房地产估价理论与方法《成本法及其运用题库考点》考试题含答案

房地产估价理论与方法《成本法及其运用题库考点》考试题含答案一、单项选择题1.成本法的理论依据是（）。A.替代原理B.预期原理C.生产费用价值论D.供求原理答案：C2.下列关于成本法中“重新购建成本”的表述，正确的是（）。A.仅包含建筑物的购建成本B.包括土地和建筑物的重新购建成本C.是估价时点的实际成本D.是历史成本的重新计算答案：B3.某建筑物的重建成本为1000万元，经济寿命为50年，已使用10年，残值率为2%，则按直线法计算的年折旧额为（）万元。A.19.6B.20C.20.4D.19.8答案：A（计算：年折旧额=（10001000×2%）/50=19.6）4.成本法中，“折旧”不包括（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.自然折旧答案：D5.评估某旧住宅的价值时，土地的重新购建成本为500万元，建筑物的重新购建成本为800万元，建筑物已使用20年（经济寿命50年），残值率为0，则该住宅的价值为（）万元。A.1300B.1020C.1180D.980答案：B（计算：建筑物折旧=800×20/50=320万元；房地产价值=500+（800320）=1020）6.下列房地产中，最不适用于成本法估价的是（）。A.学校B.医院C.普通商品住宅D.化工厂答案：C（普通商品住宅市场交易活跃，更适用市场法）7.重置成本与重建成本的主要区别在于（）。A.建造标准不同B.计算时点不同C.是否包含利润D.是否考虑功能折旧答案：A（重置成本采用现代建筑标准，重建成本采用原建筑标准）8.某房地产开发项目的土地取得成本为2000万元，开发成本为3000万元，管理费用为开发成本的3%，销售费用为开发成本的2%，投资利息为500万元，销售税费为售价的5%，开发利润为成本（土地+开发+管理+销售费用）的10%。若采用成本法计算该项目的售价，其公式应为（）。A.售价=2000+3000+3000×3%+3000×2%+500+售价×5%+（2000+3000+3000×3%+3000×2%）×10%B.售价=2000+3000+（2000+3000）×3%+（2000+3000）×2%+500+售价×5%+（2000+3000）×10%C.售价=2000+3000+（2000+3000）×（3%+2%）+500+售价×5%+（2000+3000）×10%D.售价=2000+3000+3000×（3%+2%）+500+售价×5%+（2000+3000+3000×5%）×10%答案：A（管理费用、销售费用以开发成本为基数，开发利润以土地+开发+管理+销售费用为基数）9.某建筑物因设计落后导致功能折旧，其重建成本为1200万元，重置成本为1000万元，经济寿命剩余30年，则功能折旧额为（）万元。A.200B.100C.0D.无法确定答案：A（功能折旧=重建成本重置成本=12001000=200）10.成本法中，“开发利润”的计算基数通常不包括（）。A.土地取得成本B.销售税费C.开发成本D.管理费用答案：B（开发利润基数为土地+开发+管理+销售费用）二、多项选择题1.成本法的基本公式为“房地产价值=重新购建成本折旧”，其中“重新购建成本”包括（）。A.土地重新购建成本B.建筑物重新购建成本C.管理费用D.销售税费答案：AB2.下列属于成本法中“折旧”类型的有（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.时间折旧答案：ABC3.成本法适用于（）的房地产估价。A.很少发生交易B.有潜在开发价值C.特殊用途D.开发建设成本可准确核算答案：ACD4.计算建筑物重新购建成本时，可采用（）。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法答案：ABCD5.下列关于“经济折旧”的表述，正确的有（）。A.由外部经济环境变化引起B.通常为永久性折旧C.可通过修复减少D.与建筑物本身质量无关答案：ABD三、判断题1.成本法中的“重新购建成本”是估价时点的客观成本，而非实际成本。（）答案：√2.直线法计算折旧时，若残值率为0，则年折旧额=重新购建成本/经济寿命。（）答案：√3.功能折旧仅指建筑物功能落后于现代标准，不包括功能过剩。（）答案：×（功能折旧包括功能落后和功能过剩）4.成本法评估旧房地产时，土地的价值应采用市场法或收益法单独求取，而非直接使用成本法。（）答案：√5.开发利润的计算基数应包含投资利息，因为利息是成本的一部分。（）答案：×（开发利润基数不包含投资利息，利息与利润为并列项）四、计算题1.某旧办公楼土地面积为1000㎡，土地重新购建成本为5000元/㎡；建筑物建筑面积为3000㎡，建于10年前，经济寿命为50年，残值率为2%。经测算，建筑物重置成本为4000元/㎡，物质折旧占总折旧的60%，功能折旧占30%，经济折旧占10%。试计算该旧办公楼的市场价值。答案：（1）土地重新购建成本=1000×5000=500万元（2）建筑物重置成本=3000×4000=1200万元（3）建筑物总折旧额：年折旧额=（12001200×2%）/50=23.52万元10年累计折旧=23.52×10=235.2万元（4）房地产价值=土地重新购建成本+（建筑物重置成本总折旧额）=500+（1200235.2）=1464.8万元2.某房地产开发项目，土地取得成本为8000万元（一次性支付），开发成本为12000万元（分两期支付，每期6000万元，期初和期中各支付50%），管理费用为土地取得成本和开发成本之和的3%，销售费用为开发完成后售价的2%，投资利息率为6%（按单利计算），销售税费为售价的5.5%，开发利润率为20%（以土地取得成本、开发成本、管理费用之和为基数）。试计算该项目的开发完成后售价。答案：设售价为V（1）土地取得成本=8000万元（2）开发成本=12000万元（期初支付6000万元，期中支付6000万元，计息期分别为1年和0.5年）（3）管理费用=（8000+12000）×3%=600万元（4）投资利息=8000×6%×1+6000×6%×1+6000×6%×0.5+600×6%×1=480+360+180+36=1056万元（5）销售费用=V×2%（6）销售税费=V×5.5%（7）开发利润=（8000+12000+600）×20%=4120万元（8）成本法公式：V=8000+12000+600+1056+V×2%+V×5.5%+4120整理得：V×（12%5.5%）=8000+12000+600+1056+4120V×92.5%=25776V=25776/0.925≈27866.05万元五、简答题1.简述成本法评估旧房地产的基本步骤。答案：（1）求取土地的重新购建成本（通常采用市场法、收益法或基准地价修正法）；（2）求取建筑物的重新购建成本（采用重置成本或重建成本，可通过单位比较法、分部分项法等计算）；（3）求取建筑物的折旧（包括物质折旧、功能折旧和经济折旧，可采用年限法、市场提取法等）；（4）计算房地产价值=土地重新购建成本+（建筑物重新购建成本建筑物折旧）。2.比较重置成本与重建成本的区别与联系。答案：区别：（1）重置成本采用现代建筑材料、技术和标准，重建成本采用原建筑材料、技术和标准；（2）重置成本更注重功能实用性，重建成本更注重历史真实性；（3）重置成本通常低于重建成本（因现代技术更高效）。联系：（1）均为估价时点的客观成本；（2）目的均为反映建筑物的重新购建价值；（3）均可用于计算建筑物折旧。3.说明成本法中“折旧”与会计上“折旧”的主要差异。答案：（1）性质不同：成本法折旧是“减价调整”，反映房地产价值减损；会计折旧是“成本分摊”，反映资产价值转移。（2）基数不同：成本法折旧基数是重新购建成本；会计折旧基数是历史成本。（3）考虑因素不同：成本法折旧包括物质、功能、经济折旧；会计折旧仅考虑物质折旧（或法定折旧）。（4）目的不同：成本法折旧用于评估价值；会计折旧用于核算成本和利润。4.列举成本法的主要适用对象，并说明原因。答案：适用对象：（1）很少发生交易的房地产（如学校、医院、寺庙），因缺乏市场交易实例，无法用市场法；（2）特殊用途房地产（如化工厂、油库），因用途特殊，收益难以预测，无法用收益法；（3）新开发房地产（如新建商品房），因成本可准确核算，成本法能反映其价值；（4）需要估算成本的房地产（如房地产损害赔偿、保险理赔），需通过成本法