物业维修二手房管理办法

物业维修二手房管理办法一、总则（一）目的为加强物业维修二手房的管理，规范维修行为，保障房屋使用安全和正常使用功能，维护业主、使用人和相关各方的合法权益，根据国家相关法律法规和行业标准，结合本地区实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本地区范围内已投入使用的二手房物业维修管理活动。（三）基本原则1.依法依规原则严格遵守国家有关法律法规、行业标准以及地方相关规定，确保维修管理活动合法合规。2.安全第一原则把保障房屋使用安全放在首位，及时消除安全隐患，预防安全事故发生。3.质量至上原则维修工程应符合质量标准，确保维修后的房屋质量达到规定要求，满足使用功能。4.业主参与原则充分尊重业主意愿，鼓励业主参与维修管理过程，保障业主知情权、参与权和监督权。5.公平公正原则在维修项目确定、费用分摊、维修单位选择等方面，遵循公平公正原则，维护各方合法权益。二、管理职责（一）业主大会及业主委员会职责1.业主大会制定和修改业主大会议事规则、管理规约。选举业主委员会或者更换业主委员会成员。审议决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。决定本区域内物业维修等重大事项。2.业主委员会执行业主大会的决定和决议。代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。监督物业服务企业履行物业服务合同，包括物业维修服务。及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业落实维修工作。协调业主与物业服务企业之间的关系，处理维修过程中的纠纷。（二）物业服务企业职责1.按照物业服务合同约定，提供物业维修服务，包括日常维修、定期检查、应急维修等。2.制定物业维修计划和方案，报业主委员会备案（如有）。3.建立健全物业维修档案管理制度，记录维修项目、维修时间、维修人员、维修费用等信息。4.定期对房屋共用部位、共用设施设备进行巡查，及时发现并报告需要维修的问题。5.组织实施专项维修资金使用申请，协助业主委员会做好维修费用分摊等工作。6.对维修工程进行质量监督，确保维修质量符合要求。7.接受业主、业主委员会和相关部门的监督检查，及时处理投诉和建议。（三）相关部门职责1.房地产行政主管部门负责本地区物业维修二手房管理工作的指导和监督。制定和完善物业维修管理政策法规，规范维修市场秩序。对物业服务企业的维修服务质量进行考核评价。处理物业维修管理中的重大投诉和纠纷。2.建设工程质量监督管理部门负责对物业维修工程质量进行监督，查处维修工程中的质量违法行为。对涉及结构安全等重要维修项目进行竣工验收备案。3.价格主管部门制定和调整物业维修服务收费标准，规范收费行为。对维修服务收费进行监督检查，依法查处价格违法行为。三、维修范围与标准（一）维修范围1.房屋共用部位维修屋顶防水、隔热层维修。外墙、外窗维修，包括渗漏、脱落等问题。楼梯间、走廊通道维修，如墙面、地面、扶手等。屋面、外墙面的排水管道维修。房屋基础、主体结构维修，因损坏影响安全使用的。2.房屋共用设施设备维修电梯维修、保养，确保安全运行。消防设施设备维修，保证正常使用功能。给排水系统维修，包括管道疏通、渗漏修复等。供电系统维修，如线路老化、配电箱故障等。弱电系统维修，如监控、门禁等设备。共用照明设施维修。3.其他维修因不可抗力或意外事件导致的房屋损坏维修。经业主大会或业主委员会同意的其他维修项目。（二）维修标准1.一般维修标准维修后的房屋外观应保持整洁、美观，与周边环境相协调。维修后的共用部位、共用设施设备应恢复正常使用功能，满足安全、舒适要求。维修工程应符合国家和地方现行的施工质量验收规范和标准。2.特殊维修标准涉及结构安全的维修工程，必须由具有相应资质的设计单位出具设计方案，并严格按照设计方案施工，经相关部门验收合格后方可投入使用。消防设施设备维修应符合国家消防技术标准，确保消防安全。电梯维修应按照特种设备管理规定，由专业的电梯维修单位进行，维修后经特种设备检验机构检验合格。四、维修资金管理（一）专项维修资金的缴存1.业主应当按照国家和地方规定缴存专项维修资金。2.专项维修资金可以由业主直接缴存至专户管理银行，也可以委托物业服务企业代收代交。（二）专项维修资金的使用1.使用程序物业服务企业或业主委员会根据维修需要提出使用计划。组织相关业主对使用计划进行表决，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。向房地产行政主管部门提出使用申请，并提交相关材料，包括维修项目预算、维修方案、业主表决情况等。房地产行政主管部门对申请进行审核，审核通过后，通知专户管理银行将维修资金划转至维修单位。2.使用范围专项维修资金专项用于本办法规定的物业维修范围内的共用部位、共用设施设备维修、更新和改造。（三）专项维修资金的续筹1.当专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时，应当及时续筹。2.续筹方案由业主大会决定，业主应当按照业主大会决定的方式和金额缴存续筹资金。（四）专项维修资金的监督管理1.房地产行政主管部门应当建立健全专项维修资金管理制度，加强对专项维修资金缴存、使用、续筹等情况的监督检查。2.专户管理银行应当按照规定设立专项维修资金专户，定期向业主公布专项维修资金的缴存、使用、余额等情况。3.业主有权查询本人专项维修资金的缴存、使用情况，对专项维修资金的管理和使用有异议的，可以向相关部门投诉。五、维修工程管理（一）维修计划制定1.物业服务企业应根据房屋使用年限、实际状况以及业主需求，每年制定物业维修计划。2.维修计划应包括维修项目、维修时间、维修预算、维修责任人等内容，并报业主委员会备案（如有）。（二）维修项目确定1.对于日常巡查发现的维修问题，物业服务企业应及时记录，并组织专业人员进行评估，确定维修项目。2.业主或使用人提出的维修需求，物业服务企业应进行核实，符合维修范围的，纳入维修计划。3.涉及共用部位、共用设施设备的重大维修项目，应由业主大会或业主委员会讨论决定。（三）维修单位选择1.维修工程应通过公开招标、邀请招标、竞争性谈判等方式选择具有相应资质的维修单位。2.物业服务企业应建立维修单位名录库，对入库维修单位的资质、信誉、业绩等进行审核和管理。3.维修单位确定后，应签订维修合同，明确双方权利义务、维修内容、维修质量标准、维修费用、维修期限等条款。（四）维修工程实施1.维修单位应按照维修合同和相关标准规范组织施工，确保维修工程质量。2.物业服务企业应安排专人对维修工程进行现场监督，及时发现和解决施工过程中出现的问题。3.维修工程施工过程中，如需变更维修内容、维修费用等，应按照合同约定的程序办理变更手续。（五）维修工程验收1.维修工程竣工后，维修单位应组织自验，自验合格后向物业服务企业提交竣工验收申请。2.物业服务企业应组织业主代表、相关专业人员对维修工程进行验收，验收合格的，出具竣工验收报告。3.涉及结构安全、消防设施等重要维修项目，应由建设工程质量监督管理部门等相关部门进行验收。4.维修工程验收合格后，方可办理工程结算和支付维修费用手续。六、维修费用管理（一）费用承担原则1.属于房屋共用部位、共用设施设备维修的，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊维修费用。2.属于业主专有部分维修的，由业主自行承担维修费用。3.因人为损坏导致的维修，由责任人承担维修费用。（二）费用核算与结算1.维修费用应根据维修合同约定和实际发生的工程量进行核算。2.维修工程竣工后，维修单位应向物业服务企业提交维修费用结算报告，物业服务企业审核后报业主委员会备案（如有）。3.维修费用结算完成后，按照费用承担原则进行支付。（三）费用监督1.业主委员会有权对维修费用的使用情况进行监督，要求物业服务企业定期公布维修费用收支情况。2.房地产行政主管部门和价格主管部门对维修费用的收取、使用情况进行监督检查，依法查处违规收费和挪用维修费用等行为。七、投诉处理与纠纷解决（一）投诉处理1.业主、使用人对物业维修服务不满意的，可以向物业服务企业投诉。2.物业服务企业应设立投诉受理渠道，及时受理投诉，并在规定时间内给予答复。3.对于业主投诉的问题，物业服务企业应认真调查核实，采取有效措施进行处理，并将处理结果反馈给业主。（二