园区物业招投标管理办法

园区物业招投标管理办法一、总则（一）目的为规范园区物业招投标活动，保护招投标当事人的合法权益，提高园区物业管理服务质量，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国招标投标法》等相关法律法规以及行业标准，结合本园区实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本园区范围内物业项目的招投标活动，包括但不限于园区内各类住宅、商业、办公等物业的前期物业管理招投标以及物业服务合同期满后的续聘招投标。（三）基本原则1.公开原则招投标活动应公开进行，招标人应当依法发布招标公告，公开招标信息，保障潜在投标人平等获取招标信息的权利。2.公平原则招标人及招标代理机构应公平对待所有潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，确保招投标活动在公平的环境下进行。3.公正原则评标委员会应按照招标文件规定的评标标准和方法，公正地对投标文件进行评审和比较，确定中标候选人，维护招投标活动的公正性。4.诚实信用原则招投标各方当事人应诚实守信，履行各自的义务，不得隐瞒真实情况、弄虚作假，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。二、招标（一）招标人1.园区建设单位或业主大会（以下统称招标人）负责组织实施园区物业招投标活动。2.招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜；不具备自行招标条件的，应当委托具有相应资质的招标代理机构代理招标。（二）招标条件1.新建园区项目，在取得建设工程规划许可证后，招标人即可组织进行前期物业管理招投标。2.物业服务合同期满，业主大会决定续聘或选聘新的物业服务企业的，应当按照本办法规定组织招投标活动。（三）招标方式1.公开招标招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请不特定的法人或者其他组织投标。公开招标应发布招标公告，招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。2.邀请招标招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。采用邀请招标方式的，招标人应当向三个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。（四）招标文件编制1.招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括下列内容：招标公告（适用于公开招标）或投标邀请书（适用于邀请招标）；投标人须知，包括投标报价要求、投标文件编制要求、投标有效期、开标时间和地点等；物业服务合同主要条款，包括服务内容与质量标准、服务费用及支付方式、合同期限、双方权利义务、违约责任等；评标标准和方法；投标文件格式；其他需要说明的事项。2.招标文件不得要求或者标明特定的生产供应者以及含有倾向或者排斥潜在投标人的其他内容。招标人应当在招标文件中明确规定评标时除价格以外的其他所有评标因素，以及如何将这些因素量化或者据以进行评估。（五）招标程序1.招标人按照本办法规定确定招标方式后，编制招标文件。2.招标人发布招标公告或投标邀请书。公开招标的招标公告应在国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介上发布；邀请招标的投标邀请书应直接送达被邀请的投标人。3.招标人对潜在投标人进行资格预审的，应当发布资格预审公告或发出资格预审邀请书，并编制资格预审文件。资格预审文件一般应包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资质、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩等证明材料。4.招标人向资格预审合格的潜在投标人发出招标文件，并同时向资格预审不合格的潜在投标人告知资格预审结果。5.招标人组织潜在投标人踏勘园区现场，解答潜在投标人提出的疑问，并以书面形式将解答内容通知所有购买招标文件的潜在投标人。6.招标人在提交投标文件截止时间至少十五日前，以书面形式通知所有招标文件收受人对招标文件进行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的内容可能影响投标文件编制的，招标人应当在提交投标文件截止时间至少十五日前，以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人；不足十五日的，招标人应当顺延提交投标文件的截止时间。三、投标（一）投标人1.投标人是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。投标人应当具备承担招标项目的能力，并符合招标文件规定的资格条件。2.两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。联合体各方均应当具备承担招标项目的相应能力；国家有关规定或者招标文件对投标人资格条件有规定的，联合体各方均应当具备规定的相应资格条件。由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级。联合体各方应当签订共同投标协议，明确约定各方拟承担的工作和责任，并将共同投标协议连同投标文件一并提交招标人。联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任。招标人不得强制投标人组成联合体共同投标，不得限制投标人之间的竞争。（二）投标文件编制1.投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。2.投标文件一般应包括下列内容：投标函；法定代表人身份证明或授权委托书；投标报价表；物业服务方案，包括服务内容、服务标准、服务人员配备、服务质量保障措施等；企业资质证明文件、业绩证明材料、项目负责人及主要技术人员简历等；投标保证金（如有要求）；招标文件要求提供的其他材料。3.投标文件应当由投标人的法定代表人或其授权代表签字并加盖公章。投标文件应密封包装，并在封口处加盖投标人公章。（三）投标程序1.投标人应在招标文件规定的投标截止时间前，将投标文件送达指定地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。2.投标人在投标截止时间前，可以对所提交的投标文件进行补充、修改或者撤回，并书面通知招标人。补充、修改的内容应当按照招标文件要求签署、盖章，并作为投标文件的组成部分。3.投标人根据招标文件要求提交投标保证金的，应当按照规定的方式和金额在投标截止时间前缴纳。投标保证金有效期应当与投标有效期一致。招标人应当在中标通知书发出后五个工作日内，向未中标的投标人退还投标保证金；在物业服务合同签订后五个工作日内，向中标人退还投标保证金。四、开标、评标和中标（一）开标1.招标人应当按照招标文件规定的时间、地点开标。开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。2.开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。开标过程应当记录，并存档备查。（二）评标1.评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标专家应当从政府有关部门组建的评标专家库中随机抽取。2.评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。评标标准和方法应当在招标文件中明确规定。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。3.评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。4.评标过程中，评标委员会发现投标人的报价明显低于其他投标报价或者在设有标底时明显低于标底，使得其投标报价可能低于其个别成本的，应当要求该投标人作出书面说明并提供相关证明材料。投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，由评标委员会认定该投标人以低于成本报价竞标，其投标应作废标处理。（三）中标1.招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。2.中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。3.招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面物业服务合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。4.招标人应当在物业服务合同签订后十五日内，将物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。五、法律责任（一）招标人责任1.招标人有下列情形之一的，由有关行政监督部门责令改正，可以处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：依法必须进行招标的项目，招标人自行办理招标事宜未向有关行政监督部门备案的；依法应当公开招标而采用邀请招标的；招标文件、资格预审文件的发售、澄清、修改的时限，或者确定的提交资格预审申请文件、投标文件的时限不符合招标投标法和本条例规定的；接受未通过资格预审的单位或者个人参加投标的；接受应当拒收的投标文件的。2.招标人在评标委员会依法推荐的中标候选人以外确定中标人的，依法必须进行招标的项目在所有投标被评标委员会否决后自行确定中标人的，中标无效。责令改正，可以处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。（二）投标人责任1.投标人有下列情形之一的，属于招标投标法第三十三条规定的以其他方式弄虚作假的行为：使用伪造、变造的许可证件；提供虚假的财务状况或者业绩；提供虚假的项目负责人或者主要技术人员简历、劳动关系证明；提供虚假的信用状况；其他弄虚作假的行为。投标人有前款所列行为之一的，中标无效，处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，取消其一年至三年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理机关吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。2.投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的，投标人向招标人或者评标委员会成员行贿谋取中标的，中标无效；构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依照招标投标法第五十三条的规定处罚。投标人未中标的，对单位的罚款金额按照招标项目合同金额依照招标投标法规定的比例计算。投标人有下列行为之一的，属于招标投标法第五十三条规定的情节严重行为，由有关行政监督部门取消其一年至二年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格：以行贿谋取中标；3年内2次以上串通投标；串通投标行为损害招标人、其他投标人或者国家、集体、公民的合法利益，造成直接经济损失30万元以上；其他串通投标情节严重的行为。投标人自本条第二款规定的处罚执行期限届满之日起3年内又有该款所列违法行为之一的，或者串通投标、以行贿谋取中标情节特别严重的，由工商行政管理机关吊销营业执照。法律、行政法规对串通投标报价行为的处罚另有规定的，从其规定。（三）评标委员会成