福建宁德宝信城市广场项目市场调查研究报告

宁德宝信城市广场专项市场调查报告凌峻地产〔中国〕二零一零年二月第一篇市场调查概述一、市场调查序言凌峻公司就宁德市宝信城市广场专项市场调查小组于2010年2月2日－5日对宁德市主要商业功能区及工程周边商业市场进行全面调研，对主要商业网点、主要商业业态等作深入调查，同时与消费者、媒体、业界人士、销售人员等进行多方面沟通，并与开展商交流了对工程的看法。宝信城市广场工程商业地段优越且商业体量较大，如何实现商业工程价值最大化，如何躲避开发风险，确保商业工程运作成功，我们必须对以下课题进行透彻的调查和研究：〔一〕、宁德市城市宏观环境；〔二〕、宁德市城市规划；〔三〕、宁德市商业市场现状及开展趋势；〔四〕、宁德市商业网点规划；〔五〕、竞争对手及市场潜在供给量分析；〔六〕、宁德市市已经营的大型商业网点、超市、百货等调查；〔七〕、宁德市人群分析；〔八〕、工程区域环境及地块调研；〔九〕、主要目标消费者调查；本调查报告旨在围绕但不限于上述问题展开，通过对数据、资料的整理、分析，得出市场调查重要结论，从而提出对工程开展有建设性的建议。二、市场调查目的本次对宁德市进行房地产市场尤其是商业市场专项调查，最终目的是在充分搜集、了解宁德市商业市场有关数据的根底上，从动态角度分析宁德市商业市场现状及开展趋势，从而论定工程商业局部在本区域的开展及潜在时机，为工程进行商业市场定位、产品力提升提供有效支持，并为工程制定合理的产品力提升和营销策略。为此，我司组成了专业调研小组对宁德市进行细致而深入的市场调研工作，通过对相关调查数据及资料的收集整理，进行了屡次深度讨论与专业分析，最终形本钱报告，力求对宁德市的商业市场做到深刻、精确的认识，为贵司工程开发运作提供有效的指导建议。三、市场调查方法〔一〕、资料搜集1、开展商协助提供主要内容包括工程所在地块资料、工程前期规划及工程开展构思及当地相关消费情况等相关资料。2、文献资料及网络搜集搜集有关宁德市宏观经济、城市规划及房地产市场开展状况尤其是商业市场等相关资料。〔二〕、实地走访调查主要针对在售及规划工程、竞争对手、市中心可参考工程、区域环境、工程地块、主要商圈及工程周边商业市场进行调查，通过市场调查小组人员实地走访、记录、访问获取第一手市场资料。〔三〕、深度访谈1、对目标消费者访谈采用访谈形式，就目标人群的消费心态、购物习惯等方面进行双向沟通、交流，提纯出对工程的深度认识和理解，为确定工程目标消费群提供可参考依据。目标消费者包括各大商圈商家、各大商圈内消费购物人群。2、与房地产同行、业内人士、销售人员进行座谈采用面谈形式，就宁德市房地产市场情况及目前市场认识进行深度面谈，为工程的开展提供参考依据，同时也为工程的推广提供策略参考。3、与当地局部商家进行访谈采用面谈的形式，第一了解商家对整个宁德市商业环境和前景的看法，第二初步了解商家对本工程、本区位的兴趣，为进一步接洽作准备。

第二篇宁德城市宏观环境

一、宁德市现状宁德市作为海峡西岸经济圈重要城市之一，位于福建省东北部，东面濒临东海，南面与福州市交界，西面与南平市毗连，北面与浙江省温州市接壤。土地总面积为13452.4平方公里，占全省总面积的10.88%。海岸线长1046公里，占全省海岸线总长的28.35%。岛屿307个，占全省岛屿总数的21.3%。海洋水域面积44565.8平方公里，占全省海域总面积的35.63%。海岸线曲折，港湾众多，拥有三都澳、沙埕港，三沙湾等全国著名避风深水良港。1、地理位置宁德俗称闽东，位于福建省东北部，我国“黄金海岸〞的中段，是一个新兴滨海港口城市。南与福州接壤，北与温州相连，西与南平毗邻，东与台湾隔海相望，是东南沿海大通道的重要区域，也是连接江西、安徽、湖南、湖北等内陆地区的重要出海口。宁德市具有的这些良好的区位优势，且这一优势将随着温福铁路、三都澳开发进一步放大。如果按照当地政府的规划，能成功吸纳临海重工业落地，开展前景看好。然而，蕉城区拥有的这种优势，环三都澳的福鼎、福安、霞浦都拥有，区位优势不具备独有性。城市开展资源易被分流，缺乏大规模房地产市场开发的市场条件与经济根底。2、交通运输宁德地区交通便利，有104国道贯穿南北，各县市间都有省道连接。铁路以莱〔舟〕福〔州〕线上的古田站为中转，构成与全国公路、铁路的联运网络。三沙、赛岐等港口开辟有直达香港、上海等地多条定期和不定期航线，其中三沙码头是上海到福州客轮的中途停靠港。城市路网骨架根本形成，新建、改建宁德、霞浦、古田、福安、周宁、福鼎等城市主干道，长度达340公里，人均道路面积达10.09平方米，高于全省平均水平。未来日趋便捷的城市交通，将提升宁德的城市向心力，不断吸引周边的县、市人口来宁置业。3、人口规模2021年末常住总人口303万人，城镇化水平为39.9%。其中畲族人口17万人，占全省畲族人口的1/2、全国的1/4，是全国最大的畲族聚居区。海外侨胞和港、澳、台同胞近30万人。随着高速公路的建成通车，温福铁路的建设和通向西部交通网的逐步完善，宁德市便捷的交通网将极大地改善地理位置。且天然港口和丰富的旅游资源、物产资源的开发将使宁德市优越的自然条件得到进一步提升；各项临海工业工程的增加，特别是大型集装箱码头、大型钢铁工程即将建设，都大大提高宁德市经济开展速度；由于城市化速度逐年加快，人口聚集也逐年加快，预计到2021年宁德市区人口将到达35万人，一个活力十足的新兴港口城市正在逐步形成。二、宁德市宏观经济开展状况分析宏观经济状况是一个城市或地区房地产市场的总体背景，是房地产业开展的根底，也是影响一个工程定位和开展成败的重要因素。因此，要真正把握一个城市或地区的房地产市场前景，不能脱离对宏观经济形势的正确认识。

1、宁德市国民经济主要指标分析〔1〕历年GDP情况尽管近年来经济一直保持增长，但宁德的经济总量和人均收入在同级市中仍处于中低水平，2021年全市实现国内生产总值603.64亿元，比2021年增长13.3%。资料来源：宁德市统计局从上图中我们可以看出，宁德市自2005年以来一直保持着较高增长趋势，年增长率到达了10%以上，特别是在2007年开始更是出现了16.7%的增长。这为整个房地产行业的稳定持续开展提供了较好的经济根底，宁德已经步入城市开展的快速通道。

〔2〕人均GDP2021年，宁德市人均GDP到达19000元人民币，根据宁德市历年统计数据说明，宁德市社会财富正在迅速增加，居民的购置能力在逐步增强。资料来源：宁德市统计局〔3〕三大产业增长情况及第三产业所占比重的变化经济增长的同时，宁德市的产业结构调整也初见成效，2007三次产业结构由23.0：36.3：40.7调整为21.7:38.1:40.2。从宁德产业比重来看，宁德主要以第二产业的工业及第三产业的旅游效劳业为主要支柱型产业。资料来源：宁德市统计局从宁德产业比重的变化来看，第二产业产值增加最高25.3%，占GDP的比重上升了1.8个百分点，这与宁德近期大力开展其工业及产业园区有着密不可分的联系。第三产业产值最高189.05亿元，增长15.3%，同比提高2.9个百分点，这对于第三产业重要组成局部的房地产业来说无疑是一个很好的机遇。〔4〕全社会固定资产投资和房地产投资情况固定资产投资额加大，形成了一个稳定增长的内需，产生了一大批新增的生产能力。2021年宁德市固定资产投资继续保持增长的态势，完成投资237亿元，其中房地产完成投资32.37亿元。资料来源：宁德市统计局2003年前宁德市固定资产投资相比照拟平稳，而自2003年后那么出现了较大的增长，纵观2004—2021年宁德市固定资产投资情况，尤其是2004年的增长高达30%以上，固定资产投资带动了房地产投资的快速增长，从图例中我们可以看出宁德市房地产投资也在2006年开始出现了较快的增长，2007年宁德市房地产投资到达34亿元，占整个固定资产投资的18.75%，而在2021年受外部宏观经济环境和行业调整的影响，房地产投资出现小幅调整。2、宁德市居民收入和消费比例分析〔一〕城镇居民人均可支配收入情况由于宁德市近年来宏观经济开展较为稳定，2003年以来GDP年增长率一直保持在10%以上，所以城市居民的可支配收入也呈现出大幅增长的态势。2021年城镇居民人均可支配收入达15147元，比2021年增长11.4%，增加1211元。数据来源：宁德市统计局从图表中我们可以发现过去几年宁德市城镇居民人均可支配收入一直保持着较高的增长，平均年增长率到达了11.85％，这也与宏观经济的增长轨迹相匹配，综合其增长率，结合其GDP增长速度，我司预计未来几年内其人均可支配收入将保持或超过这一平均增长率。数据来源：宁德市统计局根据预测2021年城镇居民人均可支配收入可到达21965元，而到2021年城镇居民人均可支配收入将到达17533元，收入的增加同时也刺激着消费的增加,人民生活水平将进一步提高，从长期来看有利于刺激当地住宅消费市场。〔二〕宁德市居民人均消费支出构成情况数据来源：宁德市统计局纵观宁德市2004年至2006年居民消费结构比例，我们发现食品消费始终占据主要比例，特别是其食品类消费远远高于全省平均水平〔2003年全省恩格尔系数为42.2%〕，从这点上来看宁德市城镇居民比拟注重饮食和教育等方面，而居住消费在整个消费结构中比例较低，根本都维持在10%左右，这很大的一局部原因是由于宁德对于吸引住房投资方面较弱，其居住支出根本还是满足于自住需求。2003年以前宁德市城镇居民的实际消费支出占到可支配收入的比例较高，实际比例数都在75%左右，而自2003年开始其比例开始处于一个下降的趋势。从其可支配收入来看，在可支配收入增幅较大的情况出现了消费支出的下降，也可以反映出当地居民在消费观念上日趋理性化，已经逐步从盲目型消费向持币等待、观望、理性投资转变。〔三〕社会消费品零售总额数据来源：宁德市统计局近年来宁德市社会消费品零售总额始终保持着逐年递增的趋势，其平均增长率到达13%以上。3、宁德城市宏观环境小结从总体上来说，尽管目前宁德经济总量较小,并且标志性和规模性的工业园区尚未完全成熟。但是，随着宁德经开区的开展，工业将成为推动宁德经济增长的主要因素，将不断地加强宁德的经济向心力，对拉动周边县市、聚集外来人口、扩大城市规模。确立自己的经济、文化中心地位，真正具备一个区域经济凝聚力的龙头城市，真正发挥一个地级市所该拥有的能量。所以，宁德市经济开展趋势总体较为看好，针对本工程而言，将存在以下一系列的有利影响：宁德市经济保持增长，且增幅稳定，有利于房地产市场的稳步开展，改善房地产市场环境，开放房地产交易市场。宁德市城市居民可支配收入增长速度较快，长期来看这对于进入商业市场消费是一个有利的因素。

宁德市未来商业规划宁德城市未来开展规划市政总体规划宁德市辖三市六县，１个市辖区、代管2个县级市〔福安市、福鼎市〕，6个县〔寿宁县、霞浦县、柘荣县、屏南县、古田县、周宁县〕。从城市面积及人口来看，宁德属于中小型城市。过去几年宁德城市向心力缺乏，房地产外来需求少，市场辐射能力较小，吸引城市购房群体有限。城市建设〔1〕总体规划宁德城市定位为闽东中心、海湾港口城市。在北部及南部兴建大型的工业及产业园区，即漳湾片区和铁基湾片区。位于城区东部的三都岛那么规划开展旅游业现代效劳产业。而在远景规划中，那么在下白石、溪南、城澳等片区开展大型工业园区。

〔2〕整体布局宁德市市区总体布局为组团式结构形态，规划结构“为一心一核，三轴两港七片区〞的紧凑组团式城市。“一心〞：指城市中部大型山体构成的城市绿心，形成城市的生态基质；“一核〞：指位于东兰片区的全市行政、商务、文化核心；“三轴〞：城市三条功能开展轴线，分别为南北向的城市开展轴，贯穿蕉城老城区、东兰片区、漳湾片区的城市生活轴，以及上起漳湾片区下至铁基湾片区的沿海的滨海景观轴；“两港〞：指城澳港、漳湾港；“七片区〞：指蕉城老城区、东兰片区、金塔片区、金涵片区、井上片区、漳湾片区、铁基湾片区。行政、商务和文化区域绿肺行政、商务和文化区域绿肺

〔3〕用地规划由于受到山体等地理条件的限制，宁德城市用地开展方向为“东扩面海、北展南移〞。城市东部的东侨新区、漳湾南埕平原、六都西陂塘等地是城市近远期的主要拓展空间，近年来宁德的城市面积增加了一倍。规划市区工业用地661.71公顷，占总建设用地的14.70%平方米。集中布置位于城市北部位于井上片区的闽东工业园区、南部的铁基湾工业区以及位于金塔片区的东侨高科技产业园区。随着城市规划的逐步实施，工业及产业园区的建设，其城市辐射力增强，必将吸引大量外来人口进入城市，助推房地产市场开展。东桥高科园铁基湾工业园东桥高科园铁基湾工业园

规划市区居住用地为1316.08公顷，占总建设用地的29.24%。规划将形成蕉城居住片区、金涵居住片区、东兰居住片区、金塔居住片区、铁基湾居住片区五大居住片区。从目前在售楼盘工程和过去的土地放量和未来的土地供给来看，东兰、金塔和铁基弯区域是未来房地产开发的重点，而本案就位于该区域。铁基湾居住区金塔居住区东兰居住区金涵居住区焦城居住区铁基湾居住区金塔居住区东兰居住区金涵居住区焦城居住区宁德未来商业规划

宁德市市区商业网点开展规划原那么以及定位1、宁德市市区商业开展规划原那么〔一〕与城市总体规划相协调，合理布局，整体协调开展商业网点开展从城市总体规划和城市开展〔远期规划〕出发，与城市功能结构、城市人口分布、消费需求、交通体系、环境保护、旅游业等相协调，与相关产业的开展相配合，使资源得到有效合理的配置。并与现代商贸流通的开展规划应遵循统一布局，合理配置资源，整体协调开展的原那么。〔二〕分清层次结构，完善功能配套现代商业的开展已摆脱传统的随城市开展自然开展的模式，而注重分清层次结构，完善功能配套。一是满足不同的消费需求，开展不同层次且功能配套完善的商业网点；二是商业布局要形成合理的等级结构，突出开展重心，以重点网点作为龙头和示范，带动全市区商业网点的开展。〔三〕优化营商环境，注重以人为本现代商业的开展应注重优化营商环境，充分表达以人为本的原那么，在商业网点布局中既要考虑居民的购物便利，又要配套完备的相关设施，注重环境的美化、绿化，营造一个舒适、洁净、美观的营商环境和消费空间。〔四〕突出文化特色，营造商业观现代商业的开展要充分表达所处地域的历史底蕴和文化特色，采取保存、利用创新等途径来程序城市的历史文脉，塑造独具特色的商业观、商业文化和商业形象。

〔五〕商业的开展要与城市经济开展、经济水平相结合的原那么一方面，城市经济开展的崛起，经济开展战略的转移，带动城市相关功能的改变，商业配套设施要与之配套；另一方面，商业网点布局的数量、规模、档次要与城市经济开展状况、消费群体分布、购置力水平相适应，要实事求是，从实际出发，形成合理的商业布局。2、宁德商业网点开展定位〔一〕商业开展空间广阔宁德市区开展受多种因素影响，市区建设多年停留在老市区——蕉城区，除80年代初建立开发区，建设一些新工程外，城市开发建设，商业设施建设等方面一直在老城区做文章，致使城市建设速度缓慢，商业网点建设存在许多问题，如规模小、档次低、布局不合理、效劳功能不全、无序竞争等突出问题，加上传统经营理念，使宁德流通业开展较为滞后，伴随着经济开展，宁德市市区向东、开展的格局已根本形成骨架，东侨开发区的迅速膨大，使之与老市区成为一体，宁德市新区、老区的城市格局，将为城市的开展尤其商业设施的开展带来蓬勃生机。〔二〕从商业自身开展及居民消费需求上看，迫切要求宁德商业进行调整，加快开展宁德市商业经营现状存在诸多问题，企业的开展遇到困难，很难做大，做强。从消费心理调查来看，目前商业经营满足不了局部人的消费要求，有一种购物空间小，买不到理想商品，对商业设施和购物环境不满等倾向。

〔三〕宁德市区商业网点规划开展要点与宁德城市开展战略相结合，提高宁德商业网点建设在宁德城市总体规划和宁德市经济建设中的影响地位，注重商业中心功能的提高，注重与海西开展接轨，提升商业开展国际化程度；结合海西开展的开展趋势，提高宁德商业开展和网点建设的现代化水平；结合宁德海西开展城市地位，提升宁德商贸业辐射功能，建设宁德商业市场；3、宁德市商业网点布局规划〔一〕商业网点规划思路和开展目标依据宁德市城市总体规划及土地资源、城市交通、人口分布、居民收入及消费结构、社会经济开展水平等状况、构筑布局合理、液态多样、层次清楚、特色突出、功能完善的城市商业网点和市场体系。宁德市城市总体规划确定宁德市区的城市空间结构在逐渐形成东扩的开展进程。〔二〕区、社区商业功能规划市区、社区及商业功能区从宁德市开展演变历史、宁德总体规划城市功能结构以及宁德市城市开展为出发点，将市区规划为二个区级商业功能区以及社区商业中心。区级商业功能区是位于区中心，以大型综合百货商场或大型综合超市为核心，周边聚集一定数量大中型商店、品牌店、特色店，具备一定的辐射和效劳功能。主要效劳于周边地区消费者，并在一定程度上满足居民对中档商品的购置需求。结合各个区域的特点以及商业开展的根底条件，突出购物、商务、餐饮、娱乐、文化、休闲、效劳等功能，并以其拥有的区位优势吸引区外消费者。周边有大量居住人口〔辐射、效劳人口达10—20万人〕，交通设施地理位置优越，根本商业面积不少于5万平方米。区级商业功能区包括以下主要组成局部大型综合百货商场〔或大型综合超市〕1—2处商业街500米以上商务活动办公楼、星级酒店休闲、娱乐设施金融及电子商务设施〔三〕大型商业零售网点规划大型商业零售网点是市区商业零售网点规划的重要内容，其主要业态包括大型综合百货商场、大型综合超市、大型专业店、购物中心等。大型商业零售网点要注重结合商业中心功能区和商业界的开展，起到支撑商业中心和商业街开展的骨干作用。在市区级商业中心功能区，尤其要注重大型商业零售网点的合理布局，注重从内在功能到外在形态的全面提升。加强对大型综合百货商场、购物中心、大型专业店和大型综合超市建设的规划导控，合理布局层次较高、形象较好的零售、休闲效劳等商业零售网点，成为靓丽的商业景观，提升城市整体形象。大型商业零售网点的布置着重考虑人口分布状况、交通条件和集聚效应，按照人口数量与商业网点配置的关系进行大型商业零售网点布局，尽量将大型商业零售网点布局在交通便利之处，考虑商业网点的集聚效应，尤其是在商业中心区内，可以适当多布局些大型商业零售网点，以利于增强聚集效应，扩大商业区的影响力。4、宁德市区商业零售网点布局要求〔一〕整体控制大型百货商店根据国内商业开展经验应控制大型百货商店的数量。目前宁德市区大型商业零售网点数量多，比重最大的是大型百货商店。宁德市区大型百货商店的重点不在于新建，而在于对原有百货店的改造升级和功能更新，把功能较为单一的畅通百货店改造成为功能较为齐全的现代综合百货店。〔二〕适度开展仓储式商场仓储式商场具有批、零结合，价格廉价的突出优势，适宜布局在交通便利且较为开阔之处，不适宜布局在市中心。由于仓储式商场的影响范围较大，因此要对其数量有效控制，走适度开展的路子。〔三〕积极开展大型综合超市大型综合超市应该具备生鲜肉菜功能，布局靠近人口密度较高的生活区〔但一般不进入住宅小区〕，大型综合超市将成为宁德大型零售网点的主力军。规划应给以积极的引导。〔四〕有步骤地开展大型专业店大型专业店布局较为灵活，既可以与别的业态一起布局在商业街或购物中心内，也可以不与别的业态一起，单独布局在某个地方。既可以靠近居民区，有可以远离居民区。大型专业店既具有专业特色，又具有规模效应，有着良好的开展空间。〔五〕积极引导购物中心开展购物中心是当今世界商业的领先业态，大型综合购物中心一般布局在人口密度较高的地区，但要尽量避开居民住宅区和交通负荷他大的地区，宜选择在交通条件良好〔特别是主干道聚集和轨道交通通达〕、土地较为宽阔和开展前景看好的地方。对于社区型的购物中心，那么宜选择在人口较为密集且人口数量较多的住宅区进行布局。〔六〕大型商业零售网点数量调控商业属于开放型产业，进入门槛相对较低，因此商业网点数量将按消费要求有市场化配置，实行优胜劣汰，政府不可能也不必要做很细的业态配置规划。但是，根据国际国内的商业开展经验，对于大型商业必须由政府进行规划调控。大型商业零售网点的数量主要根据人口分布、交通条件、消费水平等因素来规划调控，其中人口是首要因素。〔七〕商业街规划适应现代商业街的开展趋势，以“以人为本〞为出发点，以特色化为导向，围绕现代化城市的定位，控制数量，突出重点，将商业街的开展与城市建设和改造相结合，全面提升商业街的营销水平和品牌形象，使商业街成为法英宁德历史风貌特色，适宜居民购物，休闲娱乐和社会交往的重要商业景观和场所，形成有较高起点，较高档次，在宁德、国内有较高知名度的重点商业街，进一步强化宁德形象，促进全市商业繁荣。宁德商业市场现状及开展分析

一、宁德商业调查数据分析宁德市主力商业中心为蕉城区老城商圈和新城商圈，其中蕉城区人流量大，商业气氛浓，主要分为蕉城北路、新加坡步行街、环城路〔小东门〕、南环路、八一五路等集中商圈，但老城的区域开展具有一定的局限性，老商圈已经逐步接近饱和，经营的业态比拟杂乱，出现局部商城内商铺无人经营状态。目前随着海西战略的推进，对宁德城市的支持开展，城市化的进程不断加快，城市开展不断的往东移，市政办公往东搬迁，东部越来越被宁德市民所看好，宁德东侨新商圈的崛起将会成为另一个城市中心。两大商圈示意图如下：宁德蕉城商圈宁德东侨新商圈宁德蕉城商圈宁德东侨新商圈

二、蕉城区商圈介绍蕉城商圈主要以市政府为核心点向四周扩散，至北向南主要路段分为蕉城北路、新佳坡步行街、八一五路、南环路等为主要商业街区，概况如下：行政区属蕉城区地域范围北向南主要路段分为蕉城路、八一五路、南环路、环城路人流结构中偏高档消费者商业区域由蕉城北路、八一五中路、南环路、环城路商业街组成区域价值宁德最繁华的商业中心，市级商业功能区内最大的商圈商业特点由商业街区组成经营业态百货、商城经营为主，其次有服装、餐饮、电器、家居等典型网点时代百货、东宁购物中心、宁德商城、闽东大广场、东门商城等。购物环境由于宁德商业大局部都是在自然开展与市场调节中形成的，购物外街道环境较差，大型商业网点内购物环境较好商业气氛商业集中，人气旺盛其他配套市工商银行、建设银行，中国银行等，长途汽车北站、锐思特汽车酒店、东方国际大酒店等商圈描述1、该商圈以南环路、八一五中路为中心，为宁德市最大的市级商圈，形成时间较久，商业气氛浓厚；2、商圈内大中型商业网点集中，辐射范围广泛；3、商业功能较齐全，可满足多层次人群的商业消费需求；1、商圈内主要商业区调查分析〔一〕新佳坡步行街商业街区核心区域是以国美电器、宏图三胞电器为主要支柱招商主力店，以国美电器为中心向蕉城东路扩展；另商圈内有酒家、宾馆、茶馆、婚纱摄影等商业店。行政区属蕉城区人流结构中偏高档消费者区域价值城市附商圈，属于住宅底商，主要由周边的中高端居住人群支撑商业体商业特点由大型主力电器商业及其他商店组成典型网点购物环境步行街的道路为坡地，业态缺乏，购物环境较差。商业气氛商业气氛不够，业态比拟简单，以电器、宾馆、餐饮为主商圈描述商圈内业态单一，商业气氛不够，辐射范围有局限，主要依靠社区人群支撑商业体；〔二〕八一五路商业街区八一五路商业街区主要集中在八一五中路，以宁德商城为核心，辐射周边的街区，这条街区集中了众多的中高档〔七匹狼、利郎、报喜鸟等〕服装品牌。宁德商城总共分为两层，一层业态主要以服装为主，其中还有超市、书店、复印店等其他业态，二层业态根本为服装。整个商城购物环境一般，经营的服装品牌较为低端，宁德商城总共近186个商铺，一层88个，二层98个。

地址环城路总规模〔间〕186间总层数〔层〕2层停车场状况及车位数量无停车场配套手扶电梯数量〔部〕无租售比例1层80%，2层：70%租金1F租金150-200元/㎡，2F租金70-100元/㎡优劣势环境好，交通好，超市内商品还不够齐全经营业态1F：男装、女装、男女皮鞋、童装、食杂店、超市、书店等2F：女性修指甲店、女装、男装等2、南环路商业业态南环路集中了宁德所有的高档品牌，是人流量最大的一条商业街区，这里集中两大商城：时代百货、闽东大广场。时代百货概况地址南环路总规模〔M2〕约800平米规格〔长×宽〕不规那么总层数〔层〕2层停车场状况及车位数量不充足配套手扶电梯数量〔部〕2配套乘客电梯数量〔部〕无人流量〔入口〕处于市中心繁华地带，人流量较大租售比例全租优劣势优势：地段好、人流量大。劣势：经营内容单一、规模较小。经营业态2F:胖太太、奥伦提、STAM、欧麦、艾莱依、美丽代言、报喜鸟、Evince、Sailan、伦德·保罗、华结威、Outfeel、简、乱了等1F：欧米、OLAY、周大生、报喜鸟、SPRIT、日泰皮鞋、宝岛钟表、康奈皮鞋、骆驼休闲鞋、森达、圣大保罗、雅迪、四季风、金利莱等解析：时代百货是蕉城区的最大型的核心主力店之一，位于南环路，百货内主要以国内品牌为中高端商场，提升了商场的整体经营档次，成为宁德人眼中目比拟高档的购物场所，但其只有购物功能，功能设置为二层的纯购物百货，经营的业态比拟单一，没有任何休闲餐饮设施，客人休息区等公共设施，停车场的匮乏也是其自身弱点，因此宁德的百货开展空间还有很大。

闽东大广场概况地址南环路、宁川北路总规模〔M2〕约130间商铺规格〔长×宽〕不规那么总层数〔层〕2层停车场状况及车位数量不充足配套手扶电梯数量〔部〕无配套乘客电梯数量〔部〕无人流量〔入口〕处于市中心繁华地带，人流量较大租售比例90%租金1F租金200-250元/㎡2F租金100-150元/㎡优劣势优势：地段好、人流量大。劣势：解析：闽东大广场位于南环路上，与时代百货各街相望，这里是人流量最为密集的街区，闽东大广场整体布局呈现一个环岛形状，总共分为2层，一层约90间商铺，商铺面积区间约为40-50平米，租金为150-200元/平米，二层约40间商铺，面积区间100平米-200平米，租金约50元/平米。

东门商城地址环城路总规模〔M2〕1层39间+2层67间=106间规格〔长×宽〕不规那么总层数〔层〕2层停车场状况及车位数量目前商城内部经营情况欠佳，停车位足够配套手扶电梯数量〔部〕2租售比例1层80%，2层：20%租金一层：50-100元/平米二层：30-40元/平米优劣势环境好，交通好，超市内商品还不够齐全经营业态1F：中低档男装、女性、男女皮鞋、童装、食杂店等2F：网吧、餐饮、女性修指甲店、女装、男装等解析：东门商城位于环城路上，其经营情况较差，主要业态以服装为主，在拥有宁德商城、闽东大广场、南环路等拥有众多服装业态来说，蕉城区的服装业根本到达饱和水平，东门商城难以再脱瘾而出，商城内空置率较高。3、东侨商业圈概况东侨商业圈位于蕉城区的南面，属于宁德市一个新的开发新区。随着宁德市政府办公部门的南移及生活配套、市政配套的完善，东侨新区逐渐成为宁德市一个重要的开展新区域，近年来越来越多的开发企业在该区域开发的商品房，说明该区域将成为宁德市一个重要的开展区位。目前东侨商圈主要分为：闽东大道、侨兴路、薛令之路、宁川路、天湖路等商业街区，主要的业态为电器、建材，其次为服装、餐饮、娱乐休闲等配套。闽东大道商业街区侨兴路商业街区薛令之路商业街区闽东大道商业街区侨兴路商业街区薛令之路商业街区〔一〕闽东大道闽东大道为宁德市区的一条主要干道，这里集中了的政府部门、事业单位、学校及高档住宅，是东侨商圈的一条重要的主干道，西向市区，东通火车站。闽东大道的商业业态丰富，主要业态为建材、电器，其中还有茶叶店、银行、餐饮、娱乐、二手房中介店等其他业态。备注：闽东大道中路有一座6层高，面积将近1.3万平米的商业烂尾楼。〔二〕侨兴路商业街主要业态说明侨兴路主要的业态以电器为主，短短的一条街道就有上十家电器商店，其中还包含了2家近800平米的电器商场，目前侨兴路沿街商铺出租率到达90%，除了周边的社区较多，很多商家还是看中金龙商贸广场建成后带来的人气。〔三〕薛令之路商业街业态说明薛玲之路商业业态主要为建材为主，其中还有餐饮和食杂店。出租率到达了90%，除了周边的社区较多，很多商家还是看中金龙商贸广场建成后带来的人气。〔四〕宁川路商业业态分布宁川南路的业态较为丰富，主要为社区底商，没有核心的商业中心。较为成熟的社区底商出租率较高。宁川南路的业态特点为：建材为主，兼有汽车销售及售后效劳，食杂店、餐饮、娱乐等业态。宁川路万佳超市情况地址宁川北路总规模〔M2〕约2000平米规格〔长×宽〕不规那么总层数〔层〕2层停车场状况及车位数量充足配套手扶电梯数量〔部〕2配套乘客电梯数量〔部〕无人流量〔入口〕15分钟37人〔19：12—19:27〕提袋率〔出口〕15分钟40人〔19：12—19:27〕租售比例全租优劣势环境好，交通好，超市内商品还不够齐全经营业态1F：蔬菜、说过、精肉、水产、干货、熟食、包点、面包，烟酒饮料、粮食冲料、日配冷藏等2F：针织床上用品、箱包皮具、精品鞋服、童装玩具、奶粉、清洁用品、化装品、纸品、图书音像、家具精品、家庭用品、家用电器、休闲食品、保健品等建材市场东侨建材市场位于闽东大道东段，距离市区较远，处于郊区，总共约40间商铺，租金为30-50元/平米。目前这个建材市场被商家作为仓库使用，经营的商家较少。经商家反映再次经营人流量很少，盈利的空间很少。东侨建材市场真正的建材经营商家较少。里面的业态有石材、木材、卫浴等，出租率较高，但都被其他商家租用为仓库，称不上真正意义上的建材市场，根据目前宁德人心中，买建材主要集中在天湖路、塔头路、闽东大道一带。电影院1、人民电影院：分为2个厅，小厅125个座位，大厅204个座位。2、汽车北站电影院：总共分为三个厅，其中奥斯卡厅100个座位，情侣厅2个，共60个座位，30个座位一个厅，总共160个座位。解析：宁德市电影院目前只有2家，且规模都比拟小。装修设计的风格较为陈旧。除了蕉城区，其他区域根本是没有电影院，而且没有高档的电影观看场所，因此，在宁德电影院的开展空间比拟大，可以引进在知名的电影企业〔金逸、大地等〕进驻，提升宁德市电影院的档次与消费能力。娱乐休闲场所宁德市的KTV，酒吧等娱乐比拟分散，没有集中的场所。KTV：分散于侨兴路、南环路蕉城北路等街区，其中根据宁德市民口碑得知“水立方音乐会所〞是目前宁德最好的KTV场所。酒吧：集中在宁川路，酒吧设施比拟齐全。

工程综合分析一、周边主要工程情况地块附近主要在售商业工程位于天湖路，由东方伟业开发的金龙商贸广场、金龙纽约街及先锋广场的东宁购物广场等工程。其中金龙商贸广场入驻世界500强超市“沃尔玛〞超市，金龙纽约街〔社区底商〕目前处于尾盘销售阶段，商铺销售70%以上，剩余的货量总价和单价较高，东宁购物广场将于今年开业。2、金龙商贸广场工程总建筑面积约6.3万平方米，总投资近四亿元，主体四层，一层为国际著名连锁快餐、休闲服饰等国内外知名品牌,其中很多品牌将地址天湖路总规模〔M2〕6.3万平米总层数4层规划一层为国际著名连锁快餐、休闲服饰等国内外知名品牌,其中很多品牌将入驻宁德；二至三层将引进世界五百强首位零售业巨头沃尔玛购物广场、大型知名百货、国内知名家电连锁企业等;四层将引进五星级电影城等娱乐业。租售比例全售3、纽约金融街地址侨兴路、薛令之路规模约180间面积区间30-60平米规划住宅底商租售比例80%价格18000-28000元二、工程地块情况侨兴路薛令之路闽东大道侨兴路薛令之路闽东大道宁川路宝信宝信·郦景阳光工程地块所在地金龙商贸广场〔沃尔玛所在地〕工程地块所在地金龙商贸广场〔沃尔玛所在地〕天湖路天湖路儿童少年宫儿童少年宫先锋广场2、东宁购物广场〔未开业〕解析：工程地块位于东侨商圈的正中心位置，处于东侨新商圈与蕉城区老商圈的交汇处，地块商业的建成将对宁德的规划布局产生积极的作用。随着宁德市政府办公迁移东侨新区，逐步将形成整个城市的配套往新区移动的局面，带动整个东侨新区的开展，工程地块处于交通便捷、生活配套齐全的黄金地段，且周边的高档社区较多，为商业的开发奠定了充分的根底。

第七篇各大商圈业态明细1、新佳坡步行街主要业态分布业态面积〔㎡〕租金价格〔元/㎡〕惠普专卖店5030津融通5030福安黄氏餐厅5030天鲜面馆5030便利店5030门诊5030皇剪5030新意佳5030天湖宾馆————蓝天宾馆————海鲜城————楼上楼火锅城————干洗店1530飞扬电脑4030不夜城电器45040格力电器5040国美电器1600——宏图三胞700——兴友电器5040美的电器10040华盛宾馆————新佳坡水果店4040华帝4050江南春晓40040长高体育4040世丰烟酒10040足浴————华祥苑20040宾馆————天瑞茗茶4050厦门航空售票5060京元酒店————台北时尚婚纱——1002、八一五路详细业态分布序号商铺名称经营业态经营面积约〔㎡〕商铺开间约〔米〕商铺进深约〔米〕租金水平/平方米约〔元〕1肯德基餐饮50014174002东宁百货超市详细如下个案分析3纯儿牛仔服饰20734004索尼娅鞋具50684005达芙妮鞋具50684006雪肤容化装品50684007中国移动通信60974008心都市美发50684009乐乐宝宝屋屋婴儿用品649740010水舞功夫奶茶店153545011仟姿化装品183645012生生照相馆摄影183645013Coctree童装10261740014饰全室美饰品11971740015奥斯特体育体育用品243838016红蜻蜓鞋具243838017中国移动通信360182030018微依化装品243838019风格服饰243838020影佳数码摄影243835021探索者数码243835022苹果服饰243835023桔祥岛杂货243835024亮装服饰243838025天山茶庄茗茶243835026澳诗莱皮具143.5440027蜘蛛王皮具389.5440028蕉城诊所医疗24.53.5733029新福德摄影24.53.5733030公牛五金122635031海鸥摄影204533032红鼎烟酒204533033SKAP皮具639733034金利来皮具459533035飞利浦售后244633036锐谷谷童装488635037绿野花艺153535038实达摄影153535039雅芳化装品153535040方格子文印306535041彩华文印153535042弘翼广告制作153535043快速刻印社文印1535350447号文印153535045小平文印123435046天香花艺123435047常盛国际服饰357530048太太服饰服饰324830049361服饰567830050浪漫春天服饰183633051城市密码服饰183633052兴华摄影183633053展宏烟酒204533054未知鞋具204533055章景晕食品店93333056服饰405837057劲霸男装服饰648835058台湾红蜻蜓鞋具306535059赛琪休闲459535060瑞·爵士金器306535061利郎服饰648835062卡·度尼服饰729835063保罗名店服饰648835064柒牌服饰729835065七匹狼服饰729835066康龙鞋具183635067中国联通通信427635068女人心服饰183635069斯得雅服饰427635070哈雷慧星服饰8010835071耐克服饰8010835072中国工商银行银行19224835073意尔康鞋具8010835074M&d服饰8010835075七匹狼服饰6010636076中国农业银行银行488635077鳄鱼服饰357535078金嘉利饰品486835079巴黎新派婚纱摄影12816820080中国农村信用社银行567835081时尚美化装品243835082五四药店医疗366635083香港卓尔饰品648835084中国联通通信324835085亨达利钟表486835086报喜鸟服饰6061035087六六福珠宝饰品4041035088中国移动通信110111035089赛菲尔国际珠宝饰品324835090华视眼镜455938091奥康鞋具455938092天翼通信455940093康奈鞋具455940094中国移动通信8081040095中国农业银行银行486845096中国电信通信7711740097中国邮政储蓄银行1331974003、南环路商业业态分布序号商铺名称经营业态经营面积约〔㎡〕商铺开间约〔米〕商铺进深约〔米〕租金水平/平方米〔元〕1建设银行银行701074202百汇电器家电12010124003德克士餐饮190209.52504宜又佳医疗53214193005永和豆浆餐饮901562006中国农业银行银行54764007依思鞋具48864508耐克服饰808104509鞋中王鞋具4041045010意尔康鞋具6061045011安踏服饰7071045012赛琪服饰355745013Kappa服饰426745014中国银行银行426745015ERKE服饰427645016喜来园餐纪星美发549720018特色包面包坊183645019微微新娘摄影9171320020意尔康鞋具8881145021大登服饰220201143021旺德龙服饰300281120022渔人码头餐饮300281120023361服饰9681243024特步服饰9681243025日泰鞋具204545026恒源祥服饰164445027乔丹服饰7212645028SKY服饰384321218029三福服饰120101243030杉杉服饰9681243031安踏服饰7010745032红蜻蜓鞋具426744033城南储蓄所银行306538034七匹狼服饰355743035佰草集化装品153543036朵以服饰153543037亮庄化装品153543038阿二冰茶奶茶153543039艾丝妮服饰153543040澳华乳品153543041奥康皮具205443042我鞋我秀鞋具123443043诗维娅化装品153543044鼎人服饰153543045南环诚信烟酒153543046顶呱呱服饰153543047飞雕五金153543048大唐饼业餐饮153543049恒源祥服饰153543050未知水果店153543051真维斯服饰427643052361服饰7212643053都市丽人服饰153543054意尔康服饰455943055才子服饰426743056雷洛斯天使皮具153543057蝶恋花奶茶153543058大明行服饰153543059海霸服饰153543060女人心服饰153543061甜甜西点面包坊153543062品味一族服饰153543063阿迪达斯服饰6061043064奥丝蓝黛服饰153543065李宁服饰567843066意尔康鞋具488643067康奈鞋具213743068德尔惠服饰408543069柒牌服饰408543070法国公鸡服饰204543071末·未服饰488643072意尔康鞋具366643073达芙妮鞋具366643074服饰153543075稻草人皮具153543076酷男服饰153543077yeeshow童装153543078名典服饰153543079鞋具306543080富贵鸟鞋具426743081星期六鞋具205443082爱Q奶茶205443083YY脚服饰153543084酷仔服饰153543085Q·Sport服饰366643086乐久服饰153543087卓诗尼鞋具153543088七匹狼服饰153543089COCOXU服饰153543090康奈鞋具153543091艾雅美鞋具153543092绝配服饰124345093嘉莉诗杂货93345094美思服饰123445095伊魅服饰123445096匹克服饰183645097百斯盾服饰305644098佳佳基餐饮7071020099以纯服饰50510450100美甲一号美甲2045200101棒棒童装1644450102兰魅摄影2045450103甜妞服饰1234450104国色天香化装品1234450105丽人坊服饰1234450106女人名店服饰2054440107贵娘服饰4267460108中国移动通信3065460109新业水族水族60610430110YAKU服饰12012104304、闽东大道主要路段商铺情况明细：闽东大道序号商铺名称经营业态经营面积约〔㎡〕商铺开间约〔米〕商铺进深约〔米〕租金水平/平方米〔元〕1移动营业大厅通信91713——2东湖茗茶茶叶1821413——3国美电器家电1F/1951513——2F/7806013——4艺术格装饰家居5469605东方秀丽美容1F/522.5602F/14311136中国电信通信1301013——7中国邮政物流1821413——8动感地带〔健身〕健身1F/52413——2F/42933139富侨艳阳足浴娱乐1F/1101110——2F/1000约30间包厢10清华名茶茶叶30566011品品香福鼎白茶茶叶152.566012推拿休闲中心娱乐30566013东南照明灯具30566014鸿达水泥建材152.566015温馨家饰家居152.566016特瓷建材152.566017宁德九嘉广告公司广告公司152.566018好日子地板建材152.566019立升饮用水水/净水器152.566020新多电动车配件机电152.566021精美墙纸建材152.566022登山者户外运动俱乐部鞋/服饰152.566023金牛管业建材152.566024古象漆建材152.566025九牧家电30566026川合茶茶叶152.566027彩兰电缆/建材超市五金建材1201585028广东托美尔装饰装修公司801085029宏威餐厅餐饮48685030广东星艺装饰〔一层〕装修公司72985031全友家私〔一层〕家居48685032茗藤茶叶茶叶24385033格力电器24385034艾普保险箱保险箱48685035恋尔热水器12.52.553036电缆桥架五金建材10253037能强陶瓷建材20453038清华同方空调/热水器电器10253039快涂美建材10253040德艺门业建材20453041华润油漆建材30653042德福诺厨具家居25553043万里缤纷家居家居501053044欧派家居501053045欧森橱柜家居25553046旭日机电超市机电184.543047立邦漆建材16443048百里五金水暖五金建材16443049新豪轩门业建材16443050丽时漆建材8243051玖玖玖钢材建材16443052中亚涂料建材8243053专业修理电开工具修理店8243054鑫旺门业建材16443055亚通管道建材16443056兴达不锈钢五金建材8243057电缆桥架五金建材8243058美的照明灯具16443059大象漆建材8242560新悦五金五金建材8242561橄榄树室内门建材8242562腻子粉建材8242563紫禁花漆建材8242564鸿雁电器电器8242565龙越管业建材8242566家友房产房产中介8242567得康电动车修复中心修理店8243068闽宁建材经营部五金建材20453069富源五金店五金建材20453070立邦漆建材20453071飞鹰广告广告公司10253072白云山泉茶叶10253073海尔防电墙热水器电器10253074阿梁电动车优质配件配件10253075童博士学生用品店文具店10253076印象文具店文具店10253077九和电脑专卖店电器25553078创优文具文具店10253079九度创意服装店10253080飞翔数码电子10253081明隆门业建材20453082腾飞电脑电子4223083茶露轩饮食4223084精武鸭脖子饮食4223085美心门建材8423086赋闲渔具店休闲10253087小范摩托快修中心修理店10252088家电维修修理店10253089三林电脑电器10253090兴大建材五金建材10253091好视力视光