2024年9月不动产估价理论与方法题库（附参考答案）

2024年9月不动产估价理论与方法题库（附参考答案）一、单选题（共20题，每题1分，共20分）1.耐用年限有自然耐用年限与经济耐用年限之分，对于房地产评估来说，采用耐用年限评估时一般采用()。A、自然耐用年限B、两种耐用年限根据不同情况分别使用C、两种耐用年限相结合D、经济耐用年限2.在层数一定的条件下，容积率与建筑密度呈()关系。A、正比B、不相关C、反比D、互补3.某公司的预期年收益率为32万元，该企业的各单项资产的重估价值之和为120元，企业所在行业的平均收益率为20％，以此为本金化率计算的该公司商誉为()。A、160B、40C、80D、1204.城市建设的每个项目，每幢建筑都将是百年大计，具有长期性和永久性的特点，这就要求城市规划工作具有()。A、预见性B、政策性C、地区性D、综合性5.某建筑物建筑面积为1000平方米，于1996年1月1日建成，耐用年限为50年，残值率为4％，重置价格为1500元／平方米，按平均年限折旧法计算折旧，则该建筑物在评估基准日2004年1月1日的现值为()万元。A、120.B、126C、136D、126.6.单层厂房是典型的()。A、框架结构B、框架一剪力墙结构C、砖混结构D、排架结构7.土地需求的一个重要特点是，土地需求是一种（）需求。A、生产B、生存C、引致D、直接8.如某一城市由县级市上升为地级市，称之为()。A、级别不变B、级别升格C、级别增加D、级别上升9.()是与建筑已使用年限关系最密切的。A、经济折旧B、功能折旧C、物质折旧D、技术折旧10.按()划分，城市中心可分为行政中心、体育中心、科技中心等。A、级别B、服务范围C、使用性质D、规模11.根据地租理论，最劣等的土地（）A、有级差地租和绝对地租B、无级差地租，有绝对地租C、无级差地租和绝对地租D、有级差地租，无绝对地租12.一般说来，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于()。A、重置成本乘以折旧率。B、10％C、2％D、013.农业区位论的创始人是()。A、冯·杜能B、阿尔申尔德·韦伯C、大卫·李嘉图D、亚当·斯密14.城市近期规划是总体规划的组成部分，其规划期限一般为()年。A、10B、15C、20D、515.土地自然条件的差别是()形成的自然条件或自然基础。A、农业地租B、垄断地租C、级差地租D、绝对地租16.土地价格的高低取决于可以获取的()高低。A、成本B、劳动产品C、价值D、地租17.在城市规划中，过境公路的布置一般采用()形式。A、切线和环线B、斜交和正交C、平面交叉D、立体交叉18.对具有市场流动性的建筑物估价，应以()为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。A、重置成本B、重建成本C、建筑成本D、成新度19.因利用肥沃程度较高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租叫()。A、垄断地租B、绝对地租C、级差地租ID、级差地租Ⅱ20.()是影响土地区位的最重要因素。A、繁华程度B、社会经济因素C、行政因素D、自然因素二、多选题（共20题，每题1分，共20分）1.需求规律的基本内容，包括（）A、替代效应B、收入效应C、价格效应D、市场效应2.影响土地区位的主要因素包括()。A、自然因素B、行政因素C、交通因素D、社会经济因素3.影响土地价格的因素，可按照因素与土地的关系及影响范围，总体上可分为（）。A、个别因素B、区域因素C、一般因素D、共性因素4.根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与()及产品与服务的种类密切相关。A、中心地规模B、人口分布密度C、居民收入水平D、人均消费水平5.按城市性质划分，我国城市大体可分几类，其中包括()。A、工业城市B、中心城市C、交通港口城市D、县城6.下列建筑物的耐久等级为一级耐久年限的有（）A、大剧院B、国际宾馆C、纪念馆D、博物馆7.地价的特点是()。A、地价高低主要由土地供给决定B、地价具有明显的地区性和个别性C、地价呈明显上升趋势，上升速度通常高于一般商品价格上升速度D、土地价格是土地价值的货币表现，其高低由生产成本决定8.根据我国现行《城市用地分类与规划建设用地标准》，下列各项中属于城市公共设施用地的有()。A、公共绿地B、文化娱乐用地C、商业金融业用地D、体育用地9.影响建筑物价格的主要因素有()等。A、建筑物用途B、建筑物朝向C、建筑物高度D、建筑物重置价10.下列属于公共建筑的有()。A、食堂B、体育馆C、宿舍D、住宅11.城市布局规划研究城市空间布局，包括()内容。A、专业工程B、用地结构C、功能分区；D、城市布局形式12.目前我国需要建立的地价管理制度主要有()。A、基准地价、标定地价定期公布制度B、地价评估制度C、土地使用权出让的计划管理D、土地交易价格申报制度13.影响土地区位的主要因素包括（）A、社会经济因素B、行政因素C、自然因素D、人口因素E、个别因素14.土地自然供给的制约因素有（）A、矿产资源B、交通运输条件C、适宜人类生活的气候条件D、动植物资源15.常见的工程图纸图例有()。A、定位轴线和编号B、尺寸标注、标高C、指南针D、剖面线和编号16.机器设备评估的基本方法有()。A、残余法B、市场法C、收益法D、成本法17.影响地价的区域因素包括()。A、繁华程度B、交通条件C、人口因素D、城市规划限制18.影响地价的交通条件包括()。A、对外联系便利程度B、路网密度C、公共交通状况D、道路状况19.影响地价的人文环境条件包括（）A、居住区域治安环境B、居民职业类别C、居住地繁华程度D、居民教育程度和收入水平20.土地价格是（）A、土地权利和收益的购买价格B、土地经济价值的反映C、土地自身价值的体现D、地租的资本化答案与解析一、单选题答案1.参考答案：【D】说明：耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。自然耐用年限是指物品从全新状态开始使用，直到不能正常使用而报废所经历的时间。经济耐用年限是指从成本效益的角度出发，使投入使用的房地产每年分摊成本最低的使用年限。对于房地产评估来说，一般采用经济耐用年限，因为它更能反映房地产在经济上的合理使用期限，考虑了房地产的使用成本和经济效益等因素，能更准确地评估房地产的价值。2.参考答案：【A】说明：容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。建筑密度是指建筑物的基底面积总和与规划建设用地面积之比。在层数一定的情况下，地上总建筑面积与基底面积总和成正比关系，所以容积率与建筑密度呈正比关系。3.参考答案：【B】说明：32/20％＝160160-120＝40万元4.参考答案：【A】说明：城市建设项目和建筑具有长期性和永久性，这就需要城市规划工作提前进行预测和规划，充分考虑未来的发展需求和变化，所以要有预见性。综合性强调的是对多种要素的整合；地区性侧重于特定区域的特点；政策性主要是遵循相关政策规定，均不符合题意。5.参考答案：【D】说明：建筑物重置价格=1000*1500=150万元，建筑物折旧总额=150*（1-4%）*8/50=23.04万元，建筑物现值=150-23.04=126.96万元。6.参考答案：【D】说明：排架结构采用柱和屋架构成的排架作为其承重骨架，外墙起围护作用，单层厂房是其典型。7.参考答案：【C】说明：土地需求是一种引致需求，是由于对土地产品的需求才有对土地的需求。8.参考答案：【B】说明：行政隶属变更一般都会引起当地土地价格的变动。通常分为以下两类，一是级别升格，如某一城市由县级市上升为地级市，或某非建制镇上升为建制镇等等；另一类是级别不变，其管辖权由原地区划归另一地区。9.参考答案：【C】说明：物质折旧是指建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失，与建筑已使用年限关系最为密切。随着使用年限的增加，建筑物的结构、设施等会逐渐磨损、老化，从而导致物质折旧的增加。功能折旧主要是指建筑物功能不足或过剩等带来的价值影响，与使用年限并非直接紧密相关；经济折旧是由建筑物以外的各种不利因素所造成的价值损失，和使用年限没有直接的紧密联系；技术折旧这种说法不准确。所以与建筑已使用年限关系最密切的是物质折旧。10.参考答案：【C】说明：城市中心按使用性质划分，可分为行政中心、体育中心、科技中心等，不同的使用性质决定了其功能和用途的差异。11.参考答案：【B】说明：最劣等土地没有级差地租，因为级差地租是由于土地的肥沃程度、地理位置等不同而产生的超额利润，最劣等地不具备这些优势。但只要使用土地，就必须缴纳绝对地租，绝对地租是由于土地所有权的存在，租种任何土地都必须缴纳的地租，所以最劣等土地有无级差地租，有绝对地租。12.参考答案：【D】说明：根据《经租房屋清产估价原则》中对房屋建筑物耐用年限、残值率的评定，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于0，砖混结构为2%。13.参考答案：【A】说明：农业区位论的创始人是冯·杜能。他在1826年出版了《孤立国同农业和国民经济的关系》，提出了农业区位论。亚当·斯密是古典经济学的代表人物；阿尔申尔德·韦伯是工业区位论的奠基人；大卫·李嘉图是古典政治经济学的代表人物之一，他们都与农业区位论无关。14.参考答案：【D】15.参考答案：【C】说明：级差地租是与土地等级相联系的地租形式，它是由农产品的个别生产价格低于社会生产价格的超额利润所构成的。土地自然条件的差别是级差地租形成的自然条件或自然基础。由于土地自然条件不同，导致劳动生产率和农产品的个别生产价格也不同。优等地和中等地的农产品个别生产价格低于社会生产价格，从而产生超额利润，形成级差地租。绝对地租是由于土地私有权的存在，租种任何土地都必须缴纳的地租。垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。农业地租是包含了级差地租、绝对地租等多种地租形式的统称，范围太宽泛，不如级差地租能准确体现与土地自然条件差别的联系。16.参考答案：【D】说明：土地价格是土地经济价值的反映，其高低取决于可以获取的地租高低。地租是土地所有者凭借土地所有权而获得的一种收益，土地价格实际上是资本化的地租，即土地价格相当于一定数额的货币资本，把这一定数额的货币资本存入银行所获得的利息，与这块土地上每年所得的地租相等。所以土地价格高低取决于地租高低。17.参考答案：【D】18.参考答案：【A】说明：依据建筑物的性质，建筑物估价分为两类：对具有市场流动性的建筑物估价，应以重置成本为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。对不具备市场流动性的建筑物，如博物馆，用成本法计算重置价格扣除折旧的方法评估。19.参考答案：【C】说明：级差地租I是指由于土地肥沃程度不同或地理位置不同所产生的超额利润而转化成的地租。肥沃程度较高和位置较好的土地能带来更多收益，其产生的超额利润转化为级差地租I。级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资所产生的超额利润而转化成的地租。垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。绝对地租是指由于土地私有权的存在，租种任何土地都必须缴纳的地租。20.参考答案：【B】说明：社会经济因素是影响土地区位的最重要因素。它涵盖了众多方面，如区域的经济发展水平、产业结构、交通便利程度、人口密度等。经济发展水平高的地区往往吸引更多的投资和人口，土地需求大，区位优势明显。产业结构合理且发达的区域，能提供更多的就业机会，进一步提升土地的吸引力。交通便利程度直接影响土地的可达性和物流成本等。人口密度大意味着市场需求旺盛，对土地的利用效率和价值提升都有积极作用。相比之下，自然因素主要是为土地利用提供基础条件，行政因素主要起到调控和规范作用，繁华程度只是社会经济因素中的一部分表现。所以社会经济因素是影响土地区位最重要的因素。二、多选题答案1.参考答案：【ABC】说明：需求规律的基本内容包括价格效应、替代效应、收入效应。2.参考答案：【ABD】3.参考答案：【ABC】说明：一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，对土地价格总体水平产生影响；区域因素是指土地所在地区的自然条件、社会经济条件等方面的因素，对该区域内的土地价格有影响；个别因素是指宗地自身的条件和特征，如宗地面积、形状等，对宗地地价有影响。而共性因素并非影响土地价格总体分类中的一种，所以选ABD。4.参考答案：【ABC】5.参考答案：【ABCD】说明：我国城市按性质划分大体可分为多种类型，工业城市是因工业发展而兴起和发展的城市；交通港口城市依托交通枢纽和港口优势发展；中心城市在区域经济、文化等方面具有核心地位和引领作用；县城是县的行政中心，兼具多种功能。这几个选项都属于按城市性质划分的不同类型城市。6.参考答案：【CD】说明：一级耐久年限的是具有历史性、纪念性、代表性的重要建筑物(如纪念馆、博物馆、国家会堂等，二级耐久年限的是重要的公共建筑(如一级行政机关办公楼、大城市火车站、国际宾馆、大体育馆、大剧院等)，三级耐久年限的是比较重要的公共建筑和居住建筑(如医院、高等院校以及主要工业厂房等，四级耐久年限的是简易建筑和使用年限在5年以下的临时建筑。7.参考答案：【BC】说明：C和D均为明显错误,前面的题中已作分析。8.参考答案：【AB】9.参考答案：【ABD】10.参考答案：【AB】说明：宿舍、住宅属于民用建筑，但不属于公共建筑。11.参考答案：【BCD】说明：城市布局规划研究城市空间布局，主要包括城市布局形式、用地结构、功能分区等内容。专业工程不属于城市布局规划中关于城市空间布局的直接内容。12.参考答案：【ABCD】说明：地价管理制度是加强地价管理的重要保障。地价评估制度能准确确定土地价值；土地交易价格申报制度利于掌握土地交易价格动态；基准地价、标定地价定期公布制度可提供价格参考；土地使用权出让的计划管理能合理安排土地出让，促进土地资源合理配置，所以这几项制度都是目前我国需要建立的地价管理制度。13.参考答案：【ABC】说明：影响土地区位的主要因素包括自然因素、社会经济因素和行政因素。自然因素如地形、气候等影响土地的基本条件和利用潜力；社会经济因素如交通、市场等对土地利用和价值起关键作用；行政因素如规划、政策等调控土地的使用和发展方向。个别因素主要影响特定宗地的具体情况，并非影响土地区位的主要因素范畴；人