成都某老年公寓商业计划书

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引言

＜人口老龄化〉顾名思义，老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越来越高。对于老

龄化，国际，最简单的评判标准是：60岁以的人口数占总人口数的比例超过10%,或65岁以

上的人口数占总人口数的比例超过7%。2005年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人

口达到10055万人，占总人口数的7.7%。我国已成为人口老龄化国家。

我国老年社区的现状与发展

我国自1999年以来已经进入老年型国家。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口

基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面

前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原

因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、

福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设

计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务

的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的

新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人

民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。本文就老年公寓的需求

与发展谈谈个人看法。

一、老年公寓需求的不断增长。

1.中国人口老龄化的发展。我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、

大连等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到

10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。

老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口与社

会，呆障研究》陈朝先著，1998年版）。目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人

口的10%以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%,即每4个人中就有一位老

年人。又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）,增加到2050

年的3.34亿（占总人口的22.6%）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）。随着中国人口

老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住

宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。

2.观念的变化。中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变

化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系

不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，

不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国

老拎科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来

愿意入住的分别为10.4万和30.8万（北京晚报2002年10月19日）。目前武汉市老年人的居

住方式以与子女同住为主占65.2%。有47%的老人希望与子女共同生活，52.4%的老人希望

与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8%认为这种方式很理想，而有35.2%的老

人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6%仍愿与子女分开住，有15.4%的则

希望与子女同住（《城市规划》2002年第3期）。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发

生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入

中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天

年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。

3.社会上的“空巢家庭”逐渐增多。特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女

出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中

“空巢家庭”已近30%,未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有

可能达到90%。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4%,其中独居老人

为13%,偶居的占49.4%（《老看住房专题会议论文集》2002年）。可见，随着人口老龄化的

发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公富的需求将更加迫切。

4.现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。据武汉市调查，现在

的青年人（20—25岁）仅有28.5%,中年人（40—50岁）有42.8%希望将来与子女住在一起

（《城市规划》2002年3期）。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，

其中很多人会选择社会养老的方式。所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。

5.随着老年公寓数量的需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间。据上海市调

查，制定上海市2010年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3%的比例为宜（发

达国家一般为4-5%）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平

方米（《中外房地产导报》2001年18期）。如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求，已

经是很可观了。所以这一新兴产业的发展空间很大。

同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年公寓的发

展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及

家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。

二、中国老年公寓的特点

老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙

齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生

活和医疗方面的特殊护理和服务。同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不

同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。我们应按照中国政府制定的“老有所养、老

有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中

国老年公寓。

1.地点的选择。依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离

家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。

2.老年公寓的模式。国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年

人居住建筑的标准分为7类：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和

帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱

而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力袤退并需要个人生活照料和

监护的老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退

并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。又依据各个国家的现状和经脸，国外的老年

住宅模式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；

护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。从资金来源划分实际上分为两种：家庭和

个人融资；政府和社会融资。借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓的展式大体上

可以划分为三种：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个

人支付或政府和社会资助）。

3.设计与配套设施。老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住

区规划、设计到配套建筑与设枪方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层小高层（有

电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主，道路要无

障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配

套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、

家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，

这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。

4.规模与档次。从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜

过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，

建没不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和

建没要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。

5.老年公寓的性质。依据国外经验和我国的具依情况，老年公寓以经营性与公益性相

结合为好。老年公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资

金运转。此外，还需要政府的政策支持以及社会各方面的资助。福利性的养老机构，则是由国

家和地方政府以及社会出资予以建设。

三、老年公寓（老年社区）的现状与问题

老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经脸。

随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些

城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。它建

于北京北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人人

住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较

早。1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓的

床，'立已达2万多张，相当现有老年人口的1%。大连市2001年底全市共有养老机构150所，

其中老年公寓11所，总床位7993张。这些城市的老人公寓和养老机构的发展，为解决老年人

的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基地。

但是，由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改

进之处。

1.老年公寓的建设供不应求。国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人

约占老年人总数的5%左右。以我国大连市为例，60岁〃上的老人71.1万，占城市总人口的

24.9%,若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按3%的比例分析，70多万的老

年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足

随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。

2.老年公寓的布局不尽合理。目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的

总沐规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存

在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的

居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。

3.老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位

较高，有的月租价高达2000—3000元，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的

老人中，86.3%希望每月所需费用不超过1000元（《中外房地产导报》2001年18期）。北京

市2000年调查显示，50岁以上的常住人口中，60%以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，

但他们所能承受的平均价格为860元；大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为

400—500元（《老年住房专题会议论文集》2002年）。可见，在我国目前广大老年人的收入偏

低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。

4.一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。一般来说设备齐全，环境优美，服务

周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件

和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。

5.政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。老年公寓和养老机构存在资金投入

不足、管理不善等问题。……

索引：

一、内容概要...............................................6

二、公司简介..............................................6

1.公司概况......................................................................6

2.发展目标......................................................................6

3.现有业务......................................................................7

4.经营理念......................................................................7

5.客户概况......................................................................8

6.管理队伍......................................................................8

三、项目市场背景与市场情况分析...........................9

1.养老服务社区涉及的一些宏观环境分析..........................................9

2.养老服务社区的市场情况分析..................................................12

3.主要竞争情况分析.............................................................17

四、SWOT分析与关键问题分析..............................19

1.机会..........................................................................19

2.威胁..........................................................................21

3.优势..........................................................................21

4.劣势..........................................................................23

5.关键问题.....................................................................23

五、目标与目标可行性分析.................................24

六、营销计划..............................................24

1.目标市场...........................................................................24

2.产品...............................................................................25

3.价格...............................................................................27

4.渠道...............................................................................28

5.促销...............................................................................29

七、财务计划与财务分析...................................30

八、其他..................................................30

正文：

一、内容概要

1.本商业计划书说明了四川秋实实业开发股份有限公司准备在2003年，开发“秋丽”养老服务社区

项目的计划。

2.本计划书涉及的时间为2003年〜2005年两年。

3.开发“秋丽”养老服务社区项目，对于本公司来说，是基于目前中国''银色市场”日渐增长的趋势

来考虑的。这•项目的开发将是一举多得：一是为公司找到了新的利润增长点；二是延伸了公司的产业链,

完善了老年产业服务体系：三是提升了“秋实”公司的知名度，为公司的未来发展开拓市场做出贡献。

4.本计划书涉及的主要目标是：分为两期建设“秋丽”养老服务社区成为我国西部第一个大型现代化

的、专业化的、高档次的老年社区。“秋丽”养老服务社区各类住房共2450套，根据精确预估，社区住房

销售的预期收入为18674万元，社区住房销售可获得现金利润2375万元，此外还可以得到公用建筑的资产

2025万元。另外，社区每年的管理服务活动将为公司创造利润153万元。

5.实现以上销售和利润FI标，由于销售市场广阔，市场需求旺盛，经过专业的对本项H的投资分析，

实现本计划书的市场风险不超过3%o

6.“秋丽”养老服务社区的总建设成本15769万元，由于社区在建设中同时销售，故该项目先期投资

为6000万元，秋实公司可以自筹资金1/3,即2000万元，其余开发资金可以由其他有资金的项目投资者以

股东身份提供，公司定期提供分红，并为股东购房提供优惠。

二、公司简介

1.公司概况

四川秋实开发实业股份有限公司的前身为“成都灵新墓葬”，创建于1997年，是四川省民政厅批准，

四川省机构编制委员会登记注册，四川省计委立项的殡葬及殡仪综合服务改革试点项目。2003年，报经四

川省人民政府批准，公司整体变更设立名为“四川秋实开发实业股份有限公司”，由成都天仁房地产开发公

司和张敏隆等25个自然人发起成立，是全国殡葬业和老年产业的第一家股份制企业。

公司现注册资金12901.5万元，拥有2个全资子公司和一个控股公司。此外公司严格按照《公司法》

规范运作，实行董事会领导下的总经理负责制。公司已开发项目灵新墓葬墓地和东林火葬殡仪馆。在陵园

观光化、服务专业化、管理科学化等方面均有显著建树，取得了很好的社会效益和经济效益。使以塔位销

售为主的经营收入稳定增长。

2.发展目标

四川秋实开发实业股份有限公司长期发展目标是通过全面进入老年服务市场，通过在老年服务市场抓

住养老、送终服务等方面各项核心业务，成为四川乃至全国最大的从事老年服务行业市场的领先者。公司

主要通过在养老服务、老年产品开发、殡葬、殡仪、骨灰安葬、祭祀悼念及在祭祀悼念时的郊游服务方面,

逐渐成为以“银发（灰发）市场”为主体，构造出一个完整的服务产业链，争取经过十年左右的发展，使

公司能够达到年收入过亿，在老年市场上，成为西南甚至全国最大的全程服务的老年服务公司。此次公司

投资“秋丽”养老服务社区项目，就是开始在殡葬业务成功以后，按照公司的长期发展目标要求，进行产

业链的向上扩展，此项目将与公司另外一个老年服务投资项目“宝光永生堂”一起开发。这两个项目完成

后，将使公司的年营业收入从现在的3000余万元上升到8000余万元，并可实现公司长期发展战略中的第

二阶段发展目标之要求。

3.现有业务

四川秋实开发实业股份有限公司现在从事的是殡葬火化、殡仪服务、灵骨存放、家人对死者常年的祭

祀服务及（在园林观光和休闲时的）附加服务。灵新墓葬园区地处成都市近郊新都区斑竹园镇，占地105

亩，建筑面积6万多平方米，是一座集建筑、雕塑、园林于一体，融观光、祭祀、休闲与其中的祭祖圣地

和艺术殿堂。公司采用塔葬这种全新的概念，既顺应了国家节约土地的殡葬改革发展方向，又满足了千百

年来中国人民重视送终，以寄托哀思的愿望，为生命画上圆满的句号，显示出它强大的生机和活力。

四川秋实开发实业股份有限公司目前已是西部地区最大的、有着完整硬件设施和配套服务的殡葬服务

企业。公司下属的灵新墓葬公司现在已经开发的主要产品是用于骨灰存放塔位。根据存放位置的差别、存

放环境外观差异，设有“千禧型”、“金玉满堂”、“富贵迹象”、“百家姓氏圣坛”等十余大类上百种型号的

塔位。墓位设计成艺术墓形式，注重满足顾客对已故亲人安置的个性化要求，面向的是中、高档消费群体,

占据了殡葬业的高端市场。

经过在殡葬服务业领域的6年经营，公司以成为这项业务领域中的绝对领先者。迄今为止，在相同业

务领域，公司没有现实的竞争对手。现在公司经过多年经营，留存利润已有3100万元。

4.经营理念

本公司的经营理念是一一在老年服务业务领域内,以诚信经营为基本行•为准则，始终将顾客利益置于

首位，提供有最高顾客价值的服务产品，成为老年服务市场上顾客最为信赖的公司和品牌。

本公司的宗旨与使命是一一专业性的从事老年服务业务，通过不断延伸的老年服务，构造在银色市场

中最完整的服务产业链，在老年化趋势明显得不偿失“后工业亿社会”中，为不断增长的市场需要提供全

方位的老年服务。同时，不断为公司所有投资者和股东提供最好的回报，使公司员工能够在享受事业成功

的成就中也使个人利益得到不断提升。

5.客户概况

公司所经营的灵新墓葬项目已拥有顾客3万余人。公司在开展业务的过程中，深深感到社会老年群体

越来越需要的养老服务要求。公司在开展殡葬服务的过程中，保持了经常性联系的潜在客户有近8万人。

这明显昭示着，在公司的骨灰安置存放和殡葬服务市场以外，还存在一个需要养老服务的庞大消费市场。

公司曾通过借助社会资源、并自己开发一些服务项目，进行简单的养老服务延伸，但硬件、软件方面存在

的限制，使这类简单延伸出来的养老服务，始终没有成为公司的赢利源。

但正囚为庞大的潜在市场存在，公司在这方面己经积累一定的经验和掌握了顾客资源，由此促使公司

在2002年终下决心，投资建设“秋丽”养老服务社区项目，并准备通过此项投资项目，将简单的养老延伸

服务变成公司在老年服务市场上正式的核心业务，不断完善公司在老年服务市场产业链的服务范围，为公

司的业务构造完整的产业链，也为实现公司的长期发展FI标奠定业务发展基础。

6.管理队伍

1）董事长兼总经理张敏隆先生

>张敏隆先生1940年4月13日出生于成都市龙泉驿区司安乡。

>现为中共四川省委政策研究室特约研究员、成都市政协委员、四川省客家海外联谊会名誉会长。

>1957年3月，应征入伍，先后参加过西藏平叛及中印边境自卫反击战，多次立功受奖，历任学

员、电影队长、指导员、西藏军区政治部群工科副科长；

>1962年8月，转业到四川省交通厅工作，历任科长、工会主席：

>1981年〜1985年，任岷江贸易总公司总经理；

>1985年4月〜1992年2月，在中国华能集团成都公司任总经理；

>1992年7月〜1997年5月在香港伟确集团成都办事史任首席代表；

>1997年5月，“成都灵新墓葬”创立之初，被创立人推为董事长兼总经理；

>2003年，公司变更设立四川秋实开发实业股份有限公司，仍任董事长兼总经理；

>2001年，担任河南葛天塔陵园的董事长。

张敏隆先生长期身居重要的管理领导岗位，职业经历丰富，战略分析和决策能力突出，己从事老年产

'也多年，行业经验丰富，在本行业享有盛誉。

2）副总经理刘可先生

>刘可先生于1942年12月22日出生于四川省邛蛛书，曾就读于重庆建筑工程学院，系大学本

科毕业，具有高级工程师职称，中共党员。

>1967年9月〜1991年5月，在宜宾造船厂工作，历任工人到厂长；

>1991年5月〜1997年1月，任四川省交通厅航务管理局副局长：

>1997年4月〜今，入四川秋实开发实业股份有限公司，任副总经理。

刘先生长期担任领导职务，具有敏锐的战略眼光和极强的协调能力。

3）副总经理白英敏先生

>白英敏先生于1957年1月6日出生于四川省绵竹市，成都理工学院大专毕业，具有高级经营

师职称。

>198（）年〜1986年，就业于绵竹市钟表电器公司，任分公司经理；

>1986年〜1996年，自己办厂、开公司，任经理；

>1997年〜1998年，在重庆龙东寺塔陵公司人副总经理；

>2002年，美国西北大学获MBA学位。

白英敏先生长期在市场中行走，熟悉市场的全程运作，并具有全球视野。

4)财务总监甘云碧女士

>会计师职称。1954年生，从事财务工作27年，曾任四川省煤炭工业管理局审计处审计、天仁

大酒店财务总监、德瑞企业发展总公司审计部经理，现任宝光银发实业股份有限公司财务总

监，编写过多种财务制度，培训过多名财务人员。

三、项目市场背景与市场情况分析

1.养老服务社区涉及的一些宏观环境分析

(1)人口老龄化趋势

人口老龄化是世界化的发展趋势。按照国际标准，一个国家或地区60岁以上的人口达到总人口的10%

以上，或者65岁以上人口达到总人口的7%以上，即为老龄化国家和地区。按照这个标准，世界上有很多发

达国家已经进入老年型社会，如意大利、德国、希腊、日本等。排在首位的意大利2002年老年人口比例高

达25机同这些国家相比，我国人口的老龄化程度还不是很严重，但由于特殊的国情，我国却即将或已经成

为世界上老龄化程度最快的国家。

有关数据显示，2005年我国的总人口达到了13.07亿，60岁及以上的人口为1.44亿人，占总人口的

11.03%(其中，65岁及以上的人口为L0045亿人，占总人口的7.69%)。这表明，我国己经步入了老龄化国

家的行列。同时，国内外近期人口预测发现，在2020年之后，我国的老龄化速度将呈加速度状，至2050年,

在每100个人口中，就有30个左右60岁以上的老人，将比那一时期世界平均老龄化水平高出10人百分点。可

以预见，未来的几十年中，我国的人口老化问题将更加严重。从出生率出现下降趋势到进入老龄化社会，

发达国家用了两三百年的时间；而我国自上世纪7()年代末80年代初出生率开始大幅下降，到本世纪初迈入

了初期老龄化，过程不过20多年。这其中既有政策性因素，也有社会因素。严格的计划生育制度，经济、

社会高速发展，疾病控制、卫生条件及生活质量快速提升，种种因素交融共同导致了人口老龄化的加剧。

(2)经济发展

一一国民经济的快速发展，为社区养老奠定了口益坚实的经济基础

据2005年第一次全国经济普查显示:2004年,我国的GDP增力口16.跳排列世界第六位,虽然人均GDP却排

名在世界第100位之后，只有全世界人均GDP的五分之一。但我国的国民经济稳步增长，人民生活水平不断提

窗，2003年人均GDP已达1()00美元，我国已进入了全面建设小康社会阶段。全面建设小康社会目标的实现，

将使我们的国家更加富强，人民生活水平不断提高，老有所养的问题也将得到更好的解决。

(3)政治保障

一—党和国家的重视，为社会养老提供了政策和制度保障

首先，全面建设小康社会发展战略的实施，特别是科学发展观的提出，以人为本，重视人的全面发展,

从总体上为老有所养创造了良好的大环境。

其次，党和政府十分重视老有所养问题。从1984年开始，我国各地进行养老保险制度改革，党中央国务

院陆续颁布了《关于企业职工养老保险制度改革的决定》、《关于建立统一的企业职工基本养老保险制度

的决定》、《社会保险费征缴暂行条例》等文件。

2000年8月，中共中央、国务院发出《关于加强老龄工作的决定》，号召全党全社会从改革、发展、

稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作，发展老龄事业，大力营造全社会敬老养老助老风气。该

决定还明确指出，要加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一步完善社区为老年人服务的功能，要

鼓励社会力量兴办老年福利服务设施。

2005年党的十六届五中全会《关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》中指出：要认真

研究制定应对人口老龄化的政策措施。党和国家把国民经济和社会发展第十一个五年规划中把老有所养问

题放到了十分突出的位置，并指明了发展的方向。

(4)理论与实践

一一理论和实践的探索，为实行家庭+社区的社会养老温供了发展的理论和实践依据

从理论上看，专家学者们进行了大量的研究，提出了许多有价值的、可操作性的发展思路。他们普遍

认同，鉴于我国目前的经济政治文化发展水平，家庭养老的功能必须予以保护和支持，而且家庭所能给予

老年人的帮助和感受是养老机构无法替代的。中国老龄科学研究中心特邀研究员、民进会员对如何实现老

有所养问题的研究指出，养老仍应以家庭为主，机构养老不宜为首选方向。这对于实行家庭+社区的社会养

老提供了有价值的理论支撑。

从实践上看，浙江宁波市实行了“居家养老”的做法，由政府购买养老服务、加大社区养老设施建设.

使一些高龄、独居的困难老人不离家也能享受社会化养老服务，既降低了养老成本，还为一些下岗工人提

供了就业空间，宁波市的这种做法值得其他地区学习借鉴和推广。

(5)人文环境

——休闲成都要做全国最佳养老地

四川在线(2006T0-3005:43:18)

四川在线-华西都市报消息成都正成为不少外地人退休后养老首选地，未来5年将有上亿民资进入

成都养老业。

165.32万，这是2005年成都市户籍60岁以上老年人口数，占成都市户籍人口总数的15.28%。15年前，

这个数字是91.78万，占总人口的比例不到10%。

成都市民政局一位官员预测，在未来20年至30年内，每4个成都人中将有1个老人。依托传统家庭养老

的人将越来越少，而居家养老、社区养老、机构养老将成为养老模式的主流。而成都囚为气候宜人、经济

较发达且养老成本低，可能在未来2()年成为全国退休老人的最佳养老地之一。

成都养老院吸引众多外地人

“这儿的生活多好的，环境、气候我都很适应。”昨日，在成都郸县红光镇附近的晚霞生态村，72岁

的阮彩玲老人高兴地拉着记者的手介绍自己现在的生活状况。

阮婆婆是上海人，去年9月同三个儿子多次考察、商议后，最终选择到生活闲适、气候宜人的成都来养

老。“成都养老院好，生活方便，价格也适中。在上海最便宜的养老院也要两千多，而在成都我一个月只

需要800块。”现在，阮婆婆和这儿的老人成了朋友，一点也不想回老家了，只是每周和儿子、孙女通通电

话，报个平安。

生态村的负责人告诉记者，外地人来成都养老是一种趋势，因为成都适合生活，物价不高。“我们这

儿住了200多位老人，不仅有省内各市、县的，还有来自上海、山东、西藏、河北的外地老人。”

都江堰一个老年公寓的负责人介绍，目前她所在的老年公寓就有100多位老人，其中20多人来自北京、

深圳、广州等城市。“他们基本上都是在这里常住，逢年过节才回去，每个月五六百元，老人自身的养老

金就完全可以解决。”

据记者调查，现在很多老人喜欢找个适合自己的地方养老，而地点的选择并不限于自己的常住地或家

乡，考虑更多的要素是生活环境、地域气候、管理设施和医疗设施。而成都作为一座“来了就不想走”的

古蜀文化城市，现正吸引着大批的老年人来此养老。

买房在成都外地人瞄准养老

苏阿姨和老伴以前在攀枝花工作，5年前双双退休，儿子也已在美国定居。成都温和的气候、近郊丰富

的休闲活动、低廉的生活成本以及本地人的热情好客，促使他们决定把家搬到成都来。三年前，他们在城

东二环外买了一套80平方米的房子，当时只花了不到20万。

据最新的《成都五城区住房状况及需求调查报告》显示，成都市商品房市场中，外地人购房比重从2003

年到2005年依次为21.83用、29.15%、38.67%,呈逐年增长态势。记者通过房产中介公司「解到，在成都购

房的外地人中，有不少是外地退休老人，其中又以省内二级城市的老人居多。

2.养老服务社区的市场情况分析

(D房地产需求旺盛

2006年5月，第一财经与零点研究咨询集团联合发布了《零点宜居指数-----中国公众城市宜居指数

20C6年报告》，对国内2()个城市进行了宜居性分析，并给出宜居度排名，排在前5名的城市为宁波、厦

门、成都、苏州和三亚，成都位列第三，且是前五名中唯一的副省级特大中心城市和唯一的中西部城市。

从成都市近几年城市经济发展情况来看，成都的城市吸引力和竞争力不断升温，而本次宜居城市排名

更加显现了成都这个城市宜居指数的均衡性特征。

绿色上念环境:公共空间A(宜居综合指数100%

城市规划状*

城市人文环峨/社区空间

JM加“蝴n

4社区做盒⑷

＜社区环埴

社区管理新枝本点用

图1零点宜居指标体系

从国内外评价宜居城市的指标体系分析来看，我们认为，我国宜居城市应具备“三大环境”基本特质,

即怡人的自然环境、丰富的人文环境和良好的经济环境。优质的“三大环境”可以解决人们在城市宜居性

上从物质层面到精神层面的综合需求。从居住舒适度来讲，看一个城市是否宜居，首先要看其自然环境，

是否有怡人的气候条件和丰富的自然生态资源。其次，应考虑城市的人文环境，是否有悠久的历史文化，

文化是否具有包容性，文化是否能够带给人不断创新的力量源泉，是否给人以归属感、认同感。第三，要

看城市的经济环境，是否有稳步发展的经济，是否能给人们充足的创业机遇。之所以认为成都具备创建“宜

居之城”的条件，正是凭借着“三大环境”的相对比较优势。

随着城市化进程加快，近年成都的西部经济、政治、文化中心地位的进一步凸现，城市形象提升，众

多大型外企纷纷进入，这些都无形地提升了成都房地产的价值，对成都经济的持续发展也将产生积极的深

远的影响。首次和多次置业者的增加，对住房的需求与日俱增，必将刺激成都市房地产市场的繁荣兴旺，

未来成都市的房地产市场仍然看好，发展空间仍然较大。

今后几年成都市国民经济将保持稳健的运行，房地产需求总量不仅不会下降，而且仍呈现旺盛的需求

局面。第一，西部大开发使得作为西南枢纽城市的成都具有极强的集聚和辐射能力，不断吸引周边的消费

能力。第二，城乡居民收入持续快速增长，购房能力进•步上升，住房基本需求和改善型住房需求会.匕升,

成为房地产需求主流。第三，随着工业化的进程和城市化发展，在中央各项惠农政策支持下，城镇化建设

步伐的加快，城市新增人口的住房需求将为房地产市场带来一定的积极发展空间。第四，投资投机性需求

仍很旺盛。

(2)养老服务需求迫切

随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。据预测，再过5年，我国老年人口将达到1.4亿;

再过10年，将达到L63亿；再过2()年，将达到2.3亿；再过50年，将达到4.2亿，届时，总人口中的

27.4%将是60岁以上的老人。近10年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26席,一些大城

市的空巢老人问题更为突出。全国独居老人的比例也从1987年的近4%上升到11%,这给城市社区养老服

务工作提出了严肃的课题。

十一五期间成都人口老龄化压力将显现

2006-8-295:52:52

四川新闻网-成都商报讯(记者张春)《成都市“十一五”人口和计划生育事业发展规划》日前出

台。《规划》指出，“十五”期间，成都市低生育水平继续保持稳定，5年期间全市累计出生人口为35.5万

人，目前全市人口总规模达1082万。而“十一五”期间全市65岁及以上的人口数占总人口比便将超过10%,

人口老龄化压力开始显现，并将随着老龄化的发展而不断加重。

来自成都市老龄委的数据；2006年成都老年人已突破165万。随着老龄化社会的来临，老年人口己经

成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始品现并不断加重。人口总量过多、人口素质问

题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。从我国的实际国情出发，如何解决老年人

的养老问题，成为社会各界广泛关注的问题。

目前我国社区中的诊所，18.9%的老人需要，仅有0.5%的老人得到服务：保健指导，36.8%的老人

需要，仅有9.3%的老人得到服务；家庭病床，42.5%的老人需要，仅有14.8%的老人得到服务；定期体

检，57.8%的老人需要，仅有7.6帮的老人得到服务；应急服务，45.I席的老人需要，仅有0.7席的老人得

到服务。在最早进入老龄化城市的上海，1999年60岁以上老人已达238万，占全市人口的18%。

以上资料使我们清晰的看到，日益增多的老年人口形成了庞大的“银发市场”，该市场对于社区养老

服务存在着巨大的需求，而现有的养老院、老年公寓、社区服务等都远远无法满足顾客的需求。既然已然

存在对于社区养老服务的需求，那么开发养老服务社区也必然会有巨大的市场潜力。

(3)支付能力保障

随着经济持续发展，成都市城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生活质量得到进一步改善。

20c5年最新统计结果显示，上半年成都市城市居民人均可支配收入达5816.79元，比去年同期增长12.4%。

在国家统计局公布的15个副省级城市和4个直辖市中，位列西部第一，比列第2位的重庆市高出了533元。

调查显示，从收入构成来看，工薪收入仍是可支配收入构成的主体，但增长速度有所放缓，主导作用

逐渐减弱。1-6月成都市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期增长9.3%,低于可支配收入增长速度3.1

个百分点。

而另一方面，成都市社会保障制度逐步完善，国家加大了对低收入群体的保障措施，进一步落实了低

保金的社会发放，居民人均转移性收入达1738.63元，比去年同期增长23.5乐居各项收入增幅之首。

城市居民JB匿接曼"社区弗老•方式的生心人爵的特点

文化程度

是否担心养老

例

家禽月均收入

是否费意接受

“社区养老F式

青料家数第基于等点方林•问号写*遇受金作在金01电圉内坦行的2005年春学城事后凫堂清

I遇受.此次调查徒用多阶侦域加枷惮才戈，舒玷北京、上务、广州、火汉、成部、比依、后妥7个遇

申的*2*14—60岁常住后艮M什的入户访问.

成都：退休人员养老金上涨48万人每月多领30%

摘自2006年10月《华西都市报》

成都市48万名退休人员养老金涨了！新增养老金10月到账。昨天来自成都市劳动和社会保阜局的消息,

为让退休人员享受改革带来的成果，按照我省提高退休人员养老金待遇的统一部署，成都市分别提高2005

年前和2006年前退休人员的基本养老金，并计划明年进一步上调。据悉，2005年起，全省将在三年内连续

提高退休人员养老金待遇，这次成都市基本养老金调整为今年和2005年两个年度连续调整。据悉，本次调

整后，成都市退休职工每月的养老金至少将上调100—300余元不等，平均每月增加175元，上调幅度为30%

左右，而本次未纳入调整的，将在明年进行调整。

＜市场结论）

通过以上分析,我们可以看出，成都对于养老服务社区存在着庞大的市场需求,在成都市现有的165万老

年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设10个“秋陋”这样规模

的养老服务社区，才能基本满足需求。因此，开发建设和经营养老服务社区是“秋丽”未来发展的重头戏,

“秋丽”公司有一定的老年市场的服务经验，有一批忠实的潜在老年顾客群，并有该市场经营管理的专业

人才，较为充足的资金支持，“秋丽”肯定会在老年产业上创造奇迹。

3.主要竞争情况分析

（1）养老服务市场的竞争分析

经过详细的市场调查，我们发现目前的成都巾场尚无专门的养老服务社区，也就是说，对于即将开发

的“秋丽养老服务社区”而言，成都市场基本并不存在行业竞争者和品牌竞争者。可以说，“秋丽”的这一

项目将要开垦的几乎是一片处女地，这对于“秋丽”公司的进入无疑将是一个极其有利的局面。

但是，一定意义上的形式竞争者和一般竞争者必然是存在的。成都以及周边地区有一些能够提供一定

养老服务的场所，如稻麦园老年公寓、景取老年休养院、晚霞生态村一一养老托老、省六医院老年中心、

成华园缘老年电梯公寓等，以及万区内少量的片区提供的社区养老服务试点。不过，相较于专业的养老服

务团队，已有的服务无论是从基础设施、人员素质，还是从服务质量等方面都无法满足成都“银发市场”

的需求，这预示着“秋丽”的进入将面临巨大的市场空间。

社区养老的优势：1.及时解决老年人生活中遇到的各种实际问题；2.减轻子女的心理压力和劳动负担;

3.维护老人与子女双方的自尊心，增强双方的安全感；4.缓解社会养老的压力，减轻政府的负担；5.开辟

就业途径，为社会提供就业空间；

当然，面对如此大的商机，天可能只有“秋丽”独具慧眼，各方发现机遇的投资者也都蕊蕊欲动：也

许是看到了成都市民对五朵金花环境的偏爱，06年9月，一家私人投资兴建的荷塘老年公寓正式接受老人

的登记。虽然床位只有30多张，但一个多月时间，已经有200多个老人来咨询登记。

“随着老龄化的加快，养老方式将更加多元化。以居家养老为基础，社区养老、机构养老为补充，政府

为部分人群购买服务是养老业的一种趋势。”成都市民政局社会福利处处长李斌认为，老年产业也是朝阳

产业，未来几年时间内，可能会有上亿民间资金进入养老业。

据了解，在10年前，成都全市不过七八家社会养老福利机构，基本上都只对城市孤老等特殊群体开放。

近年来，各种民办的养老福利机构正不断涌现，服务对象也开始多元化，仅成都市民政局审批的民办养老

机构就达到2()多家，这还不包括社区托老所之类的社区养老服务机构和一些以老年公寓等形式存在的机构。

据成都市老龄委办公室一位工作人员介绍，成都现有老年人口165.3万人，但各类养老机构总床位数

仅为1.22万张，不到老年人口的0.74%,兴办养老机构是必然趋势。

面对机会和市场空白，民间资金正纷纷进入该领域掘金。成华区就采取民办公助的形式，由民间资金

对原有的养老福利院进行升级。民营企业家谢春明投资1000万元，将400平方米的保和福利院升级成了建

筑面积10000平方米的老年公寓，可以同时为400多个老人提供服务；而投入民间资金2000万元的“霞龄

居”老年公寓也正在建设中。同时，各种依托街道、社区的养老服务机构也不断出现。

(2)房地产市场的竞争分析

据统计，2001年〜2003年成都房地产开发投资完成额和商品房竣工面积年均增幅分别为23.86乐

23.41%,而同期商品房销售额和俏售面积平均增幅分别为37.33队30.62机近几年，成都房地产开发投资

增长率2002年为19.战，2003年为20.7%,2004年1〜4月为19.2机统计资料说明，GDP基本保持在13%以上的

增幅，而房地产开发投资的增幅在20%左右。

成都的经济状况高速增长，2005年，成都市全年新建商品房成交面积达到1600.51万平方米，同比增

长7.71%,销售金额达到507.79亿元，同比增长21.88%；2005年成都市五城区商品房成交量为848.30万

平方米，五城区新增商品房供应量为961.18万平方米，同比大幅增长33.94机2005年全市商品房交易均

价3173元/平方米，同比增幅13.15舟；商品住宅交易均价2875元/平方米，同比增长18.96机其中五城区

商品房交易均价为4085元/平方米，同比增长9.48%；商品住宅均价为3770元/平方米，同比增长16.32机

2005年，成都市共完成房地产开发投资450.54亿元，同比增长54.6%。在所有的投资中，土地购置费

1R5.61亿元，增长47.5治商品房施丁面积R328.19万平方米,同比增长13.3%：新开丁项目446个，增长

49.2%；新开工面积1569.15万平方米，增长32.4%；销售面积1213.57万平方米，增长7.5%；商品房竣工

面积647.84万平方米，减少24.9%；商品房空置一年以上的面积67.18万平方米，下降19.4%。

2006年1—8月，成都市国民经济呈现出平稳快速增长搜狐网的态势。固定资产投资在基本设施和房地

产开发投资的推动下，实现投资总额1118.43亿元，同比增长34.7%；其中房地产开发投资365.17亿元，

同比增长31.5%。在房地产开发投资增幅继续增长的同时，房地产新开工面积、竣工面枳持续增加，分别

为3,008.89万平米、443.06万平米，同比增长33.7%、43.5%,为市场供应提供了足够的保障；另一方

面，市场的强劲需求使得新建商品房供销量、销售额保持稳步增长，销售面积达849.24万平米，同比增长

20.8%。

以上数据表明，成都的房地产业是一个有着较强吸引力的市场，这样的领域中必然存在的众多的竞争

者，我们耳熟悉能详的蓝光集团、远大房产、华信大足、朝样房产、成房置业、大行宏业、元亨房产、潮

蓉实业、诚裕房产、世家机构、现代房产、川喜实业、禾瑞营销、中房成都公司等，无一不是该行业中的

精英。

四、SWOT分析与关键问题分析