职业资格-开发经营与管理真题库-14

职业资格-开发经营与管理真题库_141、判断题同一购物中心，所有租户的营业时间都必须一致。()A、

正确B、

错误正确答案：

B

参考解析：本题考查的是零售商业物业的租约。同（江南博哥）一购物中心的租户之间，营业时间的安排应协调一致，制定该条款目的在于授权物业服务企业确定整个购物中心统一的营业时间，以方便物业管理工作，统一的营业时间一般以购物中心内的主要租户为准，次要租户可以适当缩短营业时间但不能超过统一营业时间。2、判断题根据建设部做出的有关规定，可出租面积是出租单元内建筑面积加上公用建筑空间。()A、

正确B、

错误正确答案：

B

参考解析：本题考查的是写字楼租金的确定。根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。3、判断题在零售商业物业的商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于物业的易接近性或交通的通达程度。()A、

正确B、

错误正确答案：

A

参考解析：本题考查的是零售商业物业分析。在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。4、判断题及时对话和沟通是建立业主、物业管理人员和政府部门之间良好关系的关键。()A、

正确B、

错误正确答案：

B

参考解析：本题考查的是协调与业主和租户的关系。及时对话和沟通是建立业主、物业管理人员和租户三方之间良好关系的关键。5、判断题对于建筑物内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员可以根据实际情况自行作出决策。()A、

正确B、

错误正确答案：

B

参考解析：本题考查的是物业的维修养护。对于建筑物内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员必须征得业主的同意。6、判断题写字楼物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理均属于收益性物业管理。()A、

正确B、

错误正确答案：

A

参考解析：本题考查的是制定物业管理计划。在收益性物业管理中，可以进一步分为写字楼物业管理、零售商业物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理等。7、判断题物业管理人员的市场宣传，以强调租金低廉来吸引承租人是比较可取的。()A、

正确B、

错误正确答案：

B

参考解析：本题考查的是加强市场宣传。为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作。这种宣传一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等。一般很少通过强调租金低廉来吸引租户，因为对于某些物业如收益性物业、工业物业等来说，租金水平相对于物业的其他特性可能并不十分重要。8、判断题由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。()A、

正确B、

错误正确答案：

A

参考解析：本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。9、判断题房地产市场的运行环境中，社会环境的主要影响因素包括人口数量和结构、家庭收入及其分布、家庭生命周期、传统观念及消费心理、基础设施状况、社区和城市发展形态等。()A、

正确B、

错误正确答案：

B

参考解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场的运行环境中，社会环境的主要影响因素包括人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周期、传统观念及消费心理、社会福利、社区和城市发展形态等10、判断题由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。()A、

正确B、

错误正确答案：

A

参考解析：本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。11、判断题房地产估价师主要是利用自己的专业知识和经验，促进买卖双方达成交易，并在办理交易手续的过程中提供专业服务。()A、

正确B、

错误正确答案：

B

参考解析：本题考查的是房地产市场的参与者。房地产经纪人主要是利用自己的专业知识和经验，促进买卖双方达成交易，并在办理交易手续的过程中提供专业服务。12、判断题我国房地产权益通常包括一定期限的土地所有权和永久的房屋所有权。()A、

正确B、

错误正确答案：

B

参考解析：本题考查的是房地产市场的特性。在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一定期限的土地使用权和永久的房屋所有权组成。13、判断题房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。()A、

正确B、

错误正确答案：

A

参考解析：本题考查的是房地产市场的功能。房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。14、判断题各国普遍采取“对住房投资人减税和对住房承租人补贴”的方式来解决住房保障。()A、

正确B、

错误正确答案：

A

参考解析：本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。15、判断题房地产市场因存在“市场失灵”现象，政府有必要对房地产市场进行适度干预。()A、

正确B、

错误正确答案：

A

参考解析：本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。“市场失灵”是政府进行干预的最重要前提。16、判断题房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。()A、

正确B、

错误正确答案：

A

参考解析：本题考查的是政府干预房地产市场的手段。房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。17、判断题权益让渡是房地产市场活动的核心内容之一。()A、

正确B、

错误正确答案：

A

参考解析：本题考查的是政府规范房地产市场行为的措施。权益让渡是房地产市场活动的核心内容之一。18、判断题房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，因此按地域范围对房地产市场进行划分是最常见的划分方式。()A、

正确B、

错误正确答案：

B

参考解析：本题考查的是房地产市场细分。房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分19、判断题住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。()A、

正确B、

错误正确答案：

A

参考解析：本题考查的是市场监测与预警指标。住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。20、判断题在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是下滑的。()A、

正确B、

错误正确答案：

B

参考解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是先下滑后上升的。21、判断题房地产市场结构不均衡主要表现为不同子市场之间在供求方面的结构失衡。()A、

正确B、

错误正确答案：

A

参考解析：本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。房地产市场结构非均衡的维度比较多，主要表现为不同子市场之间在供求方面的结构失衡。22、判断题我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。()A、

正确B、

错误正确答案：

B

参考解析：本题考查的是房地产市场指标。我国新建商品房市场销售量统计指标为商品房销售面积，指报告期内出售商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积），由现房销售建筑面积和期房销售建筑面积两部分组成。不考虑是否竣工，是否交付使用。23、简答题已知某家庭2006年12月31日为购买价值100万元的住宅，申请了相当于房价50%的住房抵押贷款，期限为15年、年利率为8%、按月等额还本付息。2017年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款（又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的30%发放）。已知当地住宅价格年上涨率为6%，问该家庭申请加按时，最多能得到多少抵押贷款请输入答案,该题没有正确答案请自行判断..0/500正确答案：

参考解析：（1）2017年1月1日，住房的市场价值V=100×（1+6%）10=179.08万元；（2）第一次抵押贷款时，每月等额还本付息额为：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=100×50%×8%/12（1+8%/12）180/[（1+8%/12）180-1]=0.477826万元=4778.26元；（3）2018年1月1日尚未偿还的第一次抵押贷款价值VM=A/i×[1-1/（1+i）n]=4778.26/(8%/12)×[1-1/（1+8%/12）60]=23.57万元；（4）该家庭拥有的住房权益价值VE=V-VM=179.08-23.57=155.51万元；（5）第二次抵押可获得的最大抵押贷款额为155.51×30%=46.65万元。24、简答题某家庭估计在今后10年内的月收入为20000元，如果其月收入的35%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为6%的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少请输入答案,该题没有正确答案请自行判断..0/500正确答案：

参考解析：该家庭每月用于住房支出的数额A=20000×35%=7000（元），i=6%/12=0.5%，n=10×12=120（月）。最高贷款额P=A/i×[1-1/（1+i）n]，P=7000/0.5%×[1-1/（1+0.5%）120]=630514.17（元）。25、简答题王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为多少万元请输入答案,该题没有正确答案请自行判断..0/500正确答案：

参考解析：第一步：计算出贷款总额P＝120×7800×（1－30%）＝65.52（万元）第二步：计算出商业贷款的总额P1＝65.52－20＝45.52（万元）第三步：计算出商业贷款的月还款额A1。i1=7.2%/12=0.6%，n=20×12=240，A1=P1×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=45.52×0.6%(1+0.6%)240/[(1+0.6%)240-1]=0.3584（万元）。26、简答题王某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30％，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6％，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末王某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为多少元请输入答案,该题没有正确答案请自行判断..0/500正确答案：

参考解析：贷款余额＝第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值。第一步，已知贷款P，先求出月还款额AP=50×（1-30%）=35（万元）=350000（万元）i月=6%/12=0.5%，n=10×12=120A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=350000×0.5%(1+0.5%)120/[(1+0.5%)120-1]=3886（元）第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折现到第五年年末已知n=10×12=120，m=5×12=60，n-m=60Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]=3886[（（1+0.5%）60-1）/[0.5%（1+0.5%）60]=201006（元）=20.1（万元）27、简答题已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际利率是多少。请输入答案,该题没有正确答案请自行判断..0/500正确答案：

参考解析：本题考查的是名义利率与实际利率。已知r=15%，i=（1+15%/4）4-1=15.87%。28、简答题某家庭于2004年购买了总价为22万美元的住房，成功申请了总额为18万美元，期限为30年，前3年固定利率为7.5%的复合式可调整利率贷款，2007年以后调整利率为9%，问该家庭在前三年和后几年的月还款额分别为多少？请输入答案,该题没有正确答案请自行判断..0/500正确答案：

参考解析：第一步：前3年银行固定利率期每月还款计算（单利且只还利息不还本金）第二步：2007年初调整利率后（负利率且必须等额还本付息）29、简答题某家庭以4000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120m2的住宅，银行为其提供了15年期的住宅抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少？请输入答案,该题没有正确答案请自行判断..0/500正确答案：

参考解析：第二步，计算出第6年年初（也就是第五年年末）偿还的本金部分，在第6到第15年内减少的月还款额第三步，计算从第6年开始抵押贷款月还款额第三步，计算从第6年开始抵押贷款月还款额30、简答题将一笔资金按年利率6%存入银行，以复利计息，要在5年后本利和为100万元，则现在应存款多少元？请输入答案,该题没有正确答案请自行判断..0/500正确答案：

参考解析：P＝F（P/F，i，n）＝F/（1＋i）n＝100÷（1＋6%）5＝74.73（万元）31、简答题将1000元存入银行，年利率为6%，如果按单利计算，则三年后的本利和为多少？请输入答案,该题没有正确答案请自行判断..0/500正确答案：

参考解析：本题考查的是单利计息与复利计息。Fn=P+P×i×n=1000+1000×6%×3=1180。@##32、简答题将1000元存入银行，年利率为6%，如果按复利计算，则三年后的本利和为多少？请输入答案,该题没有正确答案请自行判断..0/500正确答案：

参考解析：本题考查的是单利计息与复利计息。Fn=P（1+i）n=1000×（1+6%）3=1191.02。@##33、简答题某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管道为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元、2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10%，折现率为10%。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。请输入答案,该题没有正确答案请自行判断..0/500正确答案：

参考解析：【甲方案的现金流量表】【乙方案的现金流量表】甲方案的等额年费用为672.19万元，乙方案的等额年费用为595.94万元，由于乙方案的等额年费用低，故应选用乙方案。34、简答题某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7%，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元/m2（精确到个位）（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）请输入答案,该题没有正确答案请自行判断..0/500正确答案：

参考解析：1.现金流出项目的计算1）第1年年初：投资8100万元，其中自有资金5400万元，贷款为2700万元2）第2年年初：投资5400万元，全部为贷款3）到第2年末，一次性本利清F＝2700×（1＋9%）2＋5400×（1＋9%）＝9093.87（万元）由于项目全部出租经营，没有销售收入，所以偿还甲银行的本利总计9093.87万元的贷款，必须全部通过向乙银行申请抵押贷款为偿还，所以在第3年年初向乙银行申请的贷款本金为9093.87万元4）乙银行贷款期限为3年，年利率为7%，按年付息，到期还本第三、四年末的付息额：9093.87×7%＝636.57（万元）第五年末的还本付息额：9093.87＋636.57＝9730.44（万元）2.现金流入项目的计算1）设年最低基础租金为A万元/m2年基础租金：15000×70%×95%A＝9975A（万元）年百分比租金：10000×10%＝1000（万元）第3、4、5年末的净经营收入＝（1000＋9975A）×（1－35%）＝650＋6483.75A（万元）3.第5年末的转售收入：9.5×（650＋6483.75A）＝6175＋61595.63A（万元）自有资金现金流量表（常规表示方法）第2年末偿还第一次贷款本息合计为9093.87万元，但由于全部用第二次贷款的金额来偿还，没有现金还款部分，故第2年末的还本付息额应为0。自有资金现金流量表（特殊表示方法）第2年末偿还第一次贷款本息合计为9093.87万元，如果在现金流入项中加入贷款一项，则第2年末的还本付息就填9093.87。当净现值为零时，可得出年最低基础租金A的值，折现率就用自有资金目标收益率20%。NPV＝-5400＋（6483.75A＋13.43）/（1＋20%）3＋（6483.75A＋13.43）/（1＋20%）4＋（68079.38A－2905.44）/（1＋20%）5＝0-5400＋（3752.17A＋7.77）＋（3126.81A＋6.48）＋（27359.58A－1167.63）＝06553.38＝34238.56AA＝0.1914（万元/m2）即：1914元/m2【第2小题解答】全部投资现金流量表将A＝0.1914代入表中全部投资现金流量表已知全部投资的目标收益率为13%。i＝13%时NPV1＝-8100－5400/（1＋13%）＋1891/（1＋13%）3＋1891/（1＋13%）4＋19855.4/（1＋13%）5＝368.30i＝14%时NPV2＝-8100－5400/（1＋14%）＋1891/（1＋14%）3＋1891/（1＋14%）4＋19855.4/（1＋14%）5＝-128.57FIRR＝13%＋（14%－13%）×368.30/（368.30＋128.57）＝13.74%35、简答题某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少（假设银行存款年利率为3%，按月计息）请输入答案,该题没有正确答案请自行判断..0/500正确答案：

参考解析：1.五年后可供购房的资金来源有三笔：（这些钱不会放到家中，而是放到银行中生息）1）目前的购房积蓄款（P-F）F1＝500000×（1＋0.25%）60＝580808.39（元）2）5年间月工资收入的50%（等比递增的年值换算为终值）3）5年间另一房屋出租的月租金（等额零存整村，实质A-F）五年后可用于购房的资金总额F＝F1＋F2＋F3＝580808.39＋449360.09＋64646.71＝1094815.19（元）2.可购住房总价：1094815.19/50%=2189630.40（元）3.可购住房单价：2189603.40÷120＝18246.92（元/平米）36、简答题某房地产开发项目占地面积66667m2，容积率为2.0，土地取得成本为60000万元。项目可出售面积为120000m2，其中：高层住宅60000m2；多层住宅50000m2；商铺10000m2。各类房屋的综合造价分别为：高层住宅3800元/m2；多层住宅2700元/m2；商铺3000元/m2；其他不可售建筑物的综合造价按上述三类房屋的加权单位综合造价计算。财务费用8000万元。各类房屋预计销售均价分别为：高层住宅9500元/m2；多层住宅12000元/m2；商铺26000元/m2。销售费用为销售收入的2%；销售税费为销售收入的6.5%。请计算该项目的保本加权销售均价及其与预计加权销售均价的比率。请输入答案,该题没有正确答案请自行判断..0/500正确答案：

参考解析：假定该项目的保本加权销售均价为A元/m2则销售收入=120000A销售费用=销售收入×2%=120000A×2%=2400A销售税费=销售收入×6.5%=120000A×6.5%=7800A建筑面积=项目占地面积×容积率=66667×2=133334m2可出售面积中，高层、多层、商铺所占的比例分别为：60000/120000=50%50000/120000=41.67%10000/120000=8.33%不可出售建筑面积=133334-120000=13334m2不可售建筑物综合造价=（3800×50%+2700×41.67%+3000×8.33%）=3274.99元/m2该项目造价=13334×3274.99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=436668716.7元=43666.872万元土地取得成本=60000万元财务费用=8000万元当保本时，销售收入-销售费用-销售税费=土地取得成本+该项目造价+财务费用（120000A-2400A-7800A）/10000=60000+43666.872+8000A=10170.023保本加权销售均价为10170.023元/m2预计加权销售均价=9500×50%+12000×41.67%+26000×8.33%=11916.2保本加权销售均价与预计加权销售均价的比值为：10170.023/11916.2=0.853537、简答题某市拟拍卖一宗面积为13.33万m2、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%、项目要求配置3万m2的公共租赁住房，政府以6000元/m2的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/m2，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元/m2，营业税及附加为销售收入的5.5%（配建的公共租赁住房免征营业税及附加），如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。请输入答案,该题没有正确答案请自行判断..0/500正确答案：

参考解析：假设企业能接受的最高楼面地价为A元/m2（不包括契税），1.建筑面积＝13.33×2.56＝34.1248（万m2）2.销售收入由两部分组成：商品住房销售收入＋配套公租房回购收入＝（34.1248－3）×8500（1－5.5%）＋3×6000＝268009.956（万元）3.总成本＝34.1248（1.04A＋3800）＋5500＝35.48979A＋135174.24.利润＝销售收入－销售税费－总成本8000＝268009.956－35.48979A－135174.2A＝3517.512（元/平米）38、简答题王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000元/m2的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元/m2的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元/m2的价格全部卖掉（每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和1%的个人所得税）。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/月·m2（按建筑面积计）不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%；购房投资发生在第1年初，每年租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。（1）完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。（2）列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据（不要求计算结果）。请输入答案,该题没有正确答案请自行判断..0/500正确答案：

参考解析：【第一问解答】完成自有资金现金流量表1.总购房款：1.2×10×80＝960（万元）2.自有资金：960×40%＝384（万元）3.贷款资金：960×60%＝576（万元）4.购房代理费等相关费用：960×1.5%＝14.4（万元）5.抵押贷款年还本付息额：P＝576（万元）i＝7.5%，n＝10A＝P（A/P，i，n）＝576×7.5%×（1+7.5%）10/[（1＋7.5%）10－1]＝83.92（万元）6.办证费用及装修费用：960×（3%＋0.3%）＋40＝71.68（万元）7.年毛租金收入：第3年初一第10年初：200×80×10×12＝192（万元）第11年初一第15年初：200×80×8×12＝153.6（万元）第16年初一第20年初：200×80×5×12＝96（万元）8.年运营成本：第3年末—第10年初：192×25%＝48（万元）第11年末—第15年初：153.6×25%＝38.4（万元）第16年末—第20年初：96×25%＝24（万元）9.净转售收入：第10年末：1.3×2×80×（1－5.5%－1%－0.3%）＝193.86（万元）第15年末：1.5×3×80×（1－5.5%－1%－0.3%）＝335.52（万元）第20年末：1.6×5×80×（1－5.5%－1%－0.3%）＝596.48（万元）自有资金现金流量表（表格项目已给定）【第二问解答】39、简答题某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2．年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全部投资内部收益率。（3）该项目自有资金财务净现值。请输入答案,该题没有正确答案请自行判断..0/500正确答案：

参考解析：第一问解答借款计划的原理：借款＝当年投资-自有资金-预售收入1）销售收入第一年末:无销售收入第二年末：7750万元第三年末：12600万元第四年末：21650万元2）借款第1年初：无借款第2年初：13250-3250＝10000（万元）第3年年初：12750-7750＝5000（万元）3）第4年还款情况第4年年初（3年末）需还款；10000×（1+10%）2+5000×（1+10%）＝17600（万元）可用第3年末销售收入12600万元偿还，不足金额为：17600-12600＝5000（万元）可继续计息，留到第5年初（第4年末）偿还4）第5年初（第4年末）还款情况：第5年初需偿还本息5000×（1+10%）＝5500（万元）由于第5年初（第4年末）有21650万元的销售收入，故可全额偿还5500万元借款计划与还款计划第二问解答：（1）第5-40年年末租金收入估算：3000×5000×90%＝1350（万元）（2）第5-40年年末运营成本估算：1350×20%＝270（万元）全部投资现金流量表当求内部收益率只能采用试算法与插值法当i1＝15%时NPV1＝-9000＋＝-9000－11521.74－3780.72＋8284.70＋12378.46＋4085.71＋4.11＝450.52（万元）由于NPV大于零，所以必须增大I当i2＝16%时NPV2＝-9000＋＝-9000－11422.41-37158.81＋8072.29＋11957.10＋3707.29＋2.9＝-398.64i1＝15%，NPV1＝450.52（万元）i2＝16%，NPV2＝-398.64（万元）第三问解答自有资金现金流量表40、简答题(2017年真题)计算题（二）某市拟将一占地面积100亩，需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入；建安成本为3200元/m2，各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1120万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）（12分）（与2013年真题计算题第二题类似）请输入答案,该题没有正确答案请自行判断..0/500正确答案：

参考解析：1.面积计算（1）土地面积：100亩＝66666.67（m2）；（2）建筑面积：66666.67×2.6＝173333.34（m2）。保障性住房建筑面积：60000×1.2＝72000（m2）；商品住房建筑面积：1733