（高清版）DB44∕T 2255-2025 海岸线价值评估技术规范

44TechnicalspecificationforvaluationofcoastlineI 2 2 4 5 本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定c)更改了“评估程序”，增加了“一般程序”（见5.1），增加了“拟定海岸线价值评估计划”用要点”（见8.1），增加了“经济价值”和“生态价值”的内容（见8.2和8.3）。——2020年首次发布为DB44/T2255—1海岸线价值评估技术规范本文件适用于我省经营性项目用海占用海岸线和海GB/T18190—2017海洋3.13.23.3海岸线价值thevalueofco海岸线价值包括在市场条件下一定年期的海岸线因其客观存在为人类活动使用而产生的经济价值3.4海岸线价值评估valuationofcoa基础上，选择适宜的评估方法，对特定海岸线在估价注：评估对象宜采用经政府批复的海岸线修测成果，范3.523.6海岸线基准价benchmarkpriceofco3.7估价期日dateofvaluation4评估原则海岸线价值评估应以待估海岸线的合法使用、合法处理为前4.3预期收益原则海岸线价值评估应以评估对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。4,4市场供需原则海岸线价值评估应以市场供需关系为基础，充分考虑海岸线市场供需的特殊性和地域性。海岸线价值评估应以评估对象的最有效利用为前提。判断海岸线的最有效利用应以海岸线开发利4,6替代原则海岸线价值评估应以相同等别均质海岸线在同等利用条件下的海岸线市场交易价格为参照，评估4.7贡献原则海岸线在特定情况下需要以某种方式和其他生产要素组合才能发挥经济效用时，其价值应根据海5评估程序公正的原则，履行适当的海岸线价值评估程序，主要3b)拟定海岸线价值评估计划；h)编制海岸线价值评估报告；评估专业人员应当根据海岸线价值评估工作具体情况拟定评估计划，并合理确定评估计划的繁简a)待估海岸线基本情况；5.4收集相关资料评估专业人员应该根据评估工作的具体情况收集评估工作所需的资料，并核验资料的完整性和可a)评估对象所在区域的三年内社会经济资料，包括政策、规划、区域社会经济发展水平等；b)评估对象基本情况，包括地理位置、类型、岸线长度、岸线宽度、开发利用现状等；c)评估对象资源环境条件，包括自然灾害、环境质量、生境分布与覆被类型、生物资源等；5.5进行现场调研5.6选择海岸线价值评估方法4b)由于评估对象仅满足一种评估方法的适用条件而采用一种评估方法；c)因操作条件限制而采用一种评估方法。操作条件限制应当是价值评估行业通常的执业方式普遍无法排除的，而不得以个别价值评估机构或者个别价值评估专业人员的操作能力和条件作5.7确定海岸线价值评估参数5.8测算和确定海岸线价值5.9编制海岸线价值评估报告5.10整理归集海岸线价值评估档案5a)自然岸线；主要包括基岩岸线、砂质岸线、泥质岸线、生物岸线等原生岸线。6.2海岸线价值影响因素评估海岸线价值时，应对影响价值的因素进行分析。海岸线价值影响因素包括以下类别：a)自然因素：评估对象的位置、自然资源条件、海洋生态环境状况等；c)政策因素：区域经济与产业政策、国土空间规划、相关产业发展规划等。价值影响因素差异，在交易实例成交价格的基以市场比较法评估海岸线价值的公式见公式（1）:Pb——交易实例的价格（单位为元67.2收益还原法的还原利率，将预期收益折算至估价期日，以收益还原法主要适用于已取得正常现实收益或未来具有客观潜在收益，不适用于没有收益项目或收益无法测算的海岸线价值评估。收益还原法的估价对象需符合“持续使用假设”，即假定海岸线在未来收益期或者持有期内评估所依据的用途以及利用方式继续使用下去。被评估海岸线未来收益及风a)假设纯收益不变，收益年期有限，各相关因素不变，评估公式见公式（2a——海岸线纯收益，每年不变（单位为元y——海岸线还原利率，固定且大于零；z——未来海岸线使用项目的收益年期（单位为年）。）；ai——第i年的海岸线纯收益（单位为元a——n年后的海岸线纯收益，每年不变（单）；7z——未来海岸线使用项目的收益年期（单位为年）。7.3假设开发法假设开发法是指在估算海岸线开发建设完成后正常交易价格的基础上，扣除后续开发建设必要支a)以静态假设开发法评估海岸线价值的公式见公式（4P=A-B-Rj········································································(4)A——开发利用海岸线区域经营项目完成后的总价值（单位为元B——海岸线使用人在这个项目的开发成本（单Rj——开发利润（单位为元）。b)以动态假设开发法评估海岸线价值的公式见公式（5P=Ap-Bp··········································································(5)Ap——开发利用海岸线区域经营项目完成后的总价值的现值（单位为元Bp——海岸线使用人在该项目的开发成本的现值（单a)调查待估海岸线区域的基本情况（地理位置、岸线长度、利用现状、政策规划等）；8d)估算开发完成后的海岸线区域总价值；7,4成本法适用于填海造地占用海岸线以及生态恢复岸线的价值Ea——海岸线取得费（单位为元/平方米）；Ed——海岸线开发费（单位为元/平方米）；T——税费（单位为元7.5基准价系数修正法海岸线价值、影响因素之间的关系，通过修正得到海岸线在估价期日的价基准价系数修正法的基本要求见附录C中的9基准价系数修正法可用于政府已公布海岸线基准价且具有完备的海岸线基准价修正体系的经营性以基准价系数修正法评估海岸线价值的公式见公式（7）:P=P基(1+∑ka)kb×S··································S——开发海岸线区域经营项目的面积（单位为ka——海岸线价值影响因素修正系数；kb——估价期日、使用年期等修正系数。d)进行估价期日、海岸线使用年期、海岸线开发程度等其它修正；7.6生态服务功能价值评估法非市场价值法以及收益转移法确定生态系统服务价值。各类型岸线生态系统服务的识别以生态服务功能价值评估法评估海岸线价值可参考以下公式（8）:P——海岸线生态系统服务价值（单位为元j——海岸线提供的生态系统服务项数；体调节、减灾防护、废物处理、审美旅游、生境服务等，详见公式（9S——潮间带面积（单位为平方米A——还原率。a)食品生产价值评估公式见公式（9b)气体调节价值评估公式见公式（10其中，大型藻类植物与浮游植物生态系统服务价值的计算公P植=(1.63C二氧化碳+1.19C氧气)X··）；2)浮游植物气体调节生态系统服务价值评估公式见公式（12P浮=(3.67C二氧化碳+2.67C氧气)X······）；xi——第i种污染物的环境容量（单位为吨/年）；ci——第i种污染物的处理成本（单位为元/吨）；Q——海域水容量（单位为立方米）。其中文化生态以及旅游生态系统服务价值的计算公P文=(Q文×P科)/S···························）；）；S——科研活动所涉及的面积（单位为平方米）。2)旅游生态系统服务价值评估公式见公式P生=(V物+V生)/S生······························）；a)收集海岸线相关资料（海岸线类型、长度、开发利用现状、覆被类型、生境分布）；c)识别待估区域提供的海岸线生态系统服务；应根据未来海岸线可能的开发利用方式考虑其潜在的开发利用c)在评估生态价值时，可根据具体情况采用生态服务功能价值评估法、成本法等进行评估。8.2经济价值依赖条件，以及相关法律法规、财政补贴等政策制度对收益的影响进及近三年渔业发展实际情况及可能的新的生产情况，合理确定收益能力和还原利率。岸线交易市场较成熟的地区，存在充足的相似类型交三年交通运输业发展实际情况及可能的新的生产于海岸线交易市场较成熟的地区，存在充足的相似类型交易a)评估旅游娱乐岸线价值时，应分析国家和省旅游区评能够获取填海造地形成的海岸线未来收益的采用收益还原法；对于需要投资开发且开发成本能够b)应分析待估海岸线毗邻土地的用地类型、级别与基准价格对评估对象的影响。8.2.6自然岸线与生态恢复岸线价评估自然岸线与生态恢复岸线价值时，应综合考虑待估海岸线所在海域的国土空间规划确定的用海岸线涉及生态价值的评估宜选择生态服务功能价值评估方法或成本a)对于可以直接在市场交易的生态系统服务，评估其价值时通过建立他们的需求曲线和供给曲线，估算消费者剩余或者生产者剩余，可选择市场价b)对于不能在市场直接买卖，但是人们在市场上对这些服务及其产品有支付意愿的生态系统服c)对于既没有交易市场，也没有与之紧密相关的市场产品的生态系统服务，可选择或然价值法9评估结果需要特别说明的事项及有关附件等内容。评估报告的具体格式要求见附海岸线价值评估报告封面、摘要、正文及附件的内容和格式见图A.1～图A.海岸线价值评估报告说明评估对象的位置、范围、长度、潮间带面积、说明评估结果对应的具体日期，格式为××××年说明评估对象的保护与开发利用现状、沿革，以及说明相关规划、开发利用具体方案对评估对象的规针对海岸线不同利用类型，通过定性与定量相结合的方式主要影响因素及其影响程度、影响趋势，与本次评估相关关矿产规划以及生态保护政策等因素；船舶关规划以及生态保护政策等因素；海水综合产业集聚状况、临近海域陆域利用情况、相关规划以及生态保护政策等件、潮间带状况、毗邻相同用地类型土地价格、填海造地相关法律法规以及管控要求等因素。），实例应为与评估对象在自然环境、地理位置、例的单项修正幅度应不超过20%。经调整后的各交易情况修正是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的的比较实例的价格偏差，将其成交价影响程度，确定交易情况指数，交易情况修正公式见公式K1=Ep/Ee·································Ee——比较实例交易情况指数。估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。应通过收集大量交易实K2=Q/Q0··················Q——评估对象估价期日价格指数；Q0——比较实例交易日价格指数。影响因素修正是将比较实例的价格调整为评估对象条件下的价格。不同利用类型的海岸线影响其线价值的影响程度，确定影响因素条件指数，修正公式见公K3=Dp/De·························Dp——评估对象影响因素条件指数；De——比较实例影响因素条件指数。使用年期修正是将各比较实例的不同剩余使用年期修正到评估对象的剩余使用年期，消除因剩余使用年期不同而对价值带来的影响。修正公式见K4=[1-1/(1+Y)m]/[1-1/(1+Y)n]·············································(C.4)K4——使用年期修正系数）；n——比较实例的剩余使用年期（年）。常用计算方法包括：简单算术平均法、加权算术平均法、中收集的资料包括评估对象和与评估对象特征相同或者相似的海岸线用于出租或者经营时的年平均总收益、总费用资料。所收集的资料应具有年纯收益是海岸线每年客观的总纯收益中扣除非海岸线生产要素的贡献后的余额。可采用比较法当考虑。需注意，如果无形收益已通过有形收益得以体现还原利率可采用风险累加法或市场提取法进行计算，详见海岸线使用项目的受益期限应根据用海岸线项目所涉及的建筑物或海域使用权的剩余经济寿命年海岸线开发利用项目总价值根据海岸线开发利用方式，结合预期经营状况和市场条件运用收益还