平顶山东方今典总部产业园项目招商推广方案

平顶山东方今典总部产业园工程招商推广方案二〇一二年一月十六日目录第一章市场背景及宏观经济开展动态研究 -3-第一节城市根本背景 -3-一、平顶山城市概要 -3-二、城市人口及面积 -4-三、城市交通开展状况 -4-四、公用事业开展状况 -5-五、经济和社会开展规划 -5-第二节城市宏观经济概况 -7-一、经济总量 -7-二、人均地区生产总值 -7-三、固定资产投资 -8-四、2021年主要预期目标 -10-五、平顶山市产业竞争力分析 -13-〔一〕产业竞争力的内涵 -13-〔二〕平顶山地区产业开展现状 -13-第二章平顶山房地产市场、商业及写字楼市场分析 -17-第一节平顶山楼盘市场调研 -17-一、平顶山城区楼盘调研情况 -17-中心城区板块 -17-新城区板块 -18-第三城板块 -19-南区板块 -20-高新区板块 -21-第二节平顶山商业调查分析 -23-一、主要商业街调研情况 -23-二、平顶山主要商场情况调研 -24-第三节平顶山市写字楼调查分析 -30-一、写字楼市场情况分析 -30-第三章工程价格定位及开发节奏 -32-一、工程价格制定 -32-〔一〕竞争比拟和权重定价法 -32-〔二〕、本钱因素定价法 -37-二、工程开发节奏 -37-三、招商策略 -38-第四章工程推广预案 -40-一、工程的招商目标群定位 -40-〔一〕、工程招商目标要点分析 -40-〔二〕、工程招商目标群体定位 -41-二、工程招商工作方案构思 -44-〔一〕、工程的SWOT分析总结 -44-〔二〕、工程招商的“宣传概念〞提炼 -44-〔三〕、招商部的组织框架形成 -45-〔四〕、工程招商的阶段性工作构思 -46-〔五〕、工程广告平面的设计工作 -48-〔六〕、工程招商气氛培养手段构思 -49-〔七〕、工程招商合作性推广筹划 -52-〔八〕、销售广告创意及诉求 -52-〔九〕、媒介的组合策略 -53-三、工程广告推广策略 -53-〔一〕、广告媒体宣传战略 -54-〔二〕、广告推广原那么 -54-〔三〕、工程推广传播的内容 -54-〔四〕、推广策略重要阶段的划分 -55-〔五〕、工程推广的总策略 -57-〔六〕、工程推广的手法 -58-四、工程广告推广分解思路 -58-〔一〕、形象告知期推广思路 -58-〔二〕、形象积淀期推广思路 -60-〔三〕、形象树立期推广思路 -61-〔四〕、形象深化期推广思路 -63-五、媒介策略 -64-〔一〕、媒介策略方案 -64-〔二〕、具体媒体的选择和发布方案 -65-第一章市场背景及宏观经济开展动态研究第一节城市根本背景一、平顶山城市概要平顶山位于河南省中南部，西靠伏牛山，东接黄淮平原，是河南省下属的一个地级市，中国煤炭工业城市，是中国重要的煤炭产地。因市区建在“山顶平坦如削〞的平顶山下而得名。平顶山地处京广、焦枝两大铁路干线之间，并有漯宝铁路与两大干线相连。面积7882平方千米。总人口约520万，市区人口100万，市区建成面积80平方公里，以汉族为主。2003年，平顶山市被河南省确定为中原城市群九个中心城市之一，被誉为中原之崛起城市。二、城市人口及面积平顶山市辖4个市辖区、4个县，代管2个县级市；全市共有39个街道、35个镇、58个乡。市辖四区根本情况：新华区面积157平方千米，人口36万人。卫东区面积103平方千米，人口30万人。石龙区面积35平方千米，人口6万人。湛河区面积124平方千米，人口24万人。三、城市交通开展状况平顶山市城市道路交通状况近几年大为改观。建设路是市区的主干道，因局部路段狭窄，各种管线林立，通行不畅，已不适应城市的开展。2003年以来，平顶山市对建设路进行了大规模的改造，撤除了两侧影响道路扩宽和有碍观瞻的地面建筑物，实施架空管线入地，标准整治沿街建筑物和广告牌匾，扩宽改造快慢车道和人行道，在入市口和道路交叉口建设8个游园，对全线实施拆墙透绿和绿化、美化、亮化。整个工程投资达1.62亿元，拆迁14万平方米，整修快车道2万多平方米，铺设人行道彩砖16.8万平方米。经过改造的建设路，路面宽敞平坦，两侧高楼林立，绿树成荫，已成为平顶山市的标志性道路，成为名副其实的迎宾大道。2003年以来，平顶山市对建设路、中兴路、光明路等39条城市道路进行了改造，总投资达5.386亿元。新建高阳路、凌云路、湛北路、湛南路、迎宾路、南环路、建设路扩建、中兴路扩建、新华路南延，新华路北延、光明路南延等城市道路等纵横贯穿中心市区的主干道和支干道。全市市区道路城市道路面积689万平方米，人均道路面积约1382平方米，完成投资6.2547亿元；对建设路、矿工路等道路的人行道进行改铺装，面积138.16万平方米。四、公用事业开展状况平顶山市公用事业包括城市供水、城市污水处理及再生水利用、城市燃气、城市集中供热、城市公共交通、城市客运等行业，是城市根底设施的重要组成局部，是城市经济建设的活动载体，是现代化城市开展的根底条件。公用事业经过几十年的开展，已具备了一定的规模和能力，2021年末，全市城市公共交通运营车10.34万辆。城市日供水能力74.2万吨，年供水总量8470万吨，年供气总量13983万立方米，新增污水处理能力15.6万吨。平顶山市供水供气、污水处理等根底设施发生了翻天覆地的变化，保障能力大幅度增强。从1949年至2021年的六十年的时间里，用于城市根底公共设施建设投资达60.5亿元，年均增长14.6%。先后建设完成了煤气一二期扩建工程、污水处理厂工程、第四水厂工程、城市自来水管网工程、鹰城文化广场、河滨广场、平顶山市山顶公园等大型休闲绿地广场，园林绿地面积1707公顷。湛河市区段经过四期的治理河道得到了清理河水变清，给广阔市民提供一个茶余饭后休闲娱乐的好去处。五、经济和社会开展规划〔一〕“十一五〞时期经济社会开展的主要任务是〔节选〕：培育新型能源和工业基地。走新型工业化道路，推进工程规模化建设，产业园区化布局，产品高端化延伸。致力于资源转化、加工增值，开展多元化接续产业，培育大企业、大集团，着力打造中国中部化工城。〔二〕开展目标经过“十一五〞和更长一段时期的努力，把平顶山建设成为国家重要的能源和原材料生产加工基地，中国中部化工城；以化学工业、装备制造工业为战略走向的新型工业城市；国家优秀山水文化旅游城市。生产总值年均增长12%以上，到2021年力争在2005年的根底上实现翻番。按2005年价格计算，生产总值到达1100亿元以上〔2021年已达1124.6亿元〕，人均21600元左右〔2021年已达23050元〕。地方财政一般预算收入年均增长12%以上，2021年到达60亿元〔2021年已达70.3亿元〕。到2021年，二、三产业占生产总值比重到达92%〔2021年已达90.6%〕，高技术产业增加值占工业增加值的比重明显提高，城镇化率到达48%〔2021年已达41.8%〕，非公有制经济占经济总量的比重到达60%左右〔2021年已达53%〕。第二节城市宏观经济概况一、经济总量名称200320042005200620072021202120212021GDP〔亿元〕364.7470.7558.3671.9821.51067.71124.61320增长率〔%〕10.615.615.315.815.413.610.012.19.2

平顶山市生产总值连续多年保持着10%以上快速增长的势头。从2021年开始，该市经济总量跃上1000亿元的新台阶，成为河南省七个经济总量超千亿的地市之一。2021年平顶山市经济总量达1320亿元，增长率12.1%，平顶山市经济总量排在郑州〔4000亿元〕、洛阳〔2380亿元〕、南阳〔2065亿元〕、许昌〔1362亿元〕之间，居河南省地市级经济总量第五位。经济总量为城市开展提供了强劲支持，城市综合实力明显增强。二、人均地区生产总值名称20032004200520062007202120212021人均GDP〔元〕74809616113561385016983219982305025000增长率〔%〕101514.81515.413.29.410.1与2003年相比，2021年平顶山市人均地区生产总值增长了3.34倍，达25000元，较上年增长10.1%，近年来其他年份的情况如上图所示。与经济总量的排名相比拟，平顶山市人均地区生产总值的排名靠后，数据显示：2021年平顶山市人均GDP排在济源〔49000元〕、郑州〔54000元〕、焦作〔38000元〕、洛阳〔36000元〕、三门峡〔36000元〕、许昌〔29000元〕、漯河〔26000元〕之后的第八位。人均地区生产总值是了解和把握一个地区宏观经济运行状况的有效工具，是衡量人民生活水平的一个标准。比照数据可知平顶山市2021年的人均地区生产总值在河南18地市中排位居中。三、固定资产投资1、全社会固定资产投产完成情况名称20032004200520062007202120212021完成额〔亿元〕78.45113.7190.4272.7365.3421.1577.7710增长率〔%〕33.345.167.349.934.015.337.222.9全社会固定资产投资包括根本建设投资、更新改造投资、国有单位其他固定资产投资、房地产开发投资、城镇集体固定资产投资、联营经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济及其他经济类型的固定资产投资，农村集体5万元以上固定资产投资，城镇工矿区私人建房投资和国防、人防根本建设投资。固定资产投资是社会固定资产再生产的主要手段。通过建造和购置固定资产的活动，国民经济不断采用先进技术装备，建立新兴部门，进一步调整经济结构和生产力的地区分布，增强经济实力，为改善人民物质文化生活创造物质条件。从上图可以看出：平顶山市固定资产投资在经历了2005年67.3%的高增长率后，虽然投资总量连续上升，但增长率却逐年下滑。特别是2021年，更是到达了15.3%的最低值。进入2021年，在国家投资拉动经济增长的大的政策背景下，平顶山市固定资产投资增长速度走在了河南省的前列，2021年度全社会固定资产投资总额710亿元，增长22.9%。2、城镇完成固定资产投资近年平顶山市城镇固定资产投资占比变化表内容20032004200520062007202120212021城镇固定资产比例〔%〕75.683.581.586.585.283.082.283.2城镇固定资产投资在全社会固定资产投资中占有较大比重，自2004年后，连续多年占比保持在80%以上。2021年，170个重点工程完成投资178.5亿元，占全年预期投资的119%。中平能化碳化硅微粉、500千伏平南输变电等48个工程建成投产(投用)，特别是鲁阳电厂一期2×100万千瓦机组的并网发电和叶舞高速的建成通车，使我市的发电装机容量到达560万千瓦，高速公路通车里程到达396公里，实现县县通高速，为全省发电装机容量突破5000万千瓦、高速公路通车里程突破5000公里作出了积极奉献，具有里程碑的意义。平煤机高端液压支架、中平能化两万吨高性能浸胶帘子布、东方希望集团盐化工等50个工程开工建设，新平高工程、泓利焦化年产90万吨捣固焦及综合利用等37个续建工程加快推进，为今后开展蓄积了后劲。消费需求较快增长。加快“万村千乡市场工程〞和“新网工程〞建设，新增农家店305家，新建农资配送中心6个、连锁店190个。全面落实扩大消费政策，家电下乡和汽车摩托车下乡产品销售量、补贴额一直保持全省领先位次，带动社会消费品零售总额增速位居全省前列。企业效劳长效机制初步建立。市、县两级各抓100家重点企业，健全政策导向、要素保障、困难企业帮扶等十项企业效劳长效机制。强化财税收支管理，落实税收优惠政策，减轻了企业负担。积极推动银企合作，全年融资总额178亿元，其中新增贷款135亿元。加强煤电油气运协调，有效保障了生产要素供应。包括城镇固定资产投资在内的全社会固定资产投资大幅增长，大批工程建成投产，使国民经济飞速开展，根底设施能力极大增强，缓解了国民经济制约瓶颈，促进经济又好又快开展。四、2021年主要预期目标2021年

经济社会开展的主要预期目标是：生产总值增速高于全省平均水平1到2个百分点，到达11%以上；地方财政一般预算收入增速高于生产总值增速1个百分点，到达12%以上；全社会固定资产投资增长21%；社会消费品零售总额增长16%；外贸出口增长21%，实际利用外商直接投资增长23%；居民消费价格涨幅控制在4%左右；人口自然增长率控制在6.5‰以内；城镇新增就业7万人以上；城镇化率提高1.5个百分点；第三产业比重提高2个百分点以上；城乡居民收入较快增长；节能减排完成省定目标。

(一)着力扩大需求，保持经济更好较快开展。坚持统筹兼顾，扩大需求规模，优化需求结构，推动经济开展由上升向好向稳定增长转变。努力扩大投资需求。今年方案安排第一批重点工程130个，总投资1265亿元，年度完成投资130亿元。其中，工业工程82个，年度投资81.9亿元。开工建设中平能化年产40万千瓦太阳能电池用硅片、圣光医药用品制造产业园等39个工程；续建平煤机高端液压支架、恒基伟业太阳能电池等16个工程；建成平高东芝输变电设备制造、巨龙淀粉公司玉米葡萄糖生产线等21个工程；加快推进鲁阳电厂二期2×100万千瓦机组、中平能化年产20万吨己内酰胺等6个重大工程前期工作。交通工程13个，年度投资10.7亿元。开工建设焦桐高速汝州至登封段、郏县地方铁路、宝丰县至石龙区快速通道等5个工程；续建孟平铁路复线电气化改造工程；积极推进郑渝铁路客运专线平顶山段(站)、平顶山至许昌城际轨道交通、尧山旅游支线机场、沙河平顶山段复航工程及平郏、平叶、平鲁快速通道等7个工程前期工作。农林水利工程7个，年度投资16.2亿元。开工建设农村饮水平安工程、北汝河综合治理主体工程；续建南水北调工程平顶山段、昭平台灌区配套等5个工程。效劳业工程5个，年度投资6.3亿元。开工建设大香山现代物流配送中心、舞钢金马钢铁加工物流配送中心；续建宝丰文化创意产业园；积极推进通用航空产业园、卫东区顺德集团仓储物流工程前期工作。城市根底设施和社会事业工程23个，年度投资14.9亿元。开工建设市第二污水处理厂、平顶山学院扩建等3个工程，续建采煤沉陷区综合治理、平西火车站广场改造、新区人民医院等12个工程；建成大香山路、蓝欣家园经济适用房等4个工程；加快南水北调受水区供水工程等4个工程前期工作。继续坚持市级领导联系重点工程、联审联批、观摩点评等制度，认真落实建设条件和配套资金，实行网络规划、节点控制，力争早开工、早投产、早见效。加强工程库建设，搞好工程筛选、论证和储藏。(二)着力优化结构，加快转变经济开展方式。制定资源型城市可持续开展示范区建设规划，推动产业结构转型升级，提升产业竞争力。培育壮大战略性新兴产业。突出抓好新能源、新材料和生物医药等新兴产业开展，依托中平阳光、恒基伟业、易成新材料等企业开展太阳能光伏产业，打造完整的垂直光伏产业链；依托平高集团智能电网输变电设备工程和国家级高压电气设备质检中心建设，开展高端装备制造业。改造提升传统支柱产业。围绕做大做强能源化工、装备制造、特种钢材、新型建材、农产品加工等优势产业，安排实施中平能化2万吨锦纶66帘子布、平高集团特高压超高压开关装备产业基地等一批重大转型升级工程，年度投资80亿元以上，拉长产业链条，提升产业层次。加强自主创新体系建设。积极实施自主创新体系建设开展规划，增强科技进步对经济开展的支撑作用，引导创新要素向企业集聚，加快形成一批拥有自主知识产权的核心技术、知名品牌和创新型企业。申报省级以上工程技术研究中心5家、企业技术中心4家、质检中心2家、重点实验室1个。培育国家级高新技术企业6家、省级以上创新型试点企业1家，高新技术产业增加值增长15%以上。大力实施质量兴市战略和商标战略，推进标准化体系建设，培育自主品牌，提高产品质量平安水平。加快创立品牌产业集聚区。实施产业集聚区开展赶超行动方案，全年10个省级产业集聚区完成投资300亿元，实现主营业务收入800亿元，争取有2个集聚区进入全省前30名，高新区创立为国家级高新区。通过3到5年的努力，依托高新区内中平能化集团和平高集团开展，打造亚洲最大的尼龙化工基地和全国重要的现代装备制造基地；依托平顶山化工产业集聚区和叶县产业集聚区，突出开展煤化工、盐化工，利用良好的煤电产业根底，打造全国重要的能源化工基地；依托平新产业集聚区和宝丰产业集聚区，打造高端装备制造业和太阳能光伏产业基地。通过强化产业支撑，提升经济综合实力，把我市建设成为中原经济区重要的战略支点。五、平顶山市产业竞争力分析〔一〕产业竞争力的内涵产业竞争力的强弱决定了一个区域经济的开展水平。产业竞争力是指一个区域的产业在国际市场或区域市场上所具有的开拓市场、占据市场并以此获得比竞争对手更多利润的能力。产业竞争力是一个区域内某一产业内各个企业形成的合力，主要表达在：占有市场的能力、创造价值和利润的能力，以及创新开展的能力。〔二〕平顶山地区产业开展现状〔一〕平顶山三大产业开展状况平顶山是一座新型的工业城市，经过多年的开展，已经根本形成较完善的产业体系。平顶山是一个以煤炭起家的资源型城市，因此在产业结构中以工业开展为支柱。表2-3给出了2003—2021年平顶山国内生产总值及三次产业结构。可以看出，平顶山第二产业在三次产业结构中的地位从2003年的52.3%开展到2021年的65.3%，一直处于稳步上升的位置。第三产业产值比重从2003年的32.8%降到2021年的25.3%，比重一直在下降。第一产业即农业从2003年的14.9%下降到2021年的9.4%，比重也一直处于下降态势。第一产业与第三产业的下降与以工业为代表的第二产业在产业结构中比重不断上升说明平顶山已进入工业时期，这正是经济结构急剧变化的时期，是工业增长和产业升级最快的时期。近年平顶山市国内生产总值及产业结构变化年份GDP：亿元第一产业第二产业第三产业2003年364.7014.9%52.3%32.8%2004年470.7014.3%53.3%32.4%2005年558.3011.9%60.1%27.9%2006年671.9010.9%61.9%27.2%2007年821.5010.8%62.6%26.6%2021年1067.709.5%65.2%25.3%2021年1124.609.4%65.3%25.3%〔二〕平顶山经济开展现状及产业竞争力分析1、产业结构程度低。(1)三次产业结构不合理。平顶山三次产业结构呈现“两头小，中间大〞的特点。平顶山以工业为主的特点非常明显，三次产业结构调整的任务十分艰巨；(2)重型化严重。从平顶山工业内部结构来看，“重工业过重，轻工业过轻〞的特点十清楚显，即重工业所占比重较大，而轻工业所占比重偏轻；(3)初级化特征明显。平顶山的城市开展依赖于煤炭行业，从重工业内部来看，主要以煤炭开采业为主，这就是典型的资源型经济结构，并呈现出明显的初级化特征。同时，高新产业、高附加值产业相对较少，且规模小、比重较低。2、产业聚集程度较低。平顶山煤炭工业产业集群优势明显。煤炭工业产业集群的开展，极大地促进了平顶山产业竞争力的提升，同时平顶山的煤炭工业产业集群优势也是平顶山城市竞争力在河南省排名比拟靠前的重要因素。近年来，尽管平顶山在围绕精细化工、电子信息、机电一体化、新材料等高新技术领域取得了快速开展，同时平顶山高新区对地方工业的快速开展也起到较强的拉动作用，但整体看平顶山的产业布局分散，尚未形成新的产业集群，持续产业聚集程度较低。3、产业技术水平和生产效率低下。由于技术创新机制不健全、高科技人才严重缺乏等因素，导致平顶山工业技术开发投入低、创新动力缺乏，制约了工业升级和竞争能力的提高。人才以及创新能力的缺乏严重制约着平顶山经济的开展、产业竞争力的提升。4、产业经济效益低下。由于长期以来工业投资决策机制不完善，工业投资中的重复建设严重，造成平顶山大局部工业行业中企业的过度进入，加之缺乏多余生产能力的退出机制，过剩的设备和厂房虽然处于闲置状态，但仍然需要占用资金，这必然造成那些以大规模投资为起点的产业和企业过高的固定本钱。试图在生产能力严重过剩的市场上争夺或保持自己的市场份额，必然引起大局部行业的盈利能力下降，或出现大面积和数额巨大的亏损。5、工业污染严重，极大地阻碍平顶山可持续开展。平顶山是一座“以煤而立、因煤而兴〞的新兴工业城市，是全国重要的能源原材料工业基地。作为资源型工业城市，平顶山高耗能、高污染企业较多，由于对资源综合利用程度较低，治理不够，平顶山每年“三废〞排放量也比拟大，平顶山工业固体废弃物产生量逐年增加，固体废物扬尘污染大气，渗滤液污染地表水和地下水，堆存物污染农田，造成土壤质量下降，成为重大的环境隐患，对环境生态和群众身体健康具有潜在的威胁，同时也极大地阻碍了平顶山的可持续开展。6、大多数民营企业规模小，结构层次不高，综合实力不强。民营经济是一个地区内经济开展的活力。平顶山民营经济虽然在近几年有所开展，但与兴旺城市相比，其综合素质不高。除了极少数民营企业有一定的规模外，其他民营企业大多无法在平顶山经济开展中起到支柱作用。在产业结构方面，平顶山个体私营企业以第三产业为主，制造业开展不够，科技型企业很少。另外，许多民营企业内部还存在着管理制度不完善、缺乏有效的鼓励约束机制等问题。第二章平顶山房地产市场、商业及写字楼市场分析第一节平顶山楼盘市场调研一、平顶山城区楼盘调研情况根据平顶山现状，平顶山楼盘总体可以分为老城区板块和新城区板块，细分可以分为如下板块：中心城区板块、新城区板块、第三城区板块、南区板块、高新区板块，具体如下：中心城区板块A京华金域蓝湾A京华金域蓝湾B贵人国际C东风星河湾D联盟鑫城区域范围：光明路以东，诚朴路以西，南环路以北区域。区域特点：中心城区生活配套优良，交通便利，土地资源日益减少，近年政府加大了中心城区的都市村庄改造力度，城区城市面貌有所提升，升值潜力不断增大。但由于受到土地获取本钱高、拆迁难度大等原因制约，中心城区内房地产开展速度相对慢于其他区域，目前城区内的房地产工程主要以厂区改造和都市村庄改造工程为主。受到地价较高的影响，中心城区的产品形式主要以高层为主。代表楼盘：京华金域蓝湾、贵人国际、东风星河湾、联盟鑫城新城区板块区域范围：北至漯宝铁路，东至姚孟电厂，西至毛营军铁专用线，南至白龟山水库。区域特点：新城区们于平顶山市区西部，是目前平顶山开展的重点区域，区域整体环境优良，但区域生活配套设施和人气相对较差，短期内无法吸引众多的购房者来此区域购房。该区域内的房地产开展根本上以点状开展，工程主要集中在政府机关密集区和水库的周边，产品形式趋向于高端产品，主要有别墅、高层、多层、花园洋房等产品形式。房地产整体开展快速，大盘云集，不乏大体量的综合形态的工程。价格为全市最高区域，集中在5000-5300元/㎡。代表楼盘：蓝湾新城、水岸豪庭、常绿大悦城、大唐一品澜山、君临天下、蓝湾国际、金玉花园、建业桂园、常绿九天庄园第三城板块区域划分：光明路以西，新城区以东区域区域特点：第三城板块位于新老城区结合部。区域受到新城区的带动，又可以享受到老城区的成熟配套，区域居住环境较好。区域内房地产整体开展速度较快，工程密集，整体品质较高，但可供持续开发的土地存量缺乏。目前西区销售价格仅次于中心城区和新城区，区域内产品形式丰富，包括多层、别墅、高层，大体量综合体。代表楼盘：亿嘉西城国际、金石九天城、佳田塞纳城、春华国际茗都南区板块区域范围：南环路以南区域区域特点：南区板块目前主要为都市村庄改造工程，由于位置相对较偏，整体区域开展相对较慢。本区域是目前平顶山开发的热点区域，房地产整体投放量大，工程相比照拟集中。目前区域内已有多个大型工程同时开发运作，产品品质相对较高，未来该区域开展潜力较大，销售价格会有一定的提升。区域内产品形式以小高层和高层为主。代表楼盘：龙腾国际、金城丽景、盛世华庭、豫森时代新城、大乘领仕馆、常绿金澜王朝；高新区板块区域范围：诚朴路以东区域区域特点：高新区板块位于平顶山市东部区域，东区主要为工业区，区域生活配套相对较少，居住环境相对较差。目前区域内房地产市场刚刚起步，在售工程体量都较小，整体品质相对较差，工程缺少亮点，没有较好的绿化和公建配套。但近期河南建业集团在东区已获取500余亩土地，同时建设东路沿线已有数个大型工程启动，所以未来3-5年东区整体区域环境会有较大的改善。居住环境、生活配套会不断提升，区域价值有一定的拉升空间。目前区域内以高层为主，没有大体量的商业和独特的产品形式投放市场。代表楼盘：杨东国际、凯帝东郡具体价格如下:平顶山老城区楼盘价格表〔局部楼盘〕序号工程名称均价〔元/平方米〕备注1金石·九天城平层价格5000元/㎡，电梯小洋房价格7300元/㎡尾盘2天河盛世均价4800元/㎡最后清盘3明珠世纪城均价3660元/㎡三期尾盘4龙腾国际均价3800元/平米尾盘5贵人国际·紫荆城均价3800元/㎡老盘，首期开工建设期6豫森·时代新城均价3800元/㎡封顶7金基·馨怡揽月均价3900元/㎡新盘8中建·嘉天下均价4000元/㎡交房9春华·国际茗都叠加层4100元/㎡,平层3600元/㎡尾盘10立威山3600元/㎡三期推盘11建工景苑3900元/㎡交房12鹰城商贸中心预计价格在5000元/㎡以上新盘，未开工13中央花园3800元/㎡尾盘14荣邦花园均价4400元/㎡新盘，二期排号15新华国际均价4350元/平米封顶16龙凤盛世对外均价3600元/㎡新盘17金建·悦和园均价3660元/㎡新盘，开工建设期18大乘领仕馆3800元/㎡老盘，为开工19千田新开元3800元/㎡新盘，二期排号平顶山新城区楼盘价格比〔局部楼盘〕序号工程名称均价〔元/平方米〕备注1未来域均价5200元/㎡新盘2君临天下均价5300元/㎡一期交房，二期展示阶段3龙腾冠顶均价4800元/㎡新盘，展示阶段4天河长安道1号6000元/㎡尾盘，封顶5西堤漫步均价5100元/㎡线盘6蝶湖湾5300元/平方米交房7蓝湾国际4100元/平方米三期推广8建业桂园5200元/平方米封顶，尾盘9常绿九鼎5500元/平方米封顶，尾盘10常绿大悦城5300元/平方米老盘，推广阶段11一品澜山5500元/平方米封顶，三期推广从以上情况分析，老城区楼盘价格在3500-4000元/平方米，新城区楼盘价格在5000-5500元/平方米。第二节平顶山商业调查分析一、主要商业街调研情况商业街名称档次主要经营业态层高/层单间商铺面积租金消费客群A体育路商业街中低服装、鞋业125—35平米80—300元平米·月中低收入者B中兴路商业街中高服装、酒店、商场240—60平米200—400元平米·月28—50岁商务人士C开源路商业街中高服装、餐饮235—55平米200—450元平米·月28—50岁商务人士、公务人D和平路商业街中高服装、饰品240—60平米200—400元平米·月15—30岁追求时尚青年、学生〔一〕体育路商业街状况调研体育路商业街自矿工路到建设路，街道比拟狭窄，经营业态主要鞋业、服装、小餐馆，硬环境较差奠定了此处的商业档次较低，各商户的主力经营面积在50平米左右，但是随着文化宫黄金海岸的建设和投入使用，会对此商业街有很大的带动作用。〔二〕中兴路商业街状况调研中兴路商业街自矿工路到建设路，经营业态主要鞋业、服装、珠宝店、店，此商业街商场分布较多，所以沿街店面相对于开源路商业街数量较少，但是沿街店铺装饰档次较高，经营产品档次也较高，主力经营面积在120—160平米，商铺的进深大，市民对此商业街认可度高。(三)开源路商业街状况调研开源路商业街自建设路到优越路，街道两侧主要经营业态为餐饮、银行、珠宝店、品牌服装鞋业店，各业态经营面积同其他商业街同业态相比均较大，品牌服装店主要为商务休闲装和正装，客户定位在高端。也只有品牌商业店铺能承受此商业街高租金，平均租金高达150元/平方米·月。〔四〕和平路商业街状况调研和平路商业街自中兴路到开源路路，是平顶山市唯一一条商业步行街，街道两侧主要经营业态为化装品店、眼镜店、饰品店、品牌流行服饰和鞋业店，品牌店铺的经营面积较大，客户定位在追求时尚的年轻人。此商业街连接中兴路、体育路和开源路，人流量较大，购物环境好，但是租金也较高，中兴路与和平大道交汇处租金到达惊人400元/平方米·月。二、平顶山主要商场情况调研〔一〕商场概况平顶山重点商场主要分布在中兴路沿线，代表商场有中心商城、万家百货、丹尼斯百货、鹰城世贸广场、双丰商城、电子时代广场、数码电子广场。主要商场调研情况一览表商场名称业态层高/层体量〔㎡〕1中心商城百货4.580002万家百货百货4.5150003丹尼斯百货百货4.5450004鹰城世贸广场百货4.5200005双丰商城百货4.5500006电子时代广场电子4.572007数码电子广场电子4.52200〔二〕重点商场调研★中心商城商场名称中心商城地理位置中兴路与建设路交汇处经营规模8000平米主题定位百货经营档次中端楼层布局-1F经营品类家电市场主要品牌松下、步步高、飞利浦、美的、丽声音响、方太、TCL、长虹、志高、三星、海尔、SHARP、西门子、美菱、新飞电器、九阳、格兰仕1F经营品类珠宝区、化装品区、名表、男女鞋主要品牌男女鞋：达芙妮、百丽、花花公子、SCS、布兰亭、金利来老人头、芭可儿、特丽雅化装品：泊美、OLAY、高丝、羽西、旁氏、佰草集珠宝区：上海亚一金店、老凤祥、老庙黄金、盈祥银饰名表区：瑞士梅花、英格纳2F经营品类男装、童装、内衣主要品牌男装：太子龙、老人头、元田、雅戈尔、都彭、琢木鸟、金利来等内衣：婷美、安利芬等童装：史努比、巴拉巴拉等租金情况110—210/平方米/月招商效果商场入住率100%综合评述该商场位于和平路西端，建筑面积为8千平方米左右，体量适中。一层规划较为合理，其他楼层规划有些混乱，人流充足。而—1楼面积分割均较小，通道较窄，购物环境较差，经营档次较低。良好的地段给商场经营带来了充足人流。★万家百货商场名称万家百货地理位置中兴路北段经营规模营业面积15000平米主题定位百货经营档次中高端楼层布局1F经营品类黄金珠宝、饰品、化装品主要品牌化装品：泊美、欧莱雅、OLAY、美宝莲、自然堂、玉兰油、羽西黄金珠宝：周大福、周生生、金伯利、老庙黄金、戴梦得女鞋：星期六、百丽、达芙妮、森达2F经营品类流行淑女装、饰品主要品牌SPPET、CILY、Eland、VEROMODA、IVYKKZ、ONLY、azonaaoz、Teenie3F经营品类职业装、女士用品、时装、内衣主要品牌哥弟、YinEer、CIRCLE、妃格莱儿、玖姿、纤、依梦、依莲帆登、简、范怡文、声雨竹、米兰、应大、马天奴、欧妮雅、静安鸿翔、蒙迪爱尔、E+、红人、华鑫、盈科动力、玖姿、雅高仕、KAKO、莎琪贝尔等4F经营品类绅士服饰、饰品、领带、皮鞋主要品牌沙驰、爵士丹尼、SPPIT、梦特娇、花花公子、Jeep、Lee、劳斯顿、保尼、都彭、华伦天奴、金狐狸、博格西尼、艾米力欧、法国圣朗门、凯普迪诺、威可多、皮尔.卡丹等招商效果商家入住率100%租金情况50—300/平方米/月综合评述万家百货〔平顶山市中原集团第二百货〕系平顶山市中原集团的全资子公司。商场位于中兴路，优越路口，交通便利。建筑面积在2万平方米左右，共分为六层，外立面陈旧，内设有挑空中庭，效果甚好。店内布局合理、装饰典雅、人流量大、客户的认可度高。是目前平顶山市经营状况最为良好的百货商场之一★丹尼斯百货商场名称丹尼斯百货地理位置中兴路与矿工路交汇处经营规模45000平米主题定位百货经营档次中高端楼层布局1F经营品类珠宝首饰、化装品、名表、男女鞋主要品牌珠宝首饰：中国黄金、金伯利钻石、周大福、六福、戴梦得化装品区：自然堂、佰草集、丸美、ONLY、高丝、贝佳斯、羽西、欧莱雅、欧泊莱名表：梅花、浪琴、英纳格、恒时达表、卡西欧男女鞋：沙驰、花花公子、金利来、星期六、达芙妮、百丽、CROCS2F经营品类流行淑女装主要品牌姬奴、ONLY、VEROMODA、ODBO、衣臣、似水年华、HaiLans、朵兰帝、PRICH、衣恋、史努比、欧时力、伊华欧秀3F经营品类绅士休闲装、运动装主要品牌培罗蒙、苹果、食草集、金利来、梦特娇、七匹狼、皮尔卡丹、骆驼、斯得雅、乔顿、Jeep、阿迪达斯、杰克琼斯、康踏、安踏、匡威、李宁、沃特、KAPPA、彪马4F经营品类床上用品、童装、内衣、大小家电、美食主要品牌罗莱家纺、迪斯尼童装、芬狄诗内衣、欣姿芳内衣、巴拉巴拉童装、猫人内衣、梦洁家纺、富安娜家纺、帕兰朵内衣、花雨伞内衣、美的小家电、九阳、千业美食广场等招商效果商家入住率100%综合评述该物业坐落中兴路与矿工路交汇处，隶属郑州丹尼斯百货。物业位于核心商圈内、装饰高档、人流量大，商场中庭升级，恢宏大气，高端品牌商家入住率高，更是提升了商业的档次，规划布局合理，依托集团良好的经营模式和强大实力，受到了市民的认可。是目前平顶山市商场的领头雁。★鹰城世贸广场商场名称鹰城世贸广场地理位置开源路与群众路交汇处经营规模20000平米主题定位百货经营档次中高端楼层布局1F经营品类珠宝首饰、名表、男女鞋业、化装品主要品牌周大福、六福珠宝、IDO、和合白玉、凤凰钻石、英特纳珠宝、梅花、Rado、梦特娇、意尔康、花花公子、富贵鸟、百丽、星期六、金佰利2F经营品类流行少女馆、少女休闲、少淑服装主要品牌浪漫笛、老银匠、达衣岩、名典屋、秋水伊人、ONLY、VERYMODA、LOVE、歌莉娅、摩高、欧时力、江南布衣3F经营品类都会仕女馆、贵妇装、淑女装、时尚内衣主要品牌米黄羊绒、恒源祥、梦特娇、婷美、猫人、鄂尔多斯、梦凡迪、珍贝、黛安芬、声雨竹4F经营品类绅士名品馆主要品牌洛兹、左岸、布西妮、百村洋服、骆驼、都彭、斯得雅、雅戈尔、太子龙、利奥纳、七匹狼5F经营品类温馨生活馆、童装、美容馆主要品牌史努比、巴布豆、迪斯尼、嗒嘀嗒、美美美容馆、水孩儿、杉杉童装、派克兰帝、巴拉巴拉、韩国咏楼招商效果商家入驻100%综合评述本工程地处开源路、群众路交通较为便利。地处核心商业圈内，但是商业气氛没有中兴路浓厚，于2001年建成并开业使用。商场的外立面略显落后陈旧，广场规划非常混乱，周边环境差，不利于人流，车流的顺利通行。商场规模适中，经营品牌同质化严重，交通动线组织合理，但是商城内部装饰略显陈旧★双丰商城商场名称双丰商城地理位置光明路与曙光街交汇处经营规模50000平米主题定位百货经营档次中高端楼层布局1F经营品类珠宝首饰、名表、男女鞋业、化装品主要品牌化装品：羽西、美肤宝、自然堂、美宝莲、欧莱雅名表：卡西欧、梅花、男女鞋：金利来、达芙妮、意尔康、森达、百丽珠宝首饰：老庙黄金、周大福2F经营品类青春少淑装、少女少淑装主要品牌美特斯邦威、茵佳妮、IBUDU、千百惠、唯戈、嘉彩、before、秋水伊人、艾哲、迪斯尼、纳纹3F经营品类名媛贵妇商场、羊绒羊毛主要品牌伊索言、佐丹奴、爱慕、敦奴、局部店铺装修4F经营品类童装、运动鞋主要品牌康威、361、沃特、百圆裤业、旗牌王、金莱克、李宁。商城局部区域在装修5F经营品类家具主要品牌红苹果、华日、双叶、华丰招商效果商家入住率75%综合评述该物业坐落光明路与曙光街交汇处、建筑体量大、经营档次较高、商场中挺设计，装饰档次较高。观光电梯、扶梯、中央空调等硬件设施齐全，物业满足西南主城区域居民的购物需求，辐射面积大，但是由于其不在核心商业区，商家经营状况一般、而满足居民根本需求的生活超市经营情况却比拟好★电子时代广场商场名称电子时代广场地理位置建设路与开源路交汇处东经营规模7200平米主题定位电子产品经营档次中高端楼层布局1F经营品类电子数码产品主要品牌品牌：诺基亚、苹果、三星、摩托罗拉其他：读书郎、汉王、合众思壮、佳能2F经营品类组装机和品牌机产品主要品牌品牌机：华硕、联想、戴尔、三星、明基、方正组装机：各组装店面同时兼营配件3F经营品类电脑维修市场主要品牌电脑配件：飞利浦显示器、华硕主板、电脑机箱4F经营品类打印机、复印机和监控产品主要品牌打印机和复印机：日立、爱普生、惠普监控产品：中兴、中田安保、海康招商效果商家入住率100%综合评述该商场2006年8月投入使用，是目前平顶山市规模最大电子专业市场，客户人群主要集中一层电子数码产品，随着楼层的增高，人气也略显冷淡。柜台分割主力面积在12—15平米之间，过道略显拥挤，装饰档次较低。此区域淘宝城的建设和入市，必将推动这一区域电子产品商业的开展，奠定其在平顶山电子市场龙头地位，形成聚集效应。★华诚数码广场商场名称华城数码广场地理位置建设路与中兴路交汇处南经营规模2200平米主题定位数码产品经营档次中端楼层布局-1F经营品类电脑超市主要品牌品牌机：戴尔、华硕、联想、明基、方正组装机：电脑组装、山水音响、+1F经营品类电脑散件、监控、办公用品主要品牌惠普打印机、中田安保、华硕主板、三星硒鼓、金河田机箱、长城机箱、诺基亚、三星、步步高招商效果商家入住率100%综合评述该物业相比数码电子广场，位置相比照拟优越，人流量较多。但是规模相对较小，购物环境差。过道拥挤，商户主力分割面积以15—20平米，商户以中小商户为主，各类商品摆放散乱。★文化宫黄金海岸商场名称文化宫黄金海岸地理位置体育路工人文化宫经营规模60000平米主题定位购物中心经营档次中档楼号1—3#馆名欢乐汇经营品类通讯卖场、珠宝城、婚纱影楼、美发沙龙、动感影院、商务网吧、大型健身会所4—5#馆名莱福时代A馆经营品类豪享来、化装品、流行女鞋、淑女装、创意美甲、流行饰品、美发沙龙、时尚女装、针织内衣、女子会所〔SPA、瑜伽、餐饮、娱乐、休闲〕6—7#馆名莱福时代B馆经营品类ＫＦＣ、男鞋、名表、运动休闲、时尚休闲、精品男装、商务男装、咖啡、电玩、量贩式ktv8#馆名童星球经营品类家美汇婴孕用品、儿童洗化、面包坊、童装、童鞋、童玩、儿童乐园、儿童摄影、DIY手工坊、培训基地〔跆拳道、音乐教室等〕、电玩世界9#馆名ＫＴＶ10#馆名中式餐饮、办公11#馆名休闲浴场、办公、步行街经营品类时尚基地三福百货／可爱洋服、运动大本营、潮流小铺、个性饰品、特色小店、时尚餐饮、休闲服饰、外贸店、休闲小馆招商效果商家入驻率85%平均租金150元/平米·月综合评述该物业是由郑州颐和投资管理和平顶山市总工会共同开发建设、将由莱福时代商业管理统一招商经营管理的大型购物中心。它依托12万平方米的绿色园林，浑然形成集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化等一体化的城市生态型商业文化中心。第三节平顶山市写字楼调查分析一、写字楼市场情况分析中兴路作为商业主干道，商务气氛浓厚，我们重点调研了中兴路沿线华城大厦、广厦商务中心、华府商务公寓、工行大楼、鹰城世贸中心、中兴铭座、千田大厦等写字楼情况。写字楼分布情况具体如下。平顶山主要写字楼情况一览表单位：㎡、元/㎡·月名称总建筑面积主力面积主要承租业态租金出租率备注千田大厦10000180—300房地产、担保、45—50100%写字楼广厦商务中心15000150—260房地产、保险、污水公司35—4095%写字楼工行大楼18000120—180事务所、银行、美容院30—4090%写字楼华府商务公寓1400050—120培训机构、装饰公司20—2590%商住楼鹰城世贸中心40000160—200培训机构、美容院、装饰15—2090%商住楼中兴铭座700080—150房地产、装饰公司30—4095%商住楼华城大厦8500120—200房地产、装饰、咨询公司35—4095%商住楼二、写字楼市场特征分析〔一〕写字楼整体情况分析：目前写字楼市场开展程度较低，专业写字楼寥寥无几，目前仅千田大厦、广厦商务中心、工行大楼、华城大厦，而其办公聚居的物业形态多为商住楼，比方华府商务公寓；〔二〕分布特点：目前写字楼主要集中在中兴路上分布；中兴路作为商业主干道，商务气氛浓厚，吸引了众多公司在此区域办公；〔三〕客户构成：目前存在办公需求的企业以广告装饰类、美容院类和律师事务所类，房地产开发类和专业培训类也存在一定需求；〔四〕租金价格：目前专业写字楼租金价格较高比方千田大厦、工行大楼，而商住楼的租金价格比拟低比方华府商务公寓；〔五〕出租状况：目前位置好，装饰档次高的写字楼出租情况较好，千田大厦的出租率到达100%，商住楼的出租情况低于专业写字楼；〔六〕配套状况：目前写字楼的自身配套较低，中央空调，电子门禁，停车位，物业管理，入户大堂等许多方面同河南其他地级市写字楼物业相比差异较大，硬件和软件设施都有很大差距。考虑各种影响因素以及结合工程地块，影响写字楼物业开展因素：平顶山产业结构对办公市场的支持度较低，作为支柱产业的煤炭、精细化工和电力皆为大型制造业，办公需求量和强度相对较低，且多项选择择在厂房内办公或自建办公楼，其他一些实力较强的企业也多以自建楼形式满足办公需求。第三章工程价格定位及开发节奏一、工程价格制定〔一〕竞争比拟和权重定价法竞争导向定价法是企业为了应付市场竞争，以企业所处的行业地位和竞争定位而制定价格的一种方法。它是以竞争者的价格为根底，根据竞争双方的情况，制定较竞争者价格为低、高或相同的价格，以到达增加利润、扩大销售量或提高市场占有率等目标的定价方法。对于本工程而言，当本企业所开发的工程在市场上有较多的竞争者时，适宜采用竞争导向定价确定工程售价，以促进销售，尽快收回投资，减少风险。将本工程与周边工程及可比性较强的工程根据比拟因素、比拟因素的权重以及比拟工程对本工程的可比性权重进行的量化定价法，比拟过程是定价人员站在消费者的角度进行评比打分，是竞争导向定价结合需求导向定价法的具体定价方法，被广泛运用。每一工程比拟因素的具体考虑内容及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。其步骤如以下图所示：价格制定步骤确立竞争工程权重价格制定步骤确立竞争工程权重选取市场比对工程确定市场价格比价体系汇总比拟打分体系得出比拟价格〔1〕、本工程主要竞争工程选定与权重确实定工程名称权重比例〔2〕、比价体系六大影响因素权重构成局部地段价值地段价值17％工程素质34％环境设计6％开发品牌8％保障效劳28％100%工程风险7％比价体系六大影响因素权重构成〔3〕、市场比对权重打分针对地段价值、工程素质、环境设计、开发品牌、保障效劳平台、工程风险六大因素对本工程及选定的竞争工程打分，打分取值区间为0～5，并根据其权重得出各工程每个因素的得分。◆地段价值影响因素权重项目大项细项打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分环境21％升值前瞻3%居住成熟度2%景观价值2%噪音影响1%楼盘昭示性1%交通９％与主干道临近程度3%公交线路2%配套８％小区自有配套2%社区外配套1%合计17%◆工程素质影响因素权重项目大项细项得分打分得分打分得分打分打分得分打分得分打分得分打分得分规模8％占地及总面积3%容积率3%车位比2%设计9%主力户型3%层高2%几梯几户2%实用率2%形象6％外观形象4%公共装修2%会所3%面积及功能设施3%设备8％设备智能化2%电梯1%供暖及制冷2%高科技技术应用3%合计34%◆环境设计影响因素权重项目得分打分得分打分得分打分打分得分打分得分打分得分打分打分绿化率3%设计方案2%设计公司1%合计6%◆开发品牌影响因素权重项目得分打分得分打分得分打分打分得分打分得分打分得分打分打分开发商5%承建商3%合计8%◆保障效劳影响因素权重项目得分打分得分打分得分打分打分得分打分得分打分得分打分打分效劳平台工程18%效劳质量10%合计28%◆工程风险影响因素权重项目得分打分得分打分得分打分打分得分打分得分打分得分打分打分现有工程形象3%入住时间4%合计7%〔4〕、市场比拟权重计算根据每个工程各因素的得分和权重算出各工程的总体得分：六大影响因素权重项目比例得分得分得分得分得分得分得分得分得分得分得分得分得分得分地理位置37%楼体素质34%环境设计6%开发质量8%物业管理8%工程风险7%合计100%〔5〕、本工程价格的计算根据本工程与竞争工程的比拟得出本工程的价格区间〔2021年〕：分项工程大悦城建业桂元常绿九鼎水岸豪庭一品澜山本工程各工程比准均价本工程比照得分本工程比准价格比对工程比准权重权重后本工程比准价加价平均合计由于本工程在平顶山没有类似的工程，本文选择了新城区几个有代表楼盘和本工程作比拟，虽然他们内涵和运作模式有很大差异，但也可以作为定价一种参考，综上分析，根据市场客观比对，市场比准入市价格为：4200元/平米由于产业园工程特殊性，要有600元以上价格预留空间，故对外市场价：4800平方米〔二〕、本钱因素定价法本工程主要本钱包括：土地本钱、前期费用、施工图设计费用、报建费用、建设过程费用、根底设施建设费用、开发建安本钱、非出售性公共配套、不可预见费用、开发费用、应缴税额等各项费用，经过初步估算约为3000元/平方米，根据工程初步如市场价位一般为30-40%的利润空间，综上分析，该工程准入市场价位：3900-4200元/平方米；由于产业园工程特殊性，要有600元以上价格预留空间，故对外市场价：4800平方米二、工程开发节奏本工程初步分为五期，随着开发周期价格将不断上浮，同时以每月平均50元/平方米速度上浮。80006000一期二期三期80006000一期二期三期四期五期4200520070009500工程开发周期分解开发周期开发类型开发体量〔单位：㎡〕开发比例(单位：%)销售均价〔单位：元/㎡〕一期独栋连体〔13〕49380㎡17%4200一期二区连体(8)66910㎡(含地下室17530㎡()22.5%4200三、招商策略1、价上下走产业园特殊的内涵及其我们竭力打造的高品位、高内涵及厚重的人文气氛，所以采用价高，表达出高档及品味，然后用优惠及其它方式招商。力争快速聚集人气，缩短招商周期，减少招商费用，加快资金的流转速度。2、小批量，多频次开盘通过制造热销和产品稀缺局面来刺激观望客户的购置，促进成交，同时制造新闻，建立工程在平顶山区域的影响力。3、确保第一次大客户入驻首次吸引大客户入驻是工程整体成功运作的前提，也为工程以后招商增加影响了，提高卖点，因此要确保第一次要吸引大客户入驻。4、多方式的招商策略为了确保每次招商的成功，要在招商手段上下功夫，不但要借助传统媒体还要用一些不寻常的方法。第四章工程推广预案一、工程的招商目标群定位〔一〕、工程招商目标要点分析1、综合分析本工程及区块现状的调查和分析：平顶山市新城区总部产业园位于平顶山新城区，新城区距老城区有十公里左右路程，目前新城区有平顶山市政府、新城区管委会等政府机关，有河南城建学院、平顶山学院、平顶山卫校等大中专院校，是未来的行政、文化、科教中心，具有很大的潜力；但目前新城区在人气、生活、交通等方面还存在与老城区区域有很大差距，因此企业暂时入驻产业园会有一些不便，吸引潜在客户投资需要更深入引导，使他们看到投资潜力。鉴于此本工程应该从政府对入驻产业园企业政策、税收方面减免、优惠等方面做切入点，同时将总部产业园内涵、八大功能、十个效劳平台以及多样性功能产品等植入进去进行宣传。在政策优惠方面，应加强于政府的沟通，因为总部经济作为产业园区建设模式的创新从而享受政府对诸入像产业园之类的优惠政策，从而利于工程的销售。在商务气氛方面，由于本工程所在区块相对较为偏远，商业气氛不够旺盛，商务空间明显缺乏，所以本案商业配套尤为重要。过于专业的产业范畴划分往往会导致本工程招商目标群体的匮乏，从而影响到整个总部产业园商务气氛；由此必须在政策允许的条件下，工程招商凭借自己的特色和优势扩大招商目标范围，吸引更多的企业及事业单位入驻。2、本案在工程筹划设计上，总部产业园工程要能够为企业提供更完善的效劳保障平台。首先在硬件上，为入驻企业提供独院楼宇及其冠名权、稳定的企业经济环境，非常有利于成长中的成熟型企业的开展；还有贴心的生态办公环境，让工作者在工作之余充分享受休闲。另外，总部产业园工程的目标是为企业总部打造精品楼宇、引导资本运作理念、构建良性商务平台、完善信息效劳体系、强化孵化效劳、技术咨询、人力资源、试验检测等十个效劳保障平台，使所有入驻企业联合起来，增强资源共享，形成合力效应。〔二〕、工程招商目标群体定位本工程最大优势就是园区式、生态型、低密度、个性化商务群，其具有园区的一体化配套、生态健康的环境控制、个性化独家院落的办公理念和相关的产业园区式的政策优惠等；由此本案的主要目标群体定位为刚刚起步的中小企业、正在成长中企业和总部的企业基地。细分如下：■对城市依赖度相对较低而对交通便捷度要求较高的企业：这些企业的开展并不依赖城市的消费群体，在便捷的交通条件下往往可以相对独立于城市，如物流、货运、仓储等行业的大量企业在地价相对较低的“总部产业园工程〞高度聚集，就可以使得其运营本钱大大降低。■高度依靠智力创造财富，对环境要求较高的企业：本案一大优点是环境优美、视野开阔，可以为入驻企业的员工创造舒适的工作环境。而那些高度依赖员工创造力创造财富的智力密集型企业，如IT、高新技术企业以及局部企业的培训机构及办公机构是比拟适合入住此类物业中办公的。■对自身形象比拟注重的企业：随着经济的开展和企业自身的开展，更多的企业希望通过自身办公环境，来展示其个性化的企业形象，而“总部产业园工程〞即是一个不错的选择。■以主流企业为效劳对象的企业上述企业可以称为入驻“总部产业园〞的主流企业。除了这些主流企业，在总部产业园中还存在着三类效劳企业：一类是跟随着主流企业开展的上下游企业，这些企业虽然单独不适合在总部产业园中生存，但是依托园区内主流企业，共同于形成“研发—制造—物流—营销〞这样完整的产业链，促使总部产业园内企业向产业集群化开展。第二类是为主流企业效劳的配套机构，如金融效劳机构、商务效劳机构等。第三类就是为在总部产业园工作的员工提供生活效劳的企业，如餐饮、家政、休闲娱乐公司等。由于这些企业的入园，使得主流企业运作更为方便、畅捷。可以说，这种入园企业的多元化，促进了商务花园的健康成长，使得总部产业园的企业形态丰富多彩。而除了上述主流企业外，还有一些跟随着主流企业产业的上下游企业及当地亦适合成为本案的目标客户。这些企业可以依托园内的主流企业，共同形成“研发-制造-物流-营销〞的产业链，促使“总部产业园〞内的企业向产业集群化开展。那些创业有成的成熟企业，期望打造智能化、低密度、生态型，集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部集群基地。它们希望自己的办公地点既能彰显企业实力，具有良好的商务环境和办公环境；又能表达浓郁的企业个性风格，成为企业独立的象征。但是对于它们来讲，在价格一直居高不下的楼市，不管是自己盖办公大楼，还是在城区内或租或买写字楼，都将是一种巨大的负担。而总部产业园工程恰恰满足了企业总部的这种需求。本案身处开发区有相对写字楼较低的单价、个性化独院办公、强大的效劳保障体系、园区集群经济、工作生活一体化配套；对该类企业具有一定吸引力。其他类型企业可包括办事处和物流企业等。其中办事处有一大局部因需要生活、工作一体化而“屈居〞住宅、公寓；物流企业首先考虑的就是效率和交通问题。物流企业一般不在市中心，可以节省租金本钱；二是本案的交通比拟好，这是一个效率问题。这两点都比拟符合物流企业的要求。本工程的推出，依其园林生态布局、独院个性空间、完备的配套保障，极大的增强了办公气氛的可塑性和创作灵感的刺激度，为广告筹划、创意工作室等艺术前沿企业营造至上的宽松、自然的办公气氛，满足此类企业对个性化、艺术化办公的需求。“总部产业园〞拥有两大主要功能——研发功能和销售功能，而总部产业园工程以价格、交通环境〔低密度、低容积率和“总部基地〞的概念〕等优势，对一局部急需设立中试基地和进行批量生产的科技企业，建立自己的研发中心有很大诱惑力。二、工程招商工作方案构思〔一〕、工程的SWOT分析和总结SWOT优略势分析●优势分析——

①土地本钱低，利润高，集团实力强。

②获得新城区政府的积极扶持。

③产品丰富，框架式任意分割，可根本满足入驻企业需求。

④有良好的投资和升值价值。

●略势分析——

①地块偏远，交通闭塞，市场认知度低，招商强度强。

②由于园区周边现状仍是庄稼地，未能看到开展前景，前期开展渺茫。

●时机分析——

①以总部产业园为开展的工程不多，一期30万平米规划足以带动局部产业链开展。

②“总部产业园〞在今后一段时间的突破性开展对企业总部开展推广将产生积极的意义。

③更优厚的政策扶持对中小型的高科技企业有较大的吸引力。

●威胁分析——

①如遇首期总部产业园招商开局不顺的情况，势必要影响后期企业入住和投资，对总部产业园的租售及推广和园区本身的形象产生极大的损害。

②园区及办公研发中心功能规划还存在许多不确定因素，对整体的推广宣传产生不利影响。SWOT优略势总结本工程作为总部基地，园区式、生态型、低密度个性化商务群，首先开创独院式总部楼宇新时代，在平顶山是第一次推出该模式，具有很到吸引力。然后借助本工程地处新城区，可以加大区域的未来开展和总部基地的概念开展方向渲染。再次就是利用生态化、人性化、低密度办公的开展趋势，从而先造势、后造市。最后还需要通过对总部产业园工程前景的描述，更坚决入驻客户的创业信心。〔二〕、工程招商的“宣传概念〞提炼1、平顶山总部产业园优惠政策。如何突出本工程的政策实惠，如财政补贴、所得税减免等，同时可以借写字楼等办公的各方面缺乏，推出一种新陈代谢、脱胎换骨的感觉。2、其次本工程的建筑设计为园区式生态型个性化独院办公，在当今很多创业型企业选择居民小区或写字楼办公的现状下，一个专业的个性化生态商务空间，可以为开展中的成熟型企业提供更多的尊荣空间和更好的外在形象。由此建议提炼出：〔1〕“总部产业园创业者的沃土、经营者的乐园〞〔2〕“总部产业园—企业的梦工厂〞〔3〕“世界五百强的起航地！〞〔4〕“给企业一个五星级的家〞〔5〕“为企业造家，为企业家圆梦〞、〔6〕“真正的总部楼，你自己的楼〞多个分层次概念，并配以优秀的平面设计广告。3、本工程作为一个园林式的建筑群，具有一定的整体性，从而塑造起一个群体经济、规模效益形象。工程生态型的环境设计和园区化的建筑格局，为培育资源内部交流、商务设施共享、工作生活互动的休闲商务概念提供可行，由此提炼出“休闲商务，工作与生活互动；财富人生，创业与尊荣同步〞、“携手开展、联合共赢〞等分概念。4、企业总部产业园的“八大功能〞、“八大产品〞、“十大效劳保障平台〞等独特的内涵也是宣传的一个切入点。〔三〕、招商部的组织框架形成本工程是东方今典集团在平顶山第一个产业园工程，工程的招商工作是总部产业园工程的重点，良好的招商团队，对推动招商工作起到较强的作用。招商部组织架构招商专员招商专员筹划专员客服专员孵化专员资本专员招商经理招商副总招商部包括招商经理、招商员、客服专员、筹划文案人员、孵化专员、资本专员，融合了招商和运营功能。根据目前的人力资源现状，孵化专员和资本专员暂时可以不招，筹划文案专员由客服或招商人员兼任。招商筹划和招商人员在未来工程的强推期应该进一步增加，尤其是工程的招商推广人员，不但具备一定的产业理论知识和较强的语言表达能力，而且也要有一定的营销、金融等方面知识。2、招商中心确立招商中心是工程招商的形象部门，应该保持一定的独立性和艺术效果性。工程招商中心尽快建立将对招商有很大推进作用。3、招商部职能详见?平顶山东方今典招商管体系手册?〔四〕、工程招商的阶段性工作构思随着总部产业园各项证件办理，工程开工已被提上日程；因此，工程一期的招商工作已经被提到了工作日程。工程的前期筹备期〔4-5个月〕工程的筹备期主要是对工程进行一个全案的筹划和报规报建及施工组织。1-2个月1-2个月2-3个月根据集团方案定5-6个月1试探期公开期强推期收割期1、工程招商的试探期〔1-2个月〕工程招商的筹备期主要是对工程进行一个全案的筹划和对筹划方案中的系列工作进行试运行。试探期需要完成以下工作：A、加强市场调研工作，了解类似工程的招商模式及销售情况；B、分析讨论工程销售的整体筹划方案，并确定销售工作的要点、重点和工程的定位；C、制定阶段性工程形象宣传方案和招商方案、初步探测市场；D、筛选并统计招商广告目标群体；E、组织制作现场广告和落实招商成员；F、制作完成工程招商宣传所需要的工程手册和单页广告，并投入适宜的场合进行试宣传；制作工程动漫、沙盘；G、搜集各类招商文本性资料；H、深刻挖掘工程内涵，提炼工程的特色；I、其他各类准备性工作。2、工程公开期〔2-3个月〕A、根据前期方案，落实工程招商广告的传播；B、接洽广告、媒体，进行广告宣传合作谈判；C、接待来访意向人员、初步探测市场接受价格；D、落实各类合同等文本；E、根据实际效果制订并落实阶段性的宣传方案。F、落实物业管理公司和各类配套设施效劳型公司，并针对性的配合进行销售公关；G、其他各类工作；H、落实工程预售许可证、银行按揭等事情办理工作。3、工程强推期〔根据集团方案确定〕A、根据前期的运行结果，及时进行招商策略的调整；B、扩大招商宣传力度，修改并落实各项广告宣传方案；C、统计各类意向企业名单；D、加强各类招商公关，并筹划组织各类招商活动；E、其他各类工作4、工程的收割期〔5-6个月〕A、落实园区各类配套效劳工作；B、总结归类招商各类企业的档案库；C、处理入驻企业和园区之间的摩擦；D、其他各类工作。〔五〕、工程广告平面的设计工作一个好的工程，一定需要进行一定的广告宣传；而一个好的广告宣传，必须制作出一个吸引目标群体注意的广告文本。本工程属于工程招商，其主要目标群体为刚刚起步的中小企业、良性开展中的力求追求舒适办公环境的企业和大型企业的总部基地，在文本制作上一定要表达出商务的舒适、尊荣和相应的本钱控制等因素。工程广告宣传由广告公司连同公司内部制作出符合工程实际情况和突出工程优势的文案，而后和专业的广告设计进行平面效果的合作。广告宣传文本主要包括一下内容：1、工程手册——反映出工程更多的内容，满足大局部目标客户的认知需求。2、DM单页——反映出工程的特色，告知性说明工程销售信息，属于工程公开期的主要媒介；在制作上需要表达出很强的艺术效果的震撼作用。3、户外视觉广告——突出工程整体的概况和独有的特色，为目标客户群体提供直观的、气派的销售宣传资料。4、工程动漫、沙盘、虚拟现实—反映出工程整体概况，满足大局部客户感官需求和视觉冲击。5、其他报纸、网络、播送等媒体广告——按照招商目标需要，针对个别效果比拟好的媒介、网站进行广告设计和传播。〔六〕、工程招商气氛培养手段构思本工程是平顶山第一产业园工程，对其认识还需要一个过程，因此工程的招商工作需要培育较强的招商气氛；由此建议在现阶段利用工程一切的条件，营造浓烈的市场气氛，吸引企业的关注，为工程推出时的打下良好的市场根底，具体操作内容包括：1.硬件塑造⑴工地告知性广告由于本案邻近城市主干道，由此应利用工程院墙、楼盘工地入口告知性广告，传达招商信息。⑵户外视觉广告设置户外广告设置能增强工程的认知能力和传播效果，同时还可以有效提升工程的知名度。在视觉广告设置上可以考虑，商务楼电梯广告、进入平顶山高速路口、建设路主干道两侧、公交车体广告、路牌灯箱广告等其它户外媒体。⑶电台声效广告招商工程不象易耗品的广告，其具有不可移动性和空间巨大性，还同时由于招商工程都是建设初期就开始广告，以概念进行营销，所以电台播送广告可以作为广告的重点之一。⑷针对性的DM广告通过类如联系行业协会系列手段，获取相关企业的信息，经过筛选确认工程销售的目标群体后，制作相应的企业入驻理由，连同单页广告等宣传性文本一起通过邮局邮寄给局部公司。如针对银行客户，我们可以列举出工程区块已入驻中国银行、建设银行；由此利用银行间的竞争和工程的周边人气吸引工商银行、建设银行等目标客户的入驻。邮寄性广告费用较高，务必针对潜力较大的目标群体进行宣传。因此在对目标客户群体进行筛选后，尽可能通过确认，并分析出企业的入驻优势，从而更能引发企业的兴趣。企业家常去的酒店、宾馆、洗浴中心等等尽心宣传。⑸网络广告设置如今社会，企业办公逐步走向信息化、网络化，因此建议本工程同样在各网站上刊发相应的介绍性广告〔如平顶山知名度较高的平顶山楼市网等〕从而扩大知名度。同时利用本公司网站，制作总部企业园工程的相关宣传链接。⑹设置一个精美的示范样板区针对招商过程中的实际情况，如果条件允许和市场需要，建议设置一个精美的示范样板区；通过现场营销，促进销售效果。提供多组装修样板效果图供客户参考，推动招商。2.活动新闻软性宣传通过在工程推广宣传中，组织相应的活动，制造新闻进行工程的软性新闻；本工程的软性宣传主要倾向以下内容：⑴为区域造势通过报纸软性文章，详述本区块的开展前景，通过公路规划交通便利性，新城区的集中分布和不断成熟的区域商务配套打动投资者的心，吸引更多的的企业入驻。⑵为本案概念造势通过软性广告介绍总部产业园工程，并总结出总部基地的吸引力，从而提出本工程的复合型总部产业园概念。通过总部产业园这一种新的模式冲击平顶山市场，可以把大家的注意力拉至本案，突出工程形象，以本案总部基地概念有效区分。⑶为产业园特色造势通过软性广告宣传，寻找报纸的房产专刊记者，制造新闻热点，把本工程的低密度、低容积、高绿化的规划设计；独院独立产权独立命名等特色进行软性报导，并诉求生态办公概念。〔七〕、工程招商合作性推广筹划1、政府借势宣传因为本工程作为产业园区建设模式的创新，政府的支持程度在某种程度上决定工程的走向，所以加强与政府合作，不仅增加工程在目标群体中的暴光度，同时还可以借助政府形象为本工程增加信任度。2、行业协会等组织的合作现今很多的行业协会相继成立，联系相应目标行业的协会组织，通过协会的企业成员集会和内部信息的沟通等渠道，发布本工程的销售信息。具体的协会信息，需要进一步确认；寻找会员相对较多的协会进行合作。〔八〕、销售广告创意及诉求基于上述的理解，总部产业园工程是产业园区建设模式的创新，这里的一切都是为成长型、智慧型、开展中的企业而设，个性独院办公设计、生态环境布局控制、公寓仓储相关配套……由此，导出本案的形象及功能定位：