职业资格-开发经营与管理真题库-9

职业资格-开发经营与管理真题库_91、多选题按照融通资金承担风险和获得报酬的方式不同，可以将资金融通划分为()。A、

直接融资B、

间接融资C、

权益融资D、

债务融资E、

安全融资（江南博哥）正确答案：

C

D

参考解析：考点:房地产债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用；而权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的收益。2、多选题下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有()。A、

发行企业债券B、

向银行借入信用贷款C、

房地产开发贷款D、

在公开市场上发行股票E、

土地储备贷款正确答案：

A

B

C

E

参考解析：考点:房地产债务融资。选项D，发行股票属于权益融资。债务融资有四种，分别是银行信贷、商业信用、企业债券和租赁融资。3、单选题下列选项中，不构成开发商选择自行租售模式的条件是()。A、

房地产开发公司具备自己专门的市场营销队伍和销售网络B、

房地产市场高涨、市场供应短缺C、

房地产开发商有明确、固定的销售对象D、

房地产经纪机构行业形成垄断竞争正确答案：

D

参考解析：考点:选择物业租售形式。在选项ABC的情况下，房地产开发商一般会选择自行租售的形式。4、多选题金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括()。A、

内部收益率B、

销售利润率C、

权益资金占总投资比率D、

贷款偿还期E、

敏感性评价正确答案：

A

B

D

E

参考解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括内部收益率、销售利润率、贷款偿还期、敏感性评价。5、多选题某笔房地产开发贷款的综合风险度与()直接相关。A、

贷款额B、

企业信用等级C、

自有资金数量D、

项目风险等级E、

贷款期限正确答案：

B

D

E

参考解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。某笔贷款的综合风险度与信用等级系数、贷款方式系数、期限系数和项目等级系数直接相关。6、多选题通常情况下，金融机构主要根据()确定房地产开发企业的资信等级。A、

资金实力B、

企业信誉C、

企业偿债能力D、

项目获利能力E、

资金担保方式正确答案：

A

B

C

参考解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。通常情况下，金融机构主要根据企业素质、资金实力、企业偿债能力、企业经营管理能力、企业获利能力、企业信誉、企业在贷款银行的资金流量和其他辅助指标，确定房地产开发企业的资信等级。7、多选题以下可以作为质押品提供担保的有()。A、

商标权B、

土地使用权C、

专利权D、

房屋使用权E、

企业使用权正确答案：

A

C

参考解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保。当借款人不履行债务时，银行有权将该动产或权利折价出售收回贷款，或者以拍卖、变卖该动产或权利的价款优先受偿。8、多选题融资方案分析包括()。A、

资金来源可靠性分析B、

融资结构分析C、

融资成本分析D、

融资风险分析E、

融资能力分析正确答案：

A

B

C

D

参考解析：考点:房地产项目融资方案。融资方案分析包括：资金来源可靠性分析、融资结构分析、融资成本分析、融资风险分析。9、多选题金融机构在融出资金时，要遵循()原则。A、

流动性B、

安全性C、

偿还性D、

营利性E、

地域性正确答案：

A

B

D

参考解析：考点:房地产项目融资的概念。金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和营利性原则。10、多选题按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有()。A、

权益型B、

抵押型C、

伞型合伙D、

多重合伙E、

混合型正确答案：

C

D

参考解析：考点:房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。按信托性质分类，房地产投资信托基金可以分为伞形合伙和多重合伙两种。选项ABE是按投资业务分类的。11、多选题商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有()。A、

国有土地使用证B、

建设用地规划许可证C、

建设工程规划许可证D、

建设工程施工许可证E、

商品房预售许可证正确答案：

A

B

C

D

参考解析：本题考查的是房地产开发贷款。对未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款。必须四证齐全。不要求有预售许可证。12、多选题与房地产开发投资相关的银行信贷融资，主要包括()。A、

房地产开发贷款B、

土地储备贷款C、

房地产抵押贷款D、

个人住房公积金贷款E、

在建工程抵押贷款正确答案：

A

B

C

参考解析：考点:房地产开发贷款。与房地产开发投资相关的银行信贷融资，主要包括房地产开发贷款、土地储备贷款和房地产抵押贷款。13、多选题证券市场的参与者主要包括()。A、

证券发行人B、

证券交易场所C、

证券投资者D、

证券市场中介机构E、

证券监管机构正确答案：

A

C

D

E

参考解析：本题考查的是证券市场概述。证券市场的参与者主要包括：证券发行人、证券投资者、证券市场中介机构、自律性组织、证券监管机构。14、单选题为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为()。A、

领导定价法B、

挑战定价法C、

成本加成定价法D、

认知价值定价法正确答案：

C

参考解析：考点:制定租售方案。成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。15、多选题关于房地产权益融资的说法，正确的有()。A、

资金融入方需要还本付息B、

在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C、

权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D、

存款性金融机构极少或根本不参与房地产权益融资E、

权益融资主要来源于个人投资者正确答案：

B

C

D

参考解析：考点:房地产权益融资。选项A错误，资金融入方无须支付利息，可用项目投资所获得的可分配利润分配股息；选项E错误，权益融资主要来源于机构投资者。16、多选题银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。A、

分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控B、

对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C、

要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%D、

不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款E、

密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用正确答案：

A

B

D

E

参考解析：本题考查的是房地产开发贷。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施是：（1）对未取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款。（2）对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35%。（3）房地产开发项目，应符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，保证项目的合法性和可行性。（4）对申请贷款的房地产开发企业进行深入调査审核，对成立不满3年且开发项目较少的专业性、集团性的房地产开发企业的贷款应审慎发放，对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的房地产开发企业的贷款发放应严格限制。（5）在房地产开发企业的自筹资金得到保证后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，以防止其挪用贷款转作其他项目或其他用途。（6）对房地产开发企业的销售款进行监控，防止其挪用该销售款开发其他项目或作其他用途。（7）密切关注房地产开发企业的开发情况，以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。（8）严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。（9）对房地产开发贷款实施封闭管理，即为每一个房地产开发项目设置银行专户，要求项目贷款、销售收入等资金均进入该专户，银行负责对该专户的监管，并督促借款人将项目收人优先用于项目建设或偿还贷款，防范项目收人挪用风险，并及时按照项目销售进度逐步收回贷款，确保该行对于有效还款来源的实际控制。17、多选题关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。A、

资金融入方需要还本付息B、

在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C、

权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D、

存款性金融机构一般不参与房地产权益融资E、

权益融资主要来源于个人投资者正确答案：

B

C

D

参考解析：本题考查的是房地产权益投资。A资金融入方无须支付利息，可用项目投资所获得的可分配利润分配股息。E权益融资主要来源于机构投资者。18、多选题对零售商业物业进行分类的主要依据有()。A、

建筑规模B、

经营商品的特点C、

服务人口的收入水平D、

周围环境E、

商业辐射区域的范围正确答案：

A

B

E

参考解析：考点:零售商业物业分析。零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。19、多选题写字楼确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定基础租金，其可接受的最低租金水平是指能够抵偿()的租金。A、

经营费用B、

抵押贷款还本付息C、

运营费用D、

空置损失E、

收租损失正确答案：

B

C

D

参考解析：本题考查的是写字楼租金的确定。在确定写字楼租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。20、多选题人们常从承租人在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，写字楼分类过程中要考虑的因素包括()。A、

物业所处位置B、

辐射区域的范围C、

建筑设备系统D、

建造年代E、

租户类型正确答案：

A

C

E

参考解析：本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。人们常从承租人在寻租或续租写字搂时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，对写字楼分类一般要考虑以下因素：写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。21、多选题专业人员主要依照写字楼()对其进行分类。A、

所处的位置B、

交通便利条件C、

自然或质量状况D、

设施完善程度E、

收益能力正确答案：

A

C

E

参考解析：本题考查的是写字楼物业的分类。专业人员主要依照写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。22、多选题在物业管理中经常用到的预算形式包括()。A、

年度运营预算B、

资本流预算C、

资本支出预算D、

长期预算E、

资本收入预算正确答案：

A

C

D

参考解析：本题考查的是收益性物业管理中的预算。预算有多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。23、多选题以下说法正确的有()。A、

有效毛收入=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入B、

净经营收入=有效毛收入－运营费用C、

税前现金流=净经营收入－抵押贷款还本付息D、

税后现金流=税前现金流－大修基金-所得税E、

税前现金流=净经营收入－大修基金-抵押贷款还本付息正确答案：

A

B

C

参考解析：考点:收益性物业经营状况的评估。选项D错误，税后现金流=税前现金流-所得税；选项E错误，税前现金流=净经营收入－抵押贷款还本付息。24、多选题零售商业物业的商业辐射区域通常包括()。A、

核心区域B、

影响区域C、

主要区域D、

次要区域E、

边界区域正确答案：

C

D

E

参考解析：本题考查的是零售商业物业分析。通常把商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分。25、单选题当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用()。A、

挑战定价法B、

领导定价法C、

目标定价法D、

随行就市定价法正确答案：

D

参考解析：考点:制定租售方案。另行定价风险较大，难以把握时，一般会随行就市。26、多选题下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有()。A、

基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的B、

基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用C、

基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用D、

在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金E、

在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金正确答案：

A

B

D

参考解析：考点:写字楼租金的确定。选项C错误，这是理想的状况；选项E错误，市场情况较好时，市场租金高于基础租金。27、多选题写字楼出租单元内建筑面积包括()。A、

单元内使用面积和外墙的一半B、

单元间分隔墙水平投影面积的一半C、

单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半D、

分摊公用设施建筑面积E、

分摊公用建筑面积正确答案：

B

C

参考解析：考点:写字楼租金的确定。根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半。28、多选题选择写字楼租户时需要考虑的因素包括()。A、

商业信誉和财务状况B、

可出租面积或可使用面积C、

出租单元的面积规划和室内装修D、

所需面积大小E、

需要提供的物业管理服务正确答案：

A

D

E

参考解析：本题考查的是写字楼租户的选择。写字楼租户的选择需要考虑下列因素：（1）商业信誉和财务状况；（2）所需面积大小；（3）需要提供的物业管理服务。29、多选题能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（）。A、

空置面积B、

租金水平C、

收租损失水平D、

可出租面积E、

经营费用正确答案：

B

D

参考解析：本题考察的是收益性物业经营状况的评估。能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。30、多选题按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。A、

市级购物中心B、

地区购物商场C、

居住区商场D、

邻里服务性商店E、

批发市场正确答案：

A

B

C

D

参考解析：本题考察的是零售商业物业分析。零售商业物业通常有五种类型：市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。31、多选题(2016年真题)确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有（）。A、

国债收益率B、

银行存款利率C、

市场平均投资收益率D、

银行贷款利率E、

银行同业拆借利率正确答案：

A

B

参考解析：本题考查的是资本资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多等于上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。32、多选题(2015年真题)房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（）。A、

需要适时的更新改造投资B、

易受政策影响C、

依赖专业管理D、

适于短期投资E、

变现性差正确答案：

A

B

C

E

参考解析：本题考查的是房地产投资概述。选项D错误，房地产适于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。33、多选题(2017年真题)利率调升对房地产投资产生的影响有（）。A、

导致房地产实际价值折损B、

增加收益现金流C、

加大投资者融资成本D、

增加市场供给E、

抑制市场投资需求正确答案：

A

C

E

参考解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。34、多选题(2017年真题)按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）。A、

金融投资型B、

收益型C、

实物投资型D、

机会型E、

收益加增值型正确答案：

B

D

E

参考解析：本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。35、多选题(2017年真题)政府在房地产市场中的主要职能有（）。A、

制定市场规则B、

进行市场监管C、

确定土地利用条件D、

制定商品房价格E、

提供商业贷款正确答案：

A

B

参考解析：本题考查的是房地产市场的参与者。政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。36、单选题下列选项中，不属于工程款的动态结算方式的是()。A、

按月结算B、

分段结算C、

进度款结算D、

竣工后一次结算正确答案：

C

参考解析：考点:成本控制。建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括按月结算、竣工后一次结算、分段结算和其他双方约定的结算方式等。37、多选题(2015年真题)关于房屋存量的说法，正确的有（）。A、

存量属于房地产市场的需求指标B、

存量单位可以是建筑面积或套数C、

存量可按物业类型分别统计D、

报告期存量等于上期存量加报告期竣工量E、

存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量正确答案：

B

C

E

参考解析：本题考查的是供给指标。选项A错误，存量属于房地产市场供给指标；选项D错误，报告期存量=上期存量+报告期竣工量-报告期灭失量。38、多选题(2016年真题)下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有（）。A、

房屋基础和结构的投资B、

土地购置费用C、

城市公共配套设施建设费D、

房屋水、电、卫等附属工程的投资E、

厂房内的工艺设备购置和安装费用正确答案：

A

D

参考解析：本题考查的是供给指标。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。39、多选题(2016年真题)关于房地产空间市场的说法，正确的有（）。A、

存在的目的是为获取房地产投资收益B、

需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业C、

需求者可以通过租赁来满足其需求D、

供给来源于房地产资产市场E、

供求关系不会影响房地产资产市场中的需求正确答案：

B

C

D

参考解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益；选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。40、多选题(2015年真题)房地产市场存在周期循环的主要原因包括（）。A、

土地资源的不可再生性B、

供需因素的影响C、

市场信息不充分D、

政策因素的影响E、

制度因素的影响正确答案：

B

C

D

E

参考解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。房地产周期循环的主要因素包括：供需因素的影响；市场信息不充分；政策因素的影响；制度因素的影响；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。41、多选题(2015年真题)下列房地产指标中，能衡量房地产泡沫程度的有（）。A、

交易量增长率B、

吸纳周期C、

实际价格与理论价格之比D、

房价收入比E、

房价租金比正确答案：

C

D

E

参考解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。实际价格/理论价格；房价收入比；房价租金比等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫程度。42、多选题(2017年真题)依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有（）。A、

全部使用国有资金投资的建设项目B、

国有资金投资控股的建设项目C、

国有资金投资占主导地位的建设项目D、

民营企业资金投资控股的建设项目E、

全部使用民营企业资金投资的建设项目正确答案：

A

B

C

参考解析：本题考查的是工程建设招标。依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。43、多选题(2015年真题)关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法，正确的是（）。A、

必须采用公开方式招标B、

必须采用工程量清单方式招标C、

必须根据项目特点编制标底D、

必须向投标人发出投标邀请书E、

应实行建设工程总承包正确答案：

A

B

E

参考解析：本题考查的是招标方式和招标机构。全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。采用工程量清单招标的宜采用单价合同方式。工程建设项目应实行建设工程总承包。44、多选题(2016年真题)关于工程建设项目招标的说法，正确的有（）。A、

法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标B、

招标项目必须编制标底C、

采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分D、

采用工程量清单招标的，应编制招标控制价E、

招标控制价必须保密正确答案：

A

C

D

参考解析：本题考查的是招标方式和招标机构。选项A正确，法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标；选项B错误，招标人可根据项目特点决定是否编制标底。编制标底的，标底编制过程和标底必须保密。且一个工程只能编制一个标底；选项C正确，根据《建设工程工程量清单计价规范》规定：全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。还要求采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责；选项D正确，采用工程量清单招标的，应编制招标控制价；选项E错误，招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。从招标控制价的作用我们看出其不同于标底，无需保密。45、多选题(2017年真题)房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。A、

前期工作资料B、

土建资料C、

安装资料D、

租售资料E、

物业管理资料正确答案：

A

B

C

参考解析：本题考查的是竣工验收。编制竣工档案时，技术资料包括前期工作资料、土建资料和安装资料。46、多选题(2015年真题)房地产开发项目的市场定位策略主要有（）。A、

产品差别化策略B、

服务差别化策略C、

人员差别化策略D、

形象差异化策略E、

销售差异化策略正确答案：

A

B

C

D

参考解析：本题考查的是市场定位。市场定位战略主要有以下四种：产品差别化战略、服务差别化战略、人员差别化战略、形象差异化战略。47、单选题实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由()负责。A、

开发商B、

监理单位C、

分包单位D、

总承包单位正确答案：

D

参考解析：考点:安全管理。实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由总承包单位负责。48、多选题(2015年真题)在房地产市场调查中，收集一手资料常用的方法有（）。A、

文案法B、

观察法C、

访问法D、

问卷法E、

实验法正确答案：

B

C

D

E

参考解析：本题考查的是市场调查的步骤。收集一手资料常用的方法有：观察法、访问法、问卷法、实验法。49、多选题(2017年真题)下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的有（）。A、

回归分析法B、

简单平均法C、

移动平均法D、

指数平滑法E、

市场因子推演法正确答案：

B

C

D

参考解析：本题考查的是市场趋势分析。时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。AE属于相关分析法。50、多选题(2017年真题)从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有（）。A、

投资利润率B、

通货膨胀率C、

风险因素D、

存款利率E、

投资规模正确答案：

A

B

C

参考解析：本题考查的是资金时间价值的概念。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：（1）投资利润率，即单位投资所能取得的利润；（2）通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；（3）风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。51、多选题(2016年真题)关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有（）。A、

名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大B、

当每年计息周期数m=1时，名义利率等于实际利率C、

当每年计息周期数m>1时，名义利率小于实际利率D、

当每年计息周期数m→∞，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er-1E、

名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值正确答案：

B

C

D

参考解析：本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；选项E错误，实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。52、多选题(2015年真题)关于FIRR（财务内部收益率）的说法中，正确的有（）。A、

FIRR是评估项目清偿能力的基本指标B、

FIRR可以通过内插法求得C、

FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率D、

FIRR大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的E、

FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率正确答案：

B

C

E

参考解析：本题考查的是财务内部收益率。选项A错误，财务内部收益率是动态盈利能力指标；选项D错误，将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当FIRR大于或等于ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。53、多选题(2016年真题)房地产置业投资项目经济效果的主要表现形式有（）。A、

销售收入B、

租金收益C、

开发利润D、

物业增值E、

股权增加正确答案：

B

D

E

参考解析：本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果则既可在处置（转让）物业时实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。54、多选题(2017年真题)决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有（）。A、

销售价格B、

土地费用C、

开发规模D、

资金成本E、

项目风险正确答案：

D

E

参考解析：本题考查的是财务净现值。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。55、多选题(2015年真题)下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有（）。A、

借款偿还期B、

财务内部收益率C、

偿债备付率D、

财务净现值E、

动态投资回收期正确答案：

B

D

E

参考解析：本题考查的是动态盈利能力指标及其计算。动态盈利能力指标包括财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期。56、多选题(2016年真题)关于现金回报率的说法，正确的有（）。A、

现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率B、

现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率C、

现金回报率考虑了还本付息的影响D、

现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E、

现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力正确答案：

B

C

E

参考解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A描述的是投资回报率的概念，现金回报率是每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率；选项D错误，投资回报率考虑了物业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益；选项E正确，现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力。57、多选题(2017年真题)效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有()。A、

净现值法B、

费用现值比较法C、

等额年值法D、

费用年值比较法E、

差额投资内部收益率法正确答案：

B

D

参考解析：本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值比较法和费用年值比较法。58、单选题在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进行初步检查。检查后由()列出质量缺陷清单。A、

开发商B、

承包商C、

监理工程师D、

使用单位正确答案：

C

参考解析：考点:竣工验收。在正式办理竣工验收之前，开发商需要进行初步检查，根据初步检查情况，由项目的监理工程师列出需要修补的质量缺陷“清单”，这时承包商应切实落实修复这些缺陷，以便通过最终的正式验收。59、多选题(2016年真题)若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（）。A、

标准差系数越大，风险越小B、

累积概率值越大，风险越小C、

标准差越小，风险越小D、

标准差越大，风险越小E、

标准差系数越小，风险越小正确答案：

B

E

参考解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小；选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。60、多选题(2016年真题)下列不确定性因素中，影响房地产置业投资项目财务评价结果的有（）。A、

权益投资比率B、

空置率C、

土地费用D、

容积率E、

运营费用正确答案：

A

B

E

参考解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。61、多选题(2017年真题)关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有（）A、

敏感性分析是一种动态不确定性分析B、

敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法C、

敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析D、

通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力E、

敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补正确答案：

A

C

D

E

参考解析：本题考查的是敏感性分析。选项A、D正确，敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力；选项B错误，蒙特卡洛模拟法是风险估价与评价的方法，不是敏感性分析的方法；选项C正确，根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析；选项E正确，为了弥补敏感性分析的不足，在进行项目评估和决策时，尚须进一步作概率分析。62、多选题(2017年真题)下列不确定性因素中，对“开发—销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有（）A、

土地费用B、

建筑安装工程费C、

开发期D、

运营费用E、

财务费用正确答案：

A

B

C

E

参考解析：本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。63、多选题(2015年真题)风险型决策的具体方法有（）。A、

决策树法B、

最大可能法C、

期望值法D、

最小最大后悔值法E、

蒙特卡洛模拟法正确答案：

A

B

C

参考解析：本题考查的是决策的方法。风险型决策的方法具体包括最大可能法、期望值法和决策树法。64、多选题(2015年真题)房地产投资具有不可逆性的主要原因有（）。A、

房地产市场对市场信息反应灵敏B、

延期投资可能保持了未来获利的机会C、

房地产交易税费较高，在客观上阻碍了房地产资产的流动D、

房地产投资有机会避免不利条件所造成的损失E、

房地产位置固定，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本正确答案：

C

E

参考解析：本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性，主要是因为：一方面，房地产资产形态位置相对固定，相对于其他资产而言，资产流动性较差，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本，造成投资不可逆；另一方面，房地产交易费税较高，投资形成的资产短期内往往很难通过交易获利，这在客观上阻碍了房地产资产流动，使房地产投资不可逆。65、多选题(2015年真题)房地产开发项目可行性研究中的投资环境研究主要包括（）。A、

当地社会经济情况B、

城市基础设施状况C、

土地使用制度D、

项目用地状况E、

当地的金融和税收政策正确答案：

A

B

C

E

参考解析：本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。投资环境研究主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。66、多选题(2016年真题)房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题有（）。A、

做出是否投资的决定B、

对项目投资进行详细测算C、

是否有进行详细可行性研究的必要D、

有哪些关键问题需要进行辅助研究E、

系统比较项目的规划设计方案正确答案：

A

C

D

参考解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。67、多选题(2017年真题)房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有（）。A、

前期开发计划B、

工程建设计划C、

物业服务计划D、

建设场地布置E、

施工队伍选择正确答案：

A

B

D

E

参考解析：本题考查的是可行性研究的内容。开发建设计划的编制：（1）前期开发计划，包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划；（2）工程建设计划，包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等；（3）建设场地的布置；（4）施工队伍的选择。68、多选题(2015年真题)股票市场的融资方式有（）。A、

首次公开募股B、

配股C、

发行可转换债权D、

发行认股权证E、

增发股票正确答案：

A

B

D

E

参考解析：本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。股票市场融资包括首次公开发行、配发、增发和认股权证四种融资方式。69、单选题判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其()。A、

代理成交额有多少B、

共代理了多少个项目C、

代理的成功率有多大D、

人员素质正确答案：

C

参考解析：考点:选择物业租售形式。判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其代理的成功率有多大。70、多选题(2016年真题)下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资的有（）。A、

银行信贷B、

商业信用C、

企业债券D、

租赁融资E、

发行股票正确答案：

A

B

C

D

参考解析：本题考查的是房地产债务融资。企业债务主要包括银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资等类型。71、多选题(2017年真题)相对于权益融资，债务融资的特点有（）。A、

资金使用有时间限制B、

资金融入方须到期还本C、

资金融入方须按时支付利息D、

债券不可以在流通市场上转让E、

资金融出方要承担资金融入方的经营风险正确答案：

A

B

C

参考解析：本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资还具有以下几个特点：（1）短期性。债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还。（2）可逆性。企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务。（3）负担性。企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担。（4）流通性。债券可以在流通市场上依法转让。72、多选题(2017年真题)物业的净经营收入等于潜在毛租金收入减去（）之和后，再加上其他收入的金额。A、

抵押贷款还本付息额B、

空置损失C、

收租损失D、

折旧E、

运营费用正确答案：

B

C

E

参考解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入，净经营收入=有效毛收入－运营费用。73、多选题投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的主要分类包括()。A、

短期投资和长期投资B、

商品房投资和土地开发投资C、

实物投资和金融投资D、

固定资产投资与流动资产投资E、

直接投资和间接投资正确答案：

A

C

E

参考解析：本题考查的是投资概述。投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的几种主要分类如下：（1）短期投资和长期投资；（2）直接投资和间接投资；（3）金融投资和实物投资；（4）生产性投资和非生产性投资。商品房投资和土地开发投资属于房地产投资的范畴，固定资产投资与流动资产投资属于实物投资或生产性投资的范畴。74、多选题按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为()投资。A、

居住物业B、

商用物业C、

工业物业D、

出租物业E、

仓储物业正确答案：

A

B

C

参考解析：本题考查的是房地产投资概述。选项E仓储物业不是单独的一类，属于工业物业投资的一种。按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。75、多选题按照物业类型划分，房地产投资分为()。A、

酒店与休闲娱乐设施投资B、

房地产开发投资C、

政府投资D、

商用物业投资E、

特殊物业投资正确答案：

A

D

E

参考解析：本题考查的是房地产投资概述。按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。76、多选题按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金可分为()。A、

抵押型B、

综合型C、

混合型D、

增长型E、

权益型正确答案：

E

A

C

参考解析：本题考查的是房地产间接投资。按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金为权益型、抵押型、混合型三种形式。77、多选题关于房地产投资优点的说法中，正确的有()。A、

能抵消通货膨胀的影响B、

投资数额较小C、

提高投资者的资信等级D、

投资回收期较短E、

相对较高的收益水平正确答案：

A

E

C

参考解析：本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。78、多选题下列关于房地产投资利弊的表述中，正确的有()。A、

房地产投资具有相对较高的收益水平B、

房地产投资回收期较长C、

房地产投资无法抵消通货膨胀的影响D、

房地产投资易于获得金融机构的支持E、

房地产投资需要专门的知识和经验正确答案：

A

B

D

E

参考解析：本题考查的是房地产投资的利弊。选项C错误，房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是预期通货膨胀的影响。79、多选题不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对置业投资来说，对投资者的收益产生巨大影响的因素包括()。A、

开发建设成本B、

资本化率的变化C、

房屋空置率的变化D、

物业转售收入E、

房屋空置率的变化正确答案：

B

C

D

C

参考解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。80、单选题用()定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。A、

目标定价法B、

认知价值定价法C、

价值定价法D、

挑战定价法正确答案：

B

参考解析：考点:制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。81、多选题按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为()。A、

金融投资型B、

收益型C、

实物投资型D、

机会型E、

收益加增值型正确答案：

B

D

E

参考解析：本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。82、多选题大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其()的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。A、

地区分布B、

时间分布C、

项目规模分布D、

项目类型分布E、

物业类型分布正确答案：

A

B

D

参考解析：本题考查的是投资组合理论。大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布、以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。83、多选题房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括()。A、

需要适时的更新改造投资B、

易受政策影响C、

依赖专业管理D、

适于短期投资E、

变现性差正确答案：

A

B

C

E

参考解析：本题考查的是房地产投资概述。选项D错误，房地产适用于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。84、多选题相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有()。A、

置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B、

置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C、

置业投资对象可以是市场上存量房地产D、

置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E、

置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者正确答案：

A

C

D

E

参考解析：本题考查的是房地产直接投资。选项B错误，土地开发投资是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资，土地开发投资属于房地产直接投资85、多选题如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性，在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括()。A、

小中取大法B、

大中取小法C、

大中取大法D、

小中取小法E、

最小最大后悔值法正确答案：

A

C

E

参考解析：本题考查的是房地产投资风险的概念。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。86、多选题下列有关房地产投资系统风险的说法中，正确的有()。A、

洪水.地震等灾害不用单独投保B、

利率的调升会导致房地产实际价值的折损C、

政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险D、

周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险E、

房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率可以通过通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加得到正确答案：

B

C

D

参考解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。选项A错误，有时需就洪水、地震、核福射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独的保单；选项E错误，房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加。87、多选题利率调升对房地产投资产生的影响有()A、

导致房地产实际价值折损B、

增加收益现金流C、

加大投资者融资成本D、

增加市场供给E、

抑制市场投资需求正确答案：

A

C

E

参考解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。88、多选题年度土地储备计划包括()等指标。A、

年度供应规模B、

年度土地新增规模C、

年度前期开发规模D、

年度后期开发规模E、

年初与年末土地储备规模正确答案：

A

C

E

参考解析：本题考查的是土地储备与土地开发。年度土地储备计划包括年初与年末土地储备规模、年度前期开发规模、年度供应规模和年度土地储备临时利用计划等指标。89、多选题规划意见书中对规划设计的要求包括()等内容。A、

用地性质B、

用地位置C、

规划土地使用要求D、

建设项目与高压电力线等的距离要求E、

居住建筑的公共服务设施配套建设指标正确答案：

C

D

E

参考解析：本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。规划设计要求包括三个方面的内容：（1）规划土地使用要求；（2）居住建筑的公共服务设施配套建设指标；（3）建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求。90、多选题投标文件有下列()情形的，由评标委员会初审后按废标处理。A、

递交投标文件前提交投标保证金B、

无法定代表人签字C、

投标人递交两份内容不同的投标文件D、

未按要求提交投标保证金E、

联合体未附联合体各方共同投标协议正确答案：

C

D

E

参考解析：本题考查的是招标程序。投标文件有下列情形之一的，由评标委员会初审后按废标处理：（1）无单位盖章并无法定代表人或法定代表人授权的代理人签字或盖章的；（2）未按规定的格式填写，内容不全或管径字迹模糊、无法辨认的；（3）投标人递交两份或多份内容不同的投标文件；（4）投标人名称或组织机构与资