2024年1月不动产估价理论与方法模拟考试题与答案（附解析）

2024年1月不动产估价理论与方法模拟考试题与答案（附解析）单项选择题1.房地产具有供给有限特性，本质上是由于（）。A.土地总量有限B.规划限制C.房地产不可移动D.价值量大答案：C解析：房地产具有供给有限特性，本质上是由于房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。2.某套住宅的套内建筑面积为145m²，使用面积为132m²，应分摊的共有公用建筑面积为23m²，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m²，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m²。A.5893B.6387C.6473D.7016答案：C解析：建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积=145+23=168m²，总价=套内建筑面积×套内单价=145×7500=1087500元，按建筑面积计算的单价=总价÷建筑面积=1087500÷168≈6473元/m²。3.一般来说，开发经营期的起点（）。A.与经营期的起点重合B.与运营期的起点重合C.与建造期的起点重合D.与销售期的起点重合答案：C解析：开发经营期的起点是取得被估价房地产的日期（即估价时点），建造期是从开工到竣工的时间，开发经营期起点与建造期起点通常是重合的。4.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9答案：B解析：设正常成交价格为x万元，则x+3%x=29，解得x=29÷(1+3%)≈28.2万元。5.采用市场法评估房地产价格时，选取的可比实例一般不少于（）个。A.2B.3C.5D.10答案：B解析：为了减小估价误差，要求选取多个可比实例，一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）可比实例。6.下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。A.路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格答案：D解析：路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格。7.某宗房地产的土地面积为1000m²，建筑面积为1400m²，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m²和50元/m²，则该宗土地的减价修正额为（）元。A.50000B.350000C.300000D.250000答案：D解析：减价修正额=（拆迁费用-残值）×建筑面积=(300-50)×1400=250000元。8.某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。A.2500B.3000C.3500D.4000答案：A解析：再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额÷社会一般贷款成数-拖欠的建设工程价款=6000-1000÷50%-1000=2500万元。9.某房地产的土地使用年限为50年，至今已使用了8年，预计该房地产正常情况下每年有效毛收入为30万元，年运营费用为12万元，资本化率为10%，该房地产的收益价格为（）万元。A.180B.196C.200D.220答案：B解析：净收益=有效毛收入-运营费用=30-12=18万元，收益价格=净收益÷资本化率×[1-1/(1+资本化率)^剩余收益年限]=18÷10%×[1-1/(1+10%)^(50-8)]≈196万元。10.下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于拆迁补偿估价的是（）。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则答案：D解析：谨慎原则是在评估房地产抵押价值时应遵循的原则，而拆迁补偿估价一般不适用谨慎原则。多项选择题1.房地产价格与一般物品价格的共同之处是（）。A.都是价格，用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.都受区位因素的影响E.都具有不可移动的特性答案：ABC解析：房地产价格与一般物品价格的共同之处是：都是价格，用货币来表示；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价。2.下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施答案：ABCE解析：建筑规模属于实物因素，不属于区位因素。3.市场法中权益状况调整的内容主要包括（）。A.土地使用期限B.规划条件C.配套设施状况D.出租情况E.地役权设立情况答案：ABDE解析：配套设施状况属于区位因素，不属于权益状况调整的内容。4.成本法中的“开发利润”是指（）。A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商所能获得的税后利润答案：CD解析：成本法中的“开发利润”是指开发商所能获得的平均利润和税前利润。5.收益法中确定报酬率的基本方法有（）。A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法答案：ABD解析：指数调整法和收益乘数法不是确定报酬率的方法。6.假设开发法中开发完成后的房地产价值可通过（）等方法求取。A.成本法B.比较法C.收益法D.长期趋势法E.路线价法答案：BC解析：开发完成后的房地产价值可通过比较法和收益法等方法求取。7.下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有（）。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保险估价E.房地产司法拍卖估价答案：ACDE解析：房屋征收评估不考虑租约的影响，是基于被征收房屋在完全产权下的价值。8.房地产估价报告通常由（）等组成。A.估价委托书B.注册房地产估价师声明C.估价委托合同D.估价结果报告E.估价技术报告答案：BDE解析：房地产估价报告通常由封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件等组成。9.下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.不可移动答案：AD解析：房地产的独一无二和价值量大特性，决定了房地产需要专业估价。10.下列关于房地产估价本质的说法中，正确的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术答案：ADE解析：房地产估价是模拟市场定价而不是替代相关当事人为房地产定价，也不是为委托人提供价格保证。判断题1.房地产的独一无二特性导致了房地产市场是一个完全竞争的市场。（）答案：错误解析：房地产的独一无二特性导致房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争市场，而是垄断竞争市场。2.房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。（）答案：正确解析：利率上升，会增加购买房地产的资金成本，抑制房地产需求，导致房地产价格下降；反之，利率下降，房地产价格会上升。3.在比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期调整。（）答案：正确解析：时间序列分析法可以用于对可比实例价格进行交易日期调整。4.成本法不适用于评估那些可重新开发建设或可以假设重新开发建设的房地产的价值。（）答案：错误解析：成本法适用于评估那些可重新开发建设或可以假设重新开发建设的房地产的价值。5.收益法中的运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。（）答案：正确解析：收益法中的运营费用不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。6.假设开发法中的开发经营期可分为建设期和经营期，建设期又可分为前期和建造期。（）答案：正确解析：开发经营期可分为建设期和经营期，建设期又可细分为前期和建造期。7.临街深度价格修正率表是基于深度价格递减率制作出来的。（）答案：正确解析：临街深度价格修正率表是根据深度价格递减率制作的。8.房地产估价报告必须由房地产估价机构出具，不得以估价师个人名义出具。（）答案：正确解析：房地产估价报告必须由房地产估价机构出具，加盖估价机构公章，不得以估价师个人名义出具。9.对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产进行估价。（）答案：正确解析：城市房屋拆迁补偿估价不考虑房屋租约的影响，按无租约限制的房地产进行估价。10.房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。（）答案：错误解析：依法登记的房地产固然可以成为估价对象，但依法没登记的房地产也可以成为估价对象。计算题1.某套住宅建筑面积为100m²，套内建筑面积为92m²，使用面积为80m²，每平方米使用面积的价格为3000元。求该套住宅每平方米建筑面积的价格。解：该套住宅总价=使用面积×每平方米使用面积价格=80×3000=240000元，每平方米建筑面积价格=总价÷建筑面积=240000÷100=2400元/m²。2.某宗房地产的土地面积为1000m²，建筑面积为1500m²。土地是10年前通过征收集体土地取得的，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/m²；建筑物是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/m²，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元/m²，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。解：土地总价=土地面积×现时土地单价=1000×620=620000元，建筑物重置成本=建筑面积×现时建筑造价=1500×1200=1800000元，建筑物现值=建筑物重置成本×成新率=1800000×80%=1440000元，房地产总价=土地总价+建筑物现值=620000+1440000=2060000元，房地产单价=房地产总价÷建筑面积=2060000÷1500≈1373.33元/m²。3.某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的资本化率为8.5%。试计算该宗房地产的收益价格。解：根据收益法公式，收益价格=净收益÷资本化率=8÷8.5%≈94.12万元。4.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m²，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。试求该宗房地产的正常成交价格。解：设正常成交价格为x元/m²，则x-7%x=2325，解得x=2325÷(1-7%)=2500元/m²。5.某在建工程开工于2023年3月1日，总用地面积3000m²，规划总建筑面积12400m²，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m²。该项目的正常建设周期为2.5年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至2024年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。假设建设费用在建设期间均匀投入，折现率为12%，试利用上述资料估算该在建工程2024年9月1日的价值。解：土地成本=楼面地价×建筑面积=800×12400=9920000元，土地成本在2024年9月1