老年养生营龙山度假营地建设项目可行性方案研究报告

“金隅”老年养生营龙山度假营地建设项目项目的客观必要性和重要性3可行性研究结论与建议4养老品牌发展模式0品牌发展的三个阶段0项目主题定位1项目市场定位2项目功能定位2项目形象定位2项目目标定位3项目策划总体思路5产品系统结构5分区项目策划7在入住老年公寓意愿方面16在老年公寓设施服务需求方面19§8.6项目实施进度安排评价36§10.4项目管理结构42§12.4敏感性分析48§14.4广告风险与对策建议53税前净现值税前净现值￥3,303.74￥4,794.27￥2,592.34￥3,418.89￥3,967.71￥3,712.23￥3,752.29敏感度系数10.170.511.350.72税前收益率21.95%27.97%21.81%26.28%24.53%25.45%25.89%不确定因素基准数据营业收入经营成本投资总额变动幅度1234施都有了显著的增加和改善。晚辈的大力支持和养宅购买意愿的调查显示，在XX月收入8000元以上的人群中，过半数愿意购买“养老型”炼身体，有53.9%的老年人是从事户外运动，休闲为了是学习，并提高自己的老年人占了1．地处近郊，紧邻十三陵旅游热点景区，周1．不属于昌平区的中心区域，也不属于十边具备丰富的旅游资源，生态环境优雅；三陵的中心区域，居家、商业氛围不足；2．德胜门约40公里，交通较极为便利。3．项目地处于温泉带上，可有效利用温泉资3．周边度假村数量过多，别墅区林立，拥源，使产品更为丰富；有不少规模、级别均远远在本项目地块础条件较好，且周边分布有一定规模的果4．同时现有的客房较少、接待能力不足且园，有利于开发。客源较单一5．项目区地势起伏，山、林、水资源相对丰5．可建设面积较小，严重制约了项目地的6．通过几年的开发建设，项目地具有一定的6．对外养老广告公关较少，信息较不为大8．高品质为经营定位发潜力较大；怀柔、平谷等地旅游度假项目开发带来对老年需求的产品较少；2．面临来自京津冀地区同质化产品（养老3．基于金隅集团的战略发展，致力于抢占养产品、温泉休闲产品等）的竞争；老市场的目标，形成了本地块旅游开发、3．未来三～五年将有为数不少的高端项目商业开发、旅游住宅地产开发以与养老产5．老年市场整体消费水平偏低业开发。6．许多企业开始关注养老市场，竞争威胁5．高龄人口比例上升加大6．丰厚的盈利收益能力预估7．大众常将其于疗养院混为一谈，予以刻7．政府对养老政策的重视板不良的印象8．教育水平与经济能力较高的高龄者日益9．重视退休生活的规划与养生概念的重视银龄度假连锁银龄度假连锁第三阶段第一阶段第二阶段题题2.中医理疗2.娱乐交谊（麻将、棋类、卡拉OK、电影欣赏等） 60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%0.0%吗26.7%确不只看服60.0%40.0%20.0%0.0%69.7%24.2%6.1%40.0%60平米左右40平米左右100平米以上60.0%24.7%70.00%59.24%60.00%50.00%40.76%40.00%30.00%20.00%0.00%楼高六层、带电梯楼高三层、不带电梯22.5%平层式住宅跃层式住宅90.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%40.0%61.6%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%0.0%老年专科医院医务室其他设施36.0%表表老年公寓必备设施服务必备设施应答频次应答人数百分比应答次数百分比14.4%、12.8%、11.9%、10.0%、8.2%、5.5%和0.4%。由此可知老年公寓必备服务项目应答人数百分比应答次数百分比477409461老年大学老年公寓房间必备设备设施老年公寓房间必备设备设施必备设备应答频次应答人数百分比应答次数百分比单灶具；15.3%的老人希望厨房备有全套灶具；29.%的调查对象认为房间有没有厨房无的，75.8%的老人只选择每月支付；不考虑一次80.0%60.0%40.0%20.0%每支其他60.0%55.5%60.0%50.0%40.0%26.7%30.0%26.7%20.0%9.2%2000以上2000以上0.0%58.2%58.2%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%0.00%89.5%5.4%1.2%0.7%银90.0%80.0%60.0%40.0%民人48%无所谓与自己相仿高级知识份子普通人群高级知识份子普通人群与自己相仿无所谓希望子女看望周期希望子女看望周期39.30%40.10%每周每月半年无所谓45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%0.00%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%0.0%专业人员组织一些活动无所谓26.5%22.5%60.0%40.0%20.9%统一提供用自己的无所谓80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%4、老年人更希望自己所住的房间面积能够在60平方米以123456789项目调查论证项目规划、设计资金筹措，报建基础设施养生文化村康体娱乐中心氧吧、户外休闲花园后勤服务设施基本建设配套设施市场调研、预开发竣工验收1等1项管理，提高资金的使用效率，加强工程建设的领导，实行项目法人责任制、招标投标制、工程监理制和竣工验收制，确保工程质量，防止资源浪费，杜绝“胡子工程”和“豆腐渣”工程。其中，项目法人要对建设项目的工程质量、工程投资、工程进度、工程安全等负实行工程监理。招标的工程监理组织必须具有与工程建设容相应资质等级的监理资黄金假期天数38.1%顾客人次41.6%顾客人次4875045.1%顾客人次81075入住率顾客人次46.1%82950服务项目服务项目消费人群保守型消费随机性消费积极性消费加权人均（元价格人群比例价格人群比例价格人群比例/人.天）餐饮和药膳养生服务100%3545%4530水疗和中医养生服务水疗和中医养生服务40%康体娱乐服务健康管理服务税前净现值税前净现值￥3,303.74￥4,794.27￥2,592.34￥3,418.89￥3,967.71￥3,712.23￥3,752.29敏感度系数10.170.511.350.72税前收益率21.95%27.97%21.81%26.28%24.53%25.45%25.89%不确定因素基准数据营业收入经营成本投资总额变动幅度1234敏感性分析示意图敏感性分析示意图2收入增加10%成本减少10%投资减少10%1收入减少10%0投资增加10%成本增加10%基准数据表现在1）管理成本居高不下2）对高水平管理能力的需求和现实管理能力滞后之间的矛盾将越来越突出3）营销网络只有局部的效率没有系统的效率4）管理能力瓶颈度假企业营销和管理工作的核心。常见问题是1）员工队伍过于庞大，成本高，质低下，效率低2）营销和服务队伍的工作激情衰减3）企业没有建立一个针对营销服务人员的有效的竞争淘汰机制、激励体系和评价约束机制4）营销和服务人员没有职工程建设项目直接成基础设施建设入口服务区地源热泵空调锅炉房与设备电力增容与线路工程其他基础设施服务设施建设安养宾馆改造工程膳食养生馆水疗馆康体娱乐中心改造工健身馆寿星网吧大型歌舞厅美容美发室户外休闲花园老年趣味训练营415243678432362含外道路800米含设备设施林地房屋234土地投资项目前期规划、可研等工程勘察设计费工程监理费工程质量监督费项目启动流动资金26668040061.1养生营会员单价（元/日）1.2养生营关联顾客单价（元/日）1.3养生营外顾客单价（元/日）1.4银龄别院高端顾客单价（元/日）2膳食、水疗、娱乐与健康管理等服务收入营业税与附加应纳税利润税前投资利润率%税后利润税后投资利润率%法定盈余公积金未分配利润累计未分配利润364.00.00.00.0 69.1678.5508.4 127.1381.3 9.3 38.1343.2343.2 89.5413.0 309.7 31.0278.8621.9 500.6 375.4 9.2 37.5337.9959.8 426.0 319.5 32.0287.62333.0 634.4 475.8 47.6428.22363.0 1661.0 572.0 429.0 42.9 386.12061.72561.0 1675.4 744.7 558.5 55.9 502.72564.44653.020递延资产摊销232.7 261.128.428.428.428.412312折旧摊销修理费财务费用可变成本直接成本其他费用经营成本678.5262.0043.7221.1262.00667.148.8262.00488.181.4852.6262.00900.595.8229.9997.1635.0261.1262.00935.399.5238.8611.2232.746.5262.00699.9280.046.262.0现金流入364.02333.02363营业收入364.02333.02363现金流出3653.0417.3859.82395.1年度投资付现成本3653.0221.1667.1852.6997.1经营成本221.1667.1852.6997.1营业税金与附加69.189.5所得税3净现金流量-3289.0838.7767.2-479.1777.0998.94累计净现金流量-3289.0-2450.3-1683.1-2162.2-1385.2-386.45所得税前净现金流量-3289.0965.8870.4-354.0883.56所得税前累计净现金流量计算指标-3289.0所得税后-2323.2所得税前21.95%-1452.7-1806.7-923.3234.22财务净现值3投资回收期￥2,275.549.88年￥3,303.74折现率6.00%1234不确定因素基准数据营业收入经营成本投资总额变动幅度税前收益率21.95%27.97%21.81%26.28%24.53%25.45%25.89%税前净现值￥3,303.74￥4,794.27￥2,592.34￥3,418.89￥3,967.71￥3,712.23￥3,752.29敏感度系数10.170.511.350.72敏感性分析示意图敏感性分析示意图2收入增加10%成本减少10%投资减少10%1收入减少10%0投资增加10%成本增加10%基准数据364.02107.62189.02566.32599.3营业收入364.02333.02363.03653.0417.3859.82395.1年度投资付现成本3653.0221.1667.1852.6997.1经营成本221.1667.1852.6997.1营业税金与附加69.189.5所得税3净现金流量-3289.0964.3929.9-287.5976.04累计净现金流量-3289.0-2324.7-1394.8-1682.3-706.3525.85所得税前净现金流量-3289.0-162.46所得税前累计净现金流量-3289.0所得税后23.80%-2197.6所得税前27.97%-1164.4-1326.8-244.42449.42财务净现值3投资回收期￥3,766.07￥4,794.27折现率6.00%现金流入364.02099.72126.7营业收入364.02333.02363.0现金流出3032.0417.3859.82151.1年度投资付现成本3032.00.0221.1667.1852.6997.1经营成本0.0221.1667.1852.6997.1营业税金与附加0.069.189.5所得税0.03净现金流量-2668.0713.1604.5-426.7578.0765.6687.44累计净现金流量-2668.0-1954.9-1350.4-1777.1-1199.1-433.6253.85所得税前净现金流量-2668.0840.2707.7-301.6684.5924.2830.46所得税前累计净现金流量J计算指标-2668.0所得税后-1827.8所得税前21.81%-1120.0-1421.6-737.22财务净现值3投资回收期￥1,564.14￥2,592.34折现率6.00%现金流入364.02333.02363.0营业收入364.02333.02363.0现金流出3032.0439.4926.52236.4年度投资付现成本3032.00.0243.2733.8937.8经营成本0.0221.1667.1852.6997.1营业税金与附加0.069.189.5所得税0.03净现金流量-2668.0816.6700.5-320.4677.2894.1807.04累计净现金流量-2668.0-1851.4-1150.9-1471.3-794.0907.15所得税前净现金流量-2668.0943.7803.7-195.2783.8950.06所得税前累计净现金流量J计算指标2财务净现值3投资回收期-2668.0所得税后20.83%￥2,390.70-1724.3所得税前26.28%￥3,418.89-920.6折现率-1115.86.00%-332.0720.73456现金流入营业收入现金流出年度投资付现成本经营成本营业税金与附加所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量J计算指标2财务净现值3投资回收期364.0364.03653.03653.00.00.00.00.0-3289.0-3289.0-3289.0-3289.0所得税后20.22%￥2,288.78.54年395.2221.1 69.1127.1860.8-2428.2987.9-2301.1所得税前24.53%￥3,967.7793.1600.4667.1 89.5103.