上海复地成都市场精装调查报告

上海复地成都市场精装调查报告 四川中原物业参谋二零一零年六月目录第一局部精装房的开展历程 4一、国内精装房开展历程 41、国内精装房的开篇 42、国内精装房的开展阶段 73、国内精装房的开展现状 94、精装房风险分析 12二、国内精装房装修开展环境 141、国内客户对于精装房的认知及接受度 142、国内精装房装修产品特征 163、主流开发企业精装房产品配置 224、国内客户对于未来精装产品配置的需求 225、国内一线城市精装房需求分析 246、国内一线城市精装房溢价能力分析 257、国内一线城市的典型精装房 27三、国内精装房市场结论 54第二局部成都市场精装房的开展历程 55一、成都市场精装房的开展历程 55二、成都市场精装房目前的市场格局 57三、结论 58第三局部成都市场精装房的供需情况 58一、成都市场精装房的供给情况 581、精装工程供给总量 582、精装房供给分布 593、精装房供给物业类型 61二、成都市场精装房的需求状况 63三、成都市场精装房价风格查及溢价能力分析 631、精装标准分析 642、装修价格与销售价格比照分析 643、溢价能力分析 664、家电利润空间 68四、城南精装市场情况 691、目前城南主要精装楼盘情况 692、城南精装楼盘分布情况 693、城南典型楼盘案例 70案例一、誉峰 70案例二、叠翠峰 734.城南市场总结 74五、结论 75六、重点案例分析 77案例一、朗御 77案例二、把戏年喜年广场 78案例三、鹭岛国际社区 79案例四、龙湖三千城 81案例五、万科金域西岭 82案例六、恒大绿洲 83第四局部成都市场精装房配置情况分析 85一、成都市场精装房配置状况 851、别墅类物业 852、高端电梯豪宅 853、普通电梯产品 874、公寓产品 92二、成都市场精装房配置相关供给商调查 95三、结论 96第五局部成都市场精装房的客户需求分析 97一、精装产品的客户需求调查 971、别墅精装产品的客户问卷调查 972、电梯豪宅精装产品的客户问卷调查 1153、普通住宅精装产品的客户问卷调查 1324、公寓产品的客户问卷调查 1515、业内人士访谈 1676、局部精装交房后客户访谈 168二、结论 1691、各产品体系下的客户需求情况汇总分析结论 1692、行业内人士对市场现状及未来的看法 170第六局部整体报告结论与启示 171一、整体报告结论 171二、对各物业精装开展的启示 174第一局部精装房的开展历程一、国内精装房开展历程1、国内精装房的开篇1.1国内精装房的开展概况房地产市场成熟的标志之一就是毛坯房时代的结束，毛坯房只是一个半成品，精装房才是一个完整的产品，也是市场的需求。在欧美等房地产业兴旺国家，美观的精装修是置业不可无视的标准。据统计显示，海外市场全装修楼盘已占到70%的市场份额。国内精装房自上世纪90年代初开始初露端倪，经过20来年的开展，各个城市开展水平参差不齐。从国内精装房市场的开展来看，北京、上海和广州的精装房比例均超过了50%，但成都的精装房比例仅为20%左右。随着经济的开展，社会刚性需求，精装房房数量的与日俱增，“精装房〞这一概念在逐步地被广阔购房者所熟悉和接受。经调查，精装房是广阔投资者和单身高薪者的择优选择。一般来说，房地产开发商所提供的全装修房，由于是批量装修，在材料、设计与施工等各个环节都具有集团购置的优势，单位价格相对会比个人装修廉价。另一方面，关于全装修房的质量投诉也在上升。同时精装房现已成为开发商新建楼盘哄抬价格的重要砝码。国家政府已经明文倡导商品住宅全装修，很多大城市也纷纷响应，不少成功的工程应运而生，市场反响热烈。因此，随着开发商和购置者的供给方式、经营理念和消费意识的日趋成熟，精装房将逐渐取代毛坯房的主导地位，成为市场的主流产品。1.2国内精装房的政策概况为了促进住宅产业化开展、减少二次污染，提高装修质量，国家早在1999年就提出了“在新建商品住宅中积极推广一次性装修或菜单式装修的模式〞，并在2002年出台?商品住宅装修一次到位实施导那么?来指导精装房的具体实施，经过近十年的探索和实践后，又在2021年进一步提出加强住宅装饰装修管理，引导、鼓励和扶持新建商品住宅实行一次装修到位或菜单式装修的做法。以下为国家出台的关于精装修房的相关政策。国家出台的关于精装修房的相关政策序号政策名称编号发布日期颁发部门主要内容1关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的假设干意见国办发〔1999〕72号1999年7月5日建设部、国家纪委、国家经贸委、财政部、科技部、国家税务总局、国家质量技术家独具、国家建材局加强对住宅装修的管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，防止二次装修造成的破坏结构、浪费及扰民等形象2商品住宅装修一次到位实施导那么建住房〔200〕190号2002年7月18日中华人民共和国建设部住宅装修的各个实施细那么3关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知建质〔2021〕133号2008年7月29日中华人民共和国住房和城乡建设部制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式在国家推出一系列鼓励装修住宅开展的政策之后，各地方纷纷出台了相应的配套政策，并制定了相应的时间节点和任务目标。以下为局部主要城市的相关规定的主要内容。各地出台的关于精装修房的相关规定城市主要内容上海到2021年，上海市精装房占新建商品住宅的比例在中心城区要求到达60-70%，其他地区力争到达30-40%。北京2008年12月10日，发布?关于北京市经济适用住房建设安装工程费用标准的通知?，明确规定经济适用住房装修要一次到位。深圳2021年初，深圳市国土房产局出台?关于推进住宅产业化的行动方案?，提出强力推进住宅一次性装修，力争2021年年底前实现精装房销售率100%，7月，?深圳市建筑废弃物减排与利用条例?再次提交市人大常委会审议，规定普通住宅将不能再以毛坯房的形式销售南京2021年8月，南京市建工局在?关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知?发布后，第一时间宣布精装房“一房一验〞实施细那么将出台实施。而在南京实施“一房一验〞的两年多时间里，精装房的装修标准纳入检查范围。重庆到2021年，装修成品住宅将到达新建住宅的30%以上。以上可以看出，在国家对精装房开展的大力提倡下，各地纷纷制定相应标准政策，精装房市场开展迅速。虽然目前政策尚不完善，但政策的方向性已非常明确，精装房势必同国外兴旺国家一样，成为市场主流。1.3国内精装房开展前景预测在欧美兴旺国家，清水房那么完全被淘汰。在这些国家精装修的标准已经真正到达了“拎包入住〞，整体橱柜、成品门窗、整体衣帽间、家具家电等，甚至整体卫生间、整体厨房等一应俱全。事实证明，精装房的开展为大势所趋。精装房有利于国家标准装修市场。而根据兴旺国家房地产成功经验，建筑与装修设计一体化是住宅产业化的必由之路。在国内，尤其是对生活和工作节奏越来越快的现代化的大都市，精装时代即将到来，这是房地产市场走向成熟的重要标志。目前国内精装水平还不是很高，主要原因是装修标准不高，主管部门和有关机构出台相应的精装修房验房标准，将精装修房标准纳入预售合同文本内容，并适当引导精装修消费观念。由此可见，对于国内精装房开展比拟滞后的地区及开发商本身而言也是一种时机，但在竞争日益剧烈的今天，对于购房者而言精装房最主要的还是品质，国内并不缺乏购置精装房的人群，缺的是真正像国外那样高水平的“精装房〞！2、国内精装房的开展阶段2、1开展阶段划分国内精装房的开展可分为四个时期：1〕萌芽期，在80年代末到90年代初，这个期间中国尚未进行“房改〞，还主要以福利分房为主。在这一阶段，一些单位福利房出现精装萌芽，这种精装比拟初级，装修范围集中在厨卫上，比方在厨卫出现局部装修，地面打平，墙面水泥抹平等。2〕初步开展期，97年到2005年，97年建设部开始引导装修房，各地开发商相应号召，大多数用买房送装修来吸引购房客。这个阶段在一些一线城市出现的局部高端工程上位满足高端客户的需求，而采取菜单式装修形式，精装房有了初步的开展。3〕高速开展期，2005年至今，这期间精装房市场得到了很大的开展，局部沿海一线城市精装房比例已经到达50%以上，预计在持续开展10-15年，局部一线城市精装将逐步与国外精装靠齐。全国政策地方政策市场背景90年代初1997年?家庭居室装饰装修管理试行方法??关于在局部城市开展家庭居室装饰装修管理试点工作的意见?1998年

毛坯房一统天下90年代初，住宅在交付使用之前普遍经过简单的统一装修，主要装修对象包括墙面、卫生间、厨房等，并配备一些简易设备，如坐便器、水槽、水龙头等，此时的装修房看似面面俱到，但其实际装修标准极低，建材品质较差，人工水平不高。菜单式装修房崭露头角1997年以来，建设部开始引导装修住宅。伴随房地产市场的开展，少量开发企业尝试提供装修住宅。由于开发企业与消费市场双方皆对全装修住宅缺乏信心，此阶段装修住宅以菜单式选择为主1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2021年2021年2021年未来

?关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的假设干意见?在15个新建小区内试点推行"菜单式全装修"?关于在本市开展新建住宅菜单式全装修试点工作的通知??建筑装修工程质量验收标准??上海市住宅产业现代化开展"十五"方案纲要??住宅室内装饰装修管理方法??商品房住宅装修一次到位实施到那么?开发商在销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致?住宅性能评定技术标准?出台一系列措施鼓励开发商推出全装修房2021年上海全装修房预计将到达15万套2021?关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知?，

买房送装修成为市场热点2001年开始，国家与地方引导、标准装修住宅产业的政策与事件密集出台，装修住宅质量得到保障，消费者对装修住宅的抗性逐步下降。装修房比重有显著提升。在开发企业对装修方式的选择上，从本钱角度考虑，菜单式装修方式逐步退出开发企业的视野，开发企业更趋向提供本钱相对低廉、操作相对简洁的精装房。同时又从躲避风险的角度，引入“买房送装修〞的概念，并受到众多开发企业的模仿。装修、毛坯住宅平分市场经过多年的运作，开发企业对装修住宅对装修住宅的操作方法日趋成熟，装修对住宅的溢价能力也在逐步加强。再加以政策的引导，以全装修为代表形式的装修住宅数量迅速上升。按上海市2021年方案推出15万套装修住宅的目标，即意味着每2套住宅中便有1套是装修房。要求各地要制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步到达取消毛坯房。装修住宅成为市场主流产品以近年装修住宅比重增长幅度、以及国外较先进的房地产市场状况，毛坯房被淘汰的趋势已然显见。装修住宅将成为市场主流产品。3、国内精装房的开展现状

全国房地产市场开展程度各不相同，精装房市场开展也有一定差异，但总体来看，目前精装房比例总体偏低，但呈上升趋势。以下举例说明几个重点城市精装房开展的根本状况。3.1北京精装房市场开展现状2003年以前，北京精装修商品房很少，有也是仅限于小户型；自国家2003年颁发?商品房住宅装修一次到位实施到那么?，北京精装房开始迅速开展，最先引领市场的根本为酒店公寓，且多数以买房送装修的形式，许多购房者逐渐认知和接受了精装房。到2006年，50%以上的高档楼盘在实行精装修，而城市中心的酒店式公寓、高级公寓及高档住宅区几乎全部在推广。2021年，北京精装房面积占所开发面积60%以上，在全国处于领先水平，目前北京正在酝酿出台规定，要求今后新建的廉租房、经济适用房都要一次装修到位，减少住户二次装修的烦恼和浪费。3.2上海精装房市场开展现状上海市国内最先开展精装房的一线城市，早在2000年就在15个新建小区内试点推行"菜单式全装修"，颁发?关于在本市开展新建住宅菜单式全装修试点工作的通知?和?建筑装修工程质量验收标准?，并且将精装房的开展列入上海市住宅产业现代化开展"十五"方案纲要。据统计，目前上海市中心城区新开发楼盘全装修比例已到达50%以上〔源自上海房地局数据〕。根据方案，到2021年，精装房占新建商品住宅的比例在中心城区将到达60%-70%，其他地区力争到达30%-40%。

目前,精装修房的市场份额更以每年15-20%的速度快速增长。上海本地开发商在装修房市场走中高端路线，装修价格根本都在1500-2500元/平方米，属于中高档，而外地知名开发商随着进驻时间的推移，所处位置也向城市外围靠拢，因此装修价格集中在1500 元/平方米左右，根本属于中档装修。海外开发商的特色就是资金雄厚、潮流新颖，因此在装修房上都会有一些大胆创新，装修价格根本在2500元/平方米，着力打造高档产品。上海本地的装修风格偏重柔和风格与都市风格，一种追求平稳中带点豪华、时尚的感觉。而外地开发商追求简单舒适，是一种在简约主义影响下衍生出来的清新风格，强调一种随意性和平淡性。而海外开发商倾向于豪华富贵的古典感觉，把各种象征豪华的设计嵌入装修之中。本地开发商比拟注重自身的口碑相传和名誉保证，因此在装修材料选择上以知名品牌为首选，有相当局部的进口材料，力求用适宜的价格营造高档的效果。而外地开发商主要偏重实用性，较多采用了国产知名品牌。海外开发商主力打造高端豪宅，因此装修材料根本采用国际一线品牌，竭尽奢华。3.3广州精装房市场开展现状90年代初，广州开始出现精装房工程，最早的装修标准停留在根底装修，橱房不提供橱柜。仅对地面、墙面、门窗以及管道和卫生间进行了处理。满足“可以使用〞的阶段。2002年以来，广州精装楼盘市场比例节节攀高，市场占有率不断上升。据悉，在广州地区，2007年的精装房比例已经到达了60%〔源自广州房管局数据〕，并且广州市场已经发出信号，力争在未来的几年内，消灭毛坯房。中国房地产研究院指数有关数据，2021年广州所推出的新楼盘中，精装房占59.5%，毛坯房仅占40.5%，珠江御景湾、兰亭西津、时代花生、合生君景湾、金碧世纪花园、中粮万科金域蓝湾等楼盘皆打出精装修甚至全装修的旗号吸引业主。2021年，广州力争将精装房比例到达70%。3.4深圳精装房市场开展现状2004年，伴随着深圳住宅市场的迅猛开展，以及福田、南山商务功能的不断完善，大量的带装修小户型的公寓产品进入市场。〔例如，福田的华府馨居、城投青莲公寓；南山的米兰公寓〕；同时间罗湖商圈范围内也有大量的公寓产品出现〔例如，东门168，蓝堡公寓等〕局部品牌开展商开始推出具有菜单式装修标准的工程，力图到达营销上的突破〔例如，中海怡美山庄；合正地产的梧桐合正锦园〕。进入2006年以来，伴随着人们生活品质的提升，改善型居住需求迅速放大。深圳住宅市场中大户型产品增多，且产品持续旺销导致带装修楼盘比例略有下降；但2007年4季度至2021年上半年，由于政策调控的影响导致市场观望气氛浓重，导致局部楼盘开始通过带装修等营销策略以到达促销的目的。特别是2021年上半年，此比例更高达21%的历史最高水平；目前深圳很多楼盘〔例如，万科的万科城及万科第五园、金地梅龙镇等工程〕都开始在精装修上下工夫，在满足住宅根本居住装修功能的根底上，开始向更为人性化的设计及住宅产业化方向在努力。预计未来住宅精装修将更多的向提升人居生活品质〔居住人性化〕方向努力。在当前楼市处于低迷期，开发商根据市场需求推出精装房，对于坚决购房者的信心有一定帮助。另外，从市场的表现来看，精装房的销售都普遍好于毛坯房。4、精装房风险分析虽然开展精装房是大势所趋，全国各大城市精装房已开展到一定阶段，但是在开展精装房时也存在一些风险，下面列出一些在精装过程中容易出现的风险，以供参考。4.1装修房工程风险全装修工程是一项非常复杂的综合性工程工程，工程周期漫长，人员素质参差不齐，社会影响面广，其间会产生诸多复杂的问题。通常样板房是按照原土建图纸设计装修的，但实际土建施工的标准可能并不一样〔例如比图纸少一个插座〕等，这是通常由装修公司在毛坯中对这些“不一样〞进行弥补再进行装修，当然这笔费用也就增加到装修公司的头上，装修公司费用以外的增加难免会导致装修质量的下降，相应增加了购房者与开发商的质量风险。目前有些土建工程的质量较差，客户在竣工验收合格后，装修公司进场时却发现墙面剥落，下水管存水弯没有安装等较为严重的质量问题，进而影响装修房的最终效果。从根本上解决这一问题，主要依靠政策法规的进一步完善和整体行业素质的提升。家装行业中普遍存在着以次充好、偷工减料等欺瞒行为，一些人员素质不高的装修企业难免将这些不良行为带入装修房市场，这样就时常会出现这些样板房时精工细作，而实际大规模施工时粗制滥造的现象。4.2交房风险目前，精装修房屋在交房时没有国家强制执行的验收方法作为准绳，有的只是一些如?建筑装饰装修工程质量验收标准?等推荐标准，这就给某些开发商在打出“精装修〞标签的房子上添加了很多的不确定因素。无论是“800元/平方米〞还是“1500元/平方米〞的装修标准，在没有统一验收标准的保证下都成了模糊概念。即使在开发商与购房人签订的购房合同中明确框定使用材料，也难以防止收房时业主对精装质量和效果不满而产生的心理落差，导致纠纷繁多。所以，交房的风险主要表达在质量上，现在越来越多的客户会请一些专业的公司来审核，主要审核的方面为：空气检测、水路、电路、吊顶、防水、墙漆、墙地砖、厨卫、门窗、通风及核实建材型号等。故开发商需在装修前向客户说明详细的装修标准，装修过程中对质量需严格把关，以免后期出现出现与承诺不符的质量问题。对于出现质量未达标的产品，需及时进行补救，无形中增大了开发商的本钱和难度，否那么一旦出现纠纷，将对开发商自身品牌形成不良影响。4.3市场风险精装房在全国各大城市的开展参差不齐，一些城市在由于精装房市场开展阶段较低，精装质量存在隐患，无品牌开发商参与精装房，因此在这些城市客户对精装房有一定抗性，在销售过程中存在市场风险。4.4金融风险按照银行相关政策，精装房客户贷款金额需在竣工验收后在支付给开发商，之前由于金融政策较为宽松，该政策并未严格执行。但是目前银行收缩银根，金融政策趋紧，在这种情况下，银行对相关政策严格执行。银行严格执行该政策情况下，开发商资金流即使在销售后也不能完全汇款，对开发商现金要求较高。二、国内精装房装修开展环境1、国内客户对于精装房的认知及接受度2021年2月，中国指数研究院做的关于购房者置业偏好的调查结果显示，北京、上海、深圳、广州等地购房者都普遍接受精装修房，接受度都超过了50％。总之，随着市场的开展，精装修房应需而生，并在不断增长的、巨大的消费者引领下，在国家和地方政府大力支持下，必将开展成为房地产市场的主力军，成为一种市场开展趋势。09年搜房网曾进行过一次问卷调查，这次的调查结果显示：在被调查的7906名网友中，有接近74%的网友支持取消毛坯房，推行普及精装房。约有21%的网友认为不应该取消毛坯房。这说明在普通的消费者之中，都非常认同精装修房。约有51%的网友认为自己在购房时，会选择购置精装房。74%的网友认为精装修房已经成为大势所趋。毛坯房向精装修房子过渡，是建筑行业或者是房地产行业的一个进步，一场革命。虽然现在的市场，精装房与毛坯房仍然并存，但两者孰优熟劣，真正有发言权的还是购房者，目前大局部购房者对精装房的认同是市场开展的根本保障。2、国内精装房装修产品特征通过我司针对15个重点城市100余个装修房工程的综合考量分析，可以看出装修房工程产品存在以下特征：2.1装修风格全装修样板房根据楼盘自身的定位和客户群，在室内格局、色调、家具材质、款式、陈设的造型等各方面力求表现不同风格的精髓所在与自己的独特个性。古典风格〔豪华富裕〕把各种象征豪华的设计嵌入装修之中，例如彩绘玻璃吊顶、壁炉、装饰面板、装饰木角线等等，而且根本上以类似于巴洛克风格结合国内存在的材料为主要装饰方式。代表楼盘：徐汇御苑 汤臣一品柔和风格〔平稳独立〕一种追求平稳中带点豪华的仿会所式的设计出现在全装修的样板房中。这种以黑胡桃为主要木工装饰面板的风格较强调一种简单但又不失内容的装饰形式。代表楼盘：上海滩花园 中环凯旋宫都市风格(独立个性)注入动力的风格，尤其是随着众多的单身贵族的出现，这种风格大量地出现地公寓之中。由于很多时候，他们的居住者没有诸如老人和小孩之类的成员，所以他们往往强调一种个性。代表楼盘：创智天地 碧云东壹栋清新风格〔轻淡写意〕这是一种在简约主义影响下衍生出来的清新风格。强调一种随意性和平淡性。轻飘的白色纱帘配着一张柔软的布艺沙发，再堆放着一堆各种颜色的抱枕，就形成了一个充满懒洋洋气氛的室内空间。代表楼盘：天山河畔花园2.2地板装修从上图可以看出，实木复合地板的应用几乎垄断了其它的地坪装修材料，从装修标准1000元/m²到2000元/m²之内的百分之七十以上的群众楼盘通常都会选用实木复合地板装修地坪，剩余百分之二十会选用是实木地板，只有百分之十会选用复合地板。而在2500元/m²以上的楼盘会更多的配置实木地板。2.3整体厨房从上图可以看出，德国 poggenpohl品牌是整体厨房品牌中趋于当仁不让的一线大牌，只有装修标准在3000元/m²以上楼盘才能邀请到这个顶线品牌入驻。德国nobilia和国产美时分别是装修标准2000元/m²和1000元/m²左右最具人气的两个档次楼盘所欢送。2.4卫浴设施从上图可以看出，国产科勒最多是出现在装修标准2000元/m²左右的楼盘中。而装修标准1000元/m²左右的楼盘那么几乎被国产的TOTO，科勒平分天下。奢华的进口卫浴产品只出现在装修标准2500元/m²以上的楼盘，而且出现五个以上进口品牌同时争夺出现在顶级大盘中的现象。2.5空调设施从上图可以看出，日本大金户式中央空调是装修标准在2500元/m²以上的高档楼盘首选，其中，日本大金VRVII 户式中央空调就用在上海最奢华的楼盘汤臣一品。其次，大金分体式空调更多的出现在装修标准1000-2000元/m²之内的楼盘。2.6厨房燃气具设施从上图可以看出，德国gaggenau的品牌形象被装修标准在4000元/m²的顶级楼盘所认可，此品牌设计的炉灶、电烤箱、吸油烟机、微波炉无论从外观造型或精湛的细部都为高端客户所倾爱。其次，德国 smeg 品牌是表达高贵与完美厨房的第二选择。西门子占据了装修标准在2000元/m左右的主要楼盘。林内品牌仍是装修标准1000元/m²楼盘的最先选择，前几年可以笼断这个档次楼盘厨房设备的林内品牌，正逐步被后起之秀伊莱克斯品牌瓜分大半市场。2.7墙砖从上图可以看出，用大理石铺砌厨房、卫生间墙地面是装修标准2500/m以上楼盘最常用的装修材料。而国产亚细亚品牌瓷砖更多的被中，高档楼盘所接受，在此需要解释的是，亚细亚品牌只是在众多国产品牌，如诺贝尔，冠军中显得略微突出，也可以说，亚细亚是国产品牌的代名词而已。2.8其他系统从全国精装房产品配置来看，尤其是在科技系统配置上，由于自然条件的差异，南北两区域配置有所不同。北方由于冬季气候寒冷，政府强制要求配置供暖设施，北方的工程均配置供暖设施；而在南方，尤其是在江浙一带，由于在夏秋两季“梅雨季节〞，空气潮湿，江浙一带精装房尤其是相对高端的精装工程均配备地暖系统；在福建、广州、深圳一带，由于地处亚热带，气温较高，因此相对高档的精装房工程均配置知名品牌中央空调和新风系统。3、主流开发企业精装房产品配置国内精装房市场的配置根据区域、不同类型开发商而不同，故以下以国内长期致力于精装房开发的三家品牌开发商为例，用以说明目前国内主流开发商在各个城市的主流配置。装修配置万科珠江瑞安地板实木复合实木复合优质实木复合地板墙面高级品牌乳胶漆高级品牌乳胶漆高级品牌乳胶漆窗材彩色铝合金门窗高级铝合金彩色铝合金门窗玻璃双层中空玻璃双层中空玻璃双层中空玻璃厨房地面高级大理石高级大理石高级瓷砖墙面高级墙砖高级墙砖高级墙砖配置国产橱柜国产橱柜国产橱柜、进口厨具卫生间地面高级大理石高级大理石高级瓷砖墙面高级墙砖高级墙砖高级墙砖配置国产品牌卫浴产品国产品牌卫浴产品TOTO或同等品牌坐

便器和台盆空调预留空调机位预留空调机位日立或同等品牌供水变频水泵水箱供水变频水泵水箱供水变频水泵水箱供水进户门双门禁防盗门高级实木复合门(防火、防盗〕高级复合防盗门大堂挑空，全天然石材豪华装修，天然大理石地面石材砖面地面电梯厅天然大理石墙地面，造型石膏板吊顶天然大理石墙地面，造型石膏板吊顶石材砖面地面电梯品牌知名品牌知名品牌知名品牌，如奥的斯4、国内客户对于未来精装产品配置的需求工程分级配置及品牌设备系统中央空调、地暖、净水、软水、音响系统、循环热水系统、双开门冰箱、洗衣机厨房系统抽屉、拉栏等细致配置，米兰石或进口石材、四件套或者以上电器卫浴系统根据卫生间空间尽可能细致配置，双台盆、净身器可做选择，高档五金配件，高档面砖或石材智能系统多处可视对讲系统，先进集成智能控制系统，高档开关面板灯光系统高档酒店式多种情景智能照明系统收纳系统丰富收纳设置，高档细致的五金配件，优质的柜门处理工艺厅房系统实木复合地板，局部用石材，实木贴皮踢脚、门系统，高档五金空调大金、约克厨房炉灶、电器Miele、kupperbusch、gaggenau〔德国〕洗衣机Miele、kupperbusch卫浴洁具维宝、劳芬龙头当代、高仪、汉斯格雅厨房橱柜Poggenpohl、SieMatic水槽BLANCO5、国内一线城市精装房需求分析位于金字塔的中高层的消费者，对精装房的接受程度较高。这类客户文化层次较高，具有较强的经济实力，没有太多的时间和精力为装修事情操劳，所以比拟喜欢一次到位的精装修房。中高端客户对于装修的品质和品牌十分看重。对于投资客户，特别是来自外地的投资客户来说，对更愿意购置精装，一方面是没有太多的精力去管理装修事务，另一方面精装修房可以更早地获得投资收益。他们希望精装修房的功能较为齐全，以省去重新购置的麻烦。以下是几种比拟容易接受精装修的客户群的特征：★外地购房者这局部购房者又分两种，一局部是自住，因为缺乏时间加上人生地不熟，如果亲自装修会有不少困难，选择精装修那么可直接拎包入住；另一局部是投资，既然如此就更不需要自己动手全程装修，装修费计入房款，直接付款购房一次性到位，交房即可出租。★二次置业者这局部人群，有些是因为亲身经历过一次置业时装修的辛苦，深有体会，决定二次置业的时候省点力气；另一局部是想享受一下专业团队、大开发商的精装修品质，感受新奇和高端。★年轻人群年轻人一是比拟容易接受新鲜事物，二是经验不够，三是为了省时省力，只要选定一种装修风格，直接把装修的具体麻烦琐事交给开发商，符合年轻人爽快的个性。★都市精英这类购房者因为每天都繁忙的奔波在工作场生意场，即使有空余的时间也不愿意花在监控装修，或者跑建材市场之类鸡毛蒜皮的事情上，还有局部是方便出差、居住、闲时出租之类；如此就直接甩手甩钱给开发商装修，交房直接入住。6、国内一线城市精装房溢价能力分析6.1提升楼盘销售价格精装房在旺市时能提高工程品质感，获得溢价空间。例如2007年7月后海公馆以26000元／平方米入市，带3000元／平方米高标准精装修，极大提高了工程整体竞争力。在淡市时，精装房还能作为优惠方式，提高工程附加值，支撑销售表现。当然，地产商应将精装修作为附加给客户的效劳，而不应将其作为一条新的盈利渠道。6.2树立楼盘高端形象精装房通过建筑设计及材料细节的处理来到达真正人性化家居的目的，在根本的平面居住模块上配备世界顶级品牌的功能器具，打造高品质的生活配套，从而延续物业由内到外的品质感，迎合时代开展潮流和目标消费者需求。如红树西岸，打造了全屋量身定做的智能化家居系统。6.3减少装修本钱，防止自装的不标准行为普通毛坯房在交房入伙后长达半年到一年的时间，整个社区都处于大面积装修中，噪音污染及废料污染严重，精装修交房可以有效地防止这一点。此外，由于精装修工程具备集中式采购、规模化运作的条件，可以有效降低装修本钱。且精装房收楼后便可入住或出租，可比毛坯房提前获得收益。受90／70政策限制，目前市面上局部户型涉及结构更改或者拼合问题，装修的过程更加复杂，改装到位后带装修交房，可以消除消费者自行装修时水电改造、乱拆承重墙、装修噪音污染等浪费违规行为。分类影响直接经济效益对销售价格产生影响旺市淡市提高工程品质，获得溢价空间提高工程附加值〔优惠〕，支撑销售实现2007年7月后海公馆以26000元/平方米入市，带3000元/平方米高标准精装修，极大提高了工程在区域内的整体竞争力2021年2月金地梅龙镇以11700元/平方米入市，待1200元/平方米装修，让客户感觉物超所值，开盘当天取得40%的销售率非直接经济效益树立工程高端形象减少自行分散装修的麻烦对小户型自住客户，减少自行装修麻烦，收楼即入住；对投资客户，收楼即可放租，比毛坯房提前获得收益；由于90/70的政策限制，目前市面上局部户型涉及到结构更改或者拼合问题，装修的过程更加复杂，改装到位后带装修交房，可以免除客户购房时的疑虑，促进销售防止入住后噪音干扰及二次污染普通毛坯交房，在入伙后长达半年到一年的时间整个社区都处于大面积装修中，噪音污染及废料污染严重，精装修交房可以有效的防止这个问题7、国内一线城市的典型精装房7.1上海案例一、【华府天地公寓】精装修标准为5000元/平米，通过精装品质打造，一跃成为2005年上海最贵的公寓，且销售非常成功。〔1〕工程配置功能室地面墙面配置卫生进口品牌地砖进口品牌墙砖主卫采用日本进口Toto智能化全自动坐便器，德国Hoesch、意大利Teucoh或同级产品按摩浴缸。次卫采用德国Duravit、德国Vileroy&Boch或同级坐便器，配置德国Kaldewei或同级产品浴缸。配置德国Dornbracht、德国Hansgrohe、德国Grohe或同级产品水喉厨房进口品牌地砖进口品牌墙砖、进口品牌乳胶漆德国Miele电器、德国EBKE、意大利Scavolini或同级产品橱柜；德国Miele或同等级产品厨房电器；德国Blanco或同级产品厨房水槽；美国DupontCorian或同级产品橱柜台面〔2〕工程图片〔3〕工程装修材料建筑材料外墙：石材;其它：进户门：高级实木防火防盗钢木子母门,并配进口门锁；走廊：进口品牌石膏板、进口品牌乳胶漆；窗材：高级铝合金钢窗、双层中空玻璃、圆弧局部为单层玻璃大堂：天花板为进口品牌石膏板、进口品牌乳胶漆；墙面为进口大理石、进口品牌墙砖、高级壁布、进口品牌乳胶漆；地面为进口大理石、进口品牌地砖、进口地毯、品牌实木地板；电梯厅：墙面为进口大理石；地面为进口大理石、进口品牌地砖；电梯品牌：日本FUJITEC；智能设施安保系统：可视对讲系统、电子巡更系统、监控系统、周界报警系统、车库安保系统、入户门报警系统、紧急按钮；智能化设施：读卡到指定楼层、远程抄表系统、煤气泄露报警系统、光纤宽带入户、智能一卡通系统、采用EIB欧标总线智能控制系统。；供水系统：美国Pentair、美国Culligan；热水炉采用德国Viessmann、法国Chappee；空调新风系统：日本大金、三菱或同级产品〔VRV带新风、新冷媒R410A〕；其他配置：客厅、餐厅、卧室、主卫、书房均配备地暖系统，次卫配备散热架采暖。每户预留不少于两条线接口，客厅与卧室预留分盒线，宽带到户。每户预留不少于正副两个卫星及有线电视线路接〔卫星接收系统在政府批准后开通〕。案例二、【世茂滨江花园】〔1〕工程概况物业名称世茂滨江花园工程分级高档目前售价36000元/m2装修报价3000元/m2估算本钱1800～2300元/m2城市上海建筑形态高层总建面积109800m容积率3.1开发商世茂(2)产品配置产品配置世茂滨江花园主要产品配置表设备系统大金中央空调厨房系统Poggenpohl橱柜，抽屉、拉栏等精细配置，kupperbusch厨房电器，四件套以上的炉灶、电器配置卫浴系统乐家卫浴洁具，主卫四件套，配高档大理石、玻化砖智能系统可视对讲系统、卫浴配置挂壁电视收纳系统丰富收纳设置，精细五金配件厅房系统复合实木地板、局部大理石(3)产品分析特点：该工程与上文分析的财富海景工程在同一区域，装修标准与销售价格之间的关系更具有说服力；客厅的落地玻璃窗及玻璃栏板有效的利用了邻近黄浦江的自然优势；主卫的浴缸采用的观景设计，并配以液晶电视，考虑细致；功能考虑细致，如卫生间配置挂钩，方便洗浴时放置衣物。〔4〕工程浏览入户区域〔5〕工程配置装修标准2000元/平米工程分级部品配置设备系统中央空调、净水、软水、冰箱、洗衣机厨房系统抽屉、拉栏等细致配置，米兰石或进口石材、三件套或者以上电器卫浴系统根据卫生间空间尽可能细致配置，双台盆、净身器可做选择，中高档五金配件，高档面砖智能系统可视对讲系统，中高档开关面板灯光系统简单设计的照明系统收纳系统丰富收纳设置，中档细致的五金配件厅房系统实木复合地板，局部用石材，高档五金空调大金、约克、日立、松下厨房炉灶、电器Smeg、进口西门子洗衣机Smeg、进口西门子卫浴洁具国产杜拉维特、乐家、科勒龙头高仪、汉斯格雅、乐家、科勒厨房橱柜Rational、柏丽、Leicht水槽REGINOX、FRANK2000元/平米的装修标准的产品与3000元/平米及以上的配置与品牌差异比拟明显；从局部配置可以看出，该级别装修以功能实用作为根底，将烤箱等部品舍去，并且在装饰材料上也降低的局部产品规格；在品牌的选择上，此类工程多项选择择客户比拟熟悉的著名品牌，而非世界顶级品牌。案例三、【万科朗润园】朗润园工程具备高起点设计、高度舒适性、充分环保性、高效节能性、居住便捷性、平安耐久性个人性化管理7大特征、综合应用了26项新技术，比传统型住宅更具舒适健康性、环保节能性和经济性。〔1〕工程配置结构形式：多层建筑为砖混结构，小高层和花园洋房为现浇钢筋混凝土短肢剪力墙结构公共局部：花园洋房采用劈离砖和局部质感涂料的外墙，多层、小高层那么用TOTO海洁特面砖和局部质感涂料；通力无机房电梯设计说明万科朗润园-现代简约-2居室楼盘：万科朗润园居室：二房二厅风格：现代简约面积：128平米造价：10.8万〔2〕工程图片案例四、【万科金色里程】〔1〕工程配置公寓：结构形式：短肢剪力墙结构。内墙饰面：壁纸。窗、阳台门：断桥铝合金型材、双层中空玻璃，局部窗采用LOW-E玻璃。地板：实木复合地板，局部人造石门槛。热水器：“能率〞燃气热水器。厨房：铺设墙地砖；定制橱柜；采用“方太〞品牌油烟机、燃气灶；“摩恩〞品牌橱盆、橱盆龙头；厨房附设相关电器插座。卫生间：淋浴间铺设墙地砖；马桶间墙面壁纸，地面瓷砖；安装浴霸、排风扇；“美标〞品牌坐便器、台盆；“摩恩〞品牌卫浴五金；卫生间附设相关电器插座。设计说明万科金色里程-现代简约-3居室居室：三居室风格：现代简约楼盘：万科金色里程面积：130平米报价：5万半包〔2〕工程图片别墅：结构框架结构外墙涂料、石材内墙涂料门窗断桥隔热中空玻璃采暖博世或威能通讯ADSL卫生间住宅卫生间采用同层排水设计说明万科金色里程-欧洲风情-别墅楼盘：万科金色里程风格：欧洲风情居室:别墅面积：330平米报价:316000元7.2北京案例一、【SOHO北京公馆】SOHO北京公馆采用健康环保的双层呼吸式玻璃幕墙，营造舒适的室内空间，楼体采用钢架结构，提供强大的平安保障。精美的室内设计+现代家具布置+完美的家电设施式的全家居风格使SOHO北京公馆成为令人瞩目的SOHO中国第三代SOHO产品。SOHO北京公馆的设计标准为超豪宅，有私家花园露台作为露天的房间，家电齐全的起居室和卧室空间，耐用的材料〔主要为木材和石材〕，还可以看到城市全景的SPA浴室。暖气：中央空调，分户采暖精装修配全套家电案例二、【富力城】CBD及泛CBD范围内最大规模的六星级生态会所日前在富力城亮相。该会所拥有2300平方米星光泳池，并首创六星级香薰CLUB，还首次引入了英式花生吧。其建筑面积近2万平方米，地上四层地下二层，紧邻富力城一期水面，并与“双子座〞写字楼相衔接。〔1〕工程配置外墙：外墙饰面主材为优质外墙砖，底层装饰石材或其他材质大堂：地面主材为拼花图案花岗岩/大理石，墙身主材贴大理石到天花顶，吊精美天花配美观灯饰，公共出入口选用电子控制透明玻璃门。首层室外入口局部铺装粗磨花岗岩或同等效果其他材质地面

电梯：三菱或日立，轿厢高档装修门窗：采用高档木制四防门〔配防盗眼〕，配高档进口门锁，高级断桥喷塑铝合金双层中空玻璃窗(含封阳台窗户)厨房：地面高级地砖，墙面高级面砖，天花高级铝扣板吊顶，橱柜品牌为欧派、汉森、科宝或同档次品牌。配置人造大理石台面、不锈钢洗菜盆、冷热水龙头〔采用摩恩、泰马或DELTA品牌〕、抽烟机、台面嵌入式炉灶卫生间：地面高级防滑地砖，墙面高级墙砖，天花高级铝扣板吊顶供电：每户均设独立电表(采用卡式表)、配电箱一个供水：采用变频式供水系统，提供24小时生活用冷、热水供气：每户预留燃气管道及卡式表消防：紧急求助报警、可燃气体探测器，按国家有关规定安装消防设施采暖：市政供暖，户内设森德、努奥奴高档暖气片或同档次品牌通讯：每户预留两条外线，有线电视入户，设置卫星电视接收系统〔卫星电视系统以政府最终批示为准〕。小区光纤入楼富力城-现代简约-一居户型：一居室风格：现代简约面积：70平方米预算：7万元〔2〕工程图片富力城-混合型风格-三居户型：三居室风格：混合型风格面积：260平方米预算：12万元所在小区：北京-富力城设计说明设计心得：设计定位于中式几格与现在生活的结合，是融合东方意蕴与国际时尚元素的综合家居设计。设计师在尽量不改变原建筑结构的根底上，以现代生活方式为原那么，并吸取东方古典空间曲径通幽的手法，对平面布局做了较大的调整。卧室中的帷幔给人以无限的想像空间，使居室显得更加宁静、安详、清爽得像天堂一样。色调上，着力以白色、带有质感的素色来休现整体风格的朴实稳重，局部点缀纱的质感，使整个空间表达某种低调的华美感，装饰上，以少量的中式元素来实现传统文化和现代舒适生活的统一。线条和整体格局的和谐也深深影响着意念中美好触觉的生成。光滑的墙面、倾泄的光线、优雅的弧度、柔美的色调，都使触觉在虚幻之间变得实际，仿佛四肢触到了品质。案例三、【苹果社区】高端商务人群的聚集、交流和往来以及高端消费交际场所的存在是酒店效劳式公寓成立的必要条件，苹果酒店效劳式公寓都具备。〔1〕工程配置公共局部外墙：外墙外保温及高级外墙涂料首层入口大堂：地面：主材为高级地砖，首层室外入口局部铺装粗磨花岗岩；墙身：主材为高级墙砖；天花：艺术天花配美观灯饰；公共出入口：落地玻璃门；信箱：公寓首层设有各户专用不锈钢信箱；电梯及楼层电梯前厅：电梯：名牌电梯，梯速2.5米/秒，宽大轿厢，轿厢高档装修；地面：电梯前厅及走廊通道地面铺高级地砖；墙身：首层电梯前厅及走廊为高级墙砖，标准层为高级环保乳胶漆；天花：高级环保乳胶漆配美观灯饰；【主要设备系统】给排水设备：提供全天24小时全天生活热水；暖通设备：供暖：市政供暖，户内设高档钢制散热器〔努奥罗或同档次〕；空调：赠送美的分体式冷暖空调；天然气系统：天然气管道入户并设卡式表；网络：五类线入户，每户均设信息插口；安防：首层大堂出入口安装太川或同档次〔彩色〕可视对讲门禁系统；户内设置太川或同档次〔彩色〕可视对讲机；小区内设闭路电视监控系统；户内厨房设置可燃气体探测器；有线电视：有线电视入户，设置卫星电视接收系统〔卫星电视频道以政府最终批示为准〕；：每户预留两条外线；【室内装修】内墙/顶棚：根据设计内墙为进口壁纸、来威/立邦或同档次环保乳胶漆产品，顶棚为来威/立邦或同档次环保乳胶漆产品，装饰石膏天花角线；地面：根据室内设计采用圣象/升佳/乐屋或同档次环保实木复合地板及蜜蜂/诺贝尔/欧神诺或同档次仿古高档地砖地面；户门：高级三防门，配高级门锁、防盗眼；内门：选用优质饰面门，配高级五金件；窗户：高级铝合金断桥隔热型材，双层中空玻璃，配诺托高级五金件。厨房：用具：拉丘娜/旭乐或同档次组合橱柜，配备高档名牌烤箱、油烟机、灶具、食物垃圾处理器，配高档不锈钢洗菜盆，科勒或同档次系列品牌水龙头；美观照明灯具；顶棚：来威/立邦或同档次环保乳胶漆饰面；地面：冠军/亚细亚/诺贝尔或同档次防滑瓷砖地面；墙面：冠军/亚细亚/诺贝尔或同档次瓷砖墙面；卫生间：主卫：科勒/乐家/吉事多或同档次高档品牌洁具〔洗手盆、浴缸、坐便器〕；配科勒/摩恩或同档次混水龙头、花洒；其它卫生间：科勒/乐家/吉事多或同档次高档品牌洁具〔洗手盆、高级淋浴房、坐便器〕；配科勒/摩恩或同档次混水龙头、花洒；备注：只有一个卫生间的户型，无浴缸，只配置高级淋浴房地面：冠军/亚细亚/诺贝尔或同档次高级防滑地砖地面；墙面：冠军/亚细亚/诺贝尔或同档次高档砖墙面，蜜蜂/诺贝尔/欧神诺或同档次局部仿古砖墙面；顶棚：高档铝扣板吊顶，配美观灯具；配备排气扇；壁橱门：有壁橱的户型采用史丹利或同档次产品；开关面板：采用西门子/TCL或同档次产品。南区装修标准：【公共局部】外墙：外墙外保温及高级外墙涂料；首层入口大堂：地面：主材为白色石材，首层室外入口局部铺装粗磨花岗岩或同等效果其他材质地面；墙身：主材为白色石材；天花：艺术天花配美观灯饰；公共出入口：落地玻璃门；信箱：住宅首层设有各户专用不锈钢信箱；电梯及楼层电梯前厅：电梯：SIGMA〔韩国LG—OTIS〕电梯，轿厢高档装修；地面：电梯前厅及走廊通道地面铺高级地砖；墙身：莱威牌高级环保涂料；天花：艺术天花配美观灯饰；地下停车库：地下专用停车库，可直接进入住宅电梯厅，安装保安监控设施；水泥地面，墙面环保涂料；地下车库采用自动喷淋灭火系统；园林景观：小区集中绿地，并设自动喷灌系统；消防设备：按国家有关规定安装消防设施；【室内装修】墙身：客厅及卧室为莱威牌高级环保乳胶漆；厨房为欧神诺牌高级瓷砖及莱威牌高级防水涂料；卫生间为高级玻璃马赛克及莱威牌高级防水涂料；天花：客厅、卧室、阳台为莱威牌高级环保乳胶漆；厨房为莱威牌高级防水涂料；卫生间为铝扣板吊顶地面：室内走道、客厅、餐厅、卧室铺设高级实木复合地板，配踢脚线；厨房、卫生间铺设欧神诺牌高级防滑地砖，配不锈钢踢脚线；窗户：高级断桥铝合金双层中空玻璃窗，诺托牌五金件。门扇：入户门选用轩源牌高档防盗门，配高级门锁、防盗眼；户内门选用优质饰面门，配高级五金件；阳台：墙面为莱威牌高级防水涂料，地砖同厨房厨房：汉森牌整体橱柜，包括人造石台面、不锈钢洗涤盆、高档冷热水龙头、高级五金件；赠送抽烟机、台面嵌入式炉灶；卫生间：高档卫具，包括座厕、玻璃淋浴房及花洒龙头、人造石台面或柱式面盆及冷热水龙头；配手纸架、毛巾环、化装镜、排风扇；〔座厕、面盆选用科勒品牌，淋浴房选用朗斯品牌。〕苹果社区PINGOD-现代简约-复式户型：复式风格：现代简约面积：226平方米预算：35万元所在小区：北京-苹果社区PINGOD设计说明小区：苹果社区PINGOD居室：复式面积：226平米报价：35万〔2〕工程图片7.3广州案例一、【富力院士庭】富力院士庭位于广州市天河区东莞庄路72号，是富力集团2006年天河区的又一力作，楼盘地处天河区东莞庄路南边，紧邻豪宅聚集、商业繁华的天河北路，地段优越，而且还是天河北地区最大的小区楼盘。附近有广东工业大学、暨南大学华文学院、华南理工大学等众多高校，“院士庭〞的楼盘名称也由此而来。定位为区内的高档产品，针对天河区的白领和高知识人群。精装修标准为2000元/平米，具体装修菜单如下：一、公共局部：外墙：贴优质高级外墙砖结合玻璃并配喷涂铝合金遮阳板；住宅大堂：地面及墙身铺设石材及抛光砖，配以造型天花、楼宇大门为高级智能监控系统、防盗门配密码锁；电梯前厅：每层电梯前厅地面及墙身铺优质石材或抛光砖；设吊顶天花配精美地灯；电梯：设4部名厂电梯，电梯轿厢高级装修；楼梯：地面及楼梯级为水泥砂浆找平，配防火门及扶手，墙身扫高级乳胶漆；公共走廊：地面铺砌优质地砖，轻钢龙骨扣板天花；信箱：住宅首层防盗门外设有各户专用不锈钢信箱；可视对讲机：统一安装可视对讲系统；二、住宅室内装修及设备：内墙墙身：客厅及卧室墙身粘贴高级墙纸，厨房、卫生间铺贴高级瓷砖到天花顶；天花：客厅及卧室天花扫白色乳胶漆配天花角线。厨房、卫生间吊铝扣板〔一房套内厨房天花为埃特板天花〕配精美灯饰，阳台天花扫高级乳胶漆；地面：厅铺优质抛光砖配踢脚线，房间铺复合地板配木脚线，阳台地面铺高级仿古砖或防滑砖，厨房、卫生间及淋浴间铺防滑砖；窗户：选用高级铝合金玻璃窗；门扇：户门为高级木门连门套，配高级防盗锁、防盗眼、卧房门为精美木门连门套，均配门锁；阳台：客厅或房间出阳台门用铝合金框配玻璃落地推拉门，栏杆为不锈钢栏杆配白玻璃，阳台预留洗衣机专用给水龙头及电器插座，预留排水口；厨房：送全套高级橱柜。组合橱柜，配洗涤盆及高级水龙头一个，送高级抽油烟机、高级煤气炉及名厂排气扇；卫生间：配高级座厕，立柱式洗手盆配精美化装镜，高级水龙头，高级玻璃淋浴间或淋浴帘〔连花洒〕，各卫生间配排气扇一台；空调：厅、房预留分体空调机位，配冷凝水导管；水电设施：每户均设独立电表、水表、配电箱各一个，配插座，设独立空调、照明专用线路，厨房、卫生间供水管装到预留位置；弱电：每户装有单独弱电配置箱，有闭路电视、厅、房预留电视线插座、每户预留2条直线线，厅、房线到尾。房预留信息网线插座；煤气：每户预留煤气感到接口及煤气表；7.4深圳案例一、【深圳万科城】万科打造的全面家居解决方案不同于传统的精装修〔在原有户型设计的根底上机械的增加厨房、卫生间等根本居住功能装备〕，更多的从户型设计入手，全面考虑人们居住使用功能的完善及提升，以及居住功能装备附加价值的创造；以万科城工程为例，我们可以看出在户型设计上，更多的满足了人性化居住的要求的完善。增设的玄关功能模块上增加人性化的装修功能。案例二、【深圳百仕达红树西岸】装修标准：世界顶级设计师美国的ＬaurindaSpear,与香港的梁智天全程构思设计，楼板厚度为２６ＣＭ，装修可达３０ＣＭ，采用陶式化学专利隔音垫，世界著名企业LG、霍尼韦尔〔Honeywell〕及日讯合力打造中国第一智能家居社区；智能自动化豪宅：采用德国进口电器装修，中员空调、清风机、德国水源过滤器。可进行远程控制和视频会客。大门及电梯采用智能刷卡。在根本的平面居住模块上配备世界顶级品牌的功能器具〔例如，水龙头及花洒、卫浴〕，打造“奢华品质〞的生活配套，从而到达塑造其顶级豪宅的根本要求；通过建筑设计及材料细节的处理来到达真正人性化家居的目的。三、国内精装房市场结论1、经过近20年的开展，在政府的积极引导下，国内精装房已步入高速开展阶段，尤其是在一线城市，精装房市场占有率根本在50%以上。客户对精装房的接受程度逐步升高。2、从上海、深圳、广州、北京等一线城市精装房特征来看，一线城市在精装范围主要是在厨卫装修上，而厨卫品牌上多考虑性价比拟高的品牌；局部高端豪宅工程，其精装品牌上主要选择国际知名品牌。但是各地由于自然条件的差异，在精装产品配置上也有所差异，比方北方配置暖气；江浙一带配置地暖系统；深圳、广州一带对空调和新风系统要求较高。3、从国外房地产市场开展趋势来看，结束毛坯房，实现全部精装是房地产市场开展成熟的标志之一。国内在政府的积极引导下，国内精装房市场步入高速开展阶段，从今后国内房地产市场开展来看，精装房是未来开展的必然趋势。第二局部成都市场精装房的开展历程90年初，成都推出首个精装房工程南苑公寓，但是由于工程仅是简单意义上的装修，不是真正意义上的精装，并为带动成都精装房的开展90年代初一、成都市场精装房的开展历程90年初，成都推出首个精装房工程南苑公寓，但是由于工程仅是简单意义上的装修，不是真正意义上的精装，并为带动成都精装房的开展90年代初萌芽期萌芽期1997年1997年1997年，国家开始出台一些装修标准来标准精装房市场。成都这段时间精装房市场开展较为缓慢，根本无精装房面市。1997年，国家开始出台一些装修标准来标准精装房市场。成都这段时间精装房市场开展较为缓慢，根本无精装房面市。市场标准阶段市场标准阶段国家继续出台相关政策标准精装房市场。这一阶段成都楼市精装房供给加大，但主要是一些工程小、体量不大的小户型楼盘，还有些烂尾楼改为精装房的工程。2000年国家继续出台相关政策标准精装房市场。这一阶段成都楼市精装房供给加大，但主要是一些工程小、体量不大的小户型楼盘，还有些烂尾楼改为精装房的工程。2000年开展开展期20062006年07年外来品牌开发商供给精装房，带动成都精装房市快速开展。07年外来品牌开发商供给精装房，带动成都精装房市快速开展。在万科、珠江等品牌开发商的带动下，08/09年不少高端、大体量的工程供给精装房，而且精装标准不断提高，09年底推出的誉峰工程一举刷新成都精装标准，到达6000元/平米。2007年在万科、珠江等品牌开发商的带动下，08/09年不少高端、大体量的工程供给精装房，而且精装标准不断提高，09年底推出的誉峰工程一举刷新成都精装标准，到达6000元/平米。2007年快速开展期2021年快速开展期2021年2021年2021年2021年2021年，万科已宣称今后将只提供精装房，外乡开发巨头蓝光开始供给高端精装住宅。成都精装房步入快速开展通道。2021年，万科已宣称今后将只提供精装房，外乡开发巨头蓝光开始供给高端精装住宅。成都精装房步入快速开展通道。成都精装房起源于上世纪90年代初，最早的工程是南苑公寓。之后是推出三套各具风格，开出1000元/平方米装修标准的雅典国际社区。2004年，成都首个真正意义上的精装楼盘上市，即粼江峰阁工程。早期成都楼市的精装楼盘多是一些工程小，体量不大，以小户型为主的楼盘，如锦上花、春禧时代、SOHO沸城、ROME国际等。同时也有不少烂尾工程重新改造时采取精装修策略，如东渡·时代凯悦、米兰小筑、壹号公馆等。总的来看，多以小工程小户型的精装形象对外，楼盘定位多为中低档次，高档楼盘采用精装的工程较少。随着外来实力开发商不断进入成都市场，带来了沿海先进的精装房开发理念，高档精装房，大社区中的精装房等类型不断呈现，如鹭岛国际社区、麓山国际社区、金色海蓉、金域西岭等，精装房呈现井喷的态势。近年来，随着成都楼市的开展，成都精装也得到长足的开展，不仅精装房市场占有量逐年扩大，精装标准日益提高，出现不少豪华精装房。万科地产目前在成都供给的高层住宅已均为精装房，提倡一体化装修方案；龙湖地产在即三千城精装房的成功以后，继续在北城天街推出其风格精装公馆；合景泰富其在成都的“三峰〞〔叠翠峰、誉峰、万景峰〕工程均为精装房，尤其是誉峰工程，其6000元/㎡的豪华装修标准，为成都豪宅精装塑造了标杆。虽然精装房在成都楼市起步较早，开展迅速，市场占有率逐渐提高，但与其他一线城市相比，仍有一定差距，开展空间极大。与成都根本同时起步的北京、广州等城市的精装房已得到了极大的开展。北京有50%以上的高档楼盘推广精装修，广州、上海的比例到达了60%以上，深圳的清水房也将在2021年退出市场。成都精装房市场与一线城市的开展水平有很大的差距，开展空间极大。二、成都市场精装房目前的市场格局

根据中原地产研究中心统计，2021年以来全市共有58个精装楼盘在售〔包括全部精装工程和局部产品精装的工程〕，不仅分布在主城区，而且近郊的双流、温江、龙泉等区域均有精装房供给，市场份额较之08年以前有较大程度的增加。虽然目前成都楼市2000年以来有34个精装工程，但工程走上精装道路并不平坦。2000年由于市场低迷，由精装改为清水房销售的工程有之，降低装修标准的有之，清水房改为精装房销售的也有，如红南港的精装改清水，萧邦、紫檀的清水改精装，万科金域西岭局部产品降低装修标准等。随着市场的进一步开展，将整个工程定位为精装修的不断出现，如富力桃园定位为108万平方米的精装工程，以及万科金色海蓉一期的全精装产品。成都精装房市场分布格局三、结论成都精装房开展历程：90年初成都开始出现精装房，经过近20年的开展，成都精装房市场占有率逐渐提高，精装标准提高，但与其他一线城市相比拟，还有一定差异，存在较大的开展空间。成都精装房分布格局。精装房主要分布在主城区，郊区精装房供给猛增，范围逐渐扩大；主城区各方位在售精装房工程主要分布在城西、城东、城南、城中，而城北的精装房工程最少。前郊区精装房工程主要分布在双流、温江、郫县、龙泉区域，目前由于青城上大量精装别墅供给，都江堰青城山成为郊区精装房供给的主力区域。另外新都、大邑两地区也开始有精装工程供给。第三局部成都市场精装房的供需情况一、成都市场精装房的供给情况1、精装工程供给总量从成都市场上精装房供给工程数量来看，整体上呈上升趋势。到2021年5月，成都市场上〔包含郊区、郊县〕共有在售工程58个，占到成都楼市工程总数；比09年增加23个，增长幅度到达92%。另外据了解在2021年下半年即将有11个精装工程推出，其中成都外乡开发商蓝光地产将推出其首个精装房工程公馆1881和云鼎。数据来源：四川中原地产2、精装房供给分布从成都市精装供给分布来看，主要还是分布在主城区，分布在主城区的精装房工程占到成都整个精装房工程供给的69%；其中主城区各方位在售精装房工程主要分布在城西、城东、城南、城中，而城北的精装房工程最少。另外郊区精装房工程也在逐渐增加，008/09年郊区精装房工程仅有7个，到目前郊区精装房工程已到达18个，比之前增加11个。之前郊区精装房工程主要分布在双流、温江、郫县、龙泉区域，目前由于青城上大量精装别墅供给，都江堰青城山成为郊区精装房供给的主力区域。另外新都、大邑两地区也开始有精装工程供给。数据来源：四川中原地产数据来源：四川中原地产数据来源：四川中原地产3、精装房供给物业类型成都市目前在售精装房物业类型仍然以高层住宅为主，其中高层住宅精装房占到73%。但是别墅类物业精装房猛增，在08/09年别墅类精装房只有双流的雅居乐花园和麓山国际社区的局部产品，但是目前都江堰青城山大量精装度假别墅工程的上市，整个精装别墅类物业供给猛增。数据来源：四川中原工程数据库二、成都市场精装房的需求状况通过对成都主要精装房销售情况调查说明，精装房销售情况较好，月均销售近100套的精装房工程较多。随着各大品牌开发商参加精装房的供给，尤其是万科旗下的金色海蓉、金润华府等工程在09年上市，其全面家居解决方案，虽然在精装标准上不高，仅为1000元/平米，但是根本能满足客户装修需求以及对细节的把控到位，使得客户消除了原有对精装房的疑虑，促使客户下单。另外龙湖地产在继三千城精装房热销的势头下，于2021年4月推出其在城北的精装房工程，在目前严重的市场观望情绪下，仍然在首期开盘时销售350余套，这也与龙湖一直强调的细节装修不无关系。另外郊区、郊县的精装房销售情况不一，但整体上都较区域内清水房销售情况更好。郫县的万景峰工程，以其豪华的装修标准，高性价比吸引客户，月均成交约160套，比同区域清水房销售速度〔月均约50-60套〕高出约3倍；但是在新都的富力桃园工程，销售情况相对较差，月均销售约35套，也比同区域内精装房销售速度〔月均10-30套〕略好。成都主要精装房销售情况表工程名称物业类型体量〔万方〕开盘时间销售价格〔元/㎡〕精装标准〔元/㎡〕销售状态销售速度〔套/月〕万科金色海蓉高层6.92009/2/211200010001期售罄，2期销售50%约100套万科金润华府高层322009/10/3111000100030%约120套龙湖三千城高层62008/7/1910000150095%约110套龙湖北城天街高层1期142010/4/30810015001期销售25%销售350余套富力桃园高层632009/10/30510015001期销售45%约35套恒大城高层242008/7/284500跃层：3000元/平，平层：1500元/平1期销售95%约100套恒大绿洲高层402008/9/35200平层1000元/㎡,跃层2000元/㎡1期售罄，2期销售40%约130套叠翠峰高层6.32009/4/5110002500销售95%约60套誉峰高层262009/11/23210006000和1000025%约72套万景峰高层382009/7/106900120037%约160套朗御高层42010/3/2720000未定50%约50套把戏年喜年广场高层2.12009/4/1213500250095%约35套格外高层4.52009/7/138800100090%约65套数据来源：四川中原工程数据库三、成都市场精装房价风格查及溢价能力分析1、精装标准分析数据来源：四川中原工程数据库从精装标准的区段分布来看，现今成都市场上1000元/平米以下的低端标准成为装修的主力，1000-2500元/平米的中端精装标准也占据了一定席位。3000元/平米精装标准的豪装工程比重较小，属于市场稀缺产品。由于精装房工程在成都市场尚未成熟，开发商推出精装房较为谨慎，1000元/平米以下的低端产品能够很好的控制本钱，同时符合多数成都购房者的需求。数据来源：四川中原工程数据库从精装标准的分布来看，环线从内到外，装修档次逐步提升；从环线分布图来看，装修报价超过3000元/平米以上的工程集中在外环外。2000-2500元/平米的高端精装工程主力分布较为均衡。报价在1000元/平米以下的工程分布环线较多，此类物业多以投资为主，因此对于装修的标准要求不高，仅需要满足方便入住的条件即可。数据来源：四川中原工程数据库从区域分布来看，城西和城中各价格段分布较广，1000-2000元/平米的中端装修标准成为了装修房的主力，对于普通家庭而言，1000元/平米左右工程价格的装修效果足够满足其生活功能上的需求。对于4000元/平米以上的高端精装标准主要分布在城南和双流区域，城南是成都传统的富人区，区域内豪宅相对集中，为满足高端客户的需求，精装标准往往比拟高；另外双流是成都高端别墅供给的主要区域，该区域的精装别墅价格的较高。2、装修价格与销售价格比照分析数据来源：四川中原工程数据库由上图可知，成都精装房销售价格以6000-8000元/平米的区段分布最广，其次是10000-15000元/平米价格段分布较广，该区段主要是由于一些精装带赠送空间的工程将销售均价拉升，比方万科旗下的金色海蓉、金润华府等工程。从销售均价分布图上看，成都精装房销售价格6000-8000元/平米主要分布在城北、城西、城东以及郊区的都江堰；而销售价格在15000元/平米以上的精装房主要分布在城南和双流，城南主要是高端电梯豪宅的集聚地，双流主要是精装别墅的供给。从销售价格和精装标准比照来看，销售价格在4000-6000元/平米的精装标准集中在1000元/平米以下；销售价格在6000-8000元/平米的精装标准区段较多，既有精装标准在1000元/平米以下的工程，也有精装标准在2000-3000元/平米工程；销售价格在15000元/平米以上的工程，其精装标准几乎都在3000元/平米以上。3、溢价能力分析精装房的溢价能力主要表达在精装报价和实际精装本钱的差距上，开发商在实际精装过程中，由于其强大的议价能力，使得其实际使用的精装本钱往往比市场上廉价近一半。从成都市主要精装房工程溢价能力情况来看存在以下几个特征：精装房的销售价格根本上均高于区域清水房均价，但是在除去精装报价后，精装房的销售价格一般低于区域清水房售价。一般中低端精装房工程就是以其价格在除去精装标准后的高性价比吸引客户。虽然精装房工程在除去精装报价后，价格低于周边清水房，但是由于其实际精装本钱往往低于精装报价一半左右，因此其除去实际精装本钱的价格还高于区域清水房价格。从目前成都市场上典型精装房工程来看，其精装报价与实际精装本钱差异一般在一半左右。尤其是高端豪宅类工程的溢价能力较强，比方誉峰在精装后报价到达22000元/平米，即使除去精装标准〔6000元/平米〕后，其价格也在16000元/平米左右，整个价格根本上与附近城南1号相当。但是其精装实际标准在4000元/平米左右，其溢价到达2000元/平米，溢价能力十分强。精装豪宅在市场接受同清水豪宅相比，誉峰月均销售70余套，朗御月均消耗也达50来套，而城南一号月均销售速度平均35-40套，由此可见，精装豪宅的市场接受度要高于清水豪宅。成都市典型精装房溢价能力调查表区域区域清水房均价工程名称销售价格精装标准除去精装报价后价格实际精装城本除去实际精装城本价格溢价率城中10500西府少城12000150010500800113007.6%11000力讯领筑130002000110001000120009.1%10500富力史丹尼1350025001150015001200015%东大街11500郎御1650040001250025001400021.7%喜年广场135002500115001200123007%沙河东湖10000金色海蓉120001000110005001150015%8500金润华府1100015001000010001000017.6%城北9500天合凯旋港11500800107005001100015.8%8000西城公馆9000800820040086007.5%6000金域西岭8500250060001000750025%城南16500誉峰220006000160004000180009.1%31000100002100070002400045.4%温江4000恒大城530015003800600470017.5%5000珠江国际花园750015006000800670034%龙泉4000恒大绿洲50001500350080042005%3600东山国际新城450010003500500400011.1%备注：此处溢价率=〔实际售价-实际装修本钱-周边清水均价〕/周边清水均价溢价率分析从表格作图得上图，溢价率5%-10%的占31.2%，其次10%-15%的占25%，但总的统计溢价率在10%以上的占到了68.8%，其中10%-20%的根本占到了50%，可以看出，10%-20%是市场比拟平均的溢价空间。上表中最高溢价率达45%，根据所在楼盘的分析，可以看出，品质是决定溢价率最主要的因素。溢价率愈高，回报率亦愈高。4.家电局部利润空间4.1家电局部主要包括：家庭供暖、制冷、供热水设备〔电器〕，包括：户式中央空调、普通空调、供暖/热水两用燃气壁挂炉〔包括配套的终端设备：散热器或地板采暖〕、家用中央热水器、普通热水器〔电的、燃气的和太阳能的或空气能热水器〕等；厨房电器，包括：油烟机、灶具、壁挂式和嵌入式消毒柜、洗碗机和烤箱等；浴室电器，如浴室取暖器〔浴霸〕、干手器、浴室干发器等；其他一些电器，如电视、净水器、家庭换气系统、中央吸尘器甚至滚筒洗衣机等4.2利润空间以电视、洗衣机及冰箱为例说明，目前市场上42寸品牌〔如三星、索尼〕液晶售价5000余元，品牌〔如西门子〕洗衣机、冰箱售价2700-3000元，三者假设客户自行购置费用约11000元，而集体采购的费用约8000元左右，利润率一般在20-30%左右。相对而言，大型家电的价格一般比拟透明，小家电的利润空间一般比大型家电利润空间更高。故精装家电局部的利润一般在20%以上。四、城南精装市场情况1.目前城南主要精装楼盘情况工程名称开发商环线物业类型建筑面积主力面积销售价格推出房源销售情况精装标准元/平米万科海悦汇城万科置业三环外高层660，909000546515800叠翠峰合景泰富二环-三环高层6.345,85110006055782500誉峰合景泰富三环外高层37.8180-240210004003206000和10000翠屏湾部落阁中海地产二环-三环高