开福区物业收费管理办法

开福区物业收费管理办法一、总则（一）目的为加强开福区物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《湖南省物业服务收费管理办法》等相关法律法规，结合开福区实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于开福区内物业服务企业接受业主委托，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并收取物业服务费用的活动。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。二、物业服务收费的定价形式（一）政府指导价1.对普通住宅（含保障性住房）物业服务收费实行政府指导价。2.政府指导价的具体标准由开福区价格主管部门会同房地产行政主管部门，根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期向社会公布。3.物业服务企业应当在政府指导价规定的基准价及其浮动幅度内，与业主协商确定具体的收费标准。（二）市场调节价1.非普通住宅以及写字楼、商业营业用房、工业厂房等非住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。2.实行市场调节价的物业服务收费，价格主管部门应加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费标准的监督指导，引导双方合理定价。三、物业服务收费的构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。四、物业服务收费的计费方式（一）包干制1.包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。2.实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。（二）酬金制1.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。2.实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。3.物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。五、物业服务收费的标准确定（一）政府指导价标准的确定1.开福区价格主管部门会同房地产行政主管部门，根据物业服务等级标准，制定不同等级物业服务的基准价及其浮动幅度。2.物业服务等级标准由开福区房地产行政主管部门根据国家和地方相关规定，结合开福区实际情况制定，并向社会公布。3.物业服务企业应当按照物业服务等级标准提供相应的服务，并按照规定的基准价及其浮动幅度收取物业服务费用。（二）市场调节价标准的确定1.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据物业服务合同约定的服务内容、服务质量、服务成本等因素协商确定收费标准。2.业主与物业服务企业在协商物业服务收费标准时，应当参考同类物业服务项目的市场价格水平，并结合本物业管理区域的实际情况。3.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况，接受业主监督。六、物业服务收费的收取与缴纳（一）收取方式1.物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。2.业主应当按照物业服务合同约定的时间和方式按时足额缴纳物业服务费用。3.物业服务企业可以通过银行托收、上门收取、自助缴费等多种方式收取物业服务费用。（二）缴纳时间1.业主应当自物业服务合同签订之日起，按照合同约定的时间缴纳物业服务费用。2.新建房屋交付使用时，业主应当按照物业服务合同约定的起始时间缴纳物业服务费用。3.业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。（三）欠费处理1.业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务费用的，物业服务企业可以督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。2.业主欠费经多次催缴仍不缴纳的，物业服务企业可以按照合同约定通过法律途径解决，并可以在物业管理区域内显著位置公示欠费业主名单。3.业主因房屋质量问题、开发建设单位原因等未实际入住或者使用房屋的，应当按照物业服务合同约定缴纳物业服务费用，但可以与物业服务企业协商适当减免。七、物业服务收费的变更与调整（一）政府指导价的变更与调整1.开福区价格主管部门会同房地产行政主管部门根据经济社会发展情况、物业服务成本变动等因素，适时调整政府指导价标准，并向社会公布。2.物业服务企业应当按照调整后的政府指导价标准收取物业服务费用。3.物业服务企业因服务内容、服务标准等发生变化需要调整收费标准的，应当按照规定程序报价格主管部门和房地产行政主管部门备案，并在物业管理区域内显著位置公示。（二）市场调节价的变更与调整1.实行市场调节价的物业服务收费，物业服务合同有约定的，按照合同约定执行；合同未约定的，业主与物业服务企业可以协商变更收费标准。2.物业服务企业因服务内容、服务标准、服务成本等发生变化需要调整收费标准的，应当提前在物业管理区域内显著位置公示拟调整的收费标准、服务内容、服务标准等相关信息，并与业主进行充分沟通协商。3.经业主大会同意，物业服务企业可以调整物业服务收费标准，并签订补充协议。八、物业服务收费的监督管理（一）价格主管部门的监督管理1.开福区价格主管部门负责对物业服务收费行为进行监督检查，依法查处价格违法行为。2.价格主管部门应当加强对物业服务企业收费明码标价情况的监督检查，督促物业服务企业在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况。3.价格主管部门应当受理业主对物业服务收费的投诉举报，及时处理价格纠纷，维护业主和物业服务企业的合法权益。（二）房地产行政主管部门的监督管理1.开福区房地产行政主管部门负责对物业服务企业的服务质量进行监督检查，督促物业服务企业按照物业服务合同约定提供服务。2.房地产行政主管部门应当建立物业服务企业信用档案，对物业服务企业的服务质量、收费行为等进行记录和评价，并向社会公布。3.房地产行政主管部门应当会同价格主管部门加强对物业服务收费的监督管理，规范物业服务市场秩序。（三）业主大会和业主委员会的监督1.业主大会、业主委员会应当按照法律法规和业主大会议事规则的规定，履行职责，监督物业服务企业的服务质量和收费行为。2.业主大会可以通过业主委员会对物业服务企业的服务质量和收费情况进行调查和评估，并将结果向业主公布。3.业主委员会有权代表业主与物业服务企业就物业服务收费等事项进行协商，维护业主的合法权益。九、法律责任（一）物业服务企业的法律责任1.物业服务企业违反本办法规定，不按照规定的收费标准收费或者擅自提高收费标准的，由价格主管部门依法查处。2.物业服务企业违反本办法规定，不按照物业服务合同约定提供服务或者服务质量不符合标准的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，按照合同约定承担违约责任，并可以依法降低其资质等级。3.物业服务企业违反本办法规定，未按照规定公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况的，由价格主管部门责令改正，并处以罚款。（二）业主的法律责任1.业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务费用的，应当按照合同约定承担违约责任。2.业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律法规和业主大会议事规则的活动，损害业主合法权益的，依法承担相应的法律责任。（三）其他单位和个人的法律责任1.任何单位和个人违反本办法规定，阻碍价格主管部门、房地产行政主管部门工作人员依法执行公务的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。2.