江干区物业管理制度

江干区物业管理制度总则目的为了加强江干区物业管理，规范物业服务行为，提高物业服务质量，维护业主和物业使用人的合法权益，根据国家有关法律法规和相关政策，结合江干区实际情况，制定本制度。适用范围本制度适用于江干区内各类物业管理区域，包括住宅小区、商业写字楼、工业园区等。基本原则1.依法管理原则：严格遵守国家法律法规和相关政策，依法开展物业管理活动。2.业主至上原则：以业主需求为导向，提供优质、高效、便捷的物业服务，维护业主的合法权益。3.服务第一原则：树立服务意识，不断提高服务质量，为业主创造舒适、安全、整洁的居住和工作环境。4.公开透明原则：物业管理服务内容、标准、费用等信息应向业主公开，接受业主监督。物业企业资质管理资质要求1.在江干区从事物业管理活动的企业，应依法取得相应的资质证书。2.物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级，不同等级的企业承担不同规模和类型的物业管理项目。资质申请与审批1.新设立的物业服务企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持相关材料向江干区房地产行政主管部门申请资质。2.房地产行政主管部门应当自受理申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；对不符合相应资质等级条件的，不予核发资质证书，并书面说明理由。资质年检1.物业服务企业资质实行年检制度。2.企业应在每年3月31日前，向江干区房地产行政主管部门提交年检材料。3.房地产行政主管部门应当在收到年检材料之日起10个工作日内，对企业资质条件进行审核，符合资质条件的，在资质证书副本上加盖年检合格章；不符合资质条件的，责令限期整改，整改仍不合格的，降低其资质等级。物业服务合同管理合同签订1.建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同。2.业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同。3.物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、服务费用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等内容进行明确约定。合同履行1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。2.业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。3.双方应当严格履行物业服务合同约定的各项义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。合同变更与解除1.物业服务合同期限届满前，业主大会决定续聘的，应当与原物业服务企业续签物业服务合同；决定选聘新的物业服务企业的，应当依法重新选聘。2.物业服务合同履行期间，出现下列情形之一的，可以变更或者解除物业服务合同：经业主大会同意，业主委员会与物业服务企业协商一致的；因不可抗力致使物业服务合同无法履行的；物业服务企业严重违反物业服务合同约定，经业主大会决定解除合同的；法律法规规定的其他情形。物业承接查验管理承接查验主体1.新建物业项目，在物业交付使用前，建设单位应当组织物业服务企业进行承接查验。2.物业服务企业承接老旧物业项目时，应当与业主委员会共同进行承接查验。承接查验内容1.共用部位：包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。2.共用设施设备：包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道照明、中水系统、二次供水设施、监控系统、门禁系统、道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施等。3.物业管理用房：包括物业服务企业办公用房、业主委员会办公用房等。承接查验程序1.建设单位或业主委员会应当在承接查验前10日，向物业服务企业移交有关资料。2.物业服务企业应当在接到资料后5日内，组成由专业技术人员参加的承接查验小组。3.承接查验小组应当对物业共用部位、共用设施设备进行现场检查，做好查验记录，并根据查验情况填写承接查验报告。4.建设单位或业主委员会应当与物业服务企业共同确认承接查验结果，并签订承接查验协议。承接查验备案1.承接查验协议签订后15日内，建设单位或业主委员会应当将承接查验情况报江干区房地产行政主管部门备案。2.备案内容包括承接查验协议、承接查验报告等。物业收费管理收费标准1.物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。2.实行政府指导价的物业服务收费标准，由江干区价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素制定，并向社会公布。3.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。收费方式1.物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等方式。2.包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。3.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。费用缴纳1.业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。2.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。费用调整1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期公布物业服务费用收支情况。2.物业服务合同期限内，物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动，确需调整物业服务费用的，物业服务企业应当在物业服务合同约定的期限届满3个月前，将调整方案书面告知业主，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业共用部位、共用设施设备管理日常维护1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备进行日常维护和保养。2.建立共用部位、共用设施设备维修养护档案，记录维修养护情况。维修更新1.物业共用部位、共用设施设备出现损坏时，业主、物业使用人应当及时告知物业服务企业。2.物业服务企业接到通知后，应当及时进行维修。属于共用部位、共用设施设备保修期限内的，由建设单位负责维修；保修期限届满后的维修费用，按照相关规定执行。3.物业共用部位、共用设施设备维修更新费用，按照下列规定列支：住宅专项维修资金；业主大会或者业主委员会决定从共有部分经营收益中列支；全体业主共同承担。安全管理1.物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备的安全运行状况进行定期检查，及时发现和消除安全隐患。2.对存在安全隐患的共用部位、共用设施设备，物业服务企业应当采取相应的防护措施，并及时通知相关业主、物业使用人；对可能危及人身安全的，应当立即采取应急防范措施。环境卫生管理清扫保洁1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内的道路、绿地、楼道、电梯、停车场等公共区域进行清扫保洁，保持环境整洁。2.制定清扫保洁标准和作业流程，明确清扫保洁频次和质量要求。垃圾分类1.按照江干区垃圾分类要求，组织实施物业管理区域内的垃圾分类工作。2.设置垃圾分类收集容器，引导业主、物业使用人正确分类投放垃圾。3.定期对垃圾分类收集容器进行清理和消毒，确保环境卫生。卫生消杀1.定期对物业管理区域内的公共区域、垃圾桶、下水道等进行卫生消杀，预防和控制疾病传播。2.制定卫生消杀计划，明确消杀时间、范围、药剂使用等要求。绿化管理绿化养护1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内的绿地、树木、花卉等进行养护管理，保持绿化景观效果。2.制定绿化养护标准和作业流程，定期进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等工作。绿化设施维护1.对物业管理区域内的绿化设施，如围栏、花架、景观小品等进行定期检查和维护，确保设施完好。2.发现绿化设施损坏时，及时进行修复或更换。绿化改造1.根据业主需求和物业管理区域实际情况，适时进行绿化改造，优化绿化布局，提升绿化品质。2.绿化改造方案应当征求业主意见，并报相关部门备案。秩序维护管理人员出入管理1.在物业管理区域主要出入口设置门岗，对人员、车辆进行出入登记和检查。2.业主、物业使用人凭有效证件出入，外来人员、车辆经登记并征得业主同意后，方可进入。巡逻防范1.制定巡逻制度，安排专人进行定时巡逻，重点部位增加巡逻频次。2.巡逻人员应当佩戴明显标识，携带必要的巡逻工具，及时发现和处理各类安全隐患和突发事件。车辆停放管理1.合理规划物业管理区域内的停车位，设置明显的停车标识。2.对车辆停放进行管理，引导车辆有序停放，确保消防通道畅通。3.收取停车费用的，应当按照规定办理相关手续，并公示收费标准。安全监控1.在物业管理区域内安装安全监控设备，对公共区域进行24小时监控。2.安排专人负责监控设备的值守，及时发现和处理异常情况，并做好监控记录。突发事件应急处理1.制定突发事件应急预案，包括火灾、地震、盗窃、水浸等突发事件的应急处置措施。2.定期组织应急演练，提高应急处置能力。3.突发事件发生时，应当立即启动应急预案，采取有效措施进行处置，并及时报告相关部门。专项服务管理电梯服务1.委托专业电梯维保单位对电梯进行定期维护保养，确保电梯安全运行。2.在电梯轿厢内张贴安全注意事项和应急救援电话，设置电梯运行状态显示装置。3.电梯发生故障时，及时通知维保单位进行维修，并采取应急措施，保障乘客安全。消防服务1.按照消防法律法规的要求，做好物业管理区域内的消防工作。2.配备必要的消防器材和设施，定期进行检查和维护，确保完好有效。3.组织开展消防宣传教育，提高业主、物业使用人的消防安全意识。4.制定消防应急预案，定期组织消防演练。二次供水服务1.对物业管理区域内的二次供水设施进行定期维护保养，确保水质安全。2.按照规定对二次供水设施进行清洗消毒，并委托专业机构进行水质检测，检测结果向业主公示。其他专项服务1.根据业主需求，提供家政服务、房屋维修、管道疏通等其他专项服务。2.专项服务应当与专业服务单位签订服务合同，明确服务内容、标准、费用等事项。业主大会与业主委员会管理业主大会1.物业管理区域内业主人数较多的，可以成立业主大会。2.业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。3.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主委员会1.业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责。2.业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。3.业主委员会应当按照业主大会的决定及业主公约的约定，履行职责，维护业主的合法权益。业主大会与业主委员会的运作1.业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。2.业主委员会应当定期召开会议，研究决定物业管理区域内的重大事项。3.业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并向全体业主公示。投诉处理与监督检查投诉处理1.设立投诉渠道，接受业主、物业使用人的投诉和建议。2.对投诉事项进行及时受理、调查和处理，并在规定时