【合肥市商品住宅房价格上涨的原因分析案例10000字（论文）】

IV合肥市商品住宅房价格上涨的原因分析案例目录TOC\o"1-3"\h\u3484引言 129332一、调查的基本情况 114014（一）研究背景 113434（二）调查分析的方法 2128741.文献资料法 248002.访谈法 2263293.网络查询法 2165264.数据分析法 220000二、合肥市商品住宅房市场的发展趋势 316197（一）合肥市商品住宅房市场的发展趋势 38312三、合肥市商品住宅房价格上涨的原因探析 86255（一）人口流动需求量上升 828516（二）开发成本不断增加 925987（三）各类政策的影响 10121（四）舆论氛围的作用 1132087四、对策与建议 1215539（一）促进供需平衡 1216173（二）降低开发成本 133779（四）抑制投机行为 144322总结 145648参考文献 15摘要：采用了文献信息法、访谈分析法、数据统计分析法、网络查询分析法等方式进行研究，对合肥市商品住宅房价格上涨的原因进行研究分析。通过对合肥市商品住宅房市场的现状进行的调研，研究合肥市商品住宅房市场的现状以及特点，发现合肥市商品住宅房的价格呈现出一个持续上涨的趋势。房地产行业是我国拉动经济增长的一个重要产业，而商品住宅房市场占据了房地产市场的绝大部分。合肥市商品住宅房价格的上涨成为了经济行业的一个突出问题，这也是目前全省人民关注的一个热点话题。现在的合肥商品住宅房市场上，近十年内土地的供给量呈现出一个持续下降趋势，并且随着外来人员的不断加入，供求不平衡的现象更加严重。尽管合肥市政府出台了相应的限购政策及限贷政策等措施，合肥市商品住宅房的价格仍不断上涨。其中，供求不平衡、开发成本增加、投资性行为与投机性行为等都是使合肥市商品住宅房价格上涨的原因之一，针对这些原因，以促进合肥市商品住宅房市场的健康发展为前提，提出合理的建议与对策。关键词：商品住宅房价格；供求关系；开发成本引言近些年来，我国房地产市场不断壮大，商品住宅房价格的持续上涨，同时带动了我国的建筑行业，中介服务业以及交通行业等行业的发展，为我国经济的发展提供了支撑与保障。商品住宅房的价格目前是一个比较突出的问题，它不仅关乎着百姓民生，也与国家的经济相挂钩。商品住宅房价格的起伏与人口流动造成的需求量增加、开发成本、宏观政策的影响、以及新媒体的广泛运用等都息息相关。房地产行业所涉及的内容是方方面面的，但是，商品住宅房价格却可以清楚地反映得出很多的问题，为了能够使过热的房地产市场冷静下来，政府也做出了一系列调控措施。例如2021年合肥最新的限购政策：划定了限购区域，规定了限贷政策，以及在合肥购房的种种条件，合肥也出现了首个摇号盘。这一系列的宏观调控政策虽然已经使得过热的房地产行业市场获得了些许的缓和，但是，房地产市场依旧活跃，问题依旧比较突出，商品住宅房的价格仍继续保持着一个增长的趋势。一、调查的基本情况（一）研究背景近年来，随着我国居民物质生活水平的进一步提高，房地产市场在不断地壮大，商品住宅房的价格也在持续的增长。特别是合肥，从全球涨幅第一，到部分楼价几乎夭折，让合肥这个以前还是商品住宅房价格洼地的城市，一跃成为全球商品住宅房价格上涨的领头羊。合肥位于长三角城市群副中心的城市，与周边以及同等级的城市相比，经济实力与人口容纳量，人均工资以及它对于人才的吸引力并没有显著的优势，然而商品住宅房价格的涨幅却成为了全球商品住宅房价格的领头羊。面对房地产市场的不正常波动，特别是像合肥这样的城市，房价上涨的速度成为了大家关注的一个焦点，同时，这也成为了我国宏观调控的一个主要方面。像合肥这样的城市，它的商品住宅房价格呈现出一个偏离良性轨道的发展趋势，这是大家都能够感同身受的。这种局面是由需求量的增加、成本的上涨、国家的宏观政策影响、以及媒体舆论的影响等多个方面造成的，这时已经不能单纯的只靠市场自身去调解，因为根据经济学原理，市场也会失灵。此时就必须我们的地方政府、消费者、开发商、以及新媒体等多个领域的共同努力，使房地产市场健康平稳的生存和发展。（二）调查分析的方法1.文献资料法通过国家统计局、安徽省统计年鉴、国研网、知网等网站，中国房价行情App、贝壳找房App等相关平台，以及合肥楼市、房天下、合肥房产等相关微信公众号进行数据的收集与整理。并通过以合肥为例的二线城市发布的房地产限购政策，了解商品住宅房市场的现状，通过分析与整理相关的数据，对商品住宅房价格上涨的原因进行分析，并且为了商品住宅房市场的健康发展提出建议和对策。2.访谈法通过实地与房地产中介、房地产公司员工以及小区居民面对面交流的形式，对于商品住宅房市场的现状，以及商品住宅房的价格进行探讨。结合我所收集到的文献和数据等资料，分析造成商品住宅房价格上涨的原因。使得到的数据与资料更具可信性和真实性，以此提出改进的建议与对策，增强结论的实用性和可行性。3.网络查询法通过现代网络，我可以在更短的时间内得到更多相关的信息，比如说数据、图片、资料、文章、视频等。通过官方网站以及新闻报道，能够为我的调查结果提供更多真实可靠的数据和资料。在此基础上了解合肥市商品住宅房市场的现状以及研究合肥市商品住宅房价格上涨的原因，可以在很大程度上节约了人工成本以及时间成本。4.数据分析法为了使数据能够更加直观的反映问题，我将从网上收集来的各种数据进行收集和整理，利用EXCEL等相关软件进行处理，以图表的方式汇总，呈现出所得到的数据，以此来更加客观更加理性的分析造成合肥商品住宅房价格上涨的原因。二、合肥市商品住宅房市场的发展趋势（一）合肥市商品住宅房市场的发展趋势根据中国房价行情App上提供的数据，合肥的商品住宅房价格在全国319个城市中排名第22位，近一个月以来，平均总价为237万元，平均单价为2.16万元每平方米。从图中我们可以看出，自2016年3月至今，不论是新房还是二手房，商品住宅房价格都在持续上涨，总价也在持续上涨，然而供给量却一直在不断减少。目前，安徽省各级地方人民政府正在对合肥商品住宅房的销售价格进行一系列价格调控，限制购买政策、限制贷款政策、限制价格政策以及限制销售政策也都正在逐渐严格，但是，合肥的商品住宅房价格一直是全国商品住宅房价格的领头羊。如图2-1所示，我们可以看出从2016年至今，合肥市商品住宅房价格的总价呈现出一个持续上涨的趋势，不论是新房还是二手房，总体上也呈现出一个上涨的趋势；如图2-2所示，从2016年至今，合肥市住宅的面积大小没有太大的变化，但是从总体上来看，小户型面积的住宅还是比较稀缺的。而由于土地供给的减少，住宅的供给量从总体上来看呈现出一个下降的趋势。图2-1单价走势图图2-2商品住宅房总价走势折线图图2-3商品住宅房面积走势与供给量折线图（数据来源于安居客）近些年来，由于居民收入水平的提高，消费者更多的把目光聚焦在质量与品质上，更加注重小区的整体环境和配套设施等。并且，随着商品住宅房市场的进一步升温，投资性行为和投机性行为已经成为了一个新的趋向。与此同时，在合肥的市场上，缺少适合大多数刚需群体所需要的小户型、低价位的商品住宅房，整个合肥市场上，七八十平方米的小户型住宅更是少之又少。虽然二手房市场的供给可以缓解中低消费者的住房需求，但是，这并不能从根本上解决问题。目前的合肥市商品住宅房市场上，总体呈现出一个供给小于需求的局面，这主要是由于城镇化进程的加快造成的。在未来，合肥这个城市将会扩大，人口也会越来越多，肥西、肥东、北城与庐江都面临着撤县设区的问题。只有增加土地的供应量，增加住宅的供给，才能满足这日益增长的需求量。当前合肥市商品住宅房的价格受到地段和区域等条件的影响比较明显。距离城市中心比较近的一环和二环，房价均相对偏高。从各个领域各个角度来看，西南板块、滨湖新区、庐阳区、蜀山区等因为地理位置优越，基础设施完善，房地产的价格相对较高。大部分的楼盘均价都集中在1.6万元～2.2万元之间，当然也有像绿城翡翠湖玫瑰园、滨湖双玺、融创合肥壹号院、国建香榭水都等这样高档的住宅。虽然合肥的商品住宅房价格相对于上海、北京、深圳等大城市而言是比较低的，但是从全国的城市排名以及合肥市目前4270元每个月的人均工资而言，合肥市商品住宅房价格的上涨幅度与合肥市居民收入水平的上涨幅度还是有较大差距的。（二）合肥市各区域商品住宅房的现状合肥市的行政区域划分为：庐阳区、瑶海区、包河区和蜀山区；；肥东县、长丰县、庐江县和肥西县；还有就是一个县级市：巢湖市。其中滨湖新区属于包河区地块；新站区属于瑶海区地块；北城属于长丰县地块；望江西路以南，金寨路以西，二环路以东，南高速路以北的地方属于政务区地块；南高速路与南，二环路以东的蜀山区的地方都属于经开区地块；二环路以西，长江西路以南的蜀山区地方都属于高新区地块。如表2-1所示，根据2021年合肥市商品住宅房价格排行榜，我们可以看出，政务区的商品住宅房价格位居榜首，商品住宅房的平均房价都已经达到了25856元每平方米。政务区商品住宅房的价格高主要是因为：它基本集聚了合肥市最优质的城市配套资源，同时由于政务区处于合肥市行政管理中心，是人流量密集和城市的服务中心，这些突出优势就造就了合肥市政务区商品住宅房高昂的价格；因为肥西与合肥滨湖新区、高新区、经开区、科学城和国家级政务文化新区有机对接，地理位置优越，不论是在城市里上班或者在城市里购物也都会变得十分便捷，并且基于肥西可能会撤县划区的浪潮的出现，肥西县商品住宅房的平均价格已经冲进第七，平均价格已经达到了15167元/平方米；而滨湖新区则是近几年来聚焦大部分热点话题的热点板块，在2020年10月30日的土拍中，佳兆业公司以2037万元每亩的土地竞拍价竞得滨湖科学城bk202005号地块，总价114540.51万元，楼面价15277.42万元每平方米，溢价率百分之29.75。它的入市价大概在两万八到三万，形成了这一块的地王价格。所以周围的二手房房东集体把价格挂高，形成了一个蝴蝶效应，随着更多追随者的追随，更造成了这一块价格的疯长。且滨湖新区这一块新房的供应量很少，需求量特别大，消费者买不到房子。在2021年合肥商品住宅房价格的这个排行榜中，滨湖新区也稳居第二，平均的价格达到了19464元每平方米。表2-12021年合肥商品住宅房价格排行榜（数据来源安居客）排行区域均价（元/㎡）1政务区258562滨湖新区194643庐阳区182034包河区173525蜀山区170406高新区151957肥西县151678经开区149949新站区1379710瑶海区1367811长丰县1182012肥东县11421如图2-4所示，近十年来，合肥市各个区域商品住宅房的价格都呈现出一个增长的趋势，不论是聚焦热点话题的政务、滨湖新区，还是商品住宅房价格较弱的新站区和瑶海区，从总体上来看，合肥市的这些区域商品住宅房的价格都在迅猛增长。图2-4合肥市各区域十年商品住宅房价格对比柱状图（数据来源于安居客）三、合肥市商品住宅房价格上涨的原因探析（一）人口流动需求量上升自深化改革和开放以来，我国的社会主义经济取得了飞速发展。农村众多的流动人口涌进城市，会不断地扩大城市的规模和数量，城镇化的进程不单单是指城市人口的增长，也不仅仅是简单的面积的增加，城市的基础设施、就业环境、社会保障制度等都在不断地完善。而在城镇化的进程中，对于土地和房屋的需求越来越大。无论是住房用地、娱乐用地还是商业用地，都需要土地作为保障。所以，城镇化进程的加快，对于商品住宅房价格的影响呈现一个正向的趋势。根据国家统计局2021年5月11日发布的第七次人口普查公报显示，安徽在第七次人口普查中的人口为61027171人，其中合肥市的人口在全国排名第39，在安徽排名第2。如下图3-1所示，在2019年末2020年初，年末户籍人口总体上达到了770.44万人，比上一年合肥市的户籍人口增加了12.49万人，其中市区内的户籍总人口达到了290.82万人，增加了9.56万人。全年的常住总人口达到了818.9万人，比上一年合肥市的常住总人口增加了10.2万人。表3-12019年末合肥市的人口及构成状况（资料来自于安徽省统计年鉴）从市场经济学角度看，供求会影响价格。各种原因对商品住宅房市场价格的直接影响，是通过调整和改变商品住宅房的供求关系来加快其发展的。所以当供不应求时，商品就会出现短缺，购买者争相地进行购买，卖方利用这个机会进行提价，买方就不得不接受更高的商品价格以适应自身的需要，于是在市场上就出现“物以稀为贵”的情况，这也就是卖方市场。由于我国城镇化进程的加快，更多的农村人口前往城镇，形成了大规模的住房需求。并且由于当前我国GDP的持续快速增长，人民群众物质和精神生活得到了很好的改善，人均收入也在持续稳步地提高，加大了对住房的需求以及改善型住房的需求。还有就是近些年来商品住宅房市场上出现了更多的投机客，使本就过高的商品住宅房市场过热。（二）开发成本不断增加房地产的价格等于：土地的价格加上建安成本，再加上城市基础设施建设配套的费用，再加上前期的费用和税费，以及利润和利息，这就是房地产的价格构成。其中，土地价格是房地产开发中一个相当大的比重，由于土地特有的稀缺性和房地产开发商之间内部的竞争，使拿地成本不断增长，地价也越来越高。目前对于我国正在普遍推广的国家土地征用招拍挂出让政策，也就是一种集体经营型的征用土地，必须要通过公开的市场招标、拍卖或者通过上市公司挂牌的方式，公开的在市场上出让国有土地。土地出让招拍挂监管制度的稳步推进，使土地的地价和土地的供给量与政府对于土地的认知以及土地需求量的多少有关。此外，1979年土地批租管理制度的初步形成，即将若干年内土地所有的使用权一次性流转或者出让给相应的土地经营单位，土地批租的经营费用由相应的土地经营单位一次性进行交付，使得原本几十年的土地租金一次性流转或者交付，土地的价格自然水涨船高。建安费用主要指的就是房屋建筑费用与住宅的设施设备安装费用。近些年来，随着钢筋、砖头、混凝土等原材料价格的上涨，以及人工成本的增加，建安成本也在不断地上涨。并且根据数据显示，开发一个项目之前，开发商必须缴纳各种费用高达30余项，这些都最终反映在商品住宅房价格之中。据数据显示，房地产开发的利润在20%到30%左右，如果开发的是中高档房地产，利润率可能达到40%左右甚至更多。房地产市场他们的利润率远远高于其他行业的平均水平，这高额的利润率以及土地拍卖价格和建安成本等要素，都最终通过商品住宅房价格的形式展现了出来。（三）各类政策的影响近些年来，除了市场调节这只“无形的手”在对房地产市场起作用，政府这只“有形的手”也对房地产市场起到一个垄断性的控制作用。政府通过对房地产开发的推动，进而推动房地产市场的发展。合肥市商品住宅房价格上涨的原因虽然是一个系统性的因素，但是地方政府这个方面不容忽视。土地出让金是地方政府财政预算外收入的其中一部分，所占比重很大。在我国实施了税收制度改革之后，实施了分税体制使得地方政府的经济和财政收入有所下降，财政压力也加大。此时土地也就是最大的政府资金来源，从土地这个角度来看，地方政府可以从中得到三个主要方面的利润和收益：第一个就是由于地方政府一次性向企业收取的土地出让金，第二个就是地方政府可以将其通过较低的拆迁安置费将其所得的土地出卖给房地产开发企业，此外，还有各种各样的房地产税费。据统计资料显示，在中国的GDP平均增长中，大约有多个百分点都是由房地产业的贡献而得出的，并且房地产业还带动了多个相关产业的发展。在一个城市中，土地是最为核心的资产，而房地产行业本身就是直接带动一个城市整体经济发展的生命脉，所以房地产越来越受到人们的关注。他扮演的角色越来越重要。因此，政府通过掌控房地产业来推动经济的发展是一个很好的选择。政府为了有效拉动经济的增长，出台了一系列极大有利于促进房地产开发市场发健康稳定发展的相关优惠政策，例如：1.“二套房”贷款政策松动。国务院常务委员会在会议上明确提出了改善型二套房的概念，声明对于家庭购买第一套住房已经进行了贷款，但是由于家庭人均所有得住房面积远远低于当地的平均水准，想要再次贷款而购买第二套普通住房的消费者，对比着去执行与第一次贷款购买普通自住房相同的优惠政策。此举意在鼓励居民购买改善型的住房，对于房地产市场是一个重大利好的信息。但是对于“二套房”贷款政策的一次松动，这虽然是地方政府在鼓励居民进行消费，让房地产开发企业重拾信心，但是，我们要预防某些城市在人均住房平均水平上做文章，这个情况是我们目前无法预判的。2.减免营业税。在2008年下半年，政府相继推行了契税减免、印花税减免、土地增值税减免等一系列财政优惠政策，使得我国购房者在进行购买二手房交易时可以有效地节约购房成本。3.为房地产行业提供金融服务。国务院常务委员会在会议上明确提出，将继续鼓励和支持房地产开发企业合理的融资需要，对于中小套型、中低价位的普通商品住宅房，特别是对于在建工程项目的信用贷款给予支持。对于有实力的房地产开发企业提供资金服务，以便他们兼并重组。此次信贷政策的松动，有利于房地产开发企业更快的发展，也有利于以房地产业更好的带动地方经济的发展，但是，以此而带来的商品住宅房价格上涨却是对广大消费者所不利的。（四）舆论氛围的作用在我国深化经济改革和对外开放以来，随着我国工业现代化和电子信息工程技术的不断进步，我国的新媒体行业也在快速的发展。对于合肥市商品住宅房价格的上涨，媒体和舆论的宣传作用起到了不容忽视的作用。媒体是广大消费者获取房地产市场信息的途径，广大消费者在当下众多的媒体争相报道商品住宅房市场时，容易产生盲目的从众心理，对于商品住宅房市场的预期在很大程度上容易受到公众和媒体的影响。总体上来说，新闻媒体对于商品住宅房市场的报道，是基于国家宏观政策的影响。尽管新闻报道要做到真实性、客观性、及时性等，但是有一些媒体的新闻报道是对于负面问题的真实披露，把问题放大化的呈现在公众面前，让公众产生恐慌，从而更容易地跟着媒体舆论的脚步走。房地产中介对合肥市商品住宅房价格的增加也发挥着推波助澜的作用。商品住宅房价格的增加是房地产经纪人赖以赚钱生存的一个大环境，商品住宅房价格的增加，对于房地产经纪人而言完全可以认为是个好消息，一些不法的房地产中介就会利用各种手段制造商品住宅房价格上涨的市场氛围，甚至散布谣言。房地产交易的佣金一般是为交易价格的2%，房产中介收取佣金的比例不变，商品住宅房价格上涨就意味着佣金增多，因此商品住宅房价格的高低对房产中介的影响非常大，所以房地产中介就会制造各种舆论氛围，让消费者进入房地产市场紧张的圈套，从而带动合肥市商品住宅房价格的上涨。四、对策与建议（一）促进供需平衡政府应要根据本地自身的需要和情况来调控本地土地的供应量，并且严格控制土地资源的流向。增加了土地的供给量，可以从一定程度上有效缓解居民住房压力，应加大力度建造小户型、低价格的住房，同时应增加经济适用房和廉租房的建设。政府以消费者为需求导向，以消费者的实际购买力为依据，来规划商品住宅房价格。目前我国的商品住宅房在市场上普遍存在价格过高或者是结构不合理的情况，所以我国地方政府应该鼓励房地产开发商更多的投资建设经济适用房和廉租房，以及小户型的房子和低价格的房子，让人们在预期内能够看得见摸的着房子，而不是失去住房的权利。同时，应调整居民的心理，一方面，购房者不要随大流，在需要的时候去购房，而不是在本身的住房需求已经得到了满足的情况下，去选择投机性住房。另一方面，政府应采取一定的措施，使商品住宅房市场更加透明化，让消费者能够从各个渠道，各个方面，了解到真实的商品住宅房市场。这样才能让购房者更加理性，从而摆脱盲从的现象。（二）降低开发成本商品住宅房价格的很大一部分是由税费和土地成本构成的，只要把这两项控制好了，就控制住了商品住宅房开发成本的大头，自然就可以在一定程度上控制住商品住宅房价格。税收是调节经济的一个手段，当对于房地产行业的税收增加时，商品住宅房价格自然上涨；当对于房地产行业的税收下降时，商品住宅房价格自然下降。房子是人们生活的必需品，然而，近些年来，商品住宅房价格的持续上涨已经超出了绝大多数居民的承受范围，在这样的一个情况下，降低对于房地产行业的税收是必要的。当然，对于不同的住宅，我们也要采取不同的税收政策。对于像别墅类、洋房类的高档商品住宅房，因为它们占用了较多宝贵的土地资源，可以适当的多征收一些税收。控制房地产开发项目的目标成本控制也是一个重要的手段。首先，在一个房地产开发项目的前期阶段，我们要根据该区域所在的地理位置、消费群体以及周围的环境等来确定该项目定位，来进行初步的开发成本预算工作，确定该房地产开发项目的目标开发成本，以此来进行后续的施工准备工作。其次，在开发成本预算工作完成后，我们需要对该项目进行一个总体的评估，分析出在该项目的开发过程之中，我们需要重点控制的成本的对象。这样才可以在保障施工质量和施工进度的前提下，节约开发成本。最后就是在该项目的目标成本确定了之后，采取有效的措施，合理的管控该项目，使目标成本控制在一个合理的范围之内。当该房地产项目面临土地的招标、拍卖、挂牌时，应根据实际情况，请教专门的公司制定合理有效的招标文件与合同模版，这些文件的内容要涵盖所有内容，包括对于风险的预防与控制，以及对于建筑单位在施工的过程中所发生的各种事件所产生的索赔问题。（三）运用宏观政策调控为了遏制商品住宅房价格持续过快的增加，人民银行、国土资源部、财政部、住房城乡建设部等相关部门都相继出台了不同的政策，期望控制住目前过热的商品住宅房市场，促进商品住宅房市场的健康发展。首先最重要的一点就是：严格落实相关政策，加大力度推进相关政策的实施。各区域应根据国家出台的政策措施，严格落实。应严格监管，对政策落实不到位，钻空子，执行力度不强的地方政府问责，追究他们的责任。完善限购政策。例如合肥市，在2021年最新出台的限购政策：目前，在合肥市区买房，需要通过户口和社保两大关卡。购售比例大于等于1.5的热点楼盘需要公证摇号，不低于30%的房源用于刚需购买，摇号的房源拿产证后需要限售三年；对于刚需的条件确定为，符合限购政策、本人和家庭城市无住宅，且之前没有住房转让记录，三年内连续两年以上缴纳个税和社保，35周岁以内；暂停向其他法人、非法人组织销售新房和二手房；购买法拍房应当符合在本市住房限购政策；从2021年1月6日起，夫妻离异后不满两年的，仍然按家庭原有住宅进行审查；2020年12月24日起，对本市居民户籍追溯补缴一年以上的个人所得税或者社会保险证明的不予认可，仍需两年之内在本市区范围内逐月连续累计缴纳一年以上的个人所得税或者社会保险证明限购一套。调整对于商品住宅放市场交易环节的税收优惠政策。增强对于税收征管情况的核查，对价格明显超过同一区域的商品住宅房项目进行各项