土地估价考试题库及答案

土地估价考试题库及答案

一、单项选择题（每题2分，共10题）1.土地价格是（）的购买价格。A.土地价值B.土地权利C.土地实体D.土地用途答案：B2.市场比较法中，选取的可比实例数量一般为（）个。A.1-2B.3-5C.6-8D.9-10答案：B3.土地的自然供给是（）。A.完全弹性B.弹性较大C.弹性较小D.完全无弹性答案：D4.基准地价是（）的平均价格。A.某一级别土地B.某一区域土地C.城市土地D.特定用途土地答案：A5.剩余法评估地价时，计算利息的基础不包括（）。A.地价B.建筑费用C.专业费用D.租售费用答案：D6.土地估价的合法原则要求（）。A.评估价格合法B.土地权益合法C.评估方法合法D.评估目的合法答案：B7.影响土地价格的区域因素不包括（）。A.交通条件B.土地使用年限C.基础设施D.环境质量答案：B8.成本逼近法中，土地取得费利息计算的期数为（）。A.整个开发期B.开发期一半C.开发期+销售期D.销售期答案：A9.采用收益还原法评估土地价格，土地纯收益是指（）。A.土地总收益B.土地总收益-土地总费用C.土地总收益+土地总费用D.土地总费用答案：B10.土地的经济供给（）。A.固定不变B.有弹性C.弹性很小D.与自然供给相同答案：B二、多项选择题（每题2分，共10题）1.土地估价的基本方法有（）A.市场比较法B.收益还原法C.成本逼近法D.剩余法答案：ABCD2.影响土地价格的个别因素包括（）A.土地面积B.土地形状C.土地位置D.土地使用年限答案：ABCD3.市场比较法中，对可比实例进行的修正有（）A.交易情况修正B.交易日期修正C.区域因素修正D.个别因素修正答案：ABCD4.收益还原法中，确定土地纯收益的步骤包括（）A.计算土地总收益B.计算土地总费用C.计算房屋纯收益D.计算土地纯收益答案：ABCD5.成本逼近法中，土地取得费包括（）A.征地补偿费B.土地出让金C.土地开发费D.相关税费答案：AD6.土地价格的特点有（）A.土地价格是权益价格B.土地价格不由生产成本决定C.土地价格具有明显的地区性D.土地价格呈上升趋势答案：ABCD7.剩余法评估地价时，开发完成后的不动产价值计算方法有（）A.市场比较法B.收益还原法C.成本逼近法D.路线价法答案：AB8.土地估价的程序包括（）A.受理委托B.实地查勘C.选择方法评估D.撰写报告答案：ABCD9.影响土地经济供给的因素有（）A.土地自然供给B.社会需求C.科学技术水平D.土地利用规划答案：ABCD10.基准地价的作用有（）A.为土地出让提供依据B.为企业改制提供依据C.为土地税收提供依据D.为土地市场管理提供依据答案：ABCD三、判断题（每题2分，共10题）1.土地估价就是对土地价值的评估。（）答案：×2.市场比较法中，可比实例的交易日期距估价期日越近越好。（）答案：√3.土地的自然供给和经济供给都不受人为因素影响。（）答案：×4.基准地价更新的周期一般为3-5年。（）答案：√5.剩余法适用于待开发土地的估价。（）答案：√6.土地价格与土地需求成正比，与土地供给成反比。（）答案：√7.成本逼近法评估地价时，土地增值收益是必须计算的项目。（）答案：×8.收益还原法中，土地还原率一般高于建筑物还原率。（）答案：×9.土地估价报告的有效期一般为一年。（）答案：√10.影响土地价格的因素分为一般因素、区域因素和个别因素。（）答案：√四、简答题（每题5分，共4题）1.简述市场比较法的基本步骤。答案：①收集交易实例；②选取可比实例；③建立价格可比基础；④进行交易情况修正；⑤进行交易日期修正；⑥进行区域因素修正；⑦进行个别因素修正；⑧求出比准价格。2.简述收益还原法的适用范围。答案：适用于有收益或有潜在收益的土地、建筑物或房地产的估价。如租赁用土地、写字楼、商场等。对于没有收益的土地，如公园、学校等一般不适用。3.成本逼近法中土地价格由哪些部分构成？答案：由土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润、土地增值收益构成。土地取得费是获取土地的费用，开发费是开发土地投入，其他各项是相应成本及增值部分。4.简述土地估价的原则。答案：包括合法原则，要求土地权益合法；最高最佳使用原则，以能带来最高收益使用方式估价；替代原则，依据类似土地价格确定估价对象价格；预期收益原则，基于未来收益估价等。五、讨论题（每题5分，共4题）1.讨论市场比较法在土地估价中的优缺点。答案：优点是直接、有说服力，以市场交易实例为基础，较符合实际。缺点是需要大量交易实例，且实例选取受主观影响大。若市场不活跃或交易情况复杂，修正困难，影响估价准确性。2.在运用收益还原法时，如何确定土地还原率？答案：可采用安全利率加风险调整值法，以国债利率等为安全利率，根据土地风险确定调整值；也可用市场提取法，从类似土地收益与价格关系中提取；还能参考行业基准收益率等，综合确定合理还原率。3.分析成本逼近法在实际应用中的局限性。答案：局限性在于成本数据获取难且准确性受影响，土地成本可能与市场价值偏离。未充分考虑土地未来收益和市场供求，对一些特殊土