辽宁省沈阳华润中心项目一期可行性研究报告

华润中心工程一期可行性研究报告华润〔沈阳〕地产2021年12月20日目录总论1.1工程名称………11.2经营期限………11.3投资方概况………11.4外资公司概况………11.5编制依据………21.6主要技术经济指标………21.7主要结论………2工程背景2.1沈阳宏观环境分析………32.2华润中心工程区域分析………8商业市场分析3.1沈阳市商业市场综述………113.2商业市场整体评价………15建筑方案设计4.1工程规模与开发规模………164.2建筑方案设计………16环境保护评估5.1施工过程环境影响预测………165.2竣工后投入使用环境影响预测………175.3环境影响治理措施………17工程进度方案6.1工程整体开发进度考虑因素………186.2工程进度………18投资估算与资金筹措7.1财务预算前提………187.2工程投资分析………197.3资金筹措………19财务评价8.1盈利能力………208.2偿债能力………201总论工程名称华润中心1.2经营期限30年1.3投资方概况宝益企业〔英文名称为PRECIOUSGAINENTERPRISESLIMITED〕，是一家根据英属维尔京群岛法律组建的公司，由华润〔集团〕100％持股。注册地址：P.O.Box957,OffshoreIncorporationsCentre，RoadTown，Tortola，BritishVirginIslands’代表人：王印职务：法定代表人华润〔集团〕〔以下简称华润集团〕是中央政府直接管理的特大型国有企业，1948年成立于香港，是中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一，目前总资产逾3,300亿港元，年营业额逾1,500亿港元。三大支柱产业分别是根底设施及公用事业、日用消费品制造与分销、地产及相关行业。由华润集团独资开发的以“万象城〞购物中心为核心的深圳“华润中心〞工程，已成为深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的都市综合体之一。1.4外资公司概况公司名称：华润〔沈阳〕地产注册地址：沈阳市和平区文体西路25号经营范围：﹑科技信息咨询效劳及技术交流。经营期限：30年〔含建设期〕投资总额：25980万美元注册资本：16990万美元出资方式：相当于16990万美元的外币现汇组织机构：实行董事会领导下的总经理负责制。收益分配：利润按出资比例分成，风险按出资比例承当。企业宗旨：通过引进及采用国际先进的房地产业开发和管理经验，提高中国的房地产开发建设和经营管理水平，开展沈阳市经济，为当地提供更多的就业时机，促进中国房地产业的持续健康开展，提升房地产业的水平，使投资者获得满意的经济效益。1.5编制依据国有土地使用权出让挂牌文件建设用地编号；投资方董事会决议；投资方商业登记证；投资方银行资信证明。1.6一期主要技术经济指标总用地面积37总建筑面积3功能商业一期总投资额200,020万元税后内部收益率〔IRR〕14.01%自由现金流回报率〔EBITDA%〕20.77% 1.7主要结论经初步经济评价，本工程具有较好的经济效益，税后内部收益率〔IRR〕14.01%，自由现金流回报率〔EBITDA〕20.77%，通过敏感性分析可知其具有较强的抗风险能力，工程可在经济上可行。通过引进及采用国际先进的房地产业务开发和管理经验，将提高中国的房地产开发建设和经营管理水平，开展沈阳市经济，为当地提供更多的就业时机，促进中国房地产业的持续健康开展，提升房地产业的水平，使投资者获得满意的经济效益。2工程背景沈阳宏观环境分析沈阳宏观经济环境分析GDP增长与宏观调控作为国家“振兴东北老工业基地〞政策落实的重点地区，沈阳具有明显的区位优势，作为中心城市的吸收辐射功能近年来也不断增强。目前，沈阳市整体经济开展处于全国大城市的中游水平，但其开展速度较快，已连续多年保持GDP双位数增长。 2001－2007年沈阳市GDP变化图〔亿元〕资料来源：沈阳市统计公报2001－2007由于国家政策导向对沈阳开展的支撑，沈阳正进一步夯实东北第一核心的地位，城市开展前景广阔，预计城市快速开展的经济态势不会改变。利用外资情况沈阳市近几年外资利用情况良好且保持高速增长，从2004年起出现大幅增长。实际投资额的快速增长将直接促进对包括办公楼及商业用房在内的房地产的需求。投资的增加，使沈阳经济充满活力。2006年全市新签利用外资工程合同901项，外资额61.67亿美元。实际利用外商直接投资额21.23亿美元，按可比口径计算比上年增长106％，超千万美元的工程35个。进出口总额45.9亿美元，按可比口径计算比上年增长7.5％，完成出口商品供货值164.3亿元，按可比口径计算增长19.6％。产品出口到148个国家和地区。对外经济技术合作健康开展。新签对外承包工程与劳务合同金额10381万美元，增长180％；实现营业额8859万美元，增长12.3％；外派人员1.43万人次，增长11.8％。同世界上11个国家的12个城市缔结为友好城市。市领导会见了来沈访问的70余个国家和地区的外宾924批、9750人次。居民收入概况沈阳人均可支配收入一般，但增速较快，居民的消费能力正在增强。2001－2007年沈阳市人均可支配收入变化图〔元〕随着东北大振兴的国策带动，企业经济效益明显改善，居民人均收入自2002年开始强力反弹，人均可支配收入平均以13.2%的速度递增。2007年，人均可支配收入列副省级城市第12位，但其增速到达25.4%(超过GDP增速)。近六年人均可支配收入稳步增长，成为支撑沈阳商品房市场快速开展的原因之一。房地产市场增长近年来，沈阳人购房自住、更新换代和投资需求旺盛，促使沈阳房地产市场进入销售旺季。1994-2007年间的增长曲线显示出沈阳房地产市场显现规律性变化趋势，根本每隔2-3年会出现一个销售增长顶峰。沈阳市商品房销售面积表〔单位：万平方米〕2003年以来，沈阳房地产价格指数增幅出现快速走高趋势，投资额增幅一直处于上升阶段，说明地产开发商对城市未来房地产开展预期看好。进入2006年后，在一系列国家住宅宏观调控政策的出台下，沈阳楼市受到一定影响，但波动不大。主要表现为二手楼市出现疲软，一手市场开展平稳，并有一定上升势头。2000~2005年沈阳住宅市场投资与GDP增长关系图从以上图表可以清晰看出，沈阳城市房地产产业的投入与产出相对平衡开展，投资与销售比例趋于合理，无论是增量房还是存量房，均处于平稳运行、稳中略升的最正确态势。政策环境分析外商投资优惠政策为满足外商投资者和各方面的需要，沈阳市于2005年底综合国家、省、市关于鼓励外商投资的优惠政策，推出了?沈阳市进一步对外开放最新优惠政策汇编?。根据这些政策，在沈阳市投资者可以享受多层次的投资优惠政策。鼓励民营科技企业开展为了鼓励民营科技企业开展，沈阳市政府制定了放宽市场准入条件、鼓励企业技术创新、加大政府扶持力度、扶持企业做大做强、为民营科技企业开展创造良好环境等鼓励政策。沈阳市总体规划城市未来布局根据沈阳城市开展规划，未来15年内沈阳将规划开展西部的沈西工业走廊，南部的大浑南地区，北部的沈北地区，东部的棋盘山旅游度假区。浑南和西部工业走廊将成为沈阳两个新的居住区，规划人口分别为250万和230万。这样，沈阳将在不久后成为千万人口大城市；功能定位：新城区、高新区、物流区西部工业走廊，规划用地东起西三环，西达辽中县西部，北至秦沈高速铁路，南至浑河，规划总面积850平方公里。功能定位：开展化工及相关产业的带状组团式新兴产业基地沈北地区，规划用地南起北三环，北至市区北边界，东至棋盘山开发区边界，西至沈山铁路，规划总面积1098平方公里；功能定位：绿色沈北、和谐沈阳，开展高效都市型农业东部旅游度假区，规划用地东起沈抚市界，西至三环高速公路、农业高新区界限，南起浑河，北至农业高新区、新城子区界。约203平方公里；功能定位：集旅游、度假等功能于一体的中国东北地区风景旅游度假胜地沈阳市未来城市开展规划图浑河浑河金廊文艺路青年大街本案西部工业走廊沈北地区东部旅游度假区交通运输沈阳是联系东北地区和关内的交通枢纽，铁路密度居全国之首。沈山、长大、沈丹、沈吉等六条铁路聚集沈阳并通向四面八方公路总里程5080公里，由沈阳至北京、沈阳至大连、沈阳至抚顺、沈阳至本溪、沈阳至长春以及绕城高速公路，形成连接海港、空港的“拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射〞高速公路网沈阳不断加大交通设施建设力度，优化公交网线结构，截至2005年底，沈阳公交线路新增78条，新增车辆3750台华润中心工程区域分析华润中心工程区域未来规划目前省体育馆工程所在片区商业主要以辽宁省工业展览馆及周边街铺、三好街电子商务区、中国鞋城及家乐福为主，片区分布较为零散，尚没有形成区域性的商圈气氛。从沈城政府规划看，金廊工程将成为沈阳市区内主要商业、写字楼等综合性地产工程供应的热点区域，尤其是市府广场及我司毗邻的五里河片区，将成为高档商业聚集区。金廊工程商业规划图省体育馆工程省体育馆工程金廊“中央都市走廊〞,是沈阳城市开展战略中的核心概念。开发建设金廊是沈阳市委、市政府为应对竞争和挑战、完善中心城市功能、提升城市竞争力、创造新的产业带和新的投资热点而推出的一个重要的战略之举。其目标是：通过逐步的开发和改造，使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的现代效劳业产业聚集区，国际大都市的形象展示区，东北中心城市的核心控制区；成为沈阳充满活力的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊。2006年，金廊新落地工程19个，新竣工工程到达13个。

纵上所述，沈阳市政府全力打造金廊工程的决心和态度不容置疑。所以，未来的省体育馆区域必将成为沈阳最具活力的中心区域之一。华润中心工程区位环境工程位于沈阳金廊的中央商务带，省工业展览馆的北侧，东临沈阳南北向主干道和中轴线——青年大街，西与东北的硅谷“三好街〞相连，北靠文艺路，南接工业展览馆，与2021年的奥运会分赛场——五里河体育场相望周边拥有成熟而稳定的消费群：万豪、喜来登、河畔花园是沈城知名的高档人群聚集区域；三好街那么是成熟的电子商务区；辽宁电视台、沈阳电视台也增加了这里的文化气氛交通便利：青年大街、文艺路为城市主干道，地铁二号线将在此设站，交通可达性较好，连接市中心、主要商圈及城市外环、高速未来，将成为沈阳现代化大都市形象的标志之一小结根据规划要求省体育馆工程的住宅用地与商业用地将保持一定的比例，以商业环境、政治经济环境的营造为主体，配合少量住宅用地的出让根据沈城政府对金廊中央商务带的规划，我司工程处于金廊中轴的青年广场地区节点，青年广场功能圈定位以自然生态景观为主题，南运河贯穿东西，以青年水景广场为中心的都市森林这些将形成华润中心工程的可持续开展的有力支撑因素3商业市场分析沈阳市商业市场综述沈阳商业市场开展概述经过“十五〞期间的开展，全市各类商服网点达12万个。全市5000平方米以上的综合超市43家，其中一万平方米以上的32家。2005年，沈阳新引进500万元以上商业工程就有457个，投资总额120.5亿元，其中外埠资金97.2亿元。各类商业工程在太原街、中街、五里河商贸区、金廊全面开花，沈阳已成为商贸流通业的投资黄金城市。据介绍，仅2005年全市就新增5000平方米以上大型商业设施11处。商圈介绍沈阳市目前的商业格局，以和平区和沈河区为主要中心的商业核心区域，形成了太原街商圈、西塔商圈、北行商圈、中街商圈等商业区域。其中太原街商圈和中街商圈是沈阳市两大的主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强。沈阳主要商圈分布图太原街商圈〔沈阳未来大力规划开展的市级商业区〕太原街商圈位于和平区，是沈阳市两个最繁华的商业区之一，是沈阳市未来大力规划开展的市级商业区商圈集中了千余间商铺的规模，以太原街、中华路“一横一竖〞为主轴，东起和平北大街，西至胜利大街，南起南五马路，北至北五马路；由太原步行街、中华路商业街、中山路日俄景观街、美术牌匾街、体育用品街、南一风味美食街、开明商业街等街区组成来打造“具有都市时尚的现代化国际商业区〞目前，太原街零售业年营业额约60亿元人民币，商业面积160万平方米，日客流量60万人次，吸引投资150亿人民币代表性商场：中兴商厦、新世界百货、商贸精品坊、时尚地下商业城、万达商业广场、五洲商业广场等代表性商业工程表〔一〕工程名称中兴－沈阳商业大厦〔太原街商圈三大主力店之一〕地理位置沈阳市最繁华的太原街〔商业街〕黄金地段硬件设施设施齐全内部装修一般经营模式商铺租赁楼层地上七层业态组合服装、鞋、钟表、珠宝首饰、皮具、现代通讯、超市、餐饮、影院等品牌档次中档为主中高档为辅消费对象城市中高层收入群体，以中层收入群为主综合档次以中档商业为主营业额2004年利润总额实现8157万元，同比增长19.46%；05年销售额23亿元工程优势位于沈城太原街商圈内，地理位置优良，交通便利所在商圈内的人流量大，消费力稳定周边商业配套设施齐全，能满足顾客除了购物以外的其它不同需求。如银行、大型餐饮集团等代表性商业工程表〔二〕工程名称新世界百货〔太原街商圈三大主力店之一〕由三家分店组成地理位置太原街店地处沈阳巿繁华商业区太原街步行区的中心黄金地段硬件设施设施齐全内部装修较好经营模式商铺租赁楼层地上五层，地下一层购物环境优良业态组合名牌、化装品、手袋、皮鞋、男女服装及配饰、洋酒、药店、美容院品牌档次中高档为主中高档为辅消费对象中等及中上等收入人群为销售对象综合档次以中高档商业为主工程优势周边星级酒店、大型商厦、超巿林立，地理环境优越，交通便利，客流量大，极具消费潜力中街商圈〔“东北第一街〞、“4A级商贸文化旅游区〞，定位较太原街低〕中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、西至西顺城、北起北顺城，南至南顺城，由中街、小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街组成中街共有大小商埠76个，大型零售业有沈阳春天、商业城、兴隆大家庭、都会名城〔伊都锦专卖〕，苏宁电器、国美电器、新玛特等，离著名的沈阳故宫博物院〔世界级文化遗产〕不到2000米。是旅游、购物、休闲、文化、娱乐的中心代表性商场：商业城、兴隆大家庭购物中心、沈阳新玛特购物休闲广场等最新开展：购物中心--恒隆广场，方案在沈阳中街步行街，嘉阳广场〔闲置六年多，位于兴隆大家庭对面〕的原址上兴建恒隆广场。工程北临北中街路，南面与繁华的中街路相接，投资3亿美金，总建筑面积达13万平方米，预计3年后落成中街代表性商业工程表〔一〕工程名称沈阳兴隆大家庭地理位置位于“东北第一街〞——中街，与沈阳故宫一墙之隔商业性质沈阳首家摩尔，巨型购物中心硬件设施设施齐全内部装修一般经营规模面积19.7万平方米购物环境店铺组合略显凌乱楼层地下二层，地上五层商户与业主合作形式商铺租赁业态组合由二大主力店〔兴隆百货、兴隆超市〕、四大广场〔运动休闲广场、名店广场、旗舰店广场、现代电器广场〕、五大辅助功能〔美食天地、室内公园、旅游市场、屋顶运动场、室内外三大停车场〕组成品牌档次以中档为主，上下兼有消费对象城市中高层收入群体，以中层收入群为主综合档次以中档商业为主中街代表性商业工程表〔二〕工程名称沈阳春天百货地理位置沈阳最繁华的商业街——中街的中间地段，故宫的中轴线上商业性质商业硬件设施一般经营模式商铺租赁楼层地下一层，地上四层购物环境良好商户与业主合作形式商铺租赁业态组合百货、器皿、家电、服装、鞋帽、针织、居室、儿童、文化、食品、旅游、珠宝等十几个商场，经营万余种商品品牌档次经营前卫、时尚的服饰著名消费对象城市中高层收入群体，以中层收入群为主综合档次以中低档商业为主工程优势位于沈城中街商圈内，地理位置优良所在商圈内的人流量大，消费力稳定商业开展趋势从整体看，沈阳商业开展环境较大连有一定优势，商业辐射面积大，能够覆盖到周边十几个中小城市，但是沈阳商圈整体开展水平还有待提高，目前沈阳较大的两个市级商圈定位不高，市场尚无定位中高档的大型购物中心。未来，根据沈阳市政府规划，五里河区域及市政府区域将开展成为沈阳中高档商业物业聚集区。商业市场整体评价沈阳商业整体开展水平偏低，中低档商业占较大比例未来五里河片区、市府广场片区将开展为中高档商业聚集区我司意向辽宁省体育馆地块毗邻五里河商圈，连卡佛意向在此投资开店4建筑方案设计4.1工程一期规模与开发规模总用地面积37,300m总建筑面积332功能商业一期总投资额200,020万元税后内部收益率〔IRR〕14.01%自由现金流回报率〔EBITDA%〕20.77% 4.2建筑方案设计本工程位于沈阳市一环内，金廊规划区核心位置，东至青年大街、西至彩塔街、南至辽宁工业展览馆、北至文艺路，交通便利，与规划中的地铁2号线相连，可快速通达市中心及主要商圈。根据土地规划和对沈阳市场的分析，本工程在功能上将建设沈阳最具示范效应的大型综合性购物中心、国际5A级写字楼等，总建筑面积约318,工程建成后将成为沈阳市具有标志性的建筑群体。方案将邀请国际著名设计公司进行投标。5环境保护评估我司工程为都市大型综合性商业地产工程的开发建设，无论建设还是经营期间，都没有对环境产生重大不利影响的工艺、设备、设施、材料等，均在国家相关法规的常标准围内。参照沈阳市的有关工程，对本工程环保内容评估如下：5.1施工过程环境影响预测对大气环境影响：施工过程中对大气环境的污染主要为工地扬尘。主要发生在钻探、打桩、挖土、铺浇地面、材料运输、装卸、堆存、搅料等过程中，其中发生在汽车装卸、运输过程中的扬尘情况占50％以上。扬尘一年四季均可能发生，特别是干旱少雨多风季节。对水环境的影响：施工期间产生的污水对水环境造成污染，主要由建筑垃圾、弃土、水泥、沙、灰堆放置过程中被雨水冲刷产生的污水，施工人员产生的生活污水的排放，结果可能造成泥沙冲入内河或冲入市政管网，造成管路堵塞。对声环境的影响：根据机械施工类比调查，在测点离声源15米时，大局部施工机械，特别是夜间可能超值。但工程周围无居住区，不属于环境敏感区域，影响不大。施工过程中还将产生建筑垃圾和生活垃圾。5.2竣工后投入使用环境影响预测对大气环境影响：本工程为都市大型综合性商业地产工程，设置有停车场、自备发电机房和空调机房排放的尾气、烟气、废气对大气环境有一定的影响，主要污染物有THC、NOx、CO、SO2、HCHO、有机物、颗粒物等。对声环境的影响：本工程主要噪声主要来自地下室空调机组机械噪声，电梯房噪声，停车场机动车启动和刹车产生的交通噪声，对周围有一定的影响。投入使用后，商业顾客、工作人员、观光人员、居民等将产生固体生活垃圾。5.3环境影响治理措施施工期间要强化施工人员的环境保护意识，采取防范措施，堆放弃土等应做好塑料薄膜覆盖或洒水除尘措施，防止扬尘。施工产生的污水须经沉淀池沉淀后排出。同时采取降噪措施，夜间禁止打桩等高分贝作业。及时清运弃土和建筑垃圾。竣工投入使用后，排水采用污、废、雨三水分流。厨房废水经隔油池处理后排出。在发电机组排气口装消音器，空调机房、自备发电机房、电梯机房、须采取隔音、防震和消音等降噪措施。6工程进度方案6.1工程整体开发进度考虑因素沈阳市商业气氛浓厚，该工程建将为青年大街区域注入浓郁的时尚气息。以餐饮、娱乐、休闲、精品商业为主的购物中心必将成为沈阳商业新地标。6.2工程进度工程进度可划分为深化市场调研及可行性研究、规划设计、工程施工三个主要阶段，概要如下所示：工程进度安排内容开始时间结束时间持续时间(月)市场调研及可行性研究2007年02月2007年07月6规划设计2007年07月2021年07月13工程施工2021年07月2021年9月397投资估算与资金筹措7.1财务测算前提工程规划指标总计容建筑面积〔GFA〕 238,478平米其中，购物中心 160,000平米写字楼78,478平米投资税费假设工程购物中心住宅税金营业税及附加按租金收入的5.5%计算，含营业税、城建税及印花税等销售收入的5.5%计房产税出租局部按租金收入的12%计算，未出租局部总本钱的90%的1.2%计算—运营费用市场推广费/营销费用稳定状态前按400万元/年计算，到达稳定状态后按每年增长3%计算销售收入的2.5%计物业维护费在到达稳定状态前按租金的0.5%计算，稳定期后按1%计并逐年增长3%—租赁管理费按租金收入2%计算—折旧及摊销按建筑总本钱采用直线折旧法计算，其中80%按30年折旧年限、15%按10年折旧年限、5%按5年折旧年限，残值率5%—管理费用按200万元/年计算，到达稳定状态后每年递增3%—建筑本钱建筑本钱包括勘察测量费、根底、围护、支撑及地库土方工程本钱、土建及装修工程本钱、机电设备及安装本钱、室外环境及绿化工程本钱、技术支持效劳费、临时设施及施工管理费以及其他工程款等。此项估算是根据沈阳市同类物业的建筑本钱、深圳华润中心一期以及其它可比数据，结合本工程体量分布及建造难度推算得出各功能的计容积率单价，进而得出建筑本钱总价。7.2工程投资分析工程投资指标表〔万元〕主要指标数值总投资〔万元〕200,020稳定期年经营收入〔万元〕59,839稳定期年经营费用〔万元〕21,240EBITDA回报率〔购物中心〕2.77%IRR〔内含