住建部房屋出售管理办法

住建部房屋出售管理办法一、总则（一）目的为加强房屋出售管理，规范房屋交易行为，保障房屋交易当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据国家有关法律法规，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于中华人民共和国境内国有土地上房屋的出售活动及其管理。集体土地上房屋出售，参照本办法执行。（三）基本原则1.依法依规原则房屋出售活动必须遵守国家法律法规，不得违反法律强制性规定，确保交易行为合法有效。2.公平公正原则保障交易当事人在房屋出售过程中的平等地位，公平对待各方利益，防止不正当竞争和欺诈行为，维护市场公正。3.诚实守信原则交易当事人应如实提供房屋相关信息，遵守契约精神，诚实守信地履行合同义务，不得隐瞒或虚报重要事实。二、房屋出售主体管理（一）房地产开发企业1.资质要求房地产开发企业从事房屋出售活动，应具备相应的房地产开发资质等级。资质等级的评定依据企业的注册资本、专业技术人员数量、开发业绩等因素确定。不同资质等级的企业可从事的房屋开发规模和销售范围有所不同。2.设立条件设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。在领取营业执照后的30日内，持营业执照、企业章程、验资证明等文件到房地产开发主管部门备案，领取资质证书。3.信息公示房地产开发企业应在销售场所显著位置公示企业资质证书、营业执照、项目开发建设情况、销售方案、预售许可证等信息，接受购房人监督。销售方案应包括房屋销售价格、销售方式、优惠政策、交房时间等内容。（二）二手房卖方1.产权清晰二手房卖方应确保所售房屋产权清晰，不存在产权纠纷或权利受限情况。如房屋存在抵押、查封等情况，卖方应在出售前如实告知买方，并在交易过程中妥善解决，否则应承担相应法律责任。2.身份核实二手房卖方应提供真实有效的身份证明文件，确保身份信息与房屋产权登记信息一致。在交易过程中，卖方应配合相关部门进行身份核实，不得提供虚假信息。三、房屋出售条件（一）新建商品房1.取得预售许可证房地产开发企业预售商品房，应当向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得预售许可证。未取得预售许可证的，不得进行商品房预售。2.工程进度要求商品房预售时，开发建设的形象进度应达到规定要求。一般多层建筑应完成主体结构的三分之二以上，高层建筑应完成主体结构的二分之一以上。具体工程进度要求可根据当地实际情况制定。（二）二手房1.取得房屋所有权证书二手房出售时，卖方应已取得房屋所有权证书，确保房屋产权合法有效。未取得房屋所有权证书的房屋，不得上市交易，但存在特殊情况的除外，如继承、法院判决等取得的房屋，需提供相关证明文件。2.不存在限制交易情形房屋不存在被依法查封、抵押、限制转让等限制交易情形。如房屋存在上述情况，应在解决相关问题后，方可进行出售。四、房屋出售程序（一）新建商品房1.认购购房人在选定房屋后，与房地产开发企业签订认购协议，缴纳认购定金。认购协议应明确房屋基本情况、认购价格、付款方式、签订正式合同时间等内容。2.签订合同购房人与房地产开发企业在约定时间内签订商品房买卖合同。合同应按照《商品房买卖合同示范文本》签订，明确双方权利义务，包括房屋基本情况、价格、付款方式、交付时间、质量标准、违约责任等条款。3.预售登记房地产开发企业应在商品房买卖合同签订之日起30日内，向房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。预售登记备案可以保障购房人的权益，防止房屋重复销售。4.交付房地产开发企业按照合同约定的时间和标准向购房人交付房屋。交付前，开发企业应组织相关部门对房屋进行验收，确保房屋质量符合要求。交付时，购房人应查验房屋质量，如发现问题应及时要求开发企业整改。（二）二手房1.挂牌出售二手房卖方委托房地产经纪机构或自行在房屋交易平台上挂牌出售房屋，发布房屋相关信息，包括房屋位置、面积、户型、价格、产权情况等。2.看房洽谈购房人通过各种渠道了解到挂牌房屋信息后，与卖方或其委托的经纪机构联系看房。看房过程中，购房人可进一步了解房屋实际情况，与卖方洽谈价格、付款方式等交易细节。3.签订合同买卖双方就交易事项达成一致后，签订二手房买卖合同。合同应明确房屋基本情况、成交价格、付款方式、交房时间、违约责任等条款。合同签订后，买卖双方可选择办理合同网签手续，以保障交易安全。4.产权过户买卖双方共同向房屋所在地的房地产管理部门申请办理房屋产权过户手续。办理过户手续时，需提交房屋买卖合同、双方身份证明、房屋所有权证书等相关材料。房地产管理部门对提交的材料进行审核，符合条件的予以办理产权过户登记。5.资金监管为保障交易资金安全，二手房交易可实行资金监管制度。买卖双方将交易资金存入监管账户，在完成房屋产权过户登记后，监管机构按照约定将资金划转给卖方。五、房屋价格管理（一）新建商品房1.价格备案房地产开发企业在申请预售许可证时，应向价格主管部门报送商品房预售价格备案表，明确每套房屋的预售价格、价格浮动范围等内容。价格备案应遵循公平合理、诚实信用原则，不得虚高标价或恶意低价倾销。2.明码标价房地产开发企业应在销售场所显著位置明码标价，公示每套房屋的销售价格、价格构成、优惠政策等信息。标价内容应真实准确、清晰醒目，不得在标价之外加价出售房屋或收取未标明的费用。（二）二手房1.市场指导价各地房地产管理部门可根据当地房地产市场情况，定期发布二手房市场指导价。二手房交易价格可参考市场指导价进行协商确定，但不得违反法律法规和市场规律。2.价格评估在二手房交易过程中，如买卖双方对房屋价格存在争议，可委托具有资质的房地产价格评估机构进行评估。评估机构应按照相关评估规范和标准进行评估，出具客观公正的评估报告，为交易双方提供价格参考依据。六、房屋质量与保修（一）新建商品房1.质量责任房地产开发企业对所售商品房的质量负责。开发企业应按照国家有关工程建设规范和标准进行施工，确保房屋质量符合要求。在房屋交付使用后，开发企业应承担一定期限内的质量保修责任。2.保修期限商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。3.保修范围房屋质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。在保修期限内，开发企业应及时履行保修义务，对出现质量问题的房屋进行维修。（二）二手房1.质量告知二手房卖方应如实向买方告知房屋质量状况，包括房屋是否存在质量问题、维修历史等情况。如卖方故意隐瞒房屋质量问题，给买方造成损失的，应承担赔偿责任。2.维修责任对于二手房在交易前已存在的质量问题，如属于保修范围且在原房屋质量保修期限内的，由原开发建设单位负责维修；如已超出保修期限，买卖双方可协商确定维修责任。七、房屋交易合同管理（一）合同签订1.合同示范文本房屋出售合同应使用统一的合同示范文本。新建商品房买卖合同应按照《商品房买卖合同示范文本》签订，二手房买卖合同可参照当地制定的二手房买卖合同示范文本签订。合同示范文本明确了双方的权利义务，有助于规范合同内容，减少合同纠纷。2.合同条款审查房地产经纪机构在促成房屋交易时，应对合同条款进行审查，确保合同内容合法合规、公平合理。对于合同中的重要条款，如价格、付款方式、交房时间、违约责任等，应向交易当事人详细解释说明，避免因误解导致合同纠纷。（二）合同履行1.当事人义务合同双方应按照合同约定履行各自的义务。购房人应按时支付购房款，卖方应按照约定时间和标准交付房屋。在合同履行过程中，如一方出现违约行为，应承担相应的违约责任。2.违约责任合同应明确约定违约责任，包括违约情形、违约金数额或计算方法等。如购房人逾期支付购房款，应按照合同约定支付违约金；卖方逾期交房的，也应承担相应的违约责任。通过明确违约责任，可促使双方严格履行合同义务，保障交易顺利进行。（三）合同变更与解除1.变更条件在合同履行过程中，如因不可抗力、政策调整等原因需要变更合同内容的，双方应协商一致，并签订书面变更协议。变更协议应明确变更的内容、时间等事项，作为原合同的补充文件。2.解除条件合同双方在符合法定或约定解除条件时，可以解除合同。如因一方严重违约导致合同目的无法实现，另一方有权解除合同。解除合同应按照法律规定或合同约定的程序进行，解除合同后，双方应按照约定办理相关手续，如退还购房款、房屋交接等。八、房屋交易资金监管（一）监管原则房屋交易资金监管遵循安全、透明、规范的原则，保障交易资金的安全，防止资金被挪用或侵占，确保交易双方的合法权益。（二）监管账户设立房地产开发企业或二手房交易双方应在监管银行设立交易资金监管账户。监管账户应与开发企业或交易双方的其他账户分开管理，专款专用。监管银行应按照监管协议的要求，对监管账户资金进行监管。（三）资金缴存与使用1.新建商品房购房人应按照商品房买卖合同约定的付款方式，将购房款存入监管账户。房地产开发企业在完成房屋交付等相关手续后，可按照监管协议约定的程序申请使用监管账户资金。2.二手房二手房交易资金缴存与使用按照资金监管协议执行。买卖双方将交易资金存入监管账户后，在完成房屋产权过户登记等手续后，监管机构根据协议将资金划转给卖方。九、房地产经纪机构管理（一）资质要求房地产经纪机构从事房屋出售经纪活动，应具备相应的房地产经纪资质。资质等级分为一、二、三级，不同等级的经纪机构可从事的业务范围有所不同。经纪机构应按照规定配备一定数量的房地产经纪专业人员，包括房地产经纪人、房地产经纪人协理等。（二）经营规范1.备案登记房地产经纪机构应在领取营业执照后的30日内，到当地房地产管理部门办理备案登记手续。备案登记时，应提交营业执照、机构章程、人员资格证书等相关材料。2.信息公示房地产经纪机构应在经营场所显著位置公示营业执照、备案证明、服务项目、收费标准、房地产经纪人员信息等内容，接受社会监督。3.合同签订房地产经纪机构促成房屋交易的，应与交易双方签订房地产经纪服务合同。服务合同应明确服务内容、收费标准、双方权利义务等条款，保障交易双方的合法权益。4.禁止行为房地产经纪机构不得有下列行为：捏造散布涨价信息，恶意哄抬房价；对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易；泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；法律、法规禁止的其他行为。十、监督管理（一）部门职责1.房地产管理部门负责房屋出售活动的监督管理，包括对开发企业、经纪机构的资质审查、市场行为监管、合同备案、产权登记等工作。对违反本办法规定的行为，依法进行查处。2.价格主管部门负责房屋价格的监督管理，制定价格政策，查处价格违法行为，维护市场价格秩序。对房地产开发企业和二手房交易价格进行监督检查，防止价格欺诈等行为。3.工商行政管理部门负责对房地产开发企业、经纪机构等市场主体的登记注册和经营行为进行监督管理，查处不正当竞争、虚假宣传等违法行为。（二）监督检查措施1.现场检查相关管理部门有权对房屋出售现场进行检查，包括开发企业售楼处、经纪机构经营场所等。检查内容包括企业资质证书、营业执照、销售方案、合同签订情况、房屋质量等方面。2.资料查阅管理部门可要求开发企业、经纪机构等提供与房屋出售相关的资料，如销售合同、财务报表、产权证书等，以便进行审查核实。3.投诉举报处理建立健全投诉举报制度，受理购房人、消费者等对房屋出售活动中违法行为的投诉举报。管理部门应及时对投诉举报进行调查处理，并将处理结果反馈给投诉举报人。十一、法律责任（一）开发企业责任1.未取得预售许可证预售商品房的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。3.开发企业不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由房地产管理部门责令改正，并处以罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。（二）经纪机构责任1.房地产经纪机构违反本办法规定，有禁止行为之一的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以罚款；情节严重的，吊销房地产经纪人员资格证