西安商品房市场月度分析报

西安商品房市场月度分析报告——2021年04月份西安房地产信息网数据研究中心2021-05目录TOC\o"1-2"\h\z\u一、宏观运行背景 21.1政策法规 21.2规划建设 31.3热点动态 5二、土地市场 62.14月全国土地市场动态 62.24月全国土地市场概况 82.34月西安土地市场分析 9三、2021年4月西安商品房市场运行情况 153.1商业物业爆发式销售增长乏力4月商品房交易量回落4.87% 173.2西安商品房供给环比下滑32.21%仍处高位放量过程 183.3住宅销售占比回涨12个百分点 193.44月西安商办物业成交悖行商服物业销售形势依然严峻 20四、2021年4月西安房地产分物业市场情况 214.12021年4月西安普通住宅市场运行情况 214.1.1市场供给——4月住宅供给较上年度月均上涨61.3% 214.1.2市场交易——刚需观望渐融4月西安住宅销量再创新高 214.1.3西安住宅均价——高价成交拉动住宅均价再涨3.35% 234.22021年4月西安商服用房市场运行情况 324.2.1城南区高价商铺成交拉动均价上涨50.51% 324.2.24月西安商业地产成交乏力环比降幅超7成 324.32021年4月西安写字楼市场运行情况 33写字楼市场成交渐稳成交均价环比微涨2.7% 334.3.24月西安写字楼销量涨23.5% 344.42021年4月西安别墅市场运行情况 344.4.1价格表现 344.4.2销量走势 35五、2021年4月西安房地产分城区运行情况 365.1城南区 365.1.1城南区普通住宅市场运行情况 385.1.2城南区商办物业情况 415.1.3城区营销情况 425.1.4城区新盘介绍 445.1.5城区动态 475.1.6典型楼盘介绍 485.2城北区 495.2.1城北区普通住宅市场运行情况 515.2.2城北区商办物业情况 54城区营销情况 55城区新盘简介 56区域热点分析 57典型楼盘介绍 585.3城西区 595.3.1城西区普通住宅市场运行情况 615.3.2城西区商办物业情况 635.3.3城区营销情况 655.3.4城区新盘简介 655.3.5区域热点分析 665.3.6典型楼盘介绍 675.4城内区 695.4.1城内区域普通住宅市场运行情况 715.4.2城内区域商服用房 735.4.3本月城内区市场动态 755.4.4典型楼盘介绍 765.5高新区 775.5.1高新区普通住宅市场运行情况 795.5.2高新区商办物业情况 815.5.3城区营销活动 835.5.4城区新盘简介 83本月高新区市场动态 84典型楼盘介绍 855.6城东区 875.6.1城东区普通住宅市场运行情况 895.6.2城东区商办物业情况 915.6.3城区营销情况 935.6.4城区新盘简介 935.6.5区域热点分析 935.6.6典型楼盘分析 95一、宏观运行背景1.1政策法规时间政策名称公布部门主要内容及影响4.13决不让房地产调控反复国务院国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，会议部署坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。会议指出，总的看，我国经济的根本面是好的，经济增速处于合理区间;经济开展具备很大潜力，宏观调控政策具有较大盘旋余地。会议对下一阶段重点工作做了继续加强和改善宏观调控、着力扩大内需等9方面部署，要求稳固房地产市场调控成果，决不让调控出现反复。4.14?关于建立保障性安居工程统计制度的通知?国家统计局为防止地方政府夸大或虚报保障性安居工程建设进度，中央政府已经由国家统计局牵头，建立八部委共同参与的保障性安居工程联合统计监察制度，并已在试行之中。在此之前，国务院办公厅已将?关于建立保障性安居工程统计制度的通知?下发至各地方政府，通知要求地方统计、住房和城乡建设、财政、发改委等相关部门，联合统计汇总与保障性安居工程建设进度、开工情况、资金使用、土地供给相关的全部数据。4.17保障房用地应保尽保单独报批国土部国土资源部17日在召开会议，总结2021年房地产用地管理和调控工作并部署2021年土地调控工作。国土资源部表示，今年房地产用地管理和调控的中心任务是，以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供给工作，努力保持土地市场平稳运行;以促进形成住房有效供给为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房用地供给和开发利用的动态监测监管。为此要进一步细化有关措施，对保障性住房用地应保尽保，单独报批，鼓励使用存量土地;合理增加普通商品住房用地供给，及时编制住房供地方案并向社会公布;及时依法依规查处违约违规用地，加大闲置土地处理力度，促进已供土地尽快开发建设。4.19?关于进一步加强房地产中介效劳管理的通知?省住建厅、省物价局为加强房地产中介效劳管理，省住建厅、省物价局联合下发?关于进一步加强房地产中介效劳管理的通知?，从今年6月起，我省将实行房地产经纪人协理资格考试和执业注册制度，不合格的机构不得从事房地产经纪业务。自2021年6月份起，全省实行房地产经纪人协理资格考试和执业注册制度。同时，房地产经纪人和房地产经纪协理3年(注册期)内须至少参加继续教育1次，以不断更新从业人员的房地产业务和法律知识，切实提高房地产经纪人员业务素质和效劳水平。2021年1月起，所有房地产经纪、咨询机构必须具有两名以上房地产经纪人或房地产经纪人协理，不合格的机构不得从事房地产经纪业务。4.24酝酿刺激刚需政策调控大方向不变住建部近日，有消息称，住建部正在考虑协调、配合相关部门，将针对居民购置首套住房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。4.25住建部调研住房公积金条例修改使用范围或扩大住建部目前全国多个二三线城市开始放松公积金提取和贷款政策，针对首套房的政策倾向愈加明确。据了解，目前住建部正在各地就公积金条例的修改良行全面调研，公积金使用范围有望进一步扩大。另据悉，公积金针对购置首套房的扶持政策目前仍由各地自行制定，住建部暂不会对此出台统一政策。1.2规划建设 时间主题内容及影响4.1西安500亿打造国际港务区临潼产业园西安国际港务区与临潼临潼新房区合作共建“西安国际港务区临潼产业园〞协议签署，副市长韩松、任军号出席签约仪式。据悉，该产业园方案总投资超过500亿元。西安国际港务区临潼产业园面积约12平方公里，方案总投资超过500亿元。根据两区共建西安国际港务区临潼产业园协议规定，该产业园将以开展加工制造、仓储物流、商贸流通等产业为主。4.2西安北至北京西、汉口、洛阳龙门动车正式运行上午8时40分，随着西安北开往洛阳龙门的首趟动车组列车发出，标志着增开的西安北至北京西、汉口、洛阳龙门的3对动车组列车正式开始运行。4.8西安年内新增6000泊车位根据各区政府、开发区管委会对辖区可利用土地资源的摸底情况，今年1月份，市停车办向各区、开发区共下达6000个泊位的建设方案。其中，碑林、莲湖、雁塔、未央、新城、经开、浐灞、曲江、城投各500个泊位;高新、航天600个泊位;灞桥300个泊位。各区共确定工程28个。截至目前，碑林广丰国际(60个)、铁路局铁永坊(560个)，雁塔省军区(超配建300个)，灞桥纺西街(300个)等4个工程已经开工，其余工程正在进行工程前期准备工作。4.6西安航天基地将建8.5万平方米超五星酒店4月6日，西安航天基地签约两大工程，总投资额15亿元。其中，总投资13亿元人民币的普宇世尊国际酒店及普宇广场工程，将在航天基地建设一个总建筑面积约为8.5万平方米、含400间客房的超五星级酒店，以及总建筑面积约7万平方米的高端商务写字楼。总投资额2亿元的新型集成大功率LED产业化工程1期，工程全部建成后，预计可以年产大功率LED灯具6万盏(套)以上。4.7国际港务区携手交大一附院建陆港医院国际港务区昨日签约6个工程。其中国际陆港医院工程由国际港务区管委会和西安交通大学医学院第一附属医院合作，将建一所集卫生、医疗、教学、科研、保健、休闲养生为一体的国际化三级甲等综合医院，设计床位1500张，总投资约14亿元人民币。4.9西安投资13.2亿建10座过街天桥和地下通道西安市委、市政府将“实施缓堵保畅工程〞确定为今年要重点办好市民群众最关心、最急迫的十件实事之首。今年将投资13.2亿元，开建7座立交工程，增设10座过街天桥和地下通道;实施76项城市干道支路建设改造，实施60处路段和交叉口改造;优化改造60处公交港湾，建设40公里公交专用道。4.11西安拟建99米"长安门"将矗立南北主轴张家堡广场西安拟在未央张家堡广场建设一座标志性雕塑，西安市规划局在全国范围内广泛征集雕塑设计方案，经屡次评审，最终选定“长安长安新房门〞为可实施方案。4.17西安世博园28日盛大开园重新定位形成三大展区从世园投资集团了解到，2012年4月28日西安世博园盛大开园，众多展园将精彩亮相。安世博园将对展园进行区域划分，包括省内园、国内园、国际园、大师园、创意园、专类园、世界庭院，为丰富展园内容，在此根底上对局部国内和国际园进行重新定位，形成了民俗文化区、文化艺术展示区、花卉园艺展览区三大区域。4.19西安长乐路将拓宽为双向八车道预计10月底前建成从西安市及新城区相关部门得悉，长乐路综合改造工程将于近期启动，目前改造方案正报市上审批，长乐路全线拟拓宽为双向8车道。改造的范围从环城东城东新房路至东三环，设计道路规划红线宽50米(规划建筑线之间的宽度)，为双向8车道，预计10月底前将完成快车道建设，届时长乐路的交通状况有望得到根本性的改观。1.3热点动态时间主题内容及影响4.1西咸新区泾河新城首批30个重点工程开工西咸西咸新房新区泾河新城重点工程集中开工暨秦龙现代生态创意农业园奠基仪式举行，标志着西咸新区泾河新城打造大西安北部中心战略正式进入全面实施阶段。2021年，西咸新区泾河新城共规划建设工程45个，总投资额到达上千亿元，方案今年完成固定资产投资约107亿元，本次以秦龙现代生态创意农业园为龙头的30个重大工程集中开工，涉及核心概念、根底设施、环境民生、文化旅游、产业、商贸、都市农业七大领域，总投资约800亿元，另有15个工程将陆续开工，6月底前实现工程全面开工。4.1西安1867套经适房摇号1157户选房家家不落空日前，1157户通过审核的申购家庭在西安市房管局、市纠风办、汉唐公证处等部门的全程监督下进行了摇号，确定了经适房的选房顺序。此次，摇号申购的经适房是：位于雁塔区丈八北路206号的鸿基新城·沁园一期(9~15号楼)，以及位于高新区科技路西延伸线富裕路与西三环交界处的金泰·怡景花园一期(1、2、5、6号楼)经适房工程。4.1西安西洽会已确定签约工程125个今年西洽会开幕在即，各项筹备工作正在冲刺之时。经过各方共同努力，目前本届西洽会各项筹备工作已根本就绪。其中，截至目前西安分团已确定签约工程125个，总投资1562亿元，邀请客商1384人，确定95个展团参展，并制订了安保、交管、食品平安等方面详细预案。4.2西安高新区引来单个招商工程300亿美元大投资在西安市委常委、西安高新高新新房区党工委书记、管委会主任赵红专接掌西安高新区宏大建设事业一周年之际，改革开放以来中国西部地区引进的最大规模外商投资高新技术产业工程——投资300亿美元的三星电子闪存芯片工程已经敲定选址西安高新技术产业开发区。这对于整个西安市乃至全省的招商引资工作都具有重要的意义。4.22西安今年建设工程376个67个民生工程拟投310亿市政府办公厅日前下发?关于印发西安市2021年重点建设工程方案的通知?，今年我市安排重点建设工程376个，总投资9066亿元，年方案投资1100亿元，其中67个民生工程工程年方案投资310亿元，占年度方案总投资的28.2%，所占比例为各行业最高。二、土地市场2.14月全国土地市场动态温家宝：尽快出台预调微调措施4月1日至3日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在广西钦州，福建泉州、莆田、福州等地就经济运行情况进行调研。他还在福州主持召开福建、上海、江苏、浙江四省(市)经济形势座谈会。温家宝指出，当前我国经济运行情况总体是好的，一些主要经济指标虽然有所回落，但仍然处在合理水平，国民经济运行继续朝着宏观调控预期方向开展。同时，也要保持清醒头脑，增强忧患意识，密切关注经济运行中的新情况、新问题，实行灵活审慎的宏观政策，适时适度进行预调微调，保持经济平稳较快开展，确保实现今年经济社会开展目标。国土资源部：加强住房用地供给和开发利用动态监测监管国土资源部17日部署2021年房地产用地供给和监管工作时强调，充分估计一些地方可能松动调控政策等困难，做好今年的房地产用地管理和调控工作。国土资源部指出，从去年以来房地产用地供给的态势看，土地市场运行逐步趋稳、景气下行：土地供给量开始有所回调；监测地价和成交价款大幅回落，市场趋于谨慎；处于在建状态的已供土地数量充足。2021年，各地要充分估计宏观调控持续推进可能面临的困难：房地产企业拿地意愿下降，稳定供给的难度进一步增大；闲置、囤地等违法违规现象可能增加；保障性安居工程落地任务仍然比拟重；一些地方可能松动调控政策。国土资源部表示，今年房地产用地管理和调控的中心任务是，以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供给工作，努力保持土地市场平稳运行；以促进形成住房有效供给为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房用地供给和开发利用的动态监测监管。2.24月全国土地市场概况1、供给量：供给宗数同比环比双双出现增加4月，全国300个城市共推出土地2880宗，环比增加35%，同比增加6%；推出土地面积11300万平方米，环比增加32%，同比减少7%，其中住宅类用地〔含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地〕753宗，环比增加34%，同比减少6%；推出土地面积3401万平方米，环比增加25%，同比减少21%。2、成交量：市场略有复苏，成交量较上个月有所上涨4月，全国300个城市共成交土地1720宗，环比增加10%，同比减少25%；成交面积6622万平方米，环比增加1%，同比减少31%，其中，住宅用地〔含住宅用地及包含住宅用地的综合用地〕413宗，环比增加10%，同比减少36%；成交面积1865万平方米，环比增加9%，同比减少46%。3、成交价格：成交楼面价有所回落4月，全国300个城市成交楼面价为794元/平米，环比下跌3%，同比上涨13%；其中住宅类用地〔含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地〕成交楼面价为1196元/平米，环比下跌2%，同比上涨29%。4、溢价率：溢价率仍处于低位4月，全国300个城市土地平均溢价率为6%，较上月增加了1个百分点，较去年同期减少12个百分点；其中住宅类用地〔含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地〕平均溢价率为5%，较上个月减少0.5个百分点，较去年同期减少13个百分点。2.34月西安土地市场分析4月，从全国到西安，房地产市场有所回暖，相应的，西安市住宅销量同比环比均出现上涨。房地产市场的回暖并没有带动土地市场的回暖，在目前这个行情下，开发商拿地依然谨慎。本月，政府依然保持土地放量，土地供给量维持在较高水平，相反，土地成交市场萎靡，土地流拍率继续居高不下。数据来源：西安房地产信息网数据研究中心4月份，西安市共挂牌出让土地34宗，出让面积110.47万平米，环比下滑20.46%；共成交土地10宗，成交面积34.16万平方米，环比下滑10.8%。本月，西安市土地市场供给量和成交量双双出现下滑；成交金额为134141万元，环比增加35.95%。本月成交的10宗土地，以商业和住宅用地为主，而且集中在西安主城区，所以成交价格相对来说比拟高。4月份，成交楼面价为1196.87元/平米，环比上涨24.05%。土地成交结构的变化，拉动了成交楼面价的上升。土地供给：4月西安市供给土地分布图从本月西安市供给土地分布图我们可以看出，4月份，西安市土地供给分布比拟平均，几个主城区均有不同数量的土地供给，而本月，表现最明显的是城西区，供给量明显增加，城西由于区域经济开展整体比拟落后，以前就是一些老的厂房，厂区，随着目前西电集团改迁世纪大道，空余出来大量土地，区域房地产市场开展迎来契机，而政府有意加快城西区的规划开展，所以推出大量土地。城南区土地主要集中在曲江一块，城东集中在国际港务区，城北集中在凤城路一带。主城区土地市场有限，政府有意加大主城区周边区域的开展，大量土地入市，从而带动了一些热门区域的房地产市场开展。住宅商业商住综合工业3月土地供给19.3613.8935.7469.894月土地供给24.348.1559.1418.84本月，住宅和商住综合用地供给量增加明显，商业和工业用地供给量有所减少。其中，就商住综合用地占到整月供给量的54%。住宅类用地〔包含住宅的〕供给量增加明显。主要原因，本月供给的土地集中在热门区域，目前该区域人气还不旺，居住气氛比拟差，随着后期人气的增加，居住气氛的提升，才能带动整个区域环境的开展。土地成交4月份西安市土地成交具体信息地籍编号城区面积〔万平方米〕用途楼面价〔元/平米〕容积率不大于成交价〔万元〕GW3-〔4〕-4城东13.63工业160.532.55470GW2-(10)-2城东3.7商业343.783.754770GW2-(8)-1城东0.93商业467.383.521530GW2-(18)-3城东0.235商业510.642.5300CA1-16-5-2长安0.98住宅744.053.842800QJ10-11-26-3城北1.87住宅1164.854.610020QJ10-8-422城北6.2住宅2177.82454010QJ10-8-423-1城北3.63住宅2569.853.532650QJ10-8-423-2城北2.33住宅2575.113.521000HT01-1-28城南0.64住宅710.273.51591数据来源：西安房地产信息网数据研究中心本月，成交的10宗土地主要集中在城北和城东，其中城北全部以住宅用地为主，城东以商业用地为主。城北地块主要集中在凤城路，城东主要集中在国际港务区，在土地市场整体低迷的情况下，开发商对于一些热门区域的地块情有独钟。3、4月西安土地市场特征1〕、土地市场仍旧处于低位运行本月，西安市共挂牌土地34宗，成交10宗，成交率还不到3成。4月份，楼市有一定的回暖，但是这似乎并不能提高开发商的拿地意愿，楼市的回暖也主要是得益于开发商降价跑量，急于消化库存量。土地市场依旧低迷，处于低位运行。2〕、成交的土地主要集中在热门区域成交的10宗土地，主要集中在西安国际港务区和凤城路一带，随着西安整体的扩张开展，政府尤其重视规划一些重点区域的开展，这些区域为房地产市场开展带来机遇，土地市场竞争比拟剧烈，在土地市场整体低迷的情况下，开发商对这些区域的土地还是情有独钟。典型地块分析地块根本信息该宗地编号为QJ10-8-423-1，该地块位于凤城二路以北，太华北路以东，规划用地性质为住宅用地；地块面积为3.63万平方米，容积率为3.5；地块已经挂牌成交，成交时间为2012年4月20日，竞得人为西安龙湖锦城置业；最后成交价格为32650万元，根据最后规划指标和最后成交结果来看，最后楼面价为2570元/平米。宗地编号土地位置土地面积土地使用规划指标要求性质年限容积率QJ10-8-423-1凤城二路以北，太华北路以东3.63万平方米住宅70年≤3.5地块开展前景分析城北的开展现在是有目共睹的，往昔脏，乱，差的北城在近几年已华美转身成功，现如今高楼耸立，一片欣欣向荣的城北，随着大明宫国家遗址公园的建设，火车北客站的建设，市政府北迁工作的进一步实施，城北面临的将会是更好的房展。地块SWOT分析及应对策略内容应对方式strengths地块位于百花村居住圈，百花村居住圈内的公共配套根本上能够满足居民的日常生活需求，但是从城北整体的开展来看，北城的整体地位在不断地提高，该区域内的商业配套随之也会得到进一步提升，这样才能够与新城北的整体区域开展水平相一致，并且能够吸引更多的购房者前来安家置业深入研究市场走势及销售动向，充分挖掘客户特征，定位合理的业态规划，建设中注重小区的舒适度和实用性配套建设、协调投资和自主的户型配比，以迎合区域居民自主或投资以及多样或专一市场需求。weaknesses周边配套有待提升社区可以考虑配套一些商业效劳，以满足周边配套的缺乏opportunities城北的开展现在是有目共睹的，往昔脏，乱，差的北城在近几年已华美转身成功，现如今高楼耸立，一片欣欣向荣的城北，随着大明宫国家遗址公园的建设，火车北客站的建设，市政府北迁工作的进一步实施，城北面临的将会是更好的开展打造符合都市生活节奏的品质社区，相对周边的在售楼盘，有差异地打造个性化，差异化、品质化的楼盘，以博得客户的认可threats目前居住圈在售工程以经济适用房和城改房为主，商品房比拟少深入研究长安区市场主力客户的需求特征，推出适合市场需求的产品，降低市场风险；注意产品本身的品质，无论是规划设计还是现代科技的应用。地块的分析预测及计算1〕、地块本钱分析根据西安市房地产信息网数据研究中心调研分析，对于目前西安市普通商品住宅工程各项本钱计算标准明细如下：类别多层小高层中高层高层超高层土地本钱〔楼面地价〕1000-1400前期费用80-90设计费用50建筑安装工程费600-900900-120014001800-23002200-2500装修费用300-2000政府配套费150售后效劳费30-35营销费100-130财务费用90-140管理费30-50税金〔营业税及附加、土地增值税〕按工程的一定比例提取不可预见费根据以上指标，最后计算出待分析地块总本钱为60230万元。2〕、土地利润预测目前居住圈内房价均价在6000元/平米，考虑到政府对于房地产调控的不放松，居住圈房价上涨的势头得到了遏制，未来区域房价还可能有微幅下滑，如果考虑区域整体规划开展，一定程度上又要推动房价上涨，我们保守估计，在工程建成后还能维持现在的价格，不考虑其他因素影响，那么工程建成后，销售总额为76230万元。工程总本钱〔万元〕总收益〔万元〕利润〔万元〕销售利润率结果60230762301600021%综上分析，待工程建成以后，销售利润将到达16000万元，销售利润率到达21%。三、2021年4月西安商品房市场运行情况2021年4月西安各城区各物业销售套数一览表〔单位：套〕车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北42203554201——2332城东24157216——21614城南322114751512237城内——101311——34城西63391779——441高新21914127225——1287全市1256984302531379452021年4月西安各城区各物业销售面积一览表〔单位：平方米〕车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北65122066221695040309.13——270393.13城东2111168299877——721.08172021.08城南2397231536.0355525617436.79245538.82城内——625859585——2069城西1793099821113254——36542高新668861431317818039——118028全市11867724223.033952767804.131157.87844579.032021年4月西安各城区各物业销售面积环比变动一览表环比车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北-14.43%44.20%-61.58%221.67%——30.28%城东-42.77%25.51%-98.91%——-17.14%-21.56%城南-42.16%12.11%-34.93%-40.71%-85.90%5.94%城内——-35.72%-69.61%15.47%——-58.78%城西-52.91%-36.54%-47.30%-10.34%——-35.73%高新-25.01%-28.11%-26.49%-37.14%——-29.47%总计-31.91%10.82%-74.99%23.58%-70.82%-4.87%2021年4月西安各城区各物业销售面积同比变动一览表同比车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北489.11%55.16%-72.08%232.30%——30.56%城东463.84%92.59%-60.71%————85.00%城南238.52%132.21%-60.30%16.33%——105.93%城内——-87.50%54.24%————-62.78%城西-88.97%-53.10%46.42%1064.22%——-47.38%高新-91.71%10.98%91.76%-55.99%——-11.61%总计0.02%54.43%-53.93%10.76%——34.52%2021年4月西安普通住宅销售排行一览表排名城区楼盘名称成交套数〔套〕成交面积〔平方米〕1城北百花家园55552041.752城南东泰·城市之光32830639.483城北海璟台北湾25524727.734城东中新浐灞半岛A11区15317860.835城南中铁铂丰尚都城16217840.286城南万科金域曲江12316570.537城东华清学府城17716439.688城东新兴·天第15115329.459城东海璟印象城14715262.0610城南中海国际社区·御湖公馆9511483.013.1商业物业爆发式销售增长乏力4月商品房交易量回落4.87%西安房地产信息网数据研究中心4月份对全国各主要城市的房地产交易数据监测显示：在监测的40个城市中，4月八成城市成交量环比下跌，逾五成城市成交价格回调，多数城市库存有所增加。4月，除北京、青岛库存量下降外，其余城市库存均有不同程度增长。南充、广州、苏州库存增量都超过20万平方米，上海、深圳、厦门、福州那么超过10万平方米。10个重点城市中仅杭州成交环比小幅上涨，其余城市均有不同程度下跌。成交价格稳中有升，上海、成都环比分别上涨14.44%、16.82%，其余城市波动不大。而在西安，在今年以来首付比例、贷款利率未有明显政策倾斜的背景下，刚需置业持续放量，4月住宅市场销量再现增长之势；同时市场主体楼盘已连续两月呈现低位趋稳之势，在行业调控政策持续深化影响的背景下，西安置业者购房支出较2021年已呈现明显回落。西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2021年4月，西安市商品房销售面积共计84.46万平方米，较上月环比下滑4.87%，与去年同期相比增长41.39%。从分物业销售环比表现来看，写字楼及住宅物业均有不同程度上扬，而作为商业物业销售那么呈现明显回落。3月份以华南城为主体的西安商业物业销售猛增至15.8万平方米，本月恢复至1、2月市场交易水平，成交面积为3.95万平方米，环比上月下滑75%，也成为本月商品房销售整体回落的主要影响因素。3.2西安商品房供给环比下滑32.21%仍处高位放量过程西安房地产信息网数据研究中心根据网签合同备案及楼盘市场调研统计显示：与3月房企扎堆开盘，抢占西安春季住博会先机的“壮景〞相比，4月市场供给量略有回落。2021年4月，西安市商品房新批预售面积为172.38万平方米，尽管环比下降32.1%，但较上年同期仍增长38.63%，与上年度月均供给量相比超出40.07%。2021年西安楼市供给总体呈现上涨之势，也可以看出在行业政策走向愈渐清晰的背景下，房企也已逐步放弃等待政策松动的“侥幸〞心理。随着政策调控深化、刚需置业松动，尽管房企进退尤艰，但等待观望只能让趋金的资金链更为，房企唯有迎难而上，加大针对刚需人群的房源供给并辅以低价推市、让利并举，方有开展之机。3.3住宅销售占比回涨12个百分点4月，趁着西安春季住博会，楼市促销大战“愈演愈烈〞。数据显示，全市住宅销量较三月呈现了较大的上涨，而与上月相反的是，商业物业销量迅速下滑。2021年4月，西安住宅市场销售占比环比上涨12.1%，商业物业销售占比环比减少13.1%，恢复至1、2月的水平线。3.44月西安商办物业成交悖行商服物业销售形势依然严峻在华南城集中成交结束后，4月西安商服物业的销量归于“平淡〞；而从写字楼市场走势来看，却呈现了连续4月的上涨势头。在楼市调控不放松的形势下，房企出现了转型，而投资人群也将目光锁定在不限购的商办物业上。西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2021年4月，西安商服用房成交面积为3.95万平方米，环比下滑了73.3%，同比下滑54%；写字楼成交面积为6.66万平米，环比上涨21.3%，同比上涨8.8%。四、2021年4月西安房地产分物业市场情况4.12021年4月西安普通住宅市场运行情况市场供给——4月住宅供给较上年度月均上涨61.3%随着“银四〞以及西安住博会这一传统销售旺季的到来，尤其是刚需置业松动的背景下，房企纷纷推陈出新。西安普通住宅新批预售153.05万平方米，同比上年同期增长44.2%，与上年度月均供给量比超出61.3%。总体来看，西安住宅市场供给依然处于高位放量的过程。4.1.2市场交易——刚需观望渐融4月西安住宅销量再创新高在房企低价换量的刺激下，西安普通住宅交易量再创年度以来月销售新高。进入2021年之后，楼市促销、打折优惠连连开启，以价换量的销售策略成为更多房企的共同选择。在“金三银四〞销售旺季，房企更是大打促销牌，纷纷“开闸〞争夺客源。如天朗·西子湖联手八百家特推88套52-146平方米特价房，抄底5450元起、封顶6500元；陆港金海岸推出90-150平方米房源并“0元认筹万元优惠〞活动等等。在楼市的多重优惠下，刚需观望心态渐融，而选择“高性价比〞楼盘已经成为当前以首置刚需为主导下市场的主流。800j观点：以价换量依然是房企首选销售市场呈现两极分化1〕住宅市场以价换量已成常态随着传统的销售旺季的到来，楼市促销大战也已拉开帷幕，尤其是在西安春季住博会、五一小长假等时间节点，房企顺势推出了多种多样的优惠，赠面积、打折、抽奖、送旅游、零元首付、电商等，以吸引购房者关注而取得一定成交。刚需松动下，低价走量已成为房企的共同选择。2〕首置及改善人群入市抄底之势显化自从中央明确表示坚持楼市调控不放松的态度后，投资、投机人群已被迫撤离住宅市场；而随着首套房利率降低、首付比例降低等利好，楼市刚需逐渐松动。一方面，首置人群积极入市；另一方面，首次改善型的置业者已有入市抄底端倪。从4月西安楼市的销售情况来看，除了适合刚需的高性价比中端房源大力成交之外，品质化的高端住宅也呈现放量之势。3〕政策调控下西安置业者购房支出下降2.05%根据市政府公布的2021年西安经济运行情况：2021年西安市城镇居民人均可支配收入25981元，相比2021年的22244元，实际增长10.6%(扣除物价因素)。而从去年持续性的“三限〞政策影响下，置业者购房支出水平却呈现回落态势。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2021年4月西安平均单套住宅购房款为70.28万元，较2021年个人平均单套住宅购房支出减少了2.05%。居民购房支出持续增长的背景下，购房者置业本钱支出却呈现出下降之势，这一市场表现的背景，是投资、改善需求受抑回落、首置刚需占据市场主体，以及房企以价换量等市场深层次变局下的综合反映。4〕商品房各物业库存量持续高垒伴随着今年以来西安商品房月度供给持续放量，而以刚需为主体的市场交易虽有上扬，销售增长速度乏力，使得4月份以来市场各物业库存量再度呈现“垒高〞之势。其中商品房整体库存量环比增长8.5%，住宅市场增长8.2%，而商业物业环比涨幅更达10.2%；对于已有工程运作的房企而言，一方面需要加大供给以迎合更多市场置业者选择，以刺激销售，但另一方面供大于求的格局持续扩大，后续运营风险也进一步扩大。住宅办公楼商业4月末结转可售量〔万㎡〕1284.71127.11384.67同比2021年4月末42.3%29%19.2%月均销化量〔万㎡/月〕51.863.967同比2021年4月末-44.2%-20.5%16.5%存量去化周期〔月〕24.7732.154.95从上表中可以看出，截至今年4月底，住宅、办公、商业的库存量持续加大，其中住宅库存同比去年4月末增加42.3%，库存压力最大。此外，住宅月均消化量为51.86万平米，同比去年下滑了44.2%，下滑幅度最大；商业月均消化量那么较去年同比上涨16.5%。在楼市持续调控下，西安商业物业的投资价值凸显，市场去化较快。西安住宅均价1、高价成交拉动住宅均价再涨3.35%楼盘市场已现低价趋稳之势西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2021年4月，西安普通住宅成交均价6777元/平米，环比上涨3.35%，同比去年4月上涨2.61%。从成交价格增长的原因方面进行分析，本月主要受高价格楼盘成交比例大幅上涨拉动直接相关，2月份西安经适房比重占到23%，而3、4月份持续低于10%，而高价工程交易持续放量，带动整体成交价格上扬；西安房地产信息网数据研究中心分析认为：随着年初以来首置刚需的观望释放，带动楼市交易持续走高，而改善型需求也已呈现“入市抄底〞的端倪，从4月高端住宅物业如中海国际社区御湖公馆、御湖一号、万科金域曲江、金地湖城大境交易量均呈现高位上扬之势。但从目前西安楼盘市场价格来看，已开始呈现低价趋稳之势，从西安房地产信息网数据研究中心监测的典型楼盘价格环比变动分析，海璟台北湾、东尚·蜂鸟、海璟印象城、天朗·大兴郡、中海国际社区·御湖公馆等以刚需为主力的中、高端工程，成交均价已经连续两个月平稳；而龙湖香醍国际社区、万科金域曲江等品质住宅价格却呈现出不同程度的价格上涨。4月份西安普通住宅销售排行一览表排名城区楼盘名称成交套数〔套〕成交面积〔平方米〕1城北百花家园55552041.752城南东泰·城市之光32830639.483城北海璟台北湾25524727.734城东中新浐灞半岛A11区15317860.835城南中铁铂丰尚都城16217840.286城南万科金域曲江12316570.537城东华清学府城17716439.688城东新兴骏景园·天第15115329.459城东海璟印象城14715262.0610城南中海国际社区·御湖公馆9511483.014月份全市普通住宅成交前十名中，城南、城东区各占4席，城北占有2席。本月城东区后劲十足，除了华清学府城、海璟印象城依然延续了3月的良好销量之后，中新浐灞半岛A11区、新兴骏景园·天第本月跻身全市前十甲。2、价格呈现两极分化说明首置刚需及改善型需求的集中入市从本月西安住宅市场的均价表现来看，3500-4000元/平米成交占比环比上涨2.8%，幅度较大；同时，7000-7500元/平米以及大于100000元/平米的成交比重也呈现了较为明显的上升态势。西安住宅市场呈现了低价保障房、高价高端房的价格分化，由此可以窥见以首置刚需及改善型需求的全面入市。从下列图可以看出，全市普通住宅销量集中于6000-6500元/平米，共成交1041套，占全市普通住宅总销量的15%。3、西安住宅“40指数〞显示4月西安房价已呈现低位上扬基于目前住宅成交价格受成交个案的结构性变化影响，使得西安住宅整体成交价格与楼盘个案的走势表现差异较大，为了更为客观、科学的评价西安房价变动情况，在此西安房地产信息网数据研究中心在早期发布的40指数进行升级，选择40个典型楼盘进行成交价格的连续监测，40指数楼盘选择标准：1、城区覆盖原那么；2、结合区域规划传统区域及新兴板块覆盖原那么；3、影响力工程覆盖原那么：全市及城区影响力工程为主体；4、外埠及外乡品牌企业工程覆盖原那么；5、产品品质覆盖原那么：高端、中低、低端(盖原那么，同一工程阶段性产品级别相同。“40指数〞采用房地产价格及交易量指数编制方法中的典型楼盘特征指数法。特征指数法的核心思路是：选取城市房地产中的典型楼盘，将异质性的住宅分解为众多同质性的特征，以一簇最具典型性的住宅特征组合成为市场中最具代表性的、同质化的标准住宅；在大样本量交易数据的支持下，利用多元线形回归形式的特征模型求解该标准住宅在各期的价格及量并指数化，从而以标准住宅的数量及价格变化来代表和反映市场的整体走势。因此，特征价格法能够在同质可比的根底上，单纯考察供求关系等市场因素决定的价格及交易量变动。以2021年10月做为环比基期，对2021年10月至2021年4月的西安住宅“40指数〞进行统计，从指数环比情况来看，尽管前述成交价格从2月至4月表现为持续上扬过程，但40指数的走势线那么表现出1-3月住宅价格40指数持续回落，跌幅分别在1.2%、1.5%及3%，而至4月指数呈现环比上扬，说明住宅价格已呈现低位小幅上扬之势。月份指数指数环比变动2021.10月100%0.0%2021.11月99.0%-1.0%2021.12月101.9%1.9%2021.01月98.8%-1.2%2021.02月98.5%-1.5%2021.03月97.0%-3.0%2021.04月103.5%3.5%由于受刚性需求释放、成交相对前两个月较为活泼的影响下，局部性价比拟高的楼盘降价打折促销优惠力度减弱、买卖双方议价的空间有所缩小，商品住宅销售价格出现了波动。根据西安房地产信息网数据研究中心对作为市场主体的中档楼盘价格进行分析，这一类楼盘已经开始普遍呈现低位趋稳，个别工程已有小幅提价或推出针对改善人群为主的高品质高价房源的迹象，同时市场局部以中低端工程为主体的工程降价依旧，目前从市场各工程价格的差异化表现也可以看出楼盘呈现阶段性的分化表现，也意味着房价进入低位调整期，从4月的40指数反映出的结果，西安房价已有低位上探动向。客群分析1、年龄分布——25-30岁刚需人依然主力50-60岁改善人群大增小于2020-2525-3030-3535-4040-4545-5050-6060以上2021.03月1115091401120010069105985111332021.04月141561162313391067828568683151占比变动0.47%0.82%3.48%2.18%0.96%-1.29%-0.47%2.70%0.28%从普通住宅购置人群年龄分布图可以看出，4月，25-30岁年龄段占比依旧最大，占23.31%。而随着本月开发商优惠力度的不断加大，35岁以上年龄段购房者比例上涨显著，其中50-60岁年龄段比例涨幅最大，环比上月上涨2.7个百分比，涨幅最大；另外，35-40岁年龄段占比拟上月有近1个百分点的增长；可见，在楼市促销不断加大的情况下，西安房地产改善型人群也积极入市。刚需占据绝对主力购房年龄本月微滑随着楼市优惠力度的加大，以及政策方面的微倾，刚性需求大力释放，在本月的成交比重又有所加大。从本月西安住宅购房人群平均年龄走势来看，2021年4月，西安住宅购房平均年龄为36.4岁，较上月下滑0.1个百分点，但在改善型人群的积极入市下，与去年同期相比上涨了0.4个百分点。2、客户来源——本市购房人群比重再度回涨从全市普通住宅购房人群来源分布来看，2021年4月，本市购房人群比例占89.52%，较上月回涨1.73个百分点；而外省市购房人群比重与上月相比呈现了小幅上涨，环比上涨1个百分点。而从外来人群购置各区域的情况来看，限购后，城北及城南两个城区成为了外来置业者的首选区域，两区的成交比重集中在75%以上。从近两个月各城区外来购房人群占比的变动来看，城北区、城南区再次呈现上涨之势，4月城北区外来购房人群环比增长11.47%、城南区环比增长3.29%。可见，在西安楼市促销力度加大的形势下，宜居的城南区以及性价比拟高的城北区成为外省人群的首选。3、户型需求结构1〕刚需主导下中小户型依然是主力西安市2021年4月份普通住宅各面积段销售套数单位：套50以下50－7070－9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上2021.03月36156416251647101655140111764332021.04月5005201959162210575234891578750占比变动〔%〕1.5%-1.4%2.7%-2.5%-0.7%-1.1%0.7%0.4%0.2%0.2%从西安住宅各面积段分布来看，2021年4月，70-90和90-110平米两个面积段仍旧是市场的主导面积段，分别占28.1%和23.3%；在改善型人群入市的情形下，130平方米以上的房源所占比重与上月根本持平。2〕中偏大户型市场供不应求从西安普通住宅各面积段供销情况来看，2021年4月，70-90、90-110、110-130、144-180平米面积段继续处于供不应求的态势，其中，90-110平米面积段供销差距最大，达8.6%。其余各面积段比例那么呈现供过于求现象，130-144平米房源供过于求较为显著，存量达8.1%。在房企大力促销的作用下，本月西安普通住宅市场畅销户型偏大，住宅平均面积呈现上涨的走势。西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2021年4月，西安普通住宅市场月均面积为103.98平米，较上月上涨9个百分点。4.22021年4月西安商服用房市场运行情况4.2.1城南区高价商铺成交拉动均价上涨50.51%2021年4月，西安商服用房均价为16745元/平米，环比上月上涨50.51%，同比上涨56.16%。从本月来看，城南区商业成交显著，其中泰华.世纪新城二期、珠江时代广场、华城万象二期等工程成交显著，并且成交均价均在2万元/平方米左右，带动本月商服用房成交均价的大力攀升。4.2.24月西安商业地产成交乏力环比降幅超7成西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2021年4月西安市商服物业共成交3.95万平米，较3月环比下滑75%；同比上年下滑29.2%。自从去年限购政策出台，商业地产就成为房企、投资人群重点关注的对象，此后西安商业物业也呈现了明显增长势头。上月，在华南城的大力成交下，西安商业物业销量迅速被拉高；而当个案“高烧〞褪去、政策倾斜于住宅、再加上公积金、住房贷款等金融政策松动，以刚需为主导的住宅重回西安房地产市场的重心地位。4.32021年4月西安写字楼市场运行情况4.3.1写字楼市场成交渐稳成交均价环比微涨2.7%本月写字楼成交均价及变动比率走势图上看，写字楼成交价格为7859元/平方米，与上月相比上涨2.70%，相比去年同期同比下跌0.89%。从上图可以看出，西安写字楼成交均价整体呈现了趋稳的态势。从本月各城区销售情况来看，高新区的绿地中央广场-领海AB座、都市之门C、D座售价较高，带动本月写字楼价格的上幅。4.3.24月西安写字楼销量涨23.5%西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2021年4月，西安市写字楼成交面积为6.78万平方米，环比上涨23.5%，同比上涨10.8%。其中，绿地中央广场-领海AB座成交64套、盐东村城改工程成交50套、高山流水·和城成交54套，成为本月西安写字楼市场销售的前三甲。4.42021年4月西安别墅市场运行情况4.4.1价格表现从本月别墅成交均价及变动比率走势图可以看出，本月西安别墅类物业成交均价为21112元/平方米，环比上涨51.57%。其中，城南区的金地湖城大境3号地售价4余元/平方米，对本月的成交均价上涨有明显的拉升作用。4.4.2销量走势本月西安别墅物业成交面积为1157.87平方米，环比下滑70.82%。从交易数据来看，本月别墅成交主要来自城南区的金地湖城大境后市预警——1、西安楼市后市交易量难以乐观维持现有水平从2021年1季度及2021年1季度人们的置业目的的调查发现，无住房不得不买房及结婚购房比重显著上涨，分别上涨11.1%和11.7%。而投资〔出售或出租〕及改善居住条件比重那么在减少，分别下滑13.1%和13.6%。在2021年的限购政策影响下，改善性需求比例降至缺乏五成，投资人群逐步退市，而刚需观望气氛浓郁。至2021年，2月以来从全国楼市至西安普遍呈现的销售回暖，更多在于上年度需求集中性释放，但从置业人群构成分析，首置人群比例及规模有限，投资需求持续受限，而改善型需求也仅靠刺激首套房需求难对于有效推动整体楼市的交易放量，作为前两月在局部城市出现的面对首置人群推出的8.5折利率优惠目前已开始刹车，工行从5月开始全面将利率恢复至基准利率，而一线城市从四月份开始已经呈现刚需放量势头减弱，楼市交易下滑。因此综合来看，西安市场市场交易量且难以乐观维持现有交易水平，尤其随着天气转热，传统清淡期到来，西安楼市交易或将呈现止涨回落之势。2、房企应理性制订价格策略稳应是当前楼市理性开展的主线从目前西安楼市已经呈现出的首置刚需观望释放，改善型需求已有入市抄底的端倪，对于当前楼市的销售走高带动不遗余力，而局部房企也在此背景下在工程价格方面有上调之势。但基于上面述及的楼市交易难有大幅起色，房企的冒然抬价只会让已经形成的刚需为主体的交易放量局面重回萎缩状态，因此房企应理性订价，防止刚需受坐挫后楼市整体重回萎弥。综合权衡：稳，是当前楼市应对政策、应对市场变动的最正确状态。五、2021年4月西安房地产分城区运行情况5.1城南区从城南区近4个月的成交走势情况来看销量呈现稳步攀升，4月份城南区商品房单月销量到达24.55万平米，成交量继续维持攀升态势,但是上涨幅度相对前几月呈现明显下滑.销量逐渐维稳.当前成交量的上扬主要由于刚性需求的释放,而刺激刚需的主要因素为调控政策层面的微调、供给结构的调整、优惠幅度的增大以及传统销售旺季的根底。西安房地产信息网数据研究中心监测数据显示：2021年4月份，城南区商品房销量为24.55万平方米，环比上升5.94%，同比上涨105.93%。本月商品房销量的上扬完全是住宅销量带动的，从数据上可以看出其他物业本月销量均呈现不同程度的下滑。当前楼市商品房销量依然是以住宅为主体，商服类和写字楼类物业销量波动幅度较大。城南区各物业销售情况：车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅商品房成交套数〔套〕322114751512237成交面积〔㎡〕2397231536.0355525617436.79245538.82城南区2021年4月各物业销售变动情况成交面积车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅商品房环比-42.16%12.11%-34.93%-40.71%-85.90%5.94%同比238.52%132.21%-60.30%16.33%——105.93%从城南区4月份各物业成交情况来看，4月份，城南区除住宅销量呈现涨势外其余物业销量均出现不同程度下滑。本月普通住宅成交23.15万平占到城南区商品房总成交量的95%，环比上涨12.11%，同比涨幅达132.21%。商服类本月成交0.56万平，环比下滑34.93%而同比下滑60.30%，商服类成交均价为23917元/平米，环比上涨32.43%,同比上涨62.39%。写字楼方面销量为0.56万平，销量环比下滑40.71%同比上涨16.33%,均价为9631元/平米，环比下滑1.25%，同比上涨18.47%。城南区普通住宅市场运行情况4月，城南区普通住宅共成交231536.03平米，环比上升12.11%，同比上涨132.21%。。三、四月楼市成交量虽然有所走高，但高库存带给房企的压力仍然未释。加之来临的5月是传统楼市销售旺季，诸多开发商想利用这次时机，大力推盘以实现资金的快速回笼。随着大量新楼盘的陆续推出，开发商促销手段也由虚转实，加上政策资源不断向首次购房贷款需求倾斜，房企对刚需客户的争夺战愈演愈烈。5.1.1.1城南单位：套50以下50－7070－9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上2021.03月641844554622892031535735152021.04月108232550443238195173994724占比变动〔%〕1.78%1.40%2.34%-3.09%-3.79%-1.34%0.22%1.72%0.40%0.36%从4月城南区普通住宅面积区间段月度走势情况可以看出：本月70-110平米区间所占比例为47.1%相比上月下滑0.6%，其中70-90平米区间占到26.1%，90-110平米区间所占比例为21%。50-70平米区间所占比例为11%。中小户型刚需产品依旧是城南区当前市场成交的主力。5.1.1.2城南单位：套小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60002021.03月104832261512662021.04月5601218132222占比变动〔%〕-0.3%0.3%-1.1%-0.5%-1.6%-3.3%单位：套6000-65006500-70007000-75007500-80008000-10000大于100002021.03月2542691891522732472021.04月341304232144338300占比变动〔%〕2.9%0.4%1.1%-1.1%1.8%1.3%从各价格段的整体成交情况来看相比上月份，各价格段的成交变动并未出现明显波动。由于区域内产品较为多样所以各个价格段成交比例呈现均衡。数据显示:8000-10000元/平米区间占到了16%相比上月上升1.8%，6500-7000元/平米所占比例为14.4%相比上月上涨0.4%、6000-6500元/平米区间占到16.2%相比上月上涨3%，5500-6000元/平米占到了10.5%相比上月下滑3.4%。5.1.1.3城南本市本省其他地区外省市境外2021.03月16881765302021.04比变动0.63%-2.60%1.97%0.00%从城南区近购房人群统计情况来看：本市户口购房比例占到了绝大多数，其中4月份本市购房者比例为88.8%，本省其他地区购房比例为6.6%。主要是以本市购房者为主。城南区商办物业情况5.1.24月份，城南区商服用房共销售5552平方米，环比下滑34.93%，成交均价23917元/平米，环比下滑60.30%。商服类用房本月下滑幅度较为明显。5.1.24月份城南区写字楼方面，销量为5617环比下滑40.71%同比上涨16.33%,均价为9631元/平米，环比下滑2.25%，同比上涨18.47%。售价、租金双线飘红以及写字楼市场的供不应求，一方面催生了一线城市写字楼市场的绝佳投资环境，另一方面也增加了企业的办公本钱。很多企业开始考察新的战略基地，而作为中国未来开展主战场的西部那么成为他们的首选，未来城南区域写字楼市场前景看好。5.1.3城区营销情况销售优惠曲江大道居住圈曲江诸子阶房价特惠最高可优惠9个点

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文化曲江发力西洽会880亿元工程重磅落户曲江新区

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5.1.4城区新盘介绍工程名称：曲江凤凰池开发商：陕西兴亚集团工程地址：曲江池北路汉武泉桥东重阳广场对面工程：4008110822转8047预售证：办理中推出产品：住宅,别墅开盘时间：5月份动态信息〔价格、房源、优惠〕：曲江凤凰池，目前别墅处于咨询状态,别墅分为叠加、双拼、独栋，面积300-1200平米。洋房面积200—360平米，均价25000元/平，一房一价。工程名称：银座花园开发商：曲江国际会展投资控股工程地址：雁展路与翠华路十字以南200米路西工程：400-811-0822转8308预售证：办理中推出产品：住宅,商铺,写字楼开盘时间：5月份动态信息〔价格、房源、优惠〕：目前曲江银座花园处于前期咨询排号中，样板间可到场参观，目前均价12000元/平米,排号交1万抵2万，户型主要是65-147平米的两室、三室工程名称：拓锐未来世界开发商：陕西玖远房地产开发工程地址：曲江会展产业园区N8地块东北角，东侧紧邻翠华路，北侧为燕南五路工程：400-811-0822转8200预售证：办理中推出产品：写字楼开盘时间：5月份动态信息〔价格、房源、优惠〕：拓锐•未来视界工程前期咨询中，房源面积65-1500㎡，均价12000元/平米，一次性6%优惠，按揭3%5.1.5城区动态2021“商〞者为王，逐鹿曲江随着?关中—天水经济区开展规划?的启动，西安将成为继北京、上海之后人口千万以上的第三大国际化大都市，西安经济的开展也成为中国经济增长的下一个引擎。而位于西安城南的曲江，在2002年曲江管委会成立后，成为中国文化产业开展的重要领地，不断突破原有的功能模式，在旅游胜地、历史文脉的盛名下进一步升级为集文化产业、文娱商业、高端商业、高端居住为一体的世界级商务港，成为全球知名企业总部基地的首选。曲江新区在短短10年的时间里，开展成果已可比肩西安高新区20年的开展。老一辈的西高新写字楼市场已趋于饱和，有限的土地供给已不能满足写字楼市场的需求。而随着曲江区域内商业配套的日渐成熟，加之生态美景对全球化生态办公的响应，曲江的写字楼市场前景将无比灿烂。西洽会推波助澜，曲江商务逐鹿世界幅员2012年4月5日，中国第十六届西洽会在西安曲江国际会展中心盛大开幕。此次西洽会不仅吸引了10余万境内外客商，而且传递出中国产业开展的最新动向——文化产业成为继环保产业、新兴产业后的又一大亮点。曲江作为中国文化产业开展的战略新区理所当然的被赋予了承接世界文化产业和中国下一个经济成长发动机的角色。5.1.6典型楼盘介绍卡布奇诺国际社区工程介绍工程地址雁塔南路与航天大道交汇处西300米开发商陕西科为房地产开发总建筑面积23万平方米绿化率30%物业类型住宅成交均价均价5100元/平方米所处居住圈雁塔南路居住圈工程解析卡布奇诺国际社区位于雁塔南路与航天大道交汇处西300米，卡布奇诺国际社区总占地49499平方米，总建筑面积23万平方米，由高层和板式小高层组成，车位共2000个，地上1600个，地下400个，绿化率30%，共计2800余户。小区内部配套有8000平米绿化公园以及10000平米景观广场。开发商是陕西科为房地产开发，资质等级二级，曾在本地开发过卡布奇诺公馆。工程动态布奇诺国际社区推出房源面积为60-130平米，均价5100元/平米，具体一房一价，2021年交房入住。工程优势工程位于航天区是国家级民用航天基地，当前已成为半成熟黄金居住区域，工程南侧正对着航天大道，航天经济技术开发区的主干道，目前区域内在建的新工程比拟多，未来开展前景比拟好户型设计方正、紧凑，根本做到了南北通透或纯朝南，以中小户型为主，实用性较强。开发商在本地曾开发过工程，经验丰富车位配比充足，提升内部居住品质工程劣势附近公交线路较少，出行便利度不高缺乏生活配套，生活便利度不高小区内部配套稍显薄弱，虽然绿化景观比拟丰富，但是生活配套以及幼儿园等配套比拟少。5.2城北区天气的回暖，经过一冬的阴霾，无论开发商还是购房者都开始跃跃欲试。购房者，开始走出房门，实地考察楼盘，打探市场行情，在政策倾斜的情况下，部门刚需族开始出手；开发商方面，经过几个月的销售低迷，库存量不断积压，资金链短缺，趁着楼市的回暖，开发商调整产品结构，推出迎合市场需求的产品，在产品销售上大打优惠牌，一定程度上拉动了销量的上涨，在3月份，西安市普通住宅销量无论同比环比都出现了上涨，在尝到了甜头，4月份，开发商继续加紧推货，降价跑量，取得了不错的效果。西安房地产信息网数据研究中心监测数据显示：2021年4月份，城北区商品房销量为27.04万平方米，环比上涨30.31%，同比上涨30.56。4月份，城北区商品房销量继续保持3月份上涨的势头。不过，总体来看，4月份的销量也只能到达去年全年的平均水平，在库存量不断积压，城北区商品房销量依然面临着很打的压力。城北区各物业销售情况：车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅商品房成交套数〔套〕42203554201——2332成交面积〔㎡〕65122066221695040309.13——270393.13城北区2021年4月各物业销售变动情况成交面积车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅商品房环比-14.43%44.20%-61.58%221.67%——30.28%同比489.11%55.16%-72.08%232.30%——30.56%从城北区4月份各物业销售情况来看，4月份，普通住宅与写字楼物业销量涨幅明显，分别较上个月上升了44.2%，221.67%。商服用房成交量反而出现了下滑，环比下滑了61.58%。4月份，城北区住宅市场以价换量效果显著，相反，在住宅市场一片炽热的情况下，商业市场显得低迷。城北区普通住宅市场运行情况4月份，城北区普通住宅共成交206622平方米，环比上涨44.2%，同比上涨55.16%。这已经是城北区普通住宅销量连续3个月出现上涨。从上个月开始，开发商就实行“降价跑量〞的策略，从市场反响来看，此举收到了不错的效果。5.2.1单位：套50以下50－7070－9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上2021.03月7512226639027877118271072021.04月130926974444039612330215占比变动〔%〕0.92%-4.38%14.89%-6.62%-0.46%-0.90%-2.56%-0.49%-0.63%0.23%从近两个月城北区普通住宅面积区间段月度走势情况可以看出：4月份，变化最明显的是70－90平米区间段，70－90平米区间段普通住宅共成交697套，占城北区总销量的34.3%，较3月份增加了14.89个百分点。从这种变化趋势，我们可以看出，刚性需求者逐渐占据了市场的主角，实用性两房受到市场的欢送。5.单位：套小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60002021.03月919261127623152021.04月1586453014072290占比变动〔%〕1.1%25.1%-3.0%-2.4%-1.0%-8.7%单位：套6000-65006500-70007000-75007500-80008000-10000大于100002021.03月1961811186055122021.04月26817812367554占比变动〔%〕-1.1%-4.4%-2.6%-1.1%-1.3%-0.7%从城北区4月份普通住宅各价格段销量分布图我们可以看出，4月份，销售最好的是3500-4000元/平米价格段，共成交了645套，占城北成交总量的31.8%，较上个月增加了25.1个百分点。还有个有意思的现象，本月，3500元/平米以上的价格区间占比情况均出现了下滑，这说明，价格在市场中起着主导因素，只要价格降到适宜的范围，置业者会考虑出手。.3城北区普通住宅购房人群来源分析本市本省其他地区外省市境外2021.03月11281637902021.04比变动2.37%-2.70%0.33%0.00%从城北区近购房人群统计情况来看：4月份，城北区本市购房者比例为84.7%，占整个月的比重较3月份上升了2.37。本月，本省其他地区购房者所占整个月的比例下滑明显，较3月份下滑2.7个百分点。城北区商办物业情况5.4月份，城北区商服用房销量为1.7万平方米，环比下滑61.58%，同比下滑72.08%。商服用房成交量在3月份迎来爆发期，单月成交量突破4万平方米，创几个月的最高值，本月，又恢复到平常水平。5.4月份，城北区写字楼物业共成交4.03万平方米，环比增加221.67%，同比增加232.3%，本月城北区写字楼销量涨幅比拟明显，创近一年以来最高值。城北区区域整体的开展，带动了写字楼市场的兴起。5.2.3城区营销情况销售优惠中天锦庭目前销售最低价6600元/平米，均价7600元/平米，最高售价8100元/平米。一次性优惠3个点，按揭优惠2个点。白桦林间价格区间8500-9000元/平米，全款97折优惠，分期付款99折优惠。宫园壹号在售1#、2#、4#号楼及商铺，毛坯房源面积148-166平米，均价8000元/平米，精装房源面积为38-75平米，均价10000元/平米，精装修标准1200元/平米，全款98折，按揭99折优惠天朗御湖目前均价7000-8000元/平米，全款9折，按揭92折优惠香缤国际城均价4000元，3500元/平起。交1万抵2万唐樾六和坊参考均价8000元/平米，一次性97折，按揭98折。华远君城五期东璟均价6500元/㎡，一次性优惠3个点，按揭1个点。荣华北经城目前最低价格5798，最高价格7800元/平米。均价7800元/平米，大户型全款优惠9个点，按揭优惠6个点。汇鑫•群贤北府毛坯房均价4600元，精装均价5600元，一次性付款优惠3%，按揭无优惠颐和盛世参考均价3996元/㎡，一次性付款97折，按揭付款99折龙记帝景湾，面积区间在80-120平米，目前均价6900元/㎡，一次性95折，按揭98折，更有额外优惠活动。雅荷蓝湾：优惠政策为首付40%，优惠1%