本质安全管理体系知识手册

经理办公会议的职权

（参与人为公司正副经理、各部门、各管理处正副职和没有正职的部门副职）

•、在公司上级主管部门领导下，经理办公室会议负责根据上级主管部门

决议和决定解决公司平常工作，其具体职权为：

二、讨论向上级主管部门提交的机构数量、人员编制、公司长远发展规划等。

三、讨论向上级主管部门提交的年度工作计划、各项管理制度及其实行和执

行措施。

四、提出各部门正副经理、各管理处正副主任的任免、奖惩建议，报上级主

管部门审批。

五、讨论决定公司机关各部门、各管理处下属工作人员的招聘、调整、奖惩、

辞退等事宜。

六、讨论本公司财务决算，提交上级主管部门通过执行。

七、讨论本公司年度工作总结，报上级主管部门通过。

八、提出公司员工工资、福利待遇方案，提交上级主管部门通过。

九、提出购买房屋、汽车、电脑等设备计•划，报上级主管部门讨论，讨论决

定非生产性设备物品的购买。

十、讨论公司各项制度执行情况和提出修改意见。

十一、研究决定公司公关工作事宜和职工集体福利、康乐活动等事项。

根据工作需要，讨论决定应由集体研究决定的其他问题。

办公室的职责范品

一、办公室是经理领导下的综合管理部门，负责行政、人事、文献管

理等工作。其职责范围是：

二、学习研究国家的方针、政策、法规，贯彻贯彻公司的各项工作指令。

三、负责公司级会议的筹备和安排，并协调会议期间各部门工作的开展

以及会议决定的催办和检查。

四、做好文书档案和有关资料的管理工作，涉及公文的收发，印信的保

管，文印核稿、呈批，催办归档，调卷和保密工作。

五、根据领导的布置和规定及时准确地起草或打印、复印文献和资料。

六、做好人事管理工作，保管好职工的档案，根据需要做好劳动力的安

排调配和员工的调入、调出工作，并协调办理好各项有关手续。

七、做好公司的考勤记录工作及劳动工资的管理工作，根据政策做好职

工的调资定级、统筹退休等各项工作，并负责办理员工请假、休假的

有关手续。

八、负责公司职工的培训工作，涉及文化教育、知识更新、思想政治教育

的有关管理工作。

九、负责公司有关办公用品和劳保用品的购买、保管和发放工作。

十、负责公司食堂的管理工作。

十一、负责公司车辆的调度、使用和维修保养工作。

十二、负责公司对外宣传工作.做好来信来访和安排好外单位人员参

观、访问的接待工作。

十三、完毕经理布置的其他工作。

工作人员职业道德规范

一、热爱本职工作：

1、要确立干好服务工作的职业志向，热爱本职二作。

2、要刻苦学习和钻研管理工作的知识与技术。一个管理人员既要有做好管理工

作的愿望，又要有过硬的服务本领，才干做好管理工作。

3、以主人翁的态度做好工作，刻苦钻研管理工作的艺术和技巧。待业主（住户）

如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。

二、文明管理：

总的规定：一是执行政策；二是礼貌待客，有问必答，热情服务；三是环境

干净、卫生、整洁；四是制度健全，纪律严明，管理科学。

具体规定：

1.仪态端庄。衣着打扮和气质风度要端庄、整洁、给业主（住户）美的感

觉，使人感到亲切。

2.语言谦逊。在接待顾客过程中，语言要力求文雅、谦恭、准确，务必做

到“四个不讲”和“三个不能”，即：“不讲低档庸俗的口头语，不讲不三不四

的脏话，不讲讽刺挖苦话，不讲与管理无关的闲话”，“不能取笑人，不能谴责人,

不能报复人”。

3、积极热情。在接待业主、住户过程中要做到“三个同样”：对待生人熟人

一个样，大人小孩一个样，忙时闲时一个样，为业主（住户）提供各种方便。

4.优质服务。要有负责的服务态度，就是对业主、住户负责，为业主、住

户着想，不耍把业主（住户）当作是有求于我，爱怎么样就怎么样。

三、诚信无欺

诚信无欺是我们每个管理人员应有的作风，也是我们管理工作职业道德的

一个重要内容，就是说，要忠诚诚实，事实求是，言而有信，严守信用。

四、注重效益：

既要获得最大的社会效益，又要获得最佳的经济效益C

1.注意社会效益。重要作好这样几项工作：一是努力建设社会主义精神文

明，要立足社会，服务社会，为社会的发展作奉献；二是提高服务质量，维护业

主、住户利益，保证机电设备的正常运营，水电的正常供应；三是搞好清洁卫生、

庭院绿化.为大厦发明宁静、舒适的生活环境；四是加强防范措施，保证业主、

住户人身财务安全。做好放火、防盗和防止坏人坏事的四防工作，保护国家财产

和业主、住户人身财产的安全。

2、提高经济效益。要强化管理道德，建立健全工作人员岗位现任责任制，主

任任期目的责任制、财务制度、奖惩制度以及其他内部管理制度。二是提高工作

效率，充足发挥自己的能动性，把管理工作与经济利益联系起来。三是开展“双

增双节”活动。

管理处的职责范品

一、管理处是物业管理公司的派出机构，负责某一指定的物业管理。

具体职责范围是：

二、贯彻执行国家的有关政策、法律、法令和公司的各项规章制度。

三、负责管理所辖物业的平常业务，纠正各种违章行为，为住户发明一

个优美整洁、方便舒适、文明安全的工作和居住环境。

四、树立住户至上的观念，及时为住户提供各种优质服务。

五、协助公司二程不对物业进行养护和维修，保证其正常使用。

六、积极配合公司服务部、发展部在所辖物业区域开展的各种工作。

七、向住户宣传党的方针政策，协助公安部门和居委会做好安全防范和

计划生育工作。

八、调查研究，进一步了解住户对管理服务工作的意见，解决住户对管

理服务工作的投诉，重大问题报请公司管理部或公司领导解决解决。

九、完毕领导布置的其他工作。

发展经营部的职责范围

发展经营部是在经理领导下专职于物业管理、经营业务开发的部门，负责公

司经营业务的选择、兀行性分析、投标竞争等工作。其职责范围是：

一、根据市场经济的需求，对房地产市场进行信息收集、整理和分析工作，努力

掌握第一手资料、为经理的决策提供可靠的依据。

二、根据公司经营目的，对公司经营的环境进行调查、分析和预测，涉及需求因

素、竞争因素、宏观经济因素、政治因素、技术因素和社会因素等。

三、负责对外联络，了解国内外物业管理的先进方法与经验，了解同行业其他公

司的经营状况。

四、选择适合公司和业务进行可行性分析。

五、负责组织参与竞争，制订投标策略，进行业务开发，开展投标竞争。

六、负责业务委托协议的签订、贯彻。

七、要坚持公司一业为主，多种经营的原则，立足所管理的物业，面向社会，灵

活运用各种资金，投资开发周期短、效益高的项目，增强公司的实力。

八、在市场调查的基础上，积极慎重做好新项目的可行性研究报告，争取做到开

发一个，成功一个。

九、以承包、出租、自营等方式搞好住宅区内商业网点和文化体育设施，做到既

方便住户，有增长公司收入。

十、根据实际情况，积极开办新公司，如清洁管理公司、电脑电器服务公司、装

饰公司、、花木服务部等等。

十一、提供物业信息征询服务和物业中介服务，开展物业评估工作。

十二、定期向经理报告下属各公司或承包单位的经营情况。

十三、完毕领导布置的其他工作。

财务部的职责范围

一、财务部在公司经理领导下，积极参与公司经营管理，负责公司

的财务管理、会议核算、物资管理等工作。具体职责范围是：

二、认真贯彻《会计法》，执行国家财经政策、法令，遵守各项资金收入

制度，严格执行锁用开支范围的标准C

三、对的、及时地核算和监督公司的财务状况、经济活动和经营成果，为

领导提供准确的财务会计信息。

四、加强计划〔预算）管理，认真编制财务计划（预算）。

五、加强经济核算，认真做好各项控制工作，节约费用，减少成本，多创

利；加强财务分析，考核各项经济指标的执行情况，反映经营管理状

况，总结经验，发现问题，促进公司改善经营管理。

六、按照会计制度规定，切实做好记帐、算帐、报帐工作，做到手续完备、

内容真实、数字准确、帐目清楚，日清月结，按期报帐，在规定期间

内报送各款会计报表。

七、按银行有关制度规定，做好钞票和支票的管理工作。遵守支票使用规

定及银行结算纪律，加强钞票管理。对下属各管理处经费的收支情况,

经常进行检查、监督和指导。

八、根据国家财务制度精神，结合本公司实际，协助领导制定有关财务

管理、经济核算、费用开支等具体办法，并监督各部门实行。

九、妥善保存会计档案资料，接受财税机关、上级主管部门和公司领导的

监督检杳，及时提供财务资料，如实反映情况。

十、充足发挥财务部在公司管理中的预测、计戈IJ、控制、调节和监督的

作用，促使公司不断提高经济效益和经营管理水平。

十一、完毕好领导布置的其他任务。

管理处工作职责

一、弘扬“敬业、服务、创新”的公司精神，提供“安全、文明、繁荣、

崇高”高品质物业管理服务，创建中国物业管理行业的名牌公司。

二、负责辖区内住宅楼、公寓、综合楼及公共娱乐设施、居住环境、治安、

卫生、绿化、停车场、电梯、装修的管理、维修、服务工作。

三、负责管理处内部规范化管理，严格按IS09002质量体系标准工作，制定

各种规章制度，照章办事。

四、执行《市住宅管理条例》，接受业主管委会的监督，广泛听取业主、客户

的意见，提出整改措施并贯彻；定期参与业主大会，每半年公开一次两金

帐务及费用收支帐务，接受业主监督，提高社区的整体档次，为业主、客

户提供优质服务。

五、受理业主来访;查询、委托、投诉等事宜并责成有关部门及时解决。

六、建立健全住户档案，实行电脑化管理。

七、检查、督促清洁人员搞好楼道和环境卫生，提醒业主和客户搞好室内卫

生和门前三包（包卫生、包绿化、包秩序）。

八、检查、维修公用设施，为业主、客户提供有偿服务，办理房屋交接，审批

和监管用户按规定装修和使用房屋，并制止损坏房屋结构、外观和影响其

他用户的行为。

九、接待和办理公安局、派出所、街道办事处、居委会交办的治安、卫生、

计划生育、精神文明建设等项工作。

十、经常进行巡视检查、消除火险隐患和其它各种不安全因素，防止发生火

灾和盗窃事件，及时解决已发生的问题。

十一、负责辖区内各种车辆管理，杜绝乱停放现象，维护所管区域的生活

秩序。

十二、监护住宅区公众服务电话线路，电视线路，煤气管道，上、下水管道,

供电电路兔遭损坏，如遇有问题或事故，管理处应协助同志有关单位抢

修。

十三、负责收缴管理费、电梯费、智能系统运营费以及有偿服务费用等工

作，并进行收支核算。

十四、完毕管理处交办的与社区管理有关的其他工作任务。

财务部的职责

一、严格执行有关部门、上级及本公司的财务制度和规定，认真贯彻领导的

指示，对财务集中管理，当好经理的生财参谋。

二、加强经济核算，保证核算资料及会计报表对的、及时，按月核对帐目，做到

帐、表、物相符。

三、根据上级、公司下达的年度计划指标，及时编制月、季、年度财务计划执行情况并编辑

资料，存档和供领导参阅。

四、严格执行钞票管理制度和结算纪律，审杳各种费用汗支，管好用好资金，经常清理往来

帐目，及时催收帐款，提高资金的运用率，反对铺张浪费，节约开支。

五、综合管理固定资产的核算，每年进行一次固定资产的全面清算。对的计算、

提取折旧和维修基金，属报废的，要严厉认真清理清查因素，按审批手续填

写有关原始记录和造册，报上级主管部门批准，作帐务解决。

六、必须规范遵守财经纪律，对各自经办的帐册、票据、报表及有关资料，应妥

善保管，不得涂改、伪造、遗失、损坏，在行为上应做到不营私舞弊、不挪用

公款、不假公济私、不套购物资、不虚报冒领、不换取外币、不弄虚作假。熟

悉帐簿和帐户结构，按编号顺序记帐。妥善保管会计凭证、帐簿、报表等档

案资料和一切有价证券及收款凭证。

七、天天盘点一次钞票，保证帐钱相符，对天天业务收入的钞票须当天存入银行，防止套汇、

挪用和贪污盗窃等事件的发生。组织好资金回笼、保证资金正常流动。

八、熟悉各项费用的开支标准，严格各项审批制度，每次报销时应认真审核发票的合法性,

必须经主任批准签字后方能报销。

九、及时清对银行帐目，杜绝开空头支票。

十、每月按规定日期造好工资表及发放工资和奖金。.

经理岗位职责

一.经理在上级主管部门领导下，负责上级决定的贯彻贯彻，负责公

司的全面领导和管理工作。其岗位职责涉及：

二.贯彻执行国家的方针、政策、法令和主管部门的各项规章制度，对上级

主管部门负责，努力经营好物业管理公司。

三.制订公司经营管理目的，涉及一系列规章制度、操作程序、规定各级

人员的岗位责任并监督实行，保证各项管理服务工作的质量，使业主

满意。

四.建立健全公司组织机构，使之合理、精简、高效；召集和主持公司例会,

及时解决管理中暴露的问题。

五.协调、指导副经理及部门经理、各个管理处主任的工作，保证公司各方

面的工作顺利进行。

六.分管财务部门和办公室的工作，负责组织编制公司年度财务预算，做

好财务审核监督，并负责部门副经理、管理处副主任以上职务人员的鉴

定、录用、辞退等工作。

七.有重点、定期或不定期地对一些部门或设备进行巡视检查，及时发现问

题并解决问题。

定期、不定期地听取员工意见和建议，不断完善公司的经营管理。

与社会各界人二建立和保持良好的公共关系，树立公司良好形象。

九、以身作则，关心员工，提高公司凝聚力，使员工以高度热情和

责任感完毕本职工作。

管理处主任岗位职责

一、管理处实行在业委会和公司领导下的经理负责制。管理处主任全权

负责解决本物业（社区）工作中的一切事务，带领全体员工努力工作，实

现工作所拟定的各项任务和目的。主任的职责重要有以下儿点：

二、认真贯彻执行公司的经营管理方针、政策、指示、规定等，坚持为业主

服务、为社会服务的经营目的，努力搞好具有特色的物业管理工作，为公

司和社会做奉献。

三、定期向公司报告管理处工作情况，提交公司有关物业管理（社区）综合

开发物业管理的计划建议。认真完毕公司交付的各项任务，实现各项目

的。

四、制定管理处管理目的和经营方向，涉及制定一系列的规章制度和操作规

程，规定全体员工的职责，并监督贯彻执行。制定各项费用标准，保证经

营管理工作的正常进行。

五、建立健全管理处的组织系统，使之合理化、精确化、效率化。

六、主持每周的管理处例会，听取工作报告，布置工作任务，解决实际问题,

改善管理方法，促进工作发展。

七、经常巡视管理区内外各场合及管理处各部门工作情况，检查服务质量,

及时发现问题，积极解决问题。

八、督促属下之管理人员的平常工作，检查各项工作的贯彻完毕情况，并对

的评价、培训管理人员、做好人员的考核工作。

九、与社会各有关单位保持良好的公共关系，与管理区内各住户各单位保持

和谐的睦邻关系，树立良好形象，代表管理处解决对外关系及接待来访业

主、群众、团队、单位等。

指导属下各部门工作，树立整齐，坚决打击歪风邪气，保障管理工作顺利进行。

以身作则，关心员工，赏罚分明，提高自身素质和修养，使管理处具有高度凝聚

力，最大限度地发挥和调动全体员工的工作热情和责任感。

十一、严格执行各项财务制度，阅读和分析各类财务报表，组织审核各种款项收

支交缴，于每年12月份提请公司财务于次年1月31日前做好财务核算和新年度

财务预算及新的收费方案，准备递交业委会审核通过。

管理处副主任岗位职责

一、管理处副主任在管理部部长和管理处主任领导下，协助主任按照

《条例》、《委托承包管理协议》对住宅区实行综合性的系统管理。具体

岗位职责如下：

二、认真学习国家改革开放的方针、政策，省、市物业管理各项法规、政策

规定和公司的有关规章制度，加强政策研究和业务学习，在实践中不断

提高自身的业务素质和领导能力。

三、协助管理处主任分管住宅区治安、社区文化、绿化、保洁和电脑室等方

面工作，在管理处主任不在时履行主任职责。

四、分管的各项工作是住宅区管理中量大面宽的工作，必须全身心投入到管

理工作中。保证有系统的工作计戈IJ、有力的贯彻措施和严格的考核、奖

惩办法，把其它住宅区老大难的问题在本住宅区内管出特色，管出水平。

五、负责组织市文明社区、省文明住宅区和国家优秀管理住宅社区的评选申

报工作和组织实行工作，坚持高质量、高水准，切实提高住宅区的管理服

务工作水平。

六、切实抓好住宅区宣传教育和社区文化工作。坚持宣传教育与社区文化相

结合，大型主题活动与平常文化生活相垢合，开展各种各样的社区文化

活动，提高住户的文化修养和道德水准。充足运用各种大众媒体，宣传本

住宅区文明向上的精神风貌，树立崇高住宅区整体公众形象。

负责组织管理处的各项工作检查。通过检查、考核，加强部门及现任人的工作责

任感，树立争一流工作成绩的荣誉感，督导各项管理服务工作的有效贯彻，提高

管理工作的深度和广度。

经常巡视住宅区，走访、回访住户，广泛联络各界人士，征求、收集对物业管理

工作的意见，不断改善管理服务工作。

完毕公司管理部部长和管理处主任交办的其它任务。

保安部部长岗位职责

领导本公司辖区内的安全保卫工作，其重要职责如下：

一、负责全体保安人员认真履行其职责，圆满完毕公司交给的各项保卫任务。

二、负责保安人员的招聘、考察了解、面试、上岗培训，发录用告知，签订聘

请录用协议。

三、负责保安人员思想教育、行政管理、违纪查处。

四、负责平常勤务的组织与实行、检查、指导、讲评。

五、负责保安部勤务值班，负责突发事件的组织指挥和各种处置方法的拟制，

方案的演练。

六、负贡拟制保安人员职贡、共同守则、基本规定、奖励与处罚细则，并指导

保安人员贯彻执行。

七、关心各分队班子建设，做到选好苗，培训好，使用好，管理好。经常指

导他们工作，帮助他们解决实际困难，定期组织他们学习理论知识，大断

提高他们组织能力和解决问题的方法及政策水平。

八、负责消防工作，配备专管人员，配齐消防器材，经常检查，使消防器材始

终保持良好状态，使紧急疏散通道畅通无阻，无任何火灾隐患。

九、外来人员管理。审批外来人员出入证和暂住证，督促外籍人员办理居留证件，并经常抽

查，使区内没有无出入证人员。

维修部部长岗位职责

维修部部长在经理的直接领导下，对维修部进行实务性的管理，组织维修工

对住宅区的物业进行维修、改造及保养，监督、检查维修工的平常所为，保证

住宅区内物业管理的正常运转，具体职责如下：

一、服从经理的领导及工作安排，根据各管理处的管理目的，制订住宅区（辖区）物业维修

及养护的实行方案。

二、必须具有工民建的有关知识，能编制工程的预结算，懂得房屋的结构特点以及使用规定。

三、必须具有物业的有关管理知识，熟悉《物业管理条例》与公司的有关规

章制度。

四、掌握住宅区（辖区）内房屋的分布情况、结构类型，地上及地下管道的走向、

分布和起止点。

五、接受住户（业主）报修或征询时，态度要热情、和蔼，及时解决住户（业主）的疑难问

题。

六、组织维修工对住宅区（辖区）内房屋本体及公共配套设施进行维修及保养，保

证地下排污、雨水管的畅通。

七、经常巡视住宅区（辖区）及检查维修工的工作情况，发现问题及时解决。

八、定期对维修工进行思想教育与维修技术的培训，提供维修工的思想和技术素质。

九、响应并参与公司组织的公益活动，积极配合其它部门做好各项物'业管理工

作。

十、完毕经理交给的其它任务。

维修主管岗位职责

维修主管在部门经理、管理处直接领导下，负责小取房屋及公用设施维修

工程和用户家庭维修工作的安排布置及对个班组的平常管理工作。其职责

如下:

一、参与住宅区物业管理验收和互换工作，负责住宅区（辖区）所有工程资料的

系统互换和使用管理工作。

二、负责制定及组织实行房屋及公用设施大中小修的计划，改建、扩建项目的施工，现场监

督管理，办理竣工验收工作。

三、负责解决业主、住户维修申请，核定收费项目和标准，及时安排维修人员为业主、住户

提供服务并按维修回访规定对住户进行回访，保证维修质量。

四、负责对维修技术人员平常业务培训及考核。

五、负责监督机电设备、消防设施及防盗设施的检查检修工作，参与重大项目维修施工，把

住维修质量关。

六、负责解决公用设施突发事故。

七、负责采购物资的质量验收，严把质量关。

八、负责配合自来水公司、水电公司、煤气公司、供电局及有线电视台的维修检

查工作。

九、组织开展对住宅区房屋，各类设施设备的科学养护方法的研究工作，最大限度地延长物

业使用寿命。

十、完毕用户服务助理交办的其他任务。

维修工岗位职责

维修工在主任、维修部长的领导下，为住宅区的住户提供房屋维修服务，组

织对房屋本体功用配套设施及住宅区内室外公用配套设施的维修及养护，为住

宅区发明一个舒适而完好的环境。

一、必须服从主任、维修部长的工作安排，协助其他维修工做好各项维修工

作。

二、熟悉管理处的各项规章制度、管理目的以及各项考评标准。

三、掌握物业管理的有关知识，树立为住户服务的指导思想。

四、熟悉辖区内各类房屋的结构特点、使用规定以及其维修、养护的方法。

五、熟悉辖区内公用配套设施、设备的种类、分布，掌握各类管道（地卜、

地上）的分布、走向、位置以及其维修及养护的方法。

六、对自己的责任区要经常巡视，发现房屋及公用设施有损坏、隐患或其它

不正常的情况，应及时给予维修，保证公共配套设施及设备的正常运用。

七、保证自己责任区内的地上、地下排污、雨水管道的畅通，每月要检宜一

次，对于污水忽然外溢的，应在半小时内组织疏通，化粪池充满达80%

以上，应及时组织清理，不得导致污水外溢。

八、及时满足住户的维修规定，急修但是夜，小修小补应及时修完，维修时

要负责任，不能马虎，不能导致返工、窝工。

九、上门维修应对住户态度热情，服务周到，按规定收取维修费要及时上缴

管理处.给住户开具收据，不得向住户索要小费或其它物品,如有收费

不交公或索要小费的一经查证，按规定给予罚款或辞退解决。

十、积极参与管理处组织的各项义务活动和物业管理专业知识的培训，努力

提高自己的维修技能。

十一、完毕主任、维修部长交给的其它任务。

服务人员岗位职责

1.遵守公司各项规章制度，服从管理员的安排，听从指挥，接受临时调配任务。

2.着装统一整洁，不戴首饰，不梳理怪异发型，按指定位置佩戴员工证，自觉爱

惜制服及工作服。

3、明确当天工作任务，牢记当天会议时间和地点、及时做好会前准备工作，如传

发文献、布置会场等。

4.做好会前迎宾工作，热情周到地做好会中服务，及时添加茶水，递送毛巾。迎送

客人要面带微笑，态度和蔼，说话多用敬语。、

5.天天细致认真地做好八角楼及会议室的清卫保洁工作，办公桌和抽屉里的文献

不要乱翻乱动，不该听的不听，不该说的不说，对听到的或看到的任何消息

不要外泄，做好保密工作。

6.人堂接待做好问询登记工作同，报刊杂志分发工作，并记录台帐。

7、如遇休息日需加班加点，不应有任何情绪，要及时圆满地完毕任务。

8、准时上、下班，上班时间不能擅自离岗，嬉戏吵闹，大声喧哗，不能吃东西、

睡觉，不准收听录音机或做其他与工作无关的事情。

9、工作时间不准打私人电话，不准会客，不准陪带亲友参观、购物、娱乐、用餐。

1()、不得粗言秽语，不得在公共场合与同事争论。

清洁工岗位职责

1、遵守公司各项规章制度，服从管理员的安排，听从指挥。

2、负责行政管理中心公共区域（道路、走廊、门厅、楼梯、厕所）的清洁卫生

工作，做到每日清扫，每日拭擦。对包干区域经常进行巡视保洁，定期对扶

手、拦杆、把手、面盆等清洁消毒。

3.保证厕所无异味，保持地面、墙面清洁，及时更换垃圾袋，安放肥皂、洗手液、

卷纸等卫生用品。

4.垃