【《养老地产发展现状及融资运营模式分析综述》3100字】

1.1养老地产发展现状近年来，随着养老需求不断增长，各种企业如房地产公司、保险公司等都在积极参与到养老地产的建设中。以下是几个典型的养老地产项目：投资者类型企业名称项目名称项目地址万科地产万科随园嘉树万科幸福汇北京、广州、成都等保利地产保利安平和熹会绿城集团乌镇雅园乌镇、杭州北京东方太阳城北京东方太阳城北京绿地集团绿地21城孝贤坊上海泰康集团泰康之家北京、上海、三亚等22个城市保险公司合众人寿合众优年生活健康谷中国人寿中国太平国寿嘉园梧桐人家上海养老机构亲和源亲和源会员制社区上海光大汇晨光大汇晨老年公寓北京、威海、苏州中外合资复星集团&美国峰堡投资集团营商Emeritus星堡养老社区椿萱茂北京、天津、上海北京目前，我国养老地产发展的主要特征是：(一)在养老地产投资的主体中，房地产开发商和保险公司占主导地位。从表格中可以看到，在我国，养老地产的投资者主要有四种：房地产公司、保险公司、养老机构和中外合资公司。在这些投资主体中，以房地产开发商和保险公司为主。(二)主要集中于经济条件较好或自然环境较好的区域。目前，我国的养老地产大都位于经济发展较好或自然环境较好的区域。由于集中了各种优质的养老资源，一线城市发展比较快，已经形成了一种可复制的发展模式，如北京，上海，广州，杭州等。适宜居住的二三线城市由于其得天独厚的自然条件，吸引了全国各地的老人，以海南和江浙为主。但是其它地区的养老地产建设项目数量较少，导致了我国养老地产的区域分布不均衡。我国现有的养老地产大面向高客，并主打高端市场，配有各种医疗、娱乐设施，高档配置势必会导致昂贵，许多养老地产的入门费以数十万起步，而无法负担起这么高的养老成本的老人，其养老问题很难得到有效的解决。目前，以高端服务为导向的养老地产正面临着价格偏高、覆盖范围狭窄等问题。1.2养老地产融资模式广义的融资指的是筹集、融通和结算资金等一切经济行为；狭义的融资专指其中的资金融通行为。养老地产融资是指企业在进行养老地产投资、开发和运营过程中发生的一系列融资活动。与一般房地产不同的是，养老地产项目的筹资具有以下特点：1.资金需求量大由于其面向的是老年人，所以养老地产项目所涉及的范围很广，比如医疗、康复、餐饮等，所以对于配套设施的品质标准也要比普通的住房要高得多。而医疗、康复、配套设施等成本较高，所需资金也较多。2.投资回报周期长一般的住房一般都是以出售所有权的方式迅速收回资金，可以实现短期而快速的投资回报。而养老地产以后期经营为重点，其投资取得回报的时间相对较长。3.受政策影响大养老地产具有缓解养老压力、维护社会稳定的作用，既具有商业属性，又具有一定的公益属性。这就意味着，养老地产的发展必须得到国家的大力扶持，而政府的任何一项扶持措施，都会对养老地产未来的发展趋势和投资主体的市场预期产生一定的影响，进而影响到他们的投资计划。1.2.2融资模式由于养老地产建设资金需求量大、投资回报周期长，投资风险大，导致其开发受阻，资金短缺已成为制约其可持续发展的重要因素。目前，我国养老地产的融资模式已逐步走向多元化，但实际可行的筹资手段却很少，这就给养老社区的筹资带来了诸多障碍。(二)保险资金社区项目的主力军。截止2020年底，我国10家保险公司共投资了47个养老社区项目，床位数达8.4万个¹。(三)REITs模式国内REITs的试点已经进行了一段时期，其中包括苏宁云创、中信启航等REITs目前还处于初级阶段，并没有大规模推广。(四)与外企合作模式产与美国的Emeritus联合开发，双方在投资、运营等各个方面都有了全面的合作。远洋地产对本地的情况比较了解，品牌知名度也很高，再加上Emeritus的1.3养老地产运营模式目前，我国养老地产在运营模式上主要有单纯出售、持有运营、出售+持有(一)单纯出售模式续发展。(二)长期持有运营会员制“会费+月费”是其主要的赢利方式。这种模式(三)出售+持有运营模式投资者类型项目名称收费模式万科地产万科随园嘉树万科幸福汇出售+持有运营租售并举，一是出售40年产权，二是租赁15年使用权保利地产保利安平和熹会出售+持有运营绿城集团乌镇雅园出售地产出售北京东方太阳城北京东方太阳城出售地产出售绿地集团绿地21城孝贤坊出售地产出售保险公司养老机构中外合资泰康集团合众人寿中国人寿中国太平亲和源光大汇晨复星集团&美国峰堡投资集团远洋集团&美国运营商泰康之家合众优年生活健康谷国寿嘉园梧桐人家亲和源会员制社区光大汇晨老年公寓星堡养老社区持有运营持有运营持有运营持有运营持有运营持有运营出售+持有运营出售+持有运营押金+月服务费收费1.缴纳一次性入住费+月费2.以保单形式入住购买保险获得入住资格会员制收费模式。1.按商品