价的特点。中国台湾地区《不动产估价师法》规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达二年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。不动产估价师在未领得开业证书前，不得执行业务。62、单选题财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分，此为房地产抵押对房地产估价需要中的()。A、

再次抵押估价B、

抵押期间估价C、

抵押房地产处置估价D、

续贷抵押估价正确答案：

A

参考解析：本题考查的是对房地产估价的需要。再次抵押估价，《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”63、单选题甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，银行为甲提供80万元贷款担保。若甲实现再次抵押，通常情况下可以获得的再次抵押担保是()。A、

不超过100万元B、

不超过80万元C、

不超过20万元D、

在20～80万元正确答案：

C

参考解析：考点:房地产抵押的需要。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。100－80＝20。64、单选题政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是()。A、

征用期间导致房屋毁损的价值损失B、

征用造成的家具.物资等动产搬迁费用C、

征用期间租赁经营损失D、

征用期间市场上类似房地产的增值差价正确答案：

D

参考解析：本题考查的是对房地产估价的需要。征用房地产不仅应给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。65、单选题李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为()元。A、

5000B、

12574C、

12650D、

13911正确答案：

B

参考解析：本题考查的是对房地产估价的需要。损失＝污染治理费用＋损失的租金净收益的现值=5000＋3000×（1－15%）×（P/A，0.5%，3）＝5000＋3000×（1－15%）×（1/0.5%）×[1－1/（1＋0.5%）3]＝12574.13（元）。66、单选题某商务楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体开裂和基础不均匀沉降。该住宅总建筑面积为5000m2，共50套住房。经评估，该住宅楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/m2，平均每套住房的市场租金是3000元/月，在受损状况下的市场价格为7800元/m2。不考虑其他情况，该住宅在不修复情况下的价值减损额是()万元。A、

150B、

900C、

600D、

450正确答案：

C

参考解析：本题考查的是对房地产估价的需要。（9000－7800）×5000＝600（万元）。67、单选题估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人，其中()是估价主体。A、

估价报告的使用者B、

估价服务的需求者C、

估价委托人D、

房地产估价机构和注册房地产估价师正确答案：

D

参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。估价当事人是指与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。其中，房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者和对象。68、单选题在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为()。A、

名义价格B、

实际价格C、

市场价格D、

成交价格正确答案：

B

参考解析：考点:名义价格和实际价格。在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。69、单选题一个估价项目中的价值类型，本质上是由()决定的。A、

估价委托人B、

估价师C、

估价目的D、

估价对象正确答案：

C

参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。在一个估价项目中，价值类型不是随意确定的，应根据估价目的来确定。70、单选题根据通常的房地产估价途径，产生了三种基本的房地产估价方法，下列不属于基本估价方法的是()。A、

假设开发法B、

比较法C、

收益法D、

成本法正确答案：

A

参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。房地产估价采用的三种基本方法：比较法、收益法和成本法。71、单选题关于房地产估价结果的说法，错误的是()。A、

估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B、

注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C、

估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D、

估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响正确答案：

B

参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得为了招揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。72、单选题下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是()。A、

土地所有制在城乡之间不同B、

土地和房屋的所有制不同C、

行政管理不到位D、

房地产市场足够规范正确答案：

D

参考解析：本题考查的是中国房地产估价行业的发展。选项D，房地产市场不够规范，市场运行缺乏规则或运行规则未严格执行，市场参与者不够成熟、理性，市场成交价格难以真实反映交易对象的实际状况，房地产交易和登记信息不够公开、透明。73、单选题下列有关房地产估价的称谓及定义，表述错误的是()。A、

国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同B、

中国台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价C、

美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价D、

中国香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价正确答案：

C

参考解析：本题考查的是房地产估价的含义。美国大多称为RealEstateAppraisal。将Appraisal定义为得出一种价值意见的行为或过程；日本和韩国通常称为不动产鉴定评价。74、单选题经济学上的“完全市场”需要同时具备若干条件，下列选项中，属于“完全市场”必须具体条件的是()。A、

商品质量参差不齐，方便实现商品筛选B、

就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的C、

销售者需要实现总效用最大化D、

商品可以转让，且具有不可移动性正确答案：

B

参考解析：本题考查的是房地产估价的必要性。选项A错误，“完全市场”需要商品同质，买者不在乎从谁的手里购买；选项C错误，总效用最大化是消费者所追求的；选项D错误，“完全市场”的条件之一是：商品可以转让且可以发生空间位置移动。75、单选题通常情况下，房地产估价机构为抵押贷款前所提供的服务不包括()。A、

抵押价值评估B、

贷款项目评价C、

抵押率测算D、

为抵押权人提供风险提示正确答案：

D

参考解析：本题考查的是对房地产估价的需要。在抵押贷款前，除了提供房地产价值评估，还可提供房地产贷款项目评价、抵押率（或贷款价值比、贷款成数）测算等服务。选项D属于房地产估价机构在抵押贷款后所提供的服务。76、单选题除了城镇土地使用税和()因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。A、

契税B、

财产税C、

不动产税D、

耕地占用税正确答案：

D

参考解析：本题考查的是对房地产估价的需要。除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。77、单选题目前，建设用地使用权出让的方式不包括()。A、

招标B、

拍卖C、

挂牌和协议D、

自由买卖正确答案：

D

参考解析：本题考查的是对房地产估价的需要。目前，建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌、协议等方式。78、单选题根据《城市房地产管理办法》，下列有关房地产行政管理对房地产估价的需要，表述正确的是()。A、

采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价B、

基准地价.标定地价和各类房屋的重置价格根据具体情况确定并公布，不受时间的制约C、

房地产权利人转让房地产，应当向省级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价D、

房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产正确答案：

A

参考解析：本题考查的是对房地产估价的需要。选项A正确，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价；选项B错误，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布；选项C错误，房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报；选项D错误，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。79、单选题在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格是()。A、

现货价格B、

期房价格C、

现房价格D、

期货价格正确答案：

D

参考解析：考点:现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。80、单选题下列关于估价依据的表述中，正确的是()。A、

选取估价依据应具有针对性，主要是根据价值时点和估价对象来选取B、

估价机构不得制定严于估价标准的企业标准C、

《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最低的估价标准D、

不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同正确答案：

D

参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。选项A错误，选取估价依据应具有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；选项B错误，鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准；选项C错误，《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线；选项D正确，不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。81、单选题下列不属于中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作的是()。A、

房地产估价师执业资格考试.注册和继续教育B、

建立房地产估价机构信用档案C、

拟定房地产行业相关政策法规D、

对会员的执业行为进行检查正确答案：

C

参考解析：本题考查的是中国房地产估价行业的发展。选项C错误，应为制定并执行房地产估价、房地产经纪执业准则和职业道德准则。82、单选题因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括()。A、

该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿B、

搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿C、

因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿D、

因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿正确答案：

B

参考解析：本题考查的是房地产征收征用的需要。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。机器设备是动产，且搬迁后还可以继续使用，本身是没有价值损失的。所以不在补偿范围之内。83、单选题某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是()。A、

该损害在经济上是可修复的B、

修复所能带来的价值增加额为500万元C、

该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D、

在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元正确答案：

C

参考解析：本题考查的是房地产损害赔偿的需要。选项A，经济上是否可修复，主要看修复的必要费用，和修复带来的价值增值谁大。修复的必要费用包括：修复工程费150万；租金损失100×1500×6=90（万元）；搬迁费1300×2×100=26（万元）；合计266万元；修复后的价值增值：[5000×（1－5%）－4500]×10000=250（万元），得不偿失，所以不具备经济上的可修复性。选项B，修复带来的价值增值额为250万元。选项C，不修复的时候的价值减损额为（5000－4500）×10000=500（万元）。选项D，不修复的情况下，需要给每户的赔偿额为500万/100=5（万元）。84、多选题专业估价的特点主要有()。A、

由取得相关资格的专业人员完成B、

是一种专业意见C、

具有社会公信力D、

有偿或者无偿服务E、

承担法律责任正确答案：

A

B

C

E

参考解析：考点:房地产估价的含义。概括起来，与非专业估价相比，专业估价主要有以下5个特点：（1）由专业人员完成——专业估价是由专业估价机构和专业估价人员来完成的；（2）是一种专业意见——专业估价不是凭直觉、感性认识得出的，而是采用科学的方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的；（3）具有社会公信力——专业估价的结果较为科学、准确、客观，具有社会公信力；（4）实行有偿服务——专业估价要向委托人收取一定的服务费用，是一种有偿服务；（5）承担法律责任——专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。85、多选题下列选项中，属于房地产价值减损评估业务的有()。A、

质量缺陷导致房地产价值减损的评估B、

环境污染导致房地产价值减损的评估C、

房地产分割导致房地产价值减损的评估D、

征收征用房地产导致的经济损失评估E、

重新装饰装修带来的经济损失评估正确答案：

A

B

C

参考解析：考点:房地产估价的含义。选项D，征收征用房地产时，产生停产停业损失、搬迁费、临时安置费等评估属于相关经济损失评估业务；选项E，重新装饰装修常带来价值提升，而非价值减损。86、多选题下列有关房地产估价的本质，表述正确的有()。A、

房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B、

房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C、

房地产估价是提供价值意见也可以作价格保证D、

房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E、

房地产估价既是一门科学又是一门艺术正确答案：

B

D

E

参考解析：考点:房地产估价的特点。选项A错误，房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；选项C错误，房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证。87、多选题下列关于房地产估价的表述中，正确的是()。A、

房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B、

房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C、

房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D、

房地产估价是评估房地产的价值而不是价格E、

根据提供专业意见的用途和作用不同可以分为鉴证性估价和咨询性估价正确答案：

A

B

D

E

参考解析：考点:房地产估价的特点。选项C错误，房地产估价难免有误差，但误差应在合理范围内。88、多选题房地产需要专业估价，是下列哪些房地产特性决定的()。A、

独一无二B、

寿命长久C、

供给有限D、

价值量大E、

保值增值正确答案：

A

D

参考解析：本题考查的是房地产估价的必要性。一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才需要专业估价。因为独一无二，无法简单参照其他房地产的价格；因为价值量大，所以评估结果重要，并且可以承受专业估价服务费用。89、多选题在房地产抵押中，需要进行房地产估价的环节包括()。A、

初次抵押中的抵押价值评估B、

再次抵押中的抵押价值评估C、

续贷抵押中的抵押价值评估D、

处置抵押中的市场价值评估E、

租赁抵押中的权益价值评估正确答案：

A

B

C

D

参考解析：本题考查的是对房地产估价的需要。房地产抵押对房地产估价的需要主要有下列5种：（1）初次抵押估价；（2）再次抵押估价；（3）续贷抵押估价；（4）抵押期间估价；（5）抵押房地产处置估价。90、