房地产估价理论与方法《成本法及其运用在线测试》模拟练习卷含答案

房地产估价理论与方法《成本法及其运用在线测试》模拟练习卷含答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1.下列关于成本法基本公式的表述中，正确的是（）。A.房地产价值=重置成本折旧B.房地产价值=土地重置成本+建筑物重置成本折旧C.房地产价值=土地重新取得成本+建筑物重置成本建筑物折旧D.房地产价值=土地开发成本+建筑物建设成本总折旧答案：C2.某建筑物建于2010年，经济寿命50年，2023年因周边新建垃圾处理厂导致其市场价值下降，这种折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.自然折旧答案：C3.重置成本与重建成本的主要区别在于（）。A.重置成本采用现代建筑材料和技术，重建成本采用原建筑材料和技术B.重置成本包含利润，重建成本不包含利润C.重置成本计算土地成本，重建成本不计算土地成本D.重置成本适用于旧房地产，重建成本适用于新房地产答案：A4.成本法中，开发利润的计算基数通常不包括（）。A.土地取得成本B.管理费用C.销售税费D.开发成本答案：C5.某宗地面积1000㎡，土地重新取得成本为800元/㎡，开发成本为1200元/㎡（含前期工程费、建筑安装工程费等），管理费用为开发成本的3%，销售费用为开发成本的2%，投资利息率为5%（计息期1年），销售税费为开发完成后价值的5.5%，开发利润率为15%。采用成本法计算该宗地的市场价值时，投资利息应为（）。A.（800+1200）×5%×1B.800×5%×1+1200×5%×0.5C.（800+1200×3%+1200×2%）×5%×1D.800×5%×1+（1200+1200×3%+1200×2%）×5%×0.5答案：B6.某建筑物建筑面积2000㎡，重置成本为3000元/㎡，已使用10年，经济寿命50年，残值率为2%。采用直线法计算年折旧额为（）。A.2000×3000×（12%）/50B.2000×3000×（12%）/（5010）C.2000×3000×2%/50D.2000×3000/50答案：A7.成本法适用于评估（）。A.正常开发的商品住宅B.学校、医院等很少发生交易的房地产C.城市中心的高层写字楼D.已出租的公寓答案：B8.某房地产土地重新取得成本为500万元，建筑物重置成本为800万元，建筑物累计折旧为200万元，该房地产的市场价值应为（）。A.500+800200=1100万元B.500+（800200）=1100万元C.（500+800）200=1100万元D.500+800×（1折旧率）答案：B9.下列不属于土地取得成本的是（）。A.拆迁补偿费用B.土地出让金C.基础设施建设费D.契税答案：C10.某旧住宅因户型落后导致其价值低于同类新房，这种折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.外部折旧答案：B二、多项选择题（每题3分，共15分，每题至少2个正确选项）1.成本法中的“成本”包括（）。A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售税费E.开发利润答案：ABCDE2.建筑物折旧的类型包括（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.自然折旧E.人为折旧答案：ABC3.计算重置成本时，需考虑的因素有（）。A.建筑材料价格B.建筑技术C.建筑标准D.原建筑的设计风格E.开发商利润答案：ABCE4.成本法的适用条件包括（）。A.房地产市场不活跃，缺乏交易实例B.房地产具有独特性，难以比较C.评估对象为新开发房地产D.评估对象为公益类房地产E.评估对象为老旧小区答案：ABCD5.下列关于投资利息计算的表述中，正确的有（）。A.土地取得成本通常假设在开发期初一次性投入，计息期为整个开发期B.开发成本通常假设在开发期内均匀投入，计息期为开发期的一半C.管理费用一般与开发成本同步投入，计息规则相同D.销售费用通常在开发完成时投入，不计利息E.投资利息的计算基数包括土地取得成本、开发成本、管理费用答案：ABCE三、判断题（每题2分，共10分，正确填“√”，错误填“×”）1.成本法中的“重置成本”是指重新建造与估价对象完全相同的建筑物所需的成本。（）答案：×2.经济折旧是由于外部环境变化引起的，通常无法通过修复来弥补。（）答案：√3.计算开发利润时，基数可以是土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用。（）答案：√4.直线法计算折旧时，年折旧额=（重置成本残值）/经济寿命。（）答案：√5.成本法评估的结果一定等于房地产的实际成本。（）答案：×四、计算题（共35分）1.（10分）某宗住宅用地，面积5000㎡，规划容积率2.5，土地重新取得成本为4000元/㎡（楼面地价）。开发成本为3000元/㎡（建筑面积），管理费用为开发成本的3%，销售费用为开发成本的2%，投资利息率为6%（开发期2年，其中土地取得成本在期初一次性投入，开发成本、管理费用、销售费用在开发期内均匀投入）。销售税费为开发完成后价值的5.5%，开发利润率为20%（基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）。试计算该房地产开发完成后的总价值（要求列出计算步骤）。答案：（1）总建筑面积=5000×2.5=12500㎡（2）土地取得成本=4000×12500=5000万元（3）开发成本=3000×12500=3750万元（4）管理费用=3750×3%=112.5万元（5）销售费用=3750×2%=75万元（6）投资利息=5000×6%×2+（3750+112.5+75）×6%×1=600+（3937.5×6%）=600+236.25=836.25万元（7）开发利润=（5000+3750+112.5+75）×20%=8937.5×20%=1787.5万元（8）设开发完成后总价值为V，则：V=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润V=5000+3750+112.5+75+836.25+0.055V+1787.5V0.055V=5000+3750+112.5+75+836.25+1787.50.945V=11561.25V=11561.25/0.945≈12234.13万元2.（15分）某建筑物建于2015年1月，建筑面积3000㎡，重置成本为4000元/㎡，经济寿命60年，残值率2%。2023年1月评估时，发现以下折旧因素：（1）物质折旧：因屋顶漏水未及时修复，需花费50万元修复，修复后可使用58年；（2）功能折旧：因户型设计落后，导致每平方米市场价值比同类新房低200元；（3）经济折旧：因周边产业外迁，整体价值下降10%。试计算该建筑物2023年1月的折旧总额及现值（要求分别计算物质折旧、功能折旧、经济折旧）。答案：（1）物质折旧：①可修复物质折旧=50万元②不可修复物质折旧（直线法）：重置成本=3000×4000=1200万元残值=1200×2%=24万元已使用年限=8年，剩余经济寿命=608=52年（修复后剩余58年，说明原剩余寿命为52年，修复后延长6年，故不可修复部分按原剩余寿命计算）不可修复折旧额=（12002450）×8/60≈（1126）×8/60≈150.13万元物质折旧总额=50+150.13=200.13万元（2）功能折旧=3000×200=60万元（3）经济折旧=（1200200.1360）×10%≈（939.87）×10%≈93.99万元（4）折旧总额=200.13+60+93.99≈354.12万元（5）建筑物现值=1200354.12=845.88万元3.（10分）某工业用地，土地重新取得成本为200万元（熟地），建筑物重置成本为500万元，已使用10年（经济寿命50年），残值率0。评估时发现：因建筑物设计过时，导致其功能折旧为重置成本的15%；因周边同类厂房供过于求，经济折旧为建筑物现值的10%。试计算该房地产的市场价值。答案：（1）建筑物物质折旧=500×10/50=100万元（2）建筑物功能折旧=500×15%=75万元（3）建筑物折旧前现值=50010075=325万元（4）经济折旧=325×10%=32.5万元（5）建筑物最终现值=32532.5=292.5万元（6）房地产市场价值=土地重新取得成本+建筑物最终现值=200+292.5=492.5万元五、案例分析题（共20分）2023年6月，某估价机构受委托评估某市郊区一栋旧厂房的市场价值。已知信息如下：（1）土地情况：面积5000㎡，为国有出让工业用地，剩余使用年限40年，土地重新取得成本为1200元/㎡（熟地价格）；（2）建筑物情况：建于2008年6月，建筑面积8000㎡，砖混结构，重置成本为2500元/㎡，经济寿命50年，残值率0；（3）折旧因素：①物质折旧：因长期未维护，墙面、屋顶破损，需修复费用80万元，修复后剩余经济寿命45年；②功能折旧：原设计为单层厂房，现市场需求为双层厂房，若改造为双层需额外成本200万元，改造后可增加建筑面积4000㎡（评估时不考虑改造后的增值）；③经济折旧：因区域规划调整，周边工业用地需求下降，导致土地价值贬值5%，建筑物价值贬值8%。要求：采用成本法计算该旧厂房2023年6月的市场价值（需分步计算土地价值、建筑物折旧及现值，最终得出房地产总价值）。答案：1.土地价值计算：土地重新取得成本=5000×1200=600万元经济折旧=600×5%=30万元土地现值=60030=570万元2.建筑物重置成本=8000×2500=2000万元3.建筑物折旧计算：（1）物质折旧：①可修复物质折旧=80万元②不可修复物质折旧：已使用年限=15年，修复后剩余经济寿命=45年，总经济寿命=15+45=60年（原经济寿命50年，修复后延长10年）