房地产公司分包管理制度

房地产公司分包管理制度总则一、目的为规范房地产公司的分包行为，明确各方责任，保障工程质量和施工安全，提高工程管理水平，特制定本管理制度。二、适用范围本制度适用于房地产公司所有工程项目的分包管理，包括但不限于建筑工程、装饰装修工程、安装工程等。三、管理原则1.合法合规原则：分包活动必须遵守国家法律法规和公司相关规定，不得进行违法分包和转包。2.公开公平公正原则：分包单位的选择应遵循公开、公平、公正的原则，通过招标、竞争性谈判等方式确定。3.质量安全优先原则：在分包单位的选择和管理过程中，应将工程质量和施工安全放在首位，确保工程质量符合国家和行业标准，施工安全无事故。4.合同管理原则：分包活动应签订书面合同，明确双方的权利和义务，合同条款应详细、明确、合法。四、管理机构及职责1.公司成立分包管理领导小组，由总经理担任组长，分管工程的副总经理担任副组长，工程管理部、成本管理部、财务部、法务部等部门负责人为成员。分包管理领导小组负责制定分包管理制度，审批重大分包事项，协调解决分包管理中的重大问题。2.工程管理部是分包管理的主管部门，负责分包单位的资格审查、招标、合同签订、施工过程管理、验收等工作。具体职责包括：（1）制定分包单位资格审查标准和招标方案，组织对分包单位的资格审查和招标工作。（2）负责与分包单位签订分包合同，明确双方的权利和义务。（3）对分包单位的施工过程进行监督管理，包括施工进度、质量、安全等方面的检查和督促。（4）组织对分包单位的工程验收，确保工程质量符合要求。3.成本管理部负责分包工程的成本控制，审核分包工程的预算和结算，参与分包单位的招标和合同谈判等工作。4.财务部负责分包工程的资金支付，审核分包工程的付款申请，确保资金支付的安全和合理。5.法务部负责分包合同的法律审核，提供法律咨询和支持，处理分包合同纠纷等法律事务。分包单位的资格审查一、资格审查的内容1.企业资质：审查分包单位的营业执照、资质证书、安全生产许可证等资质文件，确保其具备相应的施工资质和能力。2.业绩经验：审查分包单位的业绩记录和施工经验，了解其在类似工程中的施工情况和业绩表现，评估其施工能力和管理水平。3.财务状况：审查分包单位的财务报表和资信证明，了解其财务状况和信用等级，评估其资金实力和履约能力。4.技术力量：审查分包单位的技术人员配备情况，包括项目经理、技术负责人、施工员、质检员等，评估其技术实力和管理能力。5.设备设施：审查分包单位的施工设备和设施情况，包括机械设备、检测设备等，评估其施工能力和保障能力。6.信誉评价：审查分包单位的信誉评价记录，包括工商、税务、环保等部门的信用评价，以及行业协会、业主等的评价，评估其信誉状况和社会形象。二、资格审查的程序1.分包单位自行申报：分包单位应按照工程管理部要求的时间和格式，提交资格审查申请材料，包括企业资质证书、业绩证明、财务报表、技术人员名单等。2.资格审查小组初审：工程管理部组织成立资格审查小组，对分包单位的资格审查申请材料进行初审，重点审查资质文件的真实性、有效性，业绩经验的真实性、符合性，财务状况的真实性、稳定性，技术力量的专业性、合理性，设备设施的完好性、适用性，信誉评价的真实性、客观性等。3.实地考察：对初审合格的分包单位，工程管理部组织实地考察，了解其施工现场管理情况、施工工艺水平、质量安全保障措施等，进一步评估其施工能力和管理水平。4.资格审查小组评审：工程管理部将实地考察情况汇总后，提交资格审查小组进行评审，评审内容包括资格审查申请材料的审查情况、实地考察情况、评审意见等，评审结果分为合格、不合格两种。5.公示：对评审合格的分包单位，在公司内部进行公示，公示期为3个工作日，公示内容包括分包单位的基本情况、资格审查结果等。公示期间如有异议，由工程管理部进行调查核实，如确有问题，取消其资格；如无异议，正式确定为合格分包单位。6.备案：工程管理部将资格审查合格的分包单位名单报公司分管领导审批后，报公司备案，作为今后分包工程的选择对象。分包单位的选择与招标一、选择方式1.招标选择：对于规模较大、技术复杂、质量要求高的分包工程，应采用招标方式选择分包单位，通过公开招标、邀请招标等方式确定中标单位。2.竞争性谈判选择：对于规模较小、技术简单、质量要求不高的分包工程，可采用竞争性谈判方式选择分包单位，通过与多家潜在分包单位进行谈判，确定中标单位。3.直接委托选择：对于紧急抢险、救灾等特殊情况下的分包工程，经公司分管领导批准后，可采用直接委托方式选择分包单位，但应在事后及时补办相关手续。二、招标程序1.招标公告发布：工程管理部根据分包工程的特点和要求，制定招标公告，在公司内部网站、招标网站等媒体上发布招标公告，公开招标信息。2.报名与资格审查：有意参与招标的分包单位应按照招标公告要求的时间和方式报名，并提交资格审查申请材料，工程管理部按照资格审查程序对报名单位进行资格审查，确定符合条件的投标人。3.招标文件编制：工程管理部根据分包工程的特点和要求，编制招标文件，包括招标公告、投标人须知、合同条款、技术规范、工程量清单等，招标文件应明确招标范围、工期要求、质量标准、付款方式等重要内容。4.开标与评标：工程管理部按照招标文件规定的时间和地点组织开标，邀请所有投标人代表参加，对投标文件进行公开开标，并记录开标情况。开标后，工程管理部组织评标委员会进行评标，评标委员会由工程管理部、成本管理部、财务部、法务部等部门人员组成，评标委员会按照招标文件规定的评标标准和方法进行评标，推荐中标候选人。5.中标公示：工程管理部将评标结果报公司分管领导审批后，在公司内部网站、招标网站等媒体上进行中标公示，公示期为3个工作日，公示内容包括中标单位的基本情况、中标价格、中标工期等。公示期间如有异议，由工程管理部进行调查核实，如确有问题，取消其中标资格；如无异议，正式确定中标单位。6.合同签订：工程管理部与中标单位签订分包合同，明确双方的权利和义务，合同条款应详细、明确、合法，不得违反国家法律法规和公司相关规定。分包合同的管理一、合同签订1.分包合同应采用书面形式，由工程管理部与分包单位双方签字盖章后生效。2.分包合同应明确分包工程的范围、工期、质量标准、付款方式、违约责任等重要内容，合同条款应详细、明确、合法，不得违反国家法律法规和公司相关规定。3.分包合同签订前，应由法务部对合同条款进行法律审核，确保合同条款的合法性和有效性。二、合同履行1.工程管理部应按照分包合同的约定，对分包单位的施工过程进行监督管理，包括施工进度、质量、安全等方面的检查和督促，确保分包工程的顺利进行。2.成本管理部应按照分包合同的约定，对分包工程的成本进行控制，审核分包工程的预算和结算，确保分包工程的成本合理。3.财务部应按照分包合同的约定，对分包工程的资金支付进行审核，确保资金支付的安全和合理。4.分包单位应按照分包合同的约定，组织施工人员和施工设备，按时完成分包工程的施工任务，确保工程质量符合要求。5.双方应及时沟通协调，解决分包合同履行过程中出现的问题，如遇重大问题，应及时报告公司分管领导。三、合同变更与解除1.经双方协商一致，可以变更分包合同的内容，但应签订书面变更协议。2.如因不可抗力等原因导致分包合同无法继续履行，双方应及时协商解除合同，并按照合同约定处理相关事宜。3.如一方违反分包合同约定，另一方有权解除合同，并要求违约方承担违约责任。四、合同档案管理1.工程管理部应建立分包合同档案，将分包合同及相关资料进行归档保存，包括合同文本、补充协议、变更文件、验收报告、付款凭证等。2.分包合同档案应按照公司档案管理规定进行管理，定期进行整理和归档，确保档案的完整性和安全性。分包工程的施工管理一、施工准备1.分包单位应按照分包合同的约定，组织施工人员和施工设备，做好施工准备工作，包括施工现场的平整、临时设施的搭建、施工图纸的会审等。2.工程管理部应协助分包单位做好施工准备工作，提供必要的技术支持和协助，确保施工准备工作的顺利进行。二、施工过程管理1.工程管理部应按照分包合同的约定，对分包单位的施工过程进行监督管理，包括施工进度、质量、安全等方面的检查和督促。2.工程管理部应定期组织对分包工程的质量检查和验收，发现问题及时要求分包单位整改，确保工程质量符合要求。3.工程管理部应加强对分包工程的安全管理，督促分包单位落实安全生产责任制，制定安全生产措施，确保施工安全无事故。4.工程管理部应及时协调解决分包工程施工过程中出现的问题，如遇重大问题，应及时报告公司分管领导。三、竣工验收1.分包工程完工后，分包单位应按照分包合同的约定，向工程管理部提交竣工验收申请报告，并提交相关的验收资料，包括竣工图纸、质量检验报告、工程结算书等。2.工程管理部应组织相关部门对分包工程进行竣工验收，验收内容包括工程质量、工程进度、工程资料等方面，验收合格后，出具竣工验收报告。3.竣工验收合格后，工程管理部应将竣工验收报告报公司分管领导审批，审批通过后，办理工程结算手续。分包工程的结算与付款一、结算依据1.分包工程的结算依据为分包合同、设计变更文件、工程签证单等相关资料。2.工程管理部应及时收集整理分包工程的结算资料，确保结算资料的真实性、完整性和合法性。二、结算程序1.分包单位应按照分包合同的约定，在工程竣工验收合格后，向工程管理部提交工程结算书，并附相关的结算资料。2.工程管理部应组织成本管理部、财务部等相关部门对分包工程