房地产估价理论与方法《成本法及其运用试题预测》新版含答案

房地产估价理论与方法《成本法及其运用试题预测》新版含答案一、单项选择题1.成本法的理论依据是（）。A.替代原理B.预期原理C.生产费用价值论D.收益递增递减原理2.下列关于成本法中“重新购建价格”的表述，正确的是（）。A.重新购建价格是指估价时点重新开发建设全新状况的估价对象所需的全部费用B.重建价格适用于具有历史文化价值的建筑物C.重置价格通常高于重建价格D.重新购建价格不包含销售税费3.某建筑物的建筑面积为1000㎡，重置成本为2000元/㎡，经济寿命为50年，有效年龄为10年。若采用直线法计算折旧，残值率为2%，则年折旧额为（）万元。A.3.92B.4.00C.4.08D.4.164.下列折旧类型中，属于功能折旧的是（）。A.因长期使用导致的墙体裂缝B.因周边工厂污染导致的价值减损C.因设计过时导致的空间布局不合理D.因地震导致的结构损伤5.成本法中，投资利息的计息周期通常（）。A.土地取得成本按整个开发期计息，建设成本按开发期一半计息B.土地取得成本和建设成本均按整个开发期计息C.土地取得成本按开发期一半计息，建设成本按整个开发期计息D.土地取得成本和建设成本均不计息二、多项选择题1.成本法中的“开发利润”计算基数可能包括（）。A.土地成本+建设成本B.土地成本+建设成本+管理费用C.土地成本+建设成本+管理费用+销售费用D.土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息2.下列属于物质折旧的有（）。A.建筑物外墙脱落B.设备老化导致的运行效率降低C.因设计缺陷导致的采光不足D.基础沉降引起的墙体开裂3.求取重新购建价格的方法包括（）。A.单位比较法B.分部分项法C.市场提取法D.工料测量法4.成本法适用于评估（）。A.学校B.医院C.写字楼D.军队营房5.关于成本法中“折旧”的说法，正确的有（）。A.折旧是建筑物价值的减损B.折旧包括物质折旧、功能折旧和外部折旧C.可修复的物质折旧应按照修复成本计算D.外部折旧通常可以通过改善周边环境完全消除三、判断题1.成本法中的“重置价格”是指使用与原建筑物相同的建筑材料和建筑技术，重新建造与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。（）2.开发利润应按照同类房地产开发项目的平均利润率计算，而非个别项目的实际利润。（）3.投资利息的计算基数应包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和销售税费。（）4.经济寿命短于自然寿命的建筑物，其有效年龄通常小于实际年龄。（）5.外部折旧通常是由于建筑物本身以外的因素引起的，无法通过修复建筑物本身来消除。（）四、计算题1.某成片开发的住宅用地，土地总面积为20000㎡，规划容积率为2.5，土地取得成本为5000元/㎡（按土地面积计算）。开发周期为2年，其中前期0.5年，建造期1.5年。建设成本为3000元/㎡（按建筑面积计算），管理费用为建设成本的3%，销售费用为开发完成后房地产价值的2%，投资利息率为6%，销售税费为开发完成后房地产价值的5.5%，开发利润率为20%（以土地成本+建设成本+管理费用为基数）。试计算该开发完成后房地产的总价值（假设土地取得成本在前期初一次性投入，建设成本和管理费用在建造期内均匀投入）。2.某旧办公楼，建筑面积为5000㎡，建成于2010年，经济寿命为50年（至2060年），残值率为0。2023年进行估价时，经现场查勘：（1）物质折旧：外墙粉刷脱落需修复费用10万元，屋顶防水损坏需修复费用15万元，设备老化需更换费用50万元（剩余经济寿命为10年，原设备经济寿命为20年）；（2）功能折旧：因设计过时，导致每层需额外增加20㎡的交通面积（当前类似办公楼交通面积占比为15%，该办公楼为20%），当前类似办公楼的建安成本为4000元/㎡；（3）外部折旧：因周边新建高铁站，导致噪声污染，经市场调查，类似办公楼价值因此降低8%。假设该办公楼重置成本为4500元/㎡（按建筑面积计算），试计算其折旧总额及评估价值。五、综合分析题某企业拟将一宗工业用地（已使用10年，土地剩余使用年限40年）改造为商业用地（法定最高使用年限40年），需评估改造后的房地产市场价值。已知资料如下：（1）土地现状：面积10000㎡，原工业用地取得成本为800元/㎡（已全部付清），当前工业用地市场价格为1000元/㎡，商业用地市场价格为5000元/㎡（均为楼面地价，容积率均为2.0）；（2）建筑物现状：建筑面积20000㎡，建成于2010年，重置成本为3000元/㎡，经济寿命50年，残值率2%，已使用13年（有效年龄与实际年龄一致），因工业用途导致空间布局不合理（若改为商业用途需额外改造费用200元/㎡）；（3）改造过程：需补缴土地出让金（工业转商业的地价差额），拆除部分旧设备（残值50万元），新建商业装修（成本800元/㎡），管理费用为改造总成本的3%，销售费用为改造后房地产价值的1.5%，投资利息率5%（改造周期1年，土地成本、旧建筑物价值在期初投入，改造成本、管理费用在期中均匀投入），销售税费为改造后价值的6%，开发利润率15%（以土地成本+旧建筑物价值+改造成本+管理费用为基数）。要求：（1）计算土地重新取得成本（商业用地）；（2）计算旧建筑物的残值；（3）计算改造后的重新购建价格（不考虑折旧）；（4）计算改造后的房地产评估价值（需考虑功能折旧和外部折旧，假设无其他折旧）。答案及解析一、单项选择题1.C【解析】成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品的价格由生产所必要的费用构成。替代原理是比较法的依据，预期原理是收益法的依据。2.B【解析】重建价格适用于具有历史文化价值的建筑物（如古建筑），因其需保持原有的建筑风格和材料；重置价格是采用现代材料和技术建造的价格，通常低于重建价格；重新购建价格包含销售税费。3.A【解析】年折旧额=（重置成本×建筑面积×（1残值率））/经济寿命=（2000×1000×（12%））/50=39200元=3.92万元。4.C【解析】功能折旧是指因功能不足、落后或过剩导致的价值减损，如设计过时的空间布局；A、D属于物质折旧，B属于外部折旧。5.A【解析】土地取得成本通常在开发初期一次性投入，计息周期为整个开发期；建设成本、管理费用等在开发期内均匀投入，计息周期为开发期的一半。二、多项选择题1.ABC【解析】开发利润的计算基数通常为土地成本+建设成本、土地成本+建设成本+管理费用、土地成本+建设成本+管理费用+销售费用，不包含投资利息（投资利息与开发利润并列）。2.AD【解析】物质折旧是因物理因素导致的价值减损，如外墙脱落、基础沉降；B属于功能折旧（设备落后），C属于功能折旧（设计缺陷）。3.ABD【解析】重新购建价格的求取方法包括单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法；市场提取法用于求取折旧。4.ABD【解析】成本法适用于很少发生交易且无经济收益的房地产，如学校、医院、军队营房；写字楼通常用收益法或比较法。5.ABC【解析】外部折旧由外部环境因素引起（如污染、政策），通常无法完全消除，只能部分减轻。三、判断题1.×【解析】重置价格是采用现代材料和技术建造的价格，重建价格才是使用原材料和技术复制原建筑物的价格。2.√【解析】开发利润应反映行业平均水平，而非个别项目的实际利润，以保证评估的客观性。3.×【解析】投资利息的计算基数包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用，不包括销售税费（销售税费在开发完成后才发生）。4.√【解析】经济寿命是建筑物对房地产价值有贡献的时间，若经济寿命短于自然寿命，有效年龄（反映经济寿命的年龄）通常小于实际年龄。5.√【解析】外部折旧由建筑物以外的因素引起（如周边环境恶化），无法通过修复建筑物本身消除。四、计算题1.解：（1）总建筑面积=20000×2.5=50000㎡（2）土地成本=20000×5000=10000万元（3）建设成本=50000×3000=15000万元（4）管理费用=15000×3%=450万元（5）投资利息=土地成本×6%×2+（建设成本+管理费用）×6%×（1.5/2）=10000×6%×2+（15000+450）×6%×0.75=1200+15450×4.5%=1200+695.25=1895.25万元（6）设开发完成后总价值为V，则：销售费用=2%V，销售税费=5.5%V，开发利润=（10000+15000+450）×20%=25450×20%=5090万元（7）根据成本法公式：V=土地成本+建设成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润即V=10000+15000+450+1895.25+0.02V+0.055V+5090整理得：V0.075V=10000+15000+450+1895.25+50900.925V=32435.25V=32435.25/0.925≈35065.14万元2.解：（1）重置成本=5000×4500=2250万元（2）物质折旧：①可修复部分=10+15+50=75万元②不可修复部分：设备剩余寿命10年，原寿命20年，已使用13年中设备已使用13年（因设备寿命20年），剩余寿命7年（2013），但题目中设备剩余寿命为10年（可能表述为设备当前剩余寿命10年），需按实际剩余寿命计算。假设设备重置成本为50万元（更换费用），则设备折旧=50×（2010）/20=25万元（或按有效年龄计算：设备有效年龄=13年，剩余寿命10年，总寿命23年，折旧=50×13/23≈28.26万元，需根据题意调整。此处按题目“剩余经济寿命为10年，原设备经济寿命为20年”，则已使用10年，有效年龄10年，折旧=50×10/20=25万元）。总物质折旧=75+25=100万元（注：此处可能存在歧义，需结合题意明确）（3）功能折旧：交通面积超支=5000×（20%15%）=250㎡，超支成本=250×4000=100万元（或按现值计算，假设每年超支成本的现值，此处简化为建安成本差额）（4）外部折旧=2250×8%=180万元（5）折旧总额=100+100+180=380万元（6）评估价值=2250380=1870万元五、综合分析题1.（1）土地重新取得成本（商业用地）=商业楼面地价×建筑面积=5000×（10000×2.0）=10000万元（注：容积率2.0，建筑面积=10000×2=20000㎡）（2）旧建筑物残值=重置成本×建筑面积×残值率=3000×20000×2%=120万元（3）改造后的重新购建价格=土地重新取得成本+旧建筑物重置成本+改造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润①土地成本=补缴出让金=（商业地价工业地价）×建筑面积=（50001000）×20000=80000万元（注：原工业用地已支付800元/㎡，当前工业地价1000元/㎡，可能需补差额为（50001000）×20000=80000万元）②旧建筑物价值=重置成本折旧=3000×20000（3000×20000×（12%）×13/50）=6000万元（6000×98%×13/50）=60001528.8=4471.2万元（或直接取旧建筑物残值120万元，需明确）③改造成本=装修成本+改造费用=800×20000+200×20000=2000万元④管理费用=（土地成本+旧建筑物价值+改造成本）×3%=（80000+4471.2+2000）×3%=86471.2×3%=2594.14万元⑤投资利息=（土地成本+旧建筑物价值）×5%×1+（改造成本+管理费用）×5%×0.5=（80000+4471.2）×5%+（2000+2594.14）×2.5%=4223.56+114.85≈4338.41万元⑥销售费用=1.5%V（设改造后价值为V）⑦开发利润=（80000+4