房地产公司维保管理制度

房地产公司维保管理制度总则一、目的为了加强房地产公司的设备设施维护与保养管理，确保各类设备设施的正常运行，提高设备设施的使用寿命，保障公司的正常运营和业主的生活、工作需求，特制定本管理制度。二、适用范围本制度适用于房地产公司所有的建筑物、公共设施、机电设备、消防设备等的维护与保养管理工作。三、管理原则1.预防为主、防治结合：坚持以预防为主的方针，定期对设备设施进行检查、维护和保养，及时发现和消除潜在的故障隐患，避免设备设施故障的发生。2.责任明确、分工协作：明确各部门、各岗位在设备设施维护与保养管理工作中的职责和权限，加强部门之间、岗位之间的协作与配合，形成有效的管理机制。3.定期维护、及时维修：按照设备设施的维护保养计划，定期对设备设施进行维护保养，确保设备设施的性能和运行状态良好；对于设备设施的故障，要及时进行维修，确保设备设施的正常运行。4.节约成本、提高效益：在设备设施维护与保养管理工作中，要注重节约成本，合理安排维护保养工作，提高维护保养工作的效率和质量，降低设备设施的维修成本，提高公司的经济效益。四、管理机构与职责1.公司成立设备设施维护与保养管理领导小组，负责公司设备设施维护与保养管理工作的领导和协调。领导小组组长由公司总经理担任，副组长由分管工程的副总经理担任，成员由工程管理部、物业管理部、财务部等部门负责人组成。2.工程管理部是公司设备设施维护与保养管理工作的主管部门，负责公司设备设施维护与保养管理工作的具体实施和监督检查。工程管理部设设备设施维护与保养管理科，配备专职的设备设施维护与保养管理人员，负责公司设备设施维护与保养管理工作的日常事务。3.物业管理部负责公司建筑物、公共设施的日常维护与保养管理工作，包括建筑物的清洁、绿化、维修等；负责公司业主的报修处理工作，及时协调工程管理部进行维修。4.财务部负责公司设备设施维护与保养管理工作的费用核算和管理，按照公司的财务制度和预算安排，及时拨付设备设施维护与保养管理工作的费用。5.各部门、各岗位按照本制度的规定，认真履行各自的职责，做好设备设施的维护与保养管理工作。设备设施维护与保养计划一、计划制定1.工程管理部根据公司设备设施的实际情况和运行状况，制定年度设备设施维护与保养计划。年度设备设施维护与保养计划应包括维护保养的项目、内容、时间、责任人等。2.年度设备设施维护与保养计划经公司设备设施维护与保养管理领导小组审核批准后，由工程管理部组织实施。3.工程管理部根据年度设备设施维护与保养计划，制定月度设备设施维护与保养计划。月度设备设施维护与保养计划应包括维护保养的项目、内容、时间、责任人等。4.月度设备设施维护与保养计划经工程管理部经理审核批准后，由设备设施维护与保养管理人员组织实施。二、计划执行1.设备设施维护与保养管理人员按照月度设备设施维护与保养计划，组织相关人员对设备设施进行维护保养。维护保养工作应按照规定的项目、内容、标准和要求进行，确保维护保养工作的质量。2.设备设施维护与保养管理人员应做好维护保养工作的记录，包括维护保养的时间、地点、人员、项目、内容、结果等，以备查阅。3.对于需要委托专业公司进行维护保养的设备设施，工程管理部应按照规定的程序，选择具有相应资质和能力的专业公司进行委托，并签订维护保养合同。维护保养合同应明确维护保养的项目、内容、标准、时间、费用等。4.设备设施维护与保养管理人员应定期对委托专业公司进行的维护保养工作进行监督检查，确保维护保养工作的质量符合要求。三、计划调整1.由于设备设施的运行状况发生变化或者其他原因，需要对设备设施维护与保养计划进行调整的，工程管理部应及时提出调整计划，并经公司设备设施维护与保养管理领导小组审核批准后，组织实施。2.对于紧急情况下需要进行的设备设施维护与保养工作，工程管理部应及时组织相关人员进行处理，并在事后及时补办相关手续。设备设施维护与保养标准一、建筑物维护与保养标准1.建筑物外观（1）建筑物的外立面应保持整洁、美观，无明显污渍、破损和风化现象。（2）建筑物的门窗应保持完好、关闭严密，无明显变形、损坏和渗漏现象。（3）建筑物的阳台、露台应保持整洁、无杂物堆积，栏杆应保持牢固、无损坏现象。2.建筑物结构（1）建筑物的结构应保持稳定，无明显裂缝、变形和倾斜现象。（2）建筑物的承重构件应保持完好，无明显损伤和腐蚀现象。（3）建筑物的楼梯、走廊、电梯等公共部位应保持畅通，无障碍物堆积。3.建筑物附属设施（1）建筑物的给排水系统应保持正常运行，无漏水、堵塞和水质污染现象。（2）建筑物的电气系统应保持正常运行，无漏电、短路和照明不足现象。（3）建筑物的消防系统应保持正常运行，无消防设施损坏、缺失和消防通道堵塞现象。（4）建筑物的空调系统应保持正常运行，无空调设备损坏、噪音过大和温度调节不良现象。二、公共设施维护与保养标准1.道路、广场（1）道路、广场应保持平整、坚实，无明显裂缝、破损和积水现象。（2）道路、广场的交通标志、标线应保持清晰、完整，无损坏和缺失现象。（3）道路、广场的照明设施应保持正常运行，无照明不足和灯具损坏现象。2.绿化（1）绿化植物应保持生长良好，无枯萎、病虫害现象。（2）绿化植物的修剪、施肥、浇水等养护工作应按照规定的时间和要求进行，确保绿化植物的生长健康。（3）绿化设施应保持完好，无损坏和缺失现象。3.停车场（1）停车场应保持整洁、有序，无车辆乱停乱放和杂物堆积现象。（2）停车场的交通标志、标线应保持清晰、完整，无损坏和缺失现象。（3）停车场的照明设施应保持正常运行，无照明不足和灯具损坏现象。（4）停车场的消防设施应保持正常运行，无消防设施损坏、缺失和消防通道堵塞现象。三、机电设备维护与保养标准1.电梯（1）电梯应保持正常运行，无故障停机和安全事故发生。（2）电梯的轿厢、井道、机房等部位应保持清洁、无杂物堆积。（3）电梯的安全装置应保持完好、灵敏可靠，无损坏和失效现象。（4）电梯的维修保养记录应齐全、准确，以备查阅。2.消防设备（1）消防设备应保持正常运行，无故障停机和消防事故发生。（2）消防设备的外观应保持整洁、无污渍和破损现象。（3）消防设备的零部件应保持完好、无损坏和缺失现象。（4）消防设备的维修保养记录应齐全、准确，以备查阅。3.给排水设备（1）给排水设备应保持正常运行，无漏水、堵塞和水质污染现象。（2）给排水设备的外观应保持整洁、无污渍和破损现象。（3）给排水设备的零部件应保持完好、无损坏和缺失现象。（4）给排水设备的维修保养记录应齐全、准确，以备查阅。4.电气设备（1）电气设备应保持正常运行，无漏电、短路和照明不足现象。（2）电气设备的外观应保持整洁、无污渍和破损现象。（3）电气设备的零部件应保持完好、无损坏和缺失现象。（4）电气设备的维修保养记录应齐全、准确，以备查阅。设备设施维护与保养工作流程一、报修流程1.业主或使用单位发现设备设施存在故障或需要维护保养的，应及时向物业管理部报修。报修时应填写报修单，注明报修的时间、地点、设备设施名称、故障现象等。2.物业管理部接到报修单后，应及时将报修单转交给工程管理部。工程管理部应在接到报修单后的24小时内安排人员进行维修。3.工程管理部安排人员进行维修时，应填写维修单，注明维修的时间、地点、设备设施名称、维修人员、维修内容等。维修单应经报修人签字确认后，由工程管理部留存备案。4.对于需要委托专业公司进行维修的设备设施，工程管理部应按照规定的程序，选择具有相应资质和能力的专业公司进行委托，并签订维修合同。维修合同应明确维修的项目、内容、标准、时间、费用等。5.专业公司进行维修时，工程管理部应派人进行监督检查，确保维修工作的质量符合要求。维修工作完成后，工程管理部应组织相关人员进行验收，验收合格后，由报修人签字确认。二、维修流程1.工程管理部接到报修单后，应及时组织相关人员对设备设施进行检查，确定故障原因和维修方案。2.对于能够立即进行维修的设备设施，工程管理部应及时安排人员进行维修；对于需要采购配件或者进行大修的设备设施，工程管理部应及时向公司领导汇报，并按照公司的采购程序进行采购或者安排大修。3.工程管理部安排人员进行维修时，应严格按照维修方案进行维修，确保维修工作的质量和安全。4.维修工作完成后，工程管理部应及时清理维修现场，将维修工具和配件归位。5.工程管理部应将维修单、验收单等相关资料整理归档，以备查阅。三、保养流程1.设备设施维护与保养管理人员按照月度设备设施维护与保养计划，组织相关人员对设备设施进行保养。2.保养工作应按照规定的项目、内容、标准和要求进行，确保保养工作的质量。3.保养工作完成后，设备设施维护与保养管理人员应及时填写保养记录，注明保养的时间、地点、设备设施名称、保养人员、保养内容等。保养记录应经相关人员签字确认后，由工程管理部留存备案。4.对于需要委托专业公司进行保养的设备设施，工程管理部应按照规定的程序，选择具有相应资质和能力的专业公司进行委托，并签订保养合同。保养合同应明确保养的项目、内容、标准、时间、费用等。5.专业公司进行保养时，工程管理部应派人进行监督检查，确保保养工作的质量符合要求。设备设施维护与保养人员管理一、人员配备1.工程管理部应根据公司设备设施的实际情况和维护保养工作量，配备足够的设备设施维护与保养人员。设备设施维护与保养人员应具备相应的专业知识和技能，经培训合格后，方可上岗作业。2.设备设施维护与保养人员应按照规定的时间和要求，参加公司组织的培训和考核，不断提高自身的专业素质和业务能力。二、人员职责1.设备设施维护与保养管理人员（1）负责公司设备设施维护与保养管理工作的具体实施和监督检查，制定设备设施维护与保养计划，组织实施设备设施的维护与保养工作。（2）负责设备设施维护与保养人员的管理和培训，建立设备设施维护与保养人员档案，记录设备设施维护与保养人员的工作情况和培训情况。（3）负责设备设施维护与保养工作的记录和统计，建立设备设施维护与保养档案，记录设备设施的维护与保养情况和维修情况。（4）负责与专业公司的沟通和协调，选择具有相应资质和能力的专业公司进行设备设施的维护与保养工作，并签订维护与保养合同。2.设备设施维护与保养人员（1）负责按照设备设施维护与保养计划和标准，对设备设施进行维护与保养工作，确保设备设施的正常运行。（2）负责设备设施的日常巡检和故障排查，及时发现和消除设备设施的故障隐患，避免设备设施故障的发生。（3）负责设备设施的维修和保养记录的填写和整理，及时向设备设施维护与保养管理人员汇报设备设施的维护与保养情况和维修情况。（4）负责遵守公司的安全管理制度，严格按照操作规程进行设备设施的维护与保养工作，确保自身的安全和设备设施的安全。三、人员考核1.公司对设备设施维护与保养人员实行定期考核制度，考核内容包括工作业绩、工作态度、专业技能等方面。2.考核结果分为优秀、良好、合格、不合格四个等级，考核结果作为设备设施维护与保养人员薪酬调整、职务晋升、奖惩等的重要依据。3.对于考核不合格的设备设施维护与保养人员，公司应及时进行培训和调整，确保其能够胜任设备设施维护与保养工作。设备设施维护与保养费用管理一、费用预算1.工程管理部根据公司设备设施的实际情况和维护保养工作量，编制年度设备设施维护与保养费用预算。年度设备设施维护与保养费用预算应包括维护保养的项目、内容、标准、时间、费用等。2.年度设备设施维护与保养费用预算经公司财务部门审核后，报公司领导批准执行。3.工程管理部应根据年度设备设施维护与保养费用预算，编制月度设备设施维护与保养费用预算。月度设备设施维护与保养费用预算应包括维护保养的项目、内容、标准、时间、费用等。4.月度设备设施维护与保养费用预算经工程管理部经理审核后，报公司财务部门备案。二、费用核算1.公司设立设备设施维护与保养费用专用账户，用于核算设备设施维护与保养费用的收支情况。2.工程管理部应按照规定的程序和标准，对设备设施维护与保养费用进行核算，确保费用核算的准确性和合理性。3.设备设施维护与保养费用的核算内容包括设备设施的维护保养费用、维修费用、配件采购费用等。4.公司财务部门应定期对设备设施维护与保养费用的收支情况进行审计，确保费用的使用符合公司的财务制度和预算安排。三、费用控制1.工程管理部应加强对设备设施维护与保养费用的控制，严格按照年度设备设施维护与保养费用预算和月度设备设施维护