哈市物业收费管理办法

哈市物业收费管理办法总则目的与依据为规范哈尔滨市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业的健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《黑龙江省物业管理条例》等相关法律法规和行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于本市行政区域内物业服务收费及其监督管理活动。定义与原则本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。收费管理形式政府指导价住宅物业服务收费实行政府指导价。市价格主管部门会同市物业主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定本市住宅物业服务收费基准价及浮动幅度，并定期公布。物业服务企业与业主委员会或者业主在物业服务合同中约定具体的收费标准，但不得超出政府指导价的范围。市场调节价非住宅物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主或者物业使用人遵循公平、自愿的原则，在物业服务合同中约定收费标准。物业服务收费构成人员费用管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。物业共用部位、共用设施设备日常运行和维护费用包括物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护费用，以及运行过程中的能源消耗费用等，但不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。绿化养护费用物业管理区域内绿化的养护、修剪、浇水、施肥、病虫害防治等费用。清洁卫生费用物业管理区域内的清扫、保洁、垃圾清运等费用，包括清洁工具、清洁用品、垃圾袋等的购置费用。秩序维护费用物业管理区域内的安全保卫、秩序维护等费用，包括安全防范设施设备的维护、更新费用，秩序维护人员的装备费用等。办公费用物业服务企业为管理和服务所发生的办公费用，如办公用品、水电费、通讯费、交通费等。物业服务企业固定资产折旧物业服务企业拥有的交通工具、通讯设备、办公设备等固定资产按照规定计提的折旧费用。法定税费物业服务企业按照国家税收法律法规规定应缴纳的税费。利润物业服务企业的合理利润，住宅物业服务的利润率应在合理范围内，具体由物业服务企业与业主委员会或者业主协商确定。收费方式包干制物业服务收费实行包干制的，物业服务费用由业主按照物业服务合同约定的标准向物业服务企业交纳，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。酬金制物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。物业服务企业按照物业服务合同约定的比例或者金额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。收费标准的确定与调整首次确定新建住宅物业销售前，建设单位应当通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业，并参照本市住宅物业服务收费基准价及浮动幅度，确定前期物业服务收费标准，签订前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。后续调整物业服务合同期满，业主大会决定继续聘用原物业服务企业的，双方应当重新协商确定物业服务收费标准，并签订新的物业服务合同。因物业服务成本变化需要调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。调整后的物业服务收费标准应当在物业管理区域内显著位置公示。物业服务费的交纳交纳主体业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。交纳时间物业服务费用一般按年度预收，预收期限不得超过一年。物业服务企业不得强制业主一次性交纳超过一年的物业服务费用。未入住房屋的收费业主办理入住手续后未入住或者未使用的物业，业主应向物业服务企业书面告知，并经双方确认后，其物业服务费用可按不低于合同约定标准的70%交纳，具体比例由双方在物业服务合同中约定。物业服务质量与收费的对应关系服务质量标准物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务内容、服务标准提供质价相符的服务。本市物业主管部门会同相关部门制定物业服务质量标准，明确不同等级物业服务的具体要求。收费与服务质量挂钩物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致服务质量不符合服务标准的，业主有权要求物业服务企业限期整改；逾期未整改或者整改后仍不符合要求的，业主可以按照合同约定减收物业服务费用。监督管理价格主管部门职责市、区（县）价格主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作，依法查处价格违法行为。价格主管部门应当加强对物业服务收费的成本监审，定期开展物业服务成本调查，为制定和调整物业服务收费标准提供依据。物业主管部门职责市、区（县）物业主管部门负责对物业服务企业的服务质量进行监督管理，督促物业服务企业按照物业服务合同约定提供服务。物业主管部门应当建立物业服务企业信用档案，对物业服务企业的服务质量、收费行为等进行评价，并向社会公布。业主监督业主大会和业主委员会应当加强对物业服务企业服务质量和收费行为的监督，维护业主的合法权益。业主有权向物业服务企业查询物业服务费用的收支情况，物业服务企业应当及时提供相关信息。法律责任物业服务企业的责任物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依法查处：1.超出政府指导价范围收费的；2.不按照规定实行明码标价的；3.擅自提高收费标准或者变相提高收费标准的；4.收取未予标明的费用的；5.其他价格违法行为。物业服务企业违反物业服务合同约定，未能提供质价相符服务的，由物业主管部门责令限期整改；逾期未整改或者整改后仍不符合要求的，记入物业服务企业信用档案，并依法予以处罚。业主的责任业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委