苏州商品房管理制度

苏州商品房管理制度一、总则（一）目的为加强苏州商品房市场的规范管理，保障房地产市场的健康有序发展，维护商品房交易各方的合法权益，特制定本管理制度。（二）适用范围本制度适用于在苏州行政区域内从事商品房开发、销售、中介服务等相关活动的企业及从业人员，以及涉及商品房交易的各类行为和事项。（三）基本原则1.依法依规原则严格遵循国家及地方关于商品房管理的法律法规、政策规定，确保各项管理活动合法合规。2.公平公正原则保障商品房交易过程中各方主体的平等地位，公平对待每一位交易参与者，维护市场公正环境。3.诚实守信原则倡导企业和从业人员诚实守信，如实提供信息，履行合同约定，树立良好的市场形象。4.服务民生原则以满足居民合理住房需求为出发点，优化管理服务，促进商品房市场与民生需求的协调发展。二、开发企业管理（一）资质管理1.开发企业必须具备相应的房地产开发资质等级，按照资质等级标准从事相应规模和类型的商品房开发项目。2.资质审批部门应严格审核开发企业的申报材料，定期对开发企业的资质进行动态核查，对不符合资质条件的企业责令限期整改，整改仍不合格的，降低或吊销其资质证书。（二）项目建设管理1.开发项目应依法办理相关审批手续，包括土地使用、规划许可、施工许可等，确保项目建设符合城市规划和建设要求。2.开发企业应按照规划设计方案进行项目建设，不得擅自变更规划设计。如需变更，必须按照规定程序办理相关手续，并及时告知购房者。3.加强对项目工程质量和施工安全的监督管理，开发企业应建立健全质量管理和安全管理制度，落实质量安全责任，确保项目工程质量和施工安全。（三）预售管理1.商品房预售实行许可制度，开发企业预售商品房，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》后方可预售。2.开发企业申请预售许可时，应提交相关材料，包括土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的证明等。3.房地产管理部门应在受理预售许可申请之日起10日内，依法作出准予预售或不予预售的决定。准予预售的，核发《商品房预售许可证》；不予预售的，书面说明理由。4.开发企业应按照《商品房预售许可证》核准的范围预售商品房，不得擅自扩大预售范围。预售商品房时，应向购房者出示《商品房预售许可证》，并在售楼处显著位置公示预售房源信息。5.开发企业与购房者签订的商品房预售合同，应按照规定及时向房地产管理部门备案。房地产管理部门应建立商品房预售合同网上备案系统，方便购房者查询合同备案情况。三、销售管理（一）销售主体资格1.从事商品房销售活动的企业，必须是具有房地产开发资质或房地产经纪资质的企业，不得委托不具备相应资质的单位或个人代理销售商品房。2.房地产开发企业销售自行开发的商品房，应当在售楼处显著位置公示企业营业执照、房地产开发资质证书、《商品房预售许可证》等相关证件。（二）销售行为规范1.销售企业应如实向购房者介绍商品房的基本情况、销售价格、周边配套设施等信息，不得隐瞒或虚假宣传。2.销售企业不得采取捂盘惜售、炒卖房号、虚假交易等不正当手段哄抬房价、扰乱市场秩序。3.销售企业与购房者签订的商品房买卖合同，应明确双方的权利义务，包括房屋交付时间、质量标准、违约责任等内容。合同文本应使用房地产管理部门统一监制的示范文本。4.销售企业应按照合同约定及时办理房屋交付手续，交付的房屋应符合合同约定的交付条件。如因开发企业原因导致逾期交房的，应按照合同约定承担违约责任。（三）价格管理1.商品房销售价格实行明码标价制度，销售企业应在售楼处显著位置公示每套商品房的销售价格、总价、单价、计价方式、付款方式等信息，不得在标价之外加价销售或收取任何未予标明的费用。2.房地产管理部门应加强对商品房销售价格的监测和监管，定期公布市场价格信息，引导开发企业合理定价。对价格违法行为，依法予以查处。四、中介服务管理（一）中介机构资质1.从事商品房中介服务的机构，必须具备房地产经纪机构备案证书，从业人员应取得房地产经纪人资格证书或房地产经纪人协理资格证书。2.中介机构应在其经营场所显著位置公示营业执照、备案证书、从业人员资格证书等相关证件。（二）服务行为规范1.中介机构应如实向委托人提供房源信息、客源信息、市场行情等中介服务，不得隐瞒或虚假提供信息。2.中介机构不得采取欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段促成交易，不得泄露委托人的商业秘密和个人隐私。3.中介机构与委托人签订的中介服务合同，应明确双方的权利义务，包括服务内容、服务费用、违约责任等内容。合同文本应使用房地产管理部门统一监制的示范文本。4.中介机构应按照合同约定履行服务职责，协助交易双方办理房屋买卖、租赁等相关手续。如因中介机构原因导致交易纠纷的，应承担相应的法律责任。（三）收费管理1.中介服务收费实行明码标价制度，中介机构应在经营场所显著位置公示服务项目、收费标准、收费依据等信息，不得收取任何未予标明的费用。2.中介服务收费应按照国家及地方有关规定执行，不得擅自提高收费标准或变相提高收费标准。房地产管理部门应加强对中介服务收费的监督检查，对违规收费行为，依法予以查处。五、交易资金监管（一）监管原则1.坚持保障交易安全、规范资金使用、方便群众办事的原则，对商品房交易资金进行全程监管。2.交易资金监管实行专款专用，任何单位和个人不得挪用、截留交易资金。（二）监管范围1.本制度所称交易资金，是指购房者购买商品房时支付的购房款，包括定金、首付款、分期付款、银行贷款等。2.新建商品房预售资金和存量房交易资金均纳入监管范围。（三）监管方式1.房地产管理部门应会同银行建立商品房交易资金监管账户，开发企业和购房者应将交易资金存入监管账户。2.开发企业申请使用预售资金时，应根据工程建设进度提出用款计划，经房地产管理部门审核同意后，银行按照用款计划拨付资金。3.存量房交易资金在办理房屋产权转移登记手续前，应存入监管账户。交易双方完成房屋产权转移登记手续后，银行按照约定将资金划转至卖方账户。（四）监管责任1.房地产管理部门负责对交易资金监管账户的设立、使用、资金拨付等情况进行监督管理，对违规行为依法予以查处。2.银行负责按照监管要求对交易资金进行专户管理，确保资金安全，按照规定办理资金拨付手续。3.开发企业和购房者应按照规定将交易资金存入监管账户，并配合房地产管理部门和银行做好交易资金监管工作。如因开发企业或购房者原因导致交易资金未存入监管账户或未按规定使用监管资金的，应承担相应的法律责任。六、合同管理（一）合同签订1.商品房买卖、租赁等合同应使用房地产管理部门统一监制的示范文本，明确双方的权利义务。2.合同签订前，销售企业或中介机构应向购房者或委托人充分说明合同条款内容，确保其理解并同意合同条款。3.合同签订时，双方应认真核对合同条款，确保合同内容真实、准确、完整。合同签订后，双方应妥善保管合同文本。（二）合同备案1.商品房买卖合同签订后，开发企业应在30日内将合同文本报送房地产管理部门备案。房地产管理部门应建立合同备案系统，对合同备案情况进行实时管理。2.存量房买卖合同签订后，买卖双方应在30日内持合同文本等相关材料到房地产管理部门办理合同备案手续。房地产管理部门应在受理备案申请之日起5日内完成备案手续，并出具备案证明。3.合同备案后，如因特殊原因需要变更合同内容的，双方应签订变更协议，并及时到房地产管理部门办理合同变更备案手续。（三）合同履行1.合同双方应按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除合同。2.如一方违反合同约定，另一方有权依法追究其违约责任。违约责任的承担方式应在合同中明确约定，包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。3.在合同履行过程中，如发生争议，双方应首先通过协商解决；协商不成的，可以依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。七、产权登记管理（一）登记申请1.购房者在商品房交付使用后，应按照规定向房地产管理部门申请房屋产权登记。申请时，应提交相关材料，包括购房合同、身份证明、完税证明等。2.房地产开发企业应协助购房者办理房屋产权登记手续，并提供必要的证明文件。（二）登记审核1.房地产管理部门应在受理产权登记申请之日起30日内，对申请材料进行审核。经审核符合登记条件的，予以登记，颁发房屋所有权证书；不符合登记条件的，书面通知申请人并说明理由。2.房地产管理部门应建立产权登记档案管理制度，对产权登记申请材料、审核记录、登记证书等进行妥善保管。（三）登记发证1.房屋产权登记发证工作应严格按照法定程序进行，确保登记发证的准确性和公正性。2.房地产管理部门应及时向购房者颁发房屋所有权证书，不得无故拖延或拒绝发证。八、投诉处理（一）投诉受理1.设立专门的投诉受理渠道，接受购房者、消费者对商品房交易过程中违法违规行为的投诉。投诉渠道包括电话、邮箱、现场接待等。2.对投诉事项进行详细记录，包括投诉人基本信息、投诉内容、投诉时间等，并及时受理投诉。（二）投诉调查1.接到投诉后，应及时组织人员对投诉事项进行调查核实。调查人员应不少于两人，并出示相关证件。2.调查过程中，应收集相关证据，包括合同文本、票据、证人证言等，确保调查结果真实可靠。（三）投诉处理1.根据调查结果，依法对投诉事项进行处理。对违法违规行为，责令限期整改，依法予以处罚；对侵害购房者合法权益的行为，责令责任方承担相应的赔偿责任。2.处理结果应及时反馈给投诉人，并将处理情况记录在案。如投诉人对处理结果不满意，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。九、监督检查（一）检查内容1.开发企业、销售企业、中介机构等市场主体的经营行为是否符合法律法规和本制度的规定。2.商品房开发项目的建设进度、工程质量、预售资金使用等情况。3.商品房销售价格、中介服务收费是否明码标价，是否存在价格违法行为。4.商品房交易合同签订、备案及履行情况。5.房屋产权登记办理情况。（二）检查方式1.定期检查房地产管理部门应定期对商品房市场进行检查，每年不少于两次。检查内容包括市场主体资质、经营行为、项目建设等方面。2.不定期抽查根据市场情况和群众举报，不定期对商品房市场进行抽查。抽查内容包括特定项目、特定区域或特定市场主体的经营行为等。3.专项检查针对商品房市场存在的突出问题，开展专项检查。如对捂盘惜售、炒卖房号等违法行为进行专项整治。（三）检查结果处理1.对检查中发