物业项目管理方案教案资料

物业项目管理方案

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唐河县人民法院审判庭

物业管理服务方案

第一章物业概况及物业8艮务目标

-物业概况

"唐河县人民法院审判庭"位于河西行政办公区东临凤山路,南临福州路,西临天津路,北临空地，总用

地面积约48585.9平米占地72.9亩,建筑实用地面积约38400.2平米；总建筑面积约20455平米办

公楼建筑面积约17855平米附楼建筑面积约5340平米餐厅宿舍及大门建筑面积2600平米；该项目

建筑密度15.8%,绿化率42%;共有东、南、西出入口各一个,交通便利,环境优美,办理业务客流量大。

1、主体建筑:主办公楼由1栋主体建筑2栋附楼组成，其中主办公楼1栋高12层,东西附楼各

一栋2层；共有楼梯6个,电梯1部,进出大门3个,卫生间31个主付楼间隔断门4扇,大中小型审

判庭10间;

2、主要设施：区域内设施设备共有强弱电井2个,烟感及喷淋水系统1套,消防栓xx个,空调系

统19台/套,供水排水系统2套,化粪池2个供电系统2套,安保及门禁系统1套,停车场4个球

场2个,景观2处，绿地3块,花园2处。

二物业服务定位与达到的目标

物业服务定位。根据提出业主的标准结合本物业设计特点及实况,我司拟提供达到国际水准的办公物

业精细化管理服务。并拟出针对性的前期物业管理方案及后期补充预案。我们真诚希望在与贵方合作中，

能使业主充分享受到物业管理所带来的干净、舒适、文明、祥和的办公环境,又能保证办公区的安全和正

常运行。

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管理目标。依托公司具备的先进管理观念、雄厚的技术保障、丰富的实践经验、完善的配套设施及

管理制度,抽调公司精锐骨干,以整体形象、设备管理、配套服务为重点,争取一年内取得“市级物业管理

示范项目“资格。

3.管理方式。施行标准化管理,物业管理涉及面广,一般业主对物业管理服务内容、标准、档次很难

进行全面了解,本公司从项目前期管理、进驻、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、

保洁、绿化以及便民服务,均实施全面的、标准化质量管理,使本公司物业管理行为向规范化的国际惯例

靠拢,在内部管理上自律、制度上创新,以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标,从而使业主满意、

公司信誉度得到提高。

4.管理服务标准。

（一）建立24小时值班制度设立服务电话,接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、

问旬、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,及时处理并有回访记录。

（二）定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单,对合理建议及时整改。满意率达95%以上。

（三）建立落实维修承诺制,零修急修及时率100%,返修率不高于1%。

（四）每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。

（五）物业档案、管理档案、设备设施档案齐全。

（六）常规性公共服务

1.房屋管理及维修养护

（1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。

（2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落,无乱贴、乱涂、乱画现象。

（3）空调安装统一。

2.共用设备管理,保证设备与机房环境整洁,设备良好,定期保养无事故隐患。

（1）供电系统。保证正常供电,停电提前1天通知用户,备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3

年检测1次。

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6.绿化管埋

(1)绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。

(2)花草树木修剪整齐美观,无病虫害,无折损。

(3)绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

(4)绿化完好率达到95%以上。

7、室内装饰装修管理(二次装修)。全过程监控,保证房屋的整体性,抗震性和结构安全。

(1)提供二次装修咨询服务。

(2)所有装修人员到管理处办理出入证。

8、其它服务

(1)代定报刊、邮件报刊的代收代发。

(2)提供维修服务并做到小修不过夜,中修三天完成。

(3)安装、维护和修理各种办公电器及用品等。

第二章项目部组织架构图及人员配置

(-)项目部组织架构图

(二)人员配置情况

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根据所确定的管埋档次及实地考察,按物业管埋面积万平方米计算，本公司""项目管埋处拟设

置工作人员人。

人员设置及职位负责内容：

1.项目部主任兼业主联络处三任1人（负责总体工作及沟通）

2.保安人员16人（负责岗亭、车辆出入、巡逻、停车场管理）

3.保洁绿化人员18人（负责保洁绿化）

4.工程人员4人（负责设备、设施维修、保养）

注:财务人员由总公司兼任。

第三章前期接管管理工作

一、进驻与培训

公司贯彻"以人为本、业主至上"的服务理念，从项目前期管理、房屋维修与养护、给排水及电气设备

管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务,均实施全面的、标准化质量管理。逐步建立完善的安全保

卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系

统.

前期准备。公司派出专业人员对待承接项目迸行深入研究,了解项目规划、物业特点以及周边地区物

业分布情况、安全状况,结合本方案拟定特定物业项目的管理方案；进驻前一个月开始筹建物业管理队伍,

进行人员选拔、培训L针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、前期物业管理协议；

进驻前一星期安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备；物业接管须进行验收评估,妥善进行钥

匙、图纸资料的交接。

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1.内部机构的设置与拟定人员编制

2.物业管理人员的选聘和培训

开展管理工作前1个月。培训内容为:专业管理概念,礼仪及业务操作流程,紧急应变的处置,特别电

梯配电应取得上岗证方可上岗。

3.规章制度制定

1）、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体,编写《用户手册》并在入驻时发放。

2）、制定严谨、科学的管理文件（各项守则、菅理规定,各级员工岗位职责及工作程序）并在入驻

前完成。

二、接管验收、移交建档

1.物业的接管查验

1人设施设备及建设资料

2）、相关技术资料（水电竣工图、设备的检验合格证书等）

2.移交建档

1）、资料移交。在房屋验收、交接执行公司严谨、科学的"办公楼物业档案管理系统:签订物业

管理委托合同；通过宣传使业主了解物业相关管理工作；配合业主日常办公需要，做好各阶段的安全工作,

合理协调保安人员值班、巡逻,适当增加保安力量。

2）、建立管理档案。在办理移交手续中,系统了解业主相关资料,建立管理档案,为今后顺利管理打

好基础。

三、物业接管事项说明

（-）我公司一旦接受委托进行物业管理，保安、环境卫生等关系物业基本办公秩序的工作立即

入场开展,各项接管工作一周内完成,以保障业主的切身利益。

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（二）为了高效完成接管_L作,公司领导成立以李峰明总经埋为首的接管验收小组（具9年物业

管理工作经验）。成员包括2名工程师、1名会计师。

第五章正常管理工作

一、安保、出入登记及来访人员管理

1.总体安全环境管理

在社区四周、车床进出口、社区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资

料；结合公安110报警系统,对突发安全事件及时解决,依法办事。

培训专业保安巡查员队伍,保安巡查员统一着装、佩戴明显标志,文明值勤,言语规范,认真负责,对社

区进行24小时值班及巡逻,制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及

时消除安全隐患。

在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量防止推销人员散发广告传单或无关人员

流窜；建立我公司覆盖全厦门市的物业保安呼叫系统,遇有突发事态,可以立即调配全公司人力和物力集

中支援；制定应急准备和应急措施如防台风、防地震方案等。

2.车辆交通及道路管理

楼宇停车场有专人疏导,管理有序,排列整齐,机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；

每天巡查楼宇内道路,确保道路通畅,路面平整；井盖无缺损、无丢失,路面井盖不影响车辆和行人通行及

业主的日常生活。

二、3.科学管理

三、记录全面的事件日志,针对事故多发地加强巡逻及监控,消灭安全隐患。

四、保洁管理

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环境卫生管埋的目的是净化环境，给住用人提供一个清洁宜人的_L作、生活环境。我司对清洁卫生，

作将严格“五定"管理,即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日

产日清,定期进行卫生消毒灭杀；房屋公共部门共用设施无蚁害；楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等

废弃物；房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

1.日常保洁

范围工作内容频次标准备注

楼道

1收垃圾，洗垃圾桶2次/天无遗留物、臭味

2扫地板及楼梯1次/天无杂物,无积水

3冲洗楼梯1次/周无杂物,无积水

4擦公寓口信报箱1次/天无灰尘,无手印

5擦电梯2次/天无灰尘,无手印

6擦公共防盗门1次/周无灰尘

7擦楼梯扶手1次/周无灰尘

8擦公共天花板1次/周无灰尘、蜘蛛丝

9擦消火栓1次/月无灰尘

10擦窗户2次/月无灰尘

道路

1路面循环清扫无杂物

2路边绿地2次/天无杂物

3水泵结合器1次/周无灰尘

4路灯柱1次/周无灰尘

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绿地清埋2次/天尢灰尘、枯叶

三、2.四害消灭

四、在楼道、道路、绿地等公共区域,每月定期一次采取措施消灭老鼠、蜂螂，二次消灭蚊子、苍蝇,

配合周围区域对四害滋生地消毒处理。

五、绿化管理

制定绿化管理标准,定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对楼宇绿化进行改进、栽

种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观,无病虫害,无折

损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

项目措施标准

绿化浇水浇水（依气候变化）浇足浇透

草皮修剪（按季节进行）草皮美观平整

杂草清除（每周一次）确保基本无杂草

防虫病虫害防治（一年2次）无病虫害

养护施肥（一年4次）绿化生长旺盛

乔灌木修剪造型一年4次

四、房屋及设施设备管理

1.房屋管理与维修养护

主出入口设楼宇平面示意图,幢、层标号标志明显；定期检杳外墙,发现破损及时修补,确保房屋外观

完好、整洁,外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一，冷凝水集中收集；设立小

告示板,开展与业主交流,及时通报相关事项。

2.共用设备管理

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设备保养与维修,一是以预防为主,坚持日常保养与计划维修并重,使设备始终处于良好状态;二是对

房屋设备做到"三好"「四会"和"五定"。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。"四会"是指物业

维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。"五定"是对房屋主要设备的清洁、润滑、

检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专

业修理为主,同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善设备管理和

定期维修制度。制度科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。

1）给排水设备管理

管理目标:细心保养,确保给排水设备、阀门、管道工作正常,无跑冒滴漏,方便住用户生活。

供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。对生活水泵、给水管网定期

检修及防腐保养,确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡视水泵房、给水管

网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理措施,无污染隐患；生活用水的水质符合卫生标准；对二次

供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次,无二次污染,保存二次供水卫生许可证、水质化验单；停

水提前一天通知住用户。

排水萱理。每天巡视排水管道等设施,确保排水、排污管理通畅,无堵塞、外溢现象；汛期道路、车

库、设备房无积水、浸泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢

修,无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

2）供电设备管理

供电设备。（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避

雷针等）。建立24小时运行和维修值班制度,及时排除故障；每天检查供电线路,确保正常供电,道路、

楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每班巡查一次,每月细查一次,半年大检修一次），并做好运

行记录；停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用）户装修制定临时用电管理措施；发生地震、火

灾、水灾等情况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。

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配电房管理。由机电技术人员管理和值班,无关人员禁止入内；建立配电运行记录,每班巡查1、次,每

月细查1、次,半年大检修1次,查出问题及时处理,并做好记录;室内照明、通风保持良好；操作开头的

标志明显,停电拉闸要挂标志牌,检修停电,更应挂牌；操作及检验时,必须按规定使用电工绝缘工具、绝

绿桂、绝缘手套等。

供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常,使用电流的变化情况,高峰用电时的电

流数值,三相电流是否平衡,对照值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保

护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢固,箱内器件是否完好无损,各闸具的接头有无松动，操作是否灵

活,刀刃及接点有无烧伤,导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘是否良好,各类绝缘导线

的绝缘是否老化,各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效,接头之间有无腐蚀现象；金属管连接的地

线是否良好,有无虚脱或腐蚀,各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象,管路有无塌腰变形；

各用电器具是否牢固；各种地板的接地电阻是否符合规定。

3）弱电设备管理

每天对门禁对讲系统进行维修保养，确保故障能及时排除。

4）共用设施管理系统。制定共用设施管理标准,对业主的共用设施：篮球场、网球场、羽毛球场等

制定相应的管理办法,定期对共用设施进行维护保养；开发收益性^务项目，借助专业的物业管理服务对

共用设施进行有效管理，

5）消防管理

消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全,完好无损,可随时起用；制订突发事件应急方

案；消防管理员接受严格正规的培训。

建立日常防火检查制度。每周一次检查消防系统设施设备,每月全部检查一次,及时发现并消除火灾

安全隐患,确保消防设施齐全、完好，标识完整,可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、

引路标志完好,紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问

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题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立义务消防队,制订突发火灾

应急方案；每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。

第六章应急预案

A.电梯安全事故应急救援预案

为加强对电梯安全事故的防范,及时做好安全事故发生后的救援处置工作,最大限度地减少事故造成

的?员失,维护正常的社会秩序和工作秩序,根据《中华人民共和国安全生产法》和《特种设备安全监察条

例》的要求,结合本公司实际,特制定本公司电梯安全事故应急救援预案。

一、本预案的适用范围

本预案所称安全事故,是指在本公司辖区内日常运行或由专业公司组织的安装现场及维修保养的电梯

突然发生的,造成或可能造成人身安全和财物损失的事故,事故类别包括：

（一）电梯困人故障；

（二）由于剪切、坠落等原因造成的人身伤亡事故；

（三）由于触电等原因造成的人身伤亡事故；

（四）由于火灾等原因造成的人身伤亡事故；

（五）其它安全事故。

安全事故的具体标准，按国家或行业、地方的有关规定执行。

二、应急救援组织机构

（一）成立电梯安全事故应急救援指挥部（以下简称救援指挥部）。指挥长由总经理担任;副指挥长由分管

工程的副总经理担任;各相关部门负责人为指挥部成员,参与（协助）现场抢险救援工作。

（二）设立现场救援组,由各安装、维修班组人员兼职组成。组长由由分管工程的副总经理担任,负责组

织（协助）现场具体抢险救援工作;在指挥长到达现场之前,负责指挥（协助）现场抢险救援工作。

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二、应急救援组织的职责

(-)指挥部职责

(1)组织有关部门按照应急救援预案迅速开展抢救工作,防止事故的进一步扩大,力争把事故损失降到

最低程度；

(2)根据事故发生状态，统一布置应急救援预案的实施工作,并对应急处理工作中发生的争议采取紧急

处理措施；

(3)根据预案实施过程中发生的变化和问题,及时对预案进行修改和完善；

(4)紧急调用各类物资、人员、设备；

(5)当事故有危及周边单位和人员的险情时,组织人员和物资疏散工作；

(6)配合上级有关部门进行事故调查处理工作；

(7)做好稳定秩序和伤亡人员的善后及安抚工作。

(二)现场指挥长的主要职责：

(1)负责召集各参与抢险救援部门的现场负责人研究现场救援方案,制定具体救援措施,明确各部门的

职责分工；

(2)负责指挥现场应急救援工作。

(三)副指挥长的职责：

负责组织实施具体抢险救援措施工作。

(四)现场救援组的职责：

(1)抢救现场伤员；

(2)抢救现场物资；

(3)保证现场救援通道的畅通。

四、应急救援的培训与演练

(-)培训

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按计划组织_L程技术人员、安装、维修人员进行有效的培训,从而具备完成其应急任务所需的知识和

技能。

(1)每年进行一次培训学习；

(2)新加入的人员及时培训学习；

主要学习以下内容：

Q)困人解救

(2)井道内作业；

(3)轿顶作业

(4)底坑作业

(5)厅层作业

(6)机房作业

(7)更换和割短钢丝绳

(8)扶梯桁架作业

(9)施工用电常识

(10)坠落保护

(11)电动工具的安全使用；

(12)对危险源的突显特性辩识；

(13)事故报警;

(14)紧急情况下人员的安全疏散；

(15)现场抢救的基本知识。

(-)演练

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应急预案和应急计划确立后,按计划组织_L程技术人员、安装、维修人员经过有效的培训I，公司_L程

技术人员、安装、维修人员每年演练一次。每次演练结束,及时作出总结,对存有一定差距的在日后的工

作中加以提高。

五、事故报告和现场保护

(一)公司的质安部是事故报告的指定机构

联系人:李峰明

电话/p>

质安部接到报告后及时向指挥长报告,指挥长根据有关法规及时、如实地向110、市安全生产监督管

理局、市质量技术监督局或其他有关部门报告。

(二)严格保护事故现场

六、应急处理

(一)接报事故后5分钟内必须完成以下工作：

(1)立即报告公司主要领导，由总经理批准,立即启动本应急救援预案,按照各自的职责和工作程序执行

本预案。当指挥长不在时,由副指挥长负责组织指挥应急抢险救援工作。

(2)指挥部根据事故或险情情况立即组织或指令事故发生电组织调集应急抢救人员、车辆、设备。组

织抢救力量,迅速赶赴现场。

(3)立即组织或通知就近网点组织调集应急抢救人员、车辆、设备。组织抢救力量，做好增援准备。

(4)组织力量联系事故目击人或当事人,查明事故现状,掌握现场状况。

(二)应急处理措施：

Q)抢救方案根据现场实际发生事故情况,制定抢救方案,迅速投入开展抢救行动。

(2)伤员抢救立即与急救中心和医院联系,请求出动急救车辆并做好急救准备,确保伤员得到及时医

治.

(3)事故现场取证救助行动中,安排人员同时做好事故调查取证工作,以利于事故处理,防止证据遗失。

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（4）在救助行动中，救助人员应严格执行安全操作规程,配齐安全设施和防护_L具,加强自我保护,确保

抢救行动过程中的人身安全和财产安全。

七、救援器材、设备、车辆等落实

公司每年从利润提取一定比例的费用,根据公司施工生产的性质、特点以及应急救援工作的实际需要

有针对、有选择地配备应急救援器材、设备,并对应急救援器材、设备进行经常性维护、保养不得挪作

他用。启动应急救援预案后,公司的的机械设备、运输车辆统一纳入应急救援工作之中。

八、应急救援预案的启动、终止和终止后工作恢复

当事故的评估预测达到起动应急救援预案条件时,由应急指挥长启动应急反应预案令。

对事故现场经过应急救援预案实施后,引起事故的危险源得到有效控制、消除;所有现场人员均得到清

点;不存在其它影响应急救援预案终止的因素;应急救援行动已完全转化为社会公共救援;应急指挥长认为事

故的发展状态必须终止的;应急指挥长下达应急终止令。

应急救援预案实施终止后,应采取有效措施防止事故扩大，保护事故现场和物证,经有关部门认可后可

恢复施工生产。

九、应急总结与奖惩

应急救援工作结束后,指挥部组织相关部门认真进行总结、分析,吸取事故事件的教训I,及时进行整改,

并发照下列规定对有关单位和人员进行奖惩。

（一）对在应急抢险救援、指挎、信息报送等方面有突出贡献的个人,按公司有关规定,给予表彰和奖

励.

（二）对瞒报、迟报、漏报、谎报重特大事故和突发事故中玩忽职守,不听从指挥,不认真负责或临阵逃

脱、擅离职守的人员,按照公司有关规定，给予责任追究或处分。对扰乱、妨碍抢险救援的人员,由有关行

政管理部门依法处理,构成犯罪的依法追究刑事责任。

十、其它事项

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本救谖预案针对有可能发生的电梯安全事故,组织实施紧急救援_L作并协助上级部门进行事故调食处

理的指导性文件,可在实施过程中根据不同情况随机进行处理。

B.供水、供电紧急情况处理预案

第一章总则

第一条为保障人身财产安全,根据"安全第一、预防为主”的原则,特制定本预案。

第二条本预案本着应急与生产相结合的原则,立足于自救、互救,在非常情况下实施有效的处理。

第三条重大事故应急处理系统由公司应急领导小组、保安部、工程部、房管部共同组成。

第四条应急预案分为三级救援。

第一级:自救,发生事故后,首先自行实施抢救，同时将事故基本情况逐级报告；

第二级:实施就近救援,发生重大事故后,向相关部门发出请求救援信号,其他部门接到救援通知后,立

即组织抢救；

第三级：公司实施救援,发生重大事故后，由公司应急领导小组派专人前往事故地点进行救援。

第二章应急救援机构成员及职责

第一条:公司应急救援领导小组成员：

组长：

副组长：

组员：

成员:各区工程部、保安部、房管部全体员工。

第二条应急小组成员职责划分：

1.组长负责指挥突发事件的处理，小组成员负责落实组长下

达的命令,具体处理突发事件。

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2、组员负责重大事故的逐级上报以及上传卜达,并负责事故

救援预案的实施。

3.报告的主要内容有:发生事故的时间、地点、事故原因及

自救情况,同时将事故的基本情况向领导小组其他成员报告。

4.各区工程部全体员工原地待命，听从领导小组组长的随时调遣,随时投入救援工作。

5、各区工程部全体员工按照领导小组的指示,及时赶往事发

现场或及时与相关部门联系，并依处理方案实施抢救工作。

第三章事故的分类及救援措施

第一条事故的分类是指:紧急事故、重大事