物业管理规范安排与物业经理年度工作计划

物业管理规范安排与物业经理年度工作计划汇编

物业管理规范安排

全面提升物业管理水平，为进一步加强我区物业管理工作。优化

人居环境质量，实现物业管理快速健康发展，根据《市人民政府关于

印发进一步加强我市物业管理工作意见的通知》郑政文（）35号）精

神，结合我区实际，特制定本意见。

一、指导思想

以“十七大”精神和全面构建和谐社会要求为依据，以“三个代

表”重要思想为指导。认真贯彻落实《市物业管理条例》以下简称

《条例》切实抓好物业管理工作的规范化建设，促进物业管理健康有

序发展，为我区经济发展作出积极贡献。

二、总体目标

使物业管理水平得到提高，通过深入开展物业管理活动。行业功

能逐步健全，管理机制效果明显，物业管理规范有序，诚信服务品质

优良，人居环境舒适和谐。

三、主要工作任务

（一）大力宣传物业管理政策法规。以《条例》宣传为突破口。

宣传物业管理政策法规。条例》宣传活动要贯穿全年，通过实施“物

业管理政策法规进小区”计划、举办《条例》知识竞赛、开展“共创

和谐社区”征文、演讲赛等宣传活动，扩大覆盖面，增强感染力，使

物业管理的政策法规进入行业内部，进入百姓家庭。

（二）着力优化物业管理市场环境：一是培育健康的物业管理市

场。为物业管理提供良好的基础条件。抓好以动态考核为主的行业管

理，严格市场准入，坚持升优汰劣。加强对物业服务收费价格体系的

监督，实现以质论价、质价相符；二是抓好企业自律和诚信服务，建

立激励机制，广泛开展管理机构、物业企业、住宅小区、员工达标创

优活动。拓宽物业企业管埋人员培训渠道，改善素质结构，提高服务

技能，塑造良好形象；三是抓好社区管理和物业管理的一体化建设，

加强社区文化建设，提升居民的精神境界；四是加强社区民主建设，

切实保证业主履行管理责任。区房管局、各镇办要积极指导物业小区

业主委员会的组建及运行工作，加强对业主委员会的监督管理。建立

区、镇办.、社区三级预警机制，镇办和社区负责依法调解本辖区内的

物业管理纠纷，做到快速有效，无越级上访，重访率不超过20%。

（三）切实建立物业管理联动机制。依照“条块结合、以块为

主、镇办协调、区域统筹“思路。区政府其他相关部门及物业项目主

管单位要把物业管理作为工作重点，认真履行职责，确保一方平安；

各镇、街道办事处要成立物业管理办公室，负责协调本辖区内物业管

理与社区建设之间的关系，协助区房管局做好辖区内物业管理的监督

管理工作。各镇办要切实履行职能，真正成为协调社区建设与物业管

理的第一责任人；社区居委会应当对业主大会、业主委员会的活动进

行指导与监督，及时妥善处置物业管理工作呈现的问题和矛盾。

（四）全面落实物业管理覆盖措施。各镇办、社区居委会要把物

业管理工作纳入社区建设工作目标。掌握本辖区物业管理工作开展情

况，采取社区介入、专业化企业进驻、后勤式和业主自治等多种管理

形式，保证年年底我区住宅小区（楼）物业管理覆盖率在80%以上,

XX年年底前全区所有住宅小区（楼）实施物业管理。对暂时不具备实

行专业化物业管理的住宅小区（楼）必需有专职人员进行保洁、秩序

维护和公共设施维修，无主管单位的由所属镇办负责组织落实，发生

的费用由业主承担。各镇办对居住分散的住宅楼，要尽快摸底调查，

制订划片整合管理方案，稳步实施物业管理工作。

（五）制定完善物业管埋考评体系。建立区、镇办两级物业管埋

检查考核机制。将物业管理纳入政府考评体系，与单位、部门的政绩

考核挂钩。区政府对物业管理目标责任落实情况每半年检查一次，每

年全面考核一次，对辖区物业管理乱、环境秩序差、覆盖率不达标或

造成不良影响、酿成重大事故的要追究主要领导的责任。

建立监控产品及巡更机质量审查制度，严把市场准入机制，杜绝

假冒伪劣产品，规范物业服务小区视频、巡更机安装混乱的局面，由

主管部门对监控设备的前期选型、安装进行把关，坚决杜绝安装之后

无法使用或者效果不好的情况。

三、分清责任，发挥物业企业主体作用

各物业服务企业是实施本项工作的主体，要切实负责起各个物业

服务小区的安保工作，积极落实好小区的安保工作，并认真负责好安

保设备的提升建设。已经安装配套好视频监控设备和物业安保人员巡

更设备的物业服务小区要做好系统的维修、养护、检验、更换，以保

证系统在良好状态下运行。视频监控及巡更设备不完善的物业小区要

积极进行完善，尚未进行视频监控设备和巡更设备安装改造提升的物

业管理小区要抓紧报送方案，进行安装。对没有缴纳住宅专项维修基

金的物业小区，物业企业要负责与业主委员会和业主协调，做通业主

工作，保障完成监控设备和巡更设备的安装。

四、强化监管，发挥主管部门联动作用

规划、设计、监理、开发、物业等科室、单位要通力合作，各司

其职，把好规划、设计、图纸审查、施工、验收等每一个环节，确保

把物业安保设备安装落到实处，加强我县的物业服务小区的安保水

平。视频监控设备和物业巡更设备安装前，方案必须到主管部门报

批，安装的设备必须通过主管部门的检验合格后方可进行安装，视频

监控设备和物业巡更设备安装后，必须由开发办、物业办进行验收。

凡未经过上述环节或者审查存在问题的新建小区，一律不准通过竣工

综合验收备案；凡未经过上述环节或者审查存在问题的物业服务小

区，一律不予授予各类物业表彰及评优评先，主管部门不予通过资质

年审。

物业经理年度工作计划【二】

有效实施各项业务工作，现拟定以下工作计划：

一、三个小区公共事务方面

1、全面推行租赁经营服务工作，召开全体工作人员总动员会，明

确租赁服务意义目的，统一思想，集体学习相关业务推广内容和业务

办理操作流程，确保工作正常进展。

2、为提高费用收缴率，确保财务良性循环，以专题会议形式组织

各物业助理、前台人员、领班级以上人员进行学习《各种费用追缴工

作流程》。

3、以专题会议形式，组织三个小区管理骨干及相关工作人员集体

学习《案例通报管理制度》、《案例通报操作流程图》及相关作业表

格，明确责任关系，杜绝各种同类负面案例再次发生，全面提高管理

服务质量。

4、制定《保安器材管理规定》，包括对讲机、巡更棒、门岗电脑

等，并认真贯彻实施，明确责任关系，谁损坏谁负责，杜绝各种不合

理使用现象。

5、回顾三个小区从去年7月份以来各方面情况，以对比分析、寻

找差距，为下一步工作提高作出更可行的具体措施。

二、XX华庭项目

1、全力抓好30-35幢物业移交工作，确保业主满意。

2、督促管理处及时做好26-29幢摩托车位车牌的制作及安装；并

督促管理处及时颁发通知，要求业主在5月20日前到管理处办妥租赁

停放手续，该区域摩托车从6月1日起全面执行收费。执行前协调保

安做好落实工作。

3、继续跟进26-29幢绿化种植工作。

4、督促及时做好部份绿化带残缺空白补种工作。

5、督促工程部做好30-35幢相关附属工程，如：道路、园林绿

化、监控中心、仓库、车位规划等。

6、做好个别岗位人员调整和招聘工作（如：绿化组长到位、管理

处负责骨干到位等），确保项目工作正常运行。

7、拟定”xx华庭首届业主委员会成立方案”及筹备会一系列工

作措施，为创建“市优”工作打好基础。

三、XX居项目

1、对第三期部分摩托车不配合管理工作进行加强，发挥标识识别

作用，强化凭办理租赁手续方可停放，加强收费工作。

2、加强第四、五期摩托车租赁办理管理工作，杜绝各种长期免费

停车现象，维护秩序正常。

3、与财务协调，及时做好坏帐处理。

4、督促全面检测该项目红外报警系统情况，找出问题所在，并做

好相应改善，确保系统的灵敏度和正常运行。

5、对个别业主在私家花园内乱搭乱建的屋棚动员拆除，以免影响

整体观容。

6、督促完善该项目小区商铺的资料管理。

7、督促做好第一期、第二期部分楼梯个别部位的朽木处理，维护

物业的完好。

8、督促做好第五期共7幢对讲机故障检修。

四、XX项目

1、督促整理好第12-15幢（共36户，已收楼32户）房屋档案资

料。

2、做好外围红线报警的使用与维护，包括内外围两侧绿化植物遮

挡的修剪等工作。

3、制定安全警报现场跟踪与核实，并明确解除警报及记录操作相

关要求，避免作业疏忽。

4、跟进落实好会所泳池的开张营业，并做好相应的管理与维护工

作，包括门票发售、泳池水质处理等。

5、督促做好12T5幢相关附属工程，包括架空层车位地面栏杆的

安装、车位产权面积的明确（公司要求架空车位出售）、园林绿化、

保安室、监控室、仓库等工作的完善。

6、跟进做好小区健身器材的安装。

7、督促做好各种费用的追收。

8、跟进第7幢破裂玻璃门扇的安装。

9、跟进部分绿化植物的补种和改造等（如：大门入口处即将枯死

的大叶油棕树3棵，应该更换）。

五、其它事项

1、xx“士多”招商登记等工作配合。

2、按公司《议事日程》要求开展各项日常工作。

3、协调相关部门完成好各项工作任务。

物业经理年度工作计划【三】

（一）工作目标

1.认真学习领会和全面贯彻落实公司经营工作的一系列指示精神

和决策部署，完成各项工作任务，完成公司确定的指标。

2.完善部门工作，培养一支纪律严明、训练有素、热情服务、文

明执勤、作风顽强、保障有力的保安队伍。

3.做好与公司全体部门在各项工作的沟通、协调、协助工作。

4.抓好公司保安队伍建设，做好招聘、培训、训练工作；形成良

好的从招聘、吸收人才培训人才培养人才留住人才的良

性循环机制。

（二）主要工作计划措施

一.保安部结合公司实际情况做好20xx年安全保卫工作。

1.各服务处正确处理好与小区业主、租户之间的关系。

2.严格控制出入各小区的人员与车辆，杜绝无关人员、车辆进入

小区；维护小区的安全，创造舒适、放心的居住和办公环境。

3.做好各片区的巡查工作，特别是对重点部位的检查，夜间、节

假日期间加强巡查力度，确保安全。

4.与公司全体员工、合作单位、租户形成群防群治，联防保卫巡

查制度。

5.做好治安管理工作、消防工作及监控系统管理和保密工作。

二.配合人力资源部门把好本部门的用人关，做好队伍建设，打造

一支稳定、团结、素质高、岗位技能突出、责任心强的保安队伍，确

保公司业务经营正常运作。全面总结20xx年保安工作存在的薄弱环节

和不足之处，加强部门工作、工作纪律、岗位责任、岗位技能的管

理、教育、培训，充分调动全体保安队员工作的积极性和主动性，增

强服从意识、服务意识、责任感，使全体队员用饱满的工作热情全身

心地投入到日常的工作中。

三.公司保安部参照行业规范将对在职保安员进行一系列的学习与

培训。物业保安培训工作的总体目标是培养高质量的、合格的保安人

才，岗前培训和在岗轮训是提高物业保安素质的重要途径。

1.在日常工作中引导保安员提高服从意识、服务意识、文明执

勤、礼貌待客，从而提高服务能力，在工作中尊重客户，教育员工从

心里明白我们所做的工作，都是为了客户的满意。

2.结合部门的实际情况对保安人员的仪容仪表、礼节礼貌、行为

规范等问题进行不定期的检查，提高全员落实制度的自觉性。

3.每季度公司举行有针对性的军事队列、消防等比赛活动，从而

激发公司各服务处保安队伍的团队意识和荣誉感，增强积极向上的工

作热情和向心力。

通过行之有效不断深化的管理，培育一种良好的职业精神，使公

司全体保安人员自觉养成高标准、严要求、求真务实的工作作风，树

立文明、严谨、务实、高效的保安队伍新形象。

物业经理年度工作计划【四】

一、日常工作目标的完成情况

（一）业主入住前期物业管理工作。

1.熟悉小区各项设施、设备的施工情况，配合工程部做好各项施

工的验收；

2.根据小区实阮情况，完成工作预案，做好成品保护工作。完成

了小区各项管理工作预案，如：物业收楼流程，车辆管理方案，治安

管理方案，装修管理方案，报修工作流程等。

3.配合销售部的售楼工作；

为了配合销售工作，一方面做好物业接管工作，另一方面由客服

人员耐心解答客户关于物业管理方面的疑问，同时安排保洁做好现场

的保洁服务，保安进行24小时站军姿服务，保持了良好的精神风貌。

4.搞好业主入住前期准备工作，整理入住资料和各类协议及管理

规定，顺利完成交房工作；针对小区的实际情况，合埋制定了办埋入

住手续的流程和岗位，设置了业主入住须知，装修须知，装修手续办

理流程图，使交房工作顺利进行，目前z底商办理入住8户，写字楼

已全部投入使用。

（二）房屋管理

xx写字楼xxz上院的各施工单位陆续交工，物业管理处配合工程

部做了竣工验收工作，共进行了20多次验收，对不合格项进行书面汇

总，跟进施工方的整改，并对存在的问题进行备案。

为了完善此项工作，建立了房屋管理档案，制定了房屋管理制

度，编制了的管理计划，并责任到人定期检查。z写字楼现已使用，装

修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为。

（三）公共设施、设备的管理

对已开始使用的xx写字楼，在公共设施、设备的管理方面，制定

了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维

护有记录。完成小型检修工作和应急维修工作，达到养护设施、设备

到位，维修及时，正常运行的管理要求。

xx上院各类公共设施设备均已可以正常使用，物业管理处集中做

好成品保护工作，定期检查公共照明、管井、车库等设施，发现问题

及时处理。

（四）环境卫生和绿化管理

环境卫生方面，针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手定

期、不定期组织进行大扫除，制定了相应的保洁程序与考核办法，并

对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检

查工作，保证了小区的卫生清洁美观。

小区的绿化现仍由施工单位进行维护，管理处积极配合监督绿化

公司进行施工及养护工作，针对绿化公司在施工养护过程中出现的问

题，及时提出合理化的建议。

（五）小区安全工作

小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。上院小区的

保安采取对外聘用专业保安公司的方式进行管理，负责物业的公共秩

序的维护、道路的畅通、车库管理、外围车辆停放管理以及消防安全

管理。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事

大胆管理，使小区的安全防范工作情况良好。

（六）其他

1.搞好维修服务工作

为了搞好房屋及相关设施的维修工作，我们紧密地与开发商、施

工方、生产厂家联手，确定了维修程序和办法，保证了维修工作的及

时率和完成率。共计接到维修投诉42起，完成42起，完成率为

100虬配合工程部做的工程维修及检查约为170余次，在公共设施、

设备方面，我们及时定期对各种设施进行保养、检查，发现问题及时

维修，及时处理，保证业主的正常使用不受影响。

2.加强小区装修管理工作

小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物

业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，我们并根据小区m

实际情况与管理要求，制定了详细的管理制度，如装修须知、装修垃

圾清运方式等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问

题及时解决，及时处理，坚持原则。保证房屋主体结构完好，保证小

区外观整齐划一，完好美观。

3.认真听以业主意见，及时为住户排忧解难。

业主的建议是我们的工作指针。因此我们做到对住户反映的问题

认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工

作，并及时为住户排忧解难。

物业经理年度工作计划【五】

众所周知，作为物业管理行业安全是一切服务的基础，只有在保

障安全的前提下才能使工业园的管理工作有序进行。经过几年来的风

雨历程，新城公司在物业管理过程中积累了一些经验，但随着工业园

的快速发展，物业部在此基础上还要有新的思维机制引进。下面将物

业部本年度保安管理工作计划进行概述，请领导提出意见。

一、完善安全管理体系，建立长效管理机制

为了做好安全管理工作，物业部计划在五月份成立保安组、保洁

组、维修组归口部门，在物业部的形式下，在公司副总经理管线领导

下，负责公司的全盘安全工作。下设执行小组，物业部以物业经理为

小组成员，保安、保洁主管、维修主管为组员。同时公司实行主管级

以上人员夜间巡岗制度，使项目在夜间公司各项目的突发应急事件得

以快速稳妥处理，安全隐患得以消除。具体到每人晚上在项目住宿并

负责夜班的巡查工作。

二、实行半军事化管理，培养保安精兵。

（一）严把进入关，狠抓基本功。

首先，在保安招聘过程中公司一直坚持“宁缺毋滥”的原则，建

立了一套完整的保安员招聘、培训和使用机制。对公开招聘和定点定

向输送来的男青年从身体素质、文化素质、政治素质等方面严格把

关，经严格检查后才能进入公司，在入职后试用期一个月，培训期间

满后采用考核的方式，考核合格才能正式上岗。从此使上岗队员能尽

快的熟悉工作情况，进入工作状态。

（二）有为才有位，实行带班、队长竞争上岗制度。

竞争上岗是一种科学选人用人机制，它有助于形成正确的用人选

人导向，克服用人上的不正之风。过去挑选班长，实行的是一种“伯

乐相马”的用人方式，难免存在看关系、讲来头、凭交情、论亲疏的

情况。而公开的竞争上岗是一种“赛场比马”的用人方式，它为广大

保安员提供了一试身手，一比高低的平等机会，这有助于保安员勤奋

工作创出成绩。今后只要努力工作，不断提高自己，在公平竞争中就

有获得留用或晋升的机会。采取科学用人的机制。同时物业部将根据

公司的要求，适当拉开保安员、班长、队长的工资待遇，便宜层级管

理，稳定员工。

（三）保安食宿训练一体化。

为了便于日常管理，公司物业部将实行保安员统一住宿、统一就

餐、统一训练，达到了公司半军事化管理的目标。内容具体化，要求

每天定点、定时训练，适时有序。

三、细化内部管理，提升安全服务品质。

（一）实施保安管理标准化。

面对目前轻纺城与建材城严峻的治安形势，为了使安全管理进一

步规范化、标准化，创建新城一流保安队伍的管理目标。物业部将制

定《员工手册》和《保安管理制度》等，其标准化的主要内容包含了

物业安全管理人员职责标准化；治安保卫管理制度执行标准化；保安

服务管理工作执行标准化；安全应急事件处理工作标准化；安全管理

工作考核及奖惩标准化等。标准化的实施有效的推动了整体安全工作

的提升，使公司安全管理更加规范和细致。

（二）加强消防管理，减少火灾隐患。

在消防管理过程中，以坚持“预防为主”、“防消结合”的思

想。

首先从物业服务的特点出发，在宿舍、办公楼与房屋装修巡检等

日常性工作中，始终把消防问题作为一个主要标准进行控制，确保防

范在先。

其次建立完善的公司保安管理档案，落实