标杆地产精装品类“集采品控体系”的搭建思路

标杆地产精装品类“集采品控体系”的搭建思路前言：各地政府要求大力发展精装房，市场上精装交付的比例逐步加大，各标杆房地产企业均把种类繁多的精装部品进行集采，以达到以以价换量：以几个区域，几十上百个精装项目的供应量换取最大的优惠空间；提高效率：精装品类多达几十个，如果各区域分别招标，工作量巨大，效率低下；制约研发：对于标准化项目，只允许在集采品类中进行选择，以免设计师随意发挥；税务筹划：通过设立专门的贸易公司，加价卖个地产公司，做高地产成本，进行税务筹划；控制品质：集团层面建立一整套的品控体系，让甲供材的品质稳定可靠。对于中型房企，如果才开始建立精装集采体系，那么品控体系的建立是集团采购管理部非常重要的职责。精装部品“集采品控体系”的漏洞和失效将会引发严全国大批量项目采用了ANXIN地板，被检测出甲醛含量超标，引起巨大的舆论危机，公司品牌严重受损。这就是集采品类质量管控不到位的典型案例。我们要杜绝那种，反正质量问题供方负责任的想法，因为真等到出现问题，供方是担不起这个责任的，因为地产的盘子太大。本文作者经过对于几个标杆房地产的精装品类集采品控体系的梳理，给出自己的管理思路，和广大同行共勉。一生产端口的第三方飞检制度一生产端口的第三方飞检制度集团在和供方签订集采合同的时候，会考察集采品类的原材料种类，生产加工工艺，出厂产品的质量鉴定方法等。不管多大的供方品牌，生产产品都存在质量缺陷问题。所以一定要尽早发现，在源头进行扼杀。二是建立一整套飞检评价体系；常用的是第二种方法：A.突袭原则：飞检有严格要求，不能事先通知，一般在到场前半个小时内进行通知。通知对方准备相应的文件和资料，且不强制要求高层陪同。只需要生产技术人员在场即可。B.评价体系：根据集团要求，行业情况，与供方和第三方机构共同制定飞检评价体系；从原材料的采购，生产工艺，质量控制体系，仓储，包装等各个方面进行评分。以确保评价体系客观，公正，合理。排名靠前可以奖励，排名靠后的由集团采购高层约谈供方高层，要求制定整改措施，定期完成整改二货到工地的验收把关制度我们最常见的工作场景：集团甲指乙供材料一到货，精装单位往仓库一放，点个数签个签收单就完事。或者如果是甲分包(木地板，橱柜，木门等等)都是由相应甲分包单位到货自行卸货保管，甲方不参与查验工作。但是一不小心施工安装的时候就出现了：型号有问题，色差有问题，成品有破损，厚度不够，纹理和样板有偏差等等诸多问题。或者甚至于验收的时候才出现问题，返工影响工期等诸多情况。如何来解决呢?我们有以下几大方案：质量判定标准，质量判定方法，需要使用的工具，质量判定的责任等进行图文并茂的说明；辅助一线工程师或者采购工程师对甲供材质量进行精细化的判断；比如：如何鉴别玻璃和水晶的区别?镀铜和纯铜如何鉴别?木门厚度用游标卡尺验收合理尺寸偏差?木门颜色和样板对比色差多少可以接受?橱柜柜体的延米数在有切割的时候如何计算?等等；师。甚至有的公司区域层面专门设置了工程材料质量检查部门，那么也会有相应的责任人。责任到人非常重要；施工单位来进行配备，这就说明该公司对甲供材质量管理不够重视；及供方的整改进度如何都需要体现在当月的甲供材质量验收报告中。建议每月一次。E.制定相应的奖惩措施：甲供材料不执行严格进场检测，未如期提交甲供材验收报告或者验收报告草率的，要进行相应惩罚公示，做得好的区域可以进行晾晒和奖励。三随机抽查的送检制度在全国范围内，随机抽查楼盘，对施工单位已经入库的精装甲供材或者甲指乙供材料进行随机抽检，并且将产品送往公司合作的检测机构进行检测。A.检测机构战略合作：集团层面做好材料检测机构的战略合作，避免人为对检测结果的干扰。存后邮寄至集团，交于检测公司进行检测。并且出具检测报告。则按照合同条款严格处罚，甚至拉入黑名单不再合作四施工过程中质量缺陷反馈体系如果说前面三个环节都只能抽检，那么那些集采的甲供材料，在施工阶段精装单位对于质量缺陷的反馈是全面把关第一个环节；A.宣贯质量意识：进场之前需要向精装单位宣贯甲供材质量检查要求和意识，不能认为甲供材反正是甲方供应，质量由甲方负责。在拆封包装后的施工阶段，精装单位有责任，有义务对甲供材质量进行进一步检查。B.合同约定责任：对于甲供材明显的质量问题(比如：瓷砖纹理不对板，不同批次瓷砖色差严重)视而不见，事后检查才发现，导致精装单位需要返工的费用不予补偿。C.质量缺陷报告：施工过程中发现了甲供材质量问题，第一时间通知工程部和采购部人员；进行现场见证取样，并且形成质量缺陷报告，反馈给供方，让供方迅速派人到现场核实处理。D.扩大检查范围：如果某一批次在某个项目出现了问题，需要就该批次产品是否大面积发往其他项目进行施工。如果有，需要对所有项目进行扩大范围排查。五交付阶段的联合验收制度精装品类集采品控的管理是一个公司产品力体现的重要环节，做得好可以助力营销，可以提高客户满意度，降低公司的成本。做得不好就会出现大面积的质量问题，群诉时间，品牌危机等。本文章