业主委员会指导手册

关于印发《大连市业主大会和业主委员会工作指导手册》的通知各有关单位：为规范我市业主大会和业主委员会成立程序，依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》《大连市物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》及有关法律法规，结合我市实际，修订形成《大连市业主大会和业主委员会工作指导手册（以下简称《指导手册》）》。《指导手册》主要针对首次业主大会会议，现印发给你们，请参照执行。原《关于进一步规范我市业主大会和业主委员会工作的指导意见（试行）》（大国土房屋发〔2015〕121号）作废。附件：大连市业主大会和业主委员会工作指导手册大连市住房和城乡建设局2023年月日大连市业主大会和业主委员会工作指导手册第一部分职责分工和相关名称一、编制依据《民法典》《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》《大连市物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》二、职责分工（一）市住建局职责负责政策制定，业务指导；监督指导区住建局具体工作，监督区（市）县政府履行职责。（二）区住建局职责负责物业管理区域划分备案（省条例第九条）；指导街道办事处或乡镇人民政府业务工作（省条例第三十三条）。（三）各级民政部门职责负责监督社区居（村）委会履行职责。（四）街道办事处或者乡镇人民政府职责1.配合区住建局划分物业管理区域（省条例第十条）；2.组织成立首次业主大会会议筹备组（省条例第六条）。确定筹备组中业主代表，安排人员担任筹备组组长，协调更换筹备组成员（省条例第二十一条）；对筹备组逾期未完成筹备工作的，书面公告筹备组解散并另行组建（市条例第二十一条）。3.指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举（省条例第六条，市条例第六条）。包括通知建设单位或者委托的物业服务企业报送资料（市条例第十九条）；测算筹备经费金额，通知建设单位缴纳或申请属地政府划拨。（市条例第二十二条）向有关部门查询筹备成立首次业主大会会议必要的资料（市条例第十九条）；对业主委员会委员候选人的任职条件和提名进行审查（市条例第二十八条）。4.业主委员会备案（国家条例第十六条、市条例第三十条）。5.指导和监督业主大会、业主委员会开展日常工作（省条例第六条）。（1）对业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，责令三十日内组织召开，逾期仍不召开的，指导监督居（村）民委员会组织召开（省条例第二十六条）；（2）对业主委员会委员违反相关规定情况进行调查核实后，责令其暂停履行职责（省条例第三十七条、市条例第三十二条）；（3）监督指导业主委员会在任期届满六十日前换届，对业主委员会未按时完成换届的，组织完成换届（省条例第四十条）；（4）督促原业主委员会向新一届业主委员会移交档案资料、印章及业主共有的其他财物（省条例第四十条）；（5）督促业主委员会报送业主大会的决定、决议；（市条例第二十七条）。6.对筹备组成员、业主委员会委员、修补委员进行物业管理相关知识的培训（省条例第二十一条、市条例第二十九条）。7.指导居（村）民委员会临时代行业主委员会职责（省条例第三十条、市条例第四十条）。8.对业主委员会未按市条例第三十六条第一款的规定进行公布的，责令业主委员会限期公布，并通告全体业主（市条例第三十六条）。9.对擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，责令限期改正，并通告全体业主（市条例第三十七条）。10.建立物业管理协调会议制度，并负责召集区（市）县物业主管部门、公安派出所、城市管理执法部门、居（村）民委员会、建设单位、物业服务人、专业经营单位以及业主委员会或者业主代表参加（市条例第六十六条）。11.聘请相关领域专业人员，充实人民调解委员会，专门调解物业服务纠纷（市条例第六十六条）。（五）社区居（村）委会职责1.协助街道办事处或者乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作（省条例第六条、市条例第六条）。2.安排人员参加首次业主大会会议筹备组（省条例第二十一条）。3.推荐业主委员会候选人（省条例第三十一条）。4.在街道办事处或者乡镇人民政府指导下临时代行业主委员会职责，组织召开业主大会会议（省条例第三十条、市条例第四十条）。5.可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目承接查验、物业服务收费、物业服务质量评估等活动。（市条例第九条）。6.参加物业管理协调会议（市条例第六十六条）。三、什么是业主、业主大会、业主大会会议和业主委员会1.业主房屋的所有权人为业主,主要包括以下几种情况：（1）不动产登记证书载明的权利人（市条例第十六条）。（2）尚未登记取得所有权，但基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的权利人（市条例第十六条）。（3）因人民法院和仲裁机构的生效法律文书、继承、合法建造等合法途径取得物权的权利人（《民法典》第二百二十九条、第二百三十条、第二百三十一条、第二百三十二条）。2.业主大会业主大会由全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。注：业主大会是一个组织的名称，不是一个会议的名称。3.业主大会会议（1）业主大会召开的会议称为业主大会会议。业主大会召开的第一次会议称为首次业主大会会议。（2）业主大会会议讨论决定下列事项（市条例第二十五条）：①制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；②选举、罢免或者更换业主委员会委员；③确定物业管理区域的调整；④确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务人；⑤确定或者调整物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；⑥使用建筑物及其附属设施的维修资金；⑦筹集建筑物及其附属设施的维修资金；⑧改建、重建建筑物及其附属设施；⑨改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；⑩利用共有部分从事经营活动所得收益的管理、分配、使用；⑪制定共有部分维护管理办法；⑫业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准；⑬改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定；⑭法律、法规或者管理规约规定的应当由业主共同决定的其他事项。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定上述第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定上述其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议（市条例第二十六条）。业主大会不得授权业主委员会、物业管理委员会等其他主体决定第一款事项。（2）业主大会会议召开形式（市条例第二十六条第二款）集中讨论、书面征求意见和信息化方式。4.业主委员会业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议依法选举产生，由五至十一名委员单数组成，每届任期不超过五年，可以连选连任（省条例第三十一条）。业主委员会履行下列职责：（1）执行业主大会的决定和决议，维护业主合法权益；（2）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（3）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同；（5）监督管理规约的实施；（6）督促业主按时交纳物业服务费及其他相关费用；（7）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；（8）调解业主之间、物业服务企业与业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（9）按照议事规则的规定组织召开业主大会定期会议。有下列情形之一的，应当及时组织召开业主大会临时会议：（市条例第二十三条）①业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议召开的；②需要提前解除物业服务合同或者重新选聘物业服务人的；③发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；④业主委员会委员缺额人数超过总人数三分之一但尚未超过半数且无候补委员递补的；⑤管理规约或者业主大会议事规则规定的其他情形。（10）将组织召开业主大会会议的情况及时告知街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会。（市条例第二十四条）（11）对业主大会会议作出书面记录并存档。业主大会的决定、决议应当报送街道办事处或者乡镇人民政府，并在物业管理区域内显著位置进行不少于十五日的公告。（市条例第二十七条）（12）自选举产生之日起三十日内依法到街道办事处或者乡镇人民政府办理备案。任期内备案内容发生变更的，应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。（市条例第三十条）（13）整理、保存物业相关图纸、档案以及业主大会、业主委员会会议记录等资料。（市条例第三十一条）（14）对经全体委员半数以上签字同意作出的决定，自决定作出之日起三日内，在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。（市条例第三十三条）（15）建立规范的财务管理制度，妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。业主大会和业主委员会工作经费、公共收益应当按照财务要求分别建账管理。（市条例第三十四条）（16）向业主公布下列情况和资料：（省条例第三十六条）①管理规约、业主大会议事规则；②业主大会和业主委员会的决定；③物业服务合同；④住宅专项维修资金的筹集、使用情况；⑤物业共有部分的使用和收益情况；⑥占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；⑦业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；⑧其他应当向业主公开的情况和资料。业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。业主要求出具书面答复意见的，业主委员会应当出具。（17）向业主公布物业服务费年度收缴情况。（市条例第三十六条）（18）建立健全印章使用监督管理制度。（市条例第三十七条）（19）任期届满六十日前，应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府，并在其指导、监督下组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。（省条例第四十条、市条例第三十九条）（20）向新一届业主委员会依法移交其保管的档案资料、印章及业主共有的工作经费、公共收益及其他财物。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交；必要时，由公安机关依法给予协助。（省条例第四十条、市条例第三十九条）（21）对发现或接到业主和物业使用人举报的物业管理区域内禁止行为，应当予以劝阻、制止。（市条例第五十五条）（22）参加物业管理协调会议（省条例第六十四条、市条例第六十六条）（23）经业主大会同意，可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。（省条例第三十八条）（24）提出业主大会、业主委员会工作经费筹集、管理和使用办法，经业主大会会议表决通过。（省条例第三十八条）（25）有下列情况之一的，可以决定终止业主委员会委员、候补委员资格：（省条例第三十九条）①以书面形式向业主大会、业主委员会或者居（村）民委员会提出辞职的；②因疾病等原因丧失履行职责能力的；③不履行业主义务的；④无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；⑤本人、配偶及其亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职的；⑥法律、法规以及管理规约规定的其他情形。（26）物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容确需调整的，业主委员会应当将调整的内容在物业管理区域内显著位置公示，并按照业主大会规定的程序确认调整。前款规定的公示时间不得少于十日。（省条例第五十一条）（27）物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事宜。提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于六十日前书面告知合同另一方，在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告，并书面告知县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。（省条例第五十二条）（28）在物业服务合同解除或者终止时，拒不撤离物业管理区域的，县物业行政主管部门应当责令其限期撤离，逾期不撤离的，将其行为记入诚信档案。违反治安管理法律、法规的，由公安机关依法给予治安处罚。业主委员会或者业主可以依法申请仲裁或者提起诉讼。（省条例第五十四条）（29）有权核查实行酬金制的物业服务企业各项资金的收支台账。（省条例第五十七条）（30）可以根据物业服务合同向物业服务企业收取履约保证金，收取标准由双方协商确定。（省条例第五十七条）（31）物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主委员会可以依法提起诉讼，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（省条例第六十二条）（32）物业出租的，业主或者物业使用人应当在签订物业租赁合同后，及时将物业承租人、出租期限、物业服务费用支付的约定等情况告知业主委员会、物业服务企业。（省条例第七十三条）（33）物业保修期满后，发生下列危及安全情形之一，需要立即使用住宅专项维修资金的，由业主委员会或者居（村）民委员会、相关业主提出应急处置方案，或者由物业服务企业提出建议，经业主委员会或者居（村）民委员会、相关业主同意，报送物业行政主管部门于三个工作日内审核同意后使用。（省条例第七十九条）（34）对违反省条例第七十一条第一款第四项规定，擅自改变建筑物及其附属设施用途，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理。（省条例第八十五条）（35）业主大会赋予的其他职责。第二部分组织指导成立业主大会选举业主委员会工作流程成立业主大会选举业主委员会共分为六步：——物业管理区域划分——首次业主大会会议发起——成立首次业主大会会议筹备组——会议筹备（包括业主委员会候选人推荐、报名、确定）——召开首次业主大会会议选举产生业主委员会——业主委员会备案一、物业管理区域划分各区住建局负责按照《辽宁省物业管理条例》《大连市物业管理条例》《大连市物业管理区域管理办法》的相关规定，组织协调街道办事处或者乡镇人民政府及有关部门划分物业管理区域。一个物业管理区域成立一个业主大会，选举一个业主委员会。未进行物业管理区域备案且图纸齐全的较新项目，区物业主管部门可直接查询图纸（重点查询消防、监控、排水管网、用电、物业用房等共用设施），或要求建设单位、物业服务企业提供相关材料，会同街道办事处或者乡镇人民政府划分物业管理区域。影响设施设备共有功能使用的，不得分割划分。对规划红线不明确或材料不全的老旧住宅区，区物业主管部门组织街道办事处或者乡镇人民政府现场核实道路、排水、路灯、绿地、消防、监控等附属设施设备权属，不明事项可向规划、建设、城市管理、消防、市政公用事业服务等有关部门调查咨询，根据实际情况划分物业管理区域。二、首次业主大会会议发起（一）首次业主大会会议召开条件符合下列条件之一的，街道办事处或者乡镇人民政府组织成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）、召开首次业主大会会议:1.交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的；2.交付的房屋户数达到总户数百分之五十的；3.自交付首位业主之日起满二年且已交付户数比例达到百分之三十的。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。（二）首次业主大会会议发起1.符合成立筹备组、召开首次业主大会会议条件的，可通过下列方式向街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议：（1）区市县物业行政主管部门书面通知；（附件1）（2）建设单位书面申请；（附件2）（3）居民委员会书面申请；（附件3）（4）十人以上业主联名申请,同时提交业主签名原件、业主身份证复印件、产权证复印件、联系方式等相关证明材料。（附件4）三、组建首次业主大会会议筹备组街道办事处或者乡镇人民政府查询物业管理区域划分备案情况，对具备成立业主大会会议条件但尚未划分物业管理区域的，应告知区市县、先导区物业行政主管根据《大连市物业管理区域管理办法》相关规定进行物业管理区域划分。对符合成立条件的，街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到通知或者申请后六十日内，组建首次业主大会会议筹备组。（一）做好组建筹备组准备工作1.书面通知建设单位或者委托的物业服务企业限期报送物业管理区域划分资料、房屋等建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图等筹备首次业主大会会议必要的资料（附件5、附件6）。2.书面通知建设单位确定代表参加筹备组（附件5）。3.核算首次业主大会会议筹备经费。首次业主大会会议筹备经费根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，主要用于首次业主大会会议筹备，包括会议期间所需的办公用品、资料印刷、会务、宣传、交通、通讯、误餐补助以及聘请第三方等必要费用的支出。筹备经费由建设单位承担；老旧住宅区或建设单位注销的，筹备经费由辖区政府承担。街道办事处或者乡镇人民政府应书面通知建设单位缴纳筹备经费（附件5）或申请辖区政府划拨筹备经费（附件7），通知或请示中应明确费用金额、提供方式、提供时限。4.对建设单位或委托的物业服务企业拒不报送资料、拒不承担首次业主大会会议筹备经费的，街道办事处或者乡镇人民政府应及时告知区（市）县物业管理执法部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。5.对建设单位或委托的物业服务企业拒不报送资料的，街道办事处或者乡镇人民政府可以向不动产登记机构查询筹备成立首次业主大会会议必要的资料。（二）确定筹备组人数（《省条例》第二十一条）筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居民委员会代表组成，人数为七人以上至十五人以下单数，其中业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府征求业主意见后确定，所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一，。（三）确定筹备组成员（《省条例》第二十一条）1.确定筹备组组长筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。2.确定筹备组中居民委员会代表由居民委员会确定人员参加筹备组。3.确定筹备组中建设单位代表建设单位在通知期限内未派代表参加筹备组或因其他原因不参加筹备组的，由街道办事处或者乡镇人民政府重新调整筹备组人数或增加一名代表，确保人数符合七人以上单数要求。（四）发布拟成立筹备组的通知街道办事处或者乡镇人民政府负责发布组建筹备组通知（附件8），通知中应明确筹备组人数、业主代表条件、报名方式、报名期限、咨询电话，通知应在物业管理区域显著位置进行不少于7日的公示。业主代表应符合下列相关条件：1.具有完全民事行为能力；2.本人、配偶及其亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职；3.无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；4.法律、法规规定的其他条件。街道办事处或者乡镇人民政府党工委应加强筹备组业主代表的审核，组织社区党组织积极推荐、鼓励党员、楼长、人大代表、政协委员和其他组织能力强、文化素质高、热心公益事业，模范履行业主义务的业主参加筹备组。自荐和推荐的业主代表报告基本情况填写《首次业主大会会议筹备组业主代表基本情况表》（附件9），同时签订《首次业主大会会议筹备组业主代表或业主委员会候选人承诺书》（附件24）。（五）确定筹备组中业主代表（《省条例》第二十二条）业主代表可结合物业管理区域实际情况公平合理分配，包括住宅业主和非住宅业主，并尽量涵盖不同房屋类型的业主。街道办事处或者乡镇人民政府，根据筹备组成员应当符合的法定条件，结合业主报名、相关单位推荐情况和日常掌握业主基本情况，初步确定筹备组业主代表人选，征求业主意见后最终确定筹备组中业主代表名单。征求意见方式可以为座谈、入户访谈、张贴公告，以及符合法律法规规定的其他方式。（六）发布筹备组成员名单公示1.街道办事处或者乡镇人民政府发布公告（《省条例》第二十一条）筹备组应当自成立之日起七日内，由街道办事处或者乡镇人民政府（社区无权）将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告（附件10）。2.筹备组成员的更换（《省条例》第二十一、二十二条）业主对筹备组成员有异议的，应于本公告截止之日前持身份证、产权证原件及复印件到街道办事处或者乡镇人民政府填写异议申请表（附件11）。经核实筹备组成员存在不符合《辽宁省物业管理条例》第二十一条规定情形的，由街道办事处或者乡镇人民政府协调更换。百分之二十以上业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或者乡镇人民政府协调更换。筹备组成员发生变更的，街道办事处或者乡镇人民政府需要重新发布变更公告（附件12）。3.筹备组工作期限（《市条例》第二十一条）筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议，自成立之日起一百八十日内组织完成首次业主大会会议审议事项的表决工作和选举产生业主委员会，异议处理期间不包括在内。筹备组逾期未完成首次业主大会会议筹备工作的，由街道办事处或者乡镇人民政府书面公告筹备组解散。（附件13）街道办事处或者乡镇人民政府可通知社区居（村）委会代行业主委员会职责（附件14）并在物业管理区域公告（附件15），或另行组建筹备组开始新的一轮筹备工作。（七）组织筹备组成员培训（《省条例》第二十一条）筹备组正式工作前，县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。四、筹备工作（一）筹备组职责与要求1.筹备组依法履行下列职责：（1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；（2）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；（3）确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专有部分面积，以及业主在首次业主大会会议上的投票权数；（4）制定首届业主委员会委员、候补委员选举办法，确定候选人名单；（5）依法确定首次业主大会会议表决规则；（6）召开首次业主大会会议的其他准备工作。2.工作要求筹备组组长召集并主持筹备组会议，组织筹备组成员依法履行工作职责，筹备组成员不得委托代理人参加会议。筹备组会议就相关事项作出的决定，应当经筹备组全体成员过半数同意和签字确认，制作书面记录并存档。筹备组会议决定（附件16）应当自作出之日起三日内、首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置向全体业主进行不少于七日的公告。（二）第一阶段工作（预计20天到30天）1.确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专有部分面积，以及业主在首次业主大会会议上的投票权数（1）业主身份按照业主名册中提供的信息确定每个专有部分的业主身份。（2）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照本项统计总和计算。物业用房、设施设备用房、人防工程等不可售房屋不计入专有部分面积。超建房屋在不动产登记前不计入专有部分面积。地下车库应根据初始登记情况确定是否计入专有部分。已进行初始登记的，计入专有部分面积及建筑物总面积，未进行初始登记的不计入专有部分面积及建筑物总面积。（3）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照本项统计总和计算。2.草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则参照管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则示范文本，结合本物业管理区域实际情况，草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则。《管理规约》应当对下列主要事项作出约定：（1）物业的使用、维护、管理；（2）专项维修资金的筹集、管理和使用；（3）物业共用部分的经营与收益分配；（4）业主共同利益的维护；（5）业主共同管理权的行使；（6）业主应尽的义务；（7）违反管理规约应当承担的责任等。《业主大会议事规则》应当对下列主要事项作出约定：业主大会名称及相应的物业管理区域；业主委员会的职责决定事项的规则；（3）业主委员会议事规则；（4）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（5）业主投票权数的确定方法；（6）业主代表的产生方式；（7）业主大会会议的表决程序；（8）业主委员会委员的资格、人数、任期和职务终止等；（9）业主委员会换届程序、业主委员会委员补选办法等；（10）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；（11）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。《业主委员会工作规则》应当对下列事项作出约定：（1）业主委员会的职责、日常工作程序；（2）业主委员会会议的召开、记录；（3）业主委员会的工作报告；（4）印章使用、档案、账务、财务管理与移交；（5）物业服务的监督；（6）业主委员会委员的禁止行为；（7）业主委员会决定的纠正等。3.制定首届业主委员会委员、候补委员选举办法（附件17）参照业主委员会委员、候补委员选举办法示范文本，结合本物业管理区域实际情况，制定首届业主委员会委员、候补委员选举办法。4.依法确定首次业主大会会议表决规则（附件18）。5.确定业主大会会议表决票式样（附件19）。6.发布业主委员会委员候选人报名通知（附件20），街道办事处或者乡镇人民政府同时组织社区居（村）委会推荐业主委员会候选人（附件21）。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：①具有完全民事行为能力；②遵守国家有关法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务；③热心公益事业，责任心强，公正廉洁；④具有一定的组织能力和文化水平；⑤具备与履行职责相适应的时间；⑥本人、配偶及其亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。⑦本物业管理区域业主委员会、候补委员选举办法中规定的其他条件。业主联名推荐业主委员会候选人应当填写《业主委员会委员候选人联名推荐表》（附件22），被推荐人和自行报名人员填写《业主委员会委员报名人员简历表》（附件23），对业主义务履行情况及其他可能影响选举的情况进行说明，同时签订《业主委员会候选人承诺书》（附件24）。（三）第二阶段工作（预计10天到15天，与第一阶段合计不超过45天）1.公告相关文件（附件25），公告期不少于7天。包括首次业主大会会议业主投票权数统计表、管理规约（草案）、业主大会议事规则（草案）、业主委员会工作规则、首次业主大会会议表决规则。2.初步确定业主委员会候选人。筹备组负责核实报名人员具体情况，研究提出业主委员会委员候选人名单，并将相关资料送交街道办事处或者乡镇人民政府进行审查。3.街道办事处或者乡镇人民政府对业主委员会候选人的任职条件和提名进行审查，出具审查意见（附件26）。街道办事处或者乡镇人民政府党工委应组织研究，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员，提高业主委员会成员中党员比例。4.筹备组结合街道办事处或者乡镇人民政府审查意见，研究确定业主委员会候选人名单。5.公告业主委员会候选人名单及相关材料（附件27），公告期不少于7天。材料应当载明候选人是否受过刑事处罚、是否有不良信用记录、是否有违反（临时）管理规约以及业主大会议事规则规定规定及其他业主义务履行情况、参加岗前培训考试情况、参加公益活动情况等信息。6.异议复核及修改。业主对业主身份、投票权数和管理规约（草案）、业主大会议事规则（草案）、业主委员会候选人名单提出异议的（附件28），筹备组应当组织研究，对合理的建议予以采纳并修改，并告知异议人（附件29），在首次业主大会会议召开前对修改后的文件进行说明（附件30）并同时按照提前确定的公示方式重新公示。7.确定首次业主大会会议形式、召开的时间、地点和内容。业主大会会议可以采用集中讨论、书面征求意见的形式，也可以采用信息化方式。采用集体讨论形式的，业主大会会议当场表决。采用书面征求意见形式的，业主大会会议表决的投票期限建议不超过60日。采用电子投票表决的，业主大会会议表决的投票期限建议不超过30日。筹备组应根据小区规模和常住业主所占比例，合理确定投票期限。（四）第三阶段工作（至少15天，与第一、二阶段合计不超过60天，异议处理期间不包括在内）筹备组发布首次业主大会会议召开公告。筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置发布首次业主大会会议召开公告，公告期不少于七日（附件31）。公告内容包括：（1）首次业主大会会议召开的时间、地点、内容、方式；（2）拟定的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；（3）业主在首次业主大会会议上的投票权数（附件32）；（4）首届业主委员会委员、候补委员选举办法；（5）首次业主大会会议表决规则；（6）召开首次业主大会会议的其他准备工作；（7）业主委员会候选人名单及相关材料。采取信息化方式的，在信息化平台同步公告上述文件。五、召开首次业主大会会议、选举业委会（一）组织首次业主大会会议投票

业主大会会议可以采用集中讨论、书面征求意见的形式，也可以采用信息化方式。参加业主大会会议，业主应当自行投票；业主本人填写表决选举票后，可以委托其他业主代为投递。代为投递的票面必须清晰、按要求准确勾选，不得修改。一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议，委托书（附件33）应当载明委托人身份证号码、联系电话、签名，以及代理人的姓名、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章。业主不自行投票也不委托代理人投票的，不得以未参加投票为由不服从业主大会会议的决定。业主为法人的，由法定代表人或者法人授权的自然人代表行使投票权；业主为非法人组织的，由非法人组织授权的自然人代表行使投票权。物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表（附件34）参加业主大会会议。推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。业主大会会议投票表决应当为实名投票。提倡采用信息化手段进行投票表决。1.集体讨论形式业主大会会议采用集体讨论形式的，可按照下列程序进行：（1）筹备组组织会议签到并核实到会业主身份，发放选票(表决票)；（2）表决《管理规约》、《业主大会议事规则》等；（3）选举业主委员会委员；（4）回收选票；（5）现场公开计票；（6）现场公布业主大会会议结果，并填写小区（大厦）业主大会会议表决票统计表。2.书面征求意见形式业主大会会议采用书面征求意见形式的，应提前确定送达人员、回收人员，并进行培训，确保投票达到法定比例和预期效果。可按照下列程序进行：（1）发放选票。将征求意见书送交业主签收（附件35）；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。（2）组织投票。业主可以在收到征求意见书后当场反馈意见，也可以在限定时间内将意见书投入票箱。筹备组应明确具体位置设置投票箱，明确专人核实投票业主身份并跟踪记录业主参与投票情况，及时联系未反馈意见的业主在限定时间内投票。每天投票结束时，收发票组应将票箱封箱，放置到指定的安全地点，任何人不得毁损票箱。（3）组织计票。投票结束后，由筹备组组成监票组、计票组，进行现场验票、计票；计票结束后，应当填写小区（大厦）业主大会会议表决票统计表（附件36），届时，筹备组应组织发动业主现场监督，必要时可邀请公证机构现场公证。（4）业主大会会议延期。因特殊原因经筹备组讨论决定业主大会会议延期召开或者延长召开时间的，筹备组应当将延期决定在物业管理区域显著位置进行公示（附件16），公示不少于7日，公示期满后，告知街道办事处或者乡镇人民政府。延长时间建议不超过30日。在延长期内，筹备组应积极发动未投票的业主参与投票。3.信息化方式按照政府官方平台设定程序，组织业主线上投票。筹备组应结合实际情况，采取线上线下相结合的方式，相关文件同步在物业管理区域和信息化平台公示，业主可以自行选择参与的方式，保障业主的知情权和参与权。（三）形成首次业主大会会议决议首次业主大会会议投票表决《业主大会议事规则》、《管理规约》、业主委员会委员等事项，形成首次业主大会会议决议（附件37）。以上表决事项应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。以集体讨论方式召开会议的，参加集体讨论的业主（包括委托业主代表和委托代理人的业主）视为参与表决。以书面征求意见方式召开会议的，收回及签收征求意见书的业主视为参与表决。以信息化方式召开会议的，进入物业系统业主大会会议模块的业主视为参与表决。筹备组应根据业主大会会议表决结果形成首次业主大会会议决议。（四）发布《首次业主大会会议决议公告》1.发布公告（附件38）业主大会自首次业主大会会议表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》，并选举产生业主委员会之日起成立。筹备组应当将首次业主大会会议决议在物业管理区域显著位置进行不少于15日的公告。首次业主大会会议讨论事项表决结果未达到法定要求的，该事项表决未通过。2.复查表决结果在表决结果公示期间，业主要求复查表决结果的，筹备组应当及时答复。业主要求查验表决票的，筹备组应当将业主本人的表决票供其查验。业主本人查验表决票，应当持本人身份证和有效房产证明申请；业主委托他人查验表决票，委托人应当持业主出具的书面委托书，业主本人的身份证和有效房产证明申请。委托书应当载明委托事项、委托权限及期限。3.筹备组解散首次业主大会会议结束后，筹备组应当于业主委员会第一次会议结束后将首次业主大会会议形成的会议记录及相关材料移交业主委员会。未选举成立业主委员会的，向街道办事处或者乡镇人民政府移交。街道办事处或者乡镇人民政府监督指导社区居（村）委会代行业主委员会职责的，可以直接向社区居（村）委会移交。资料移交且首次业主大会会议决议公告15日后，筹备组解散。成立业主大会的，由筹备组向全体业主公告自行解决（附件39）。业主大会未成立的，由街道办事处或者乡镇人民政府书面公告筹备组解散（附件13）。六、第一届业委会工作事项（一）推选业主委员会主任、副主任街道办事处或者乡镇人民政府应监督指导业主委员会自选举产生之日起七日内召开首次业主委员会会议，形成首届业主委员会第一次会议决议（附件40），推选产生业主委员会主任一人，副主任一至二人，并在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。（二）业主委员会备案业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，填写业主委员会备案表，持下列资料到街道办事处或者乡镇人民政府办理备案（附件41）：1.业主大会成立和业主委员会选举决议；2.管理规约；3.业主大会议事规则；4.业主大会决定的其他重大事项。符合备案条件的，街道办事处或者乡镇人民政府自收到备案资料后十日内予以备案并出具备案通知书（附件42），并在出具