榆林市房产交易管理办法

榆林市房产交易管理办法总则目的与依据为了加强榆林市房产交易管理，维护房产市场秩序，保障房产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于榆林市行政区域内国有土地上的房产交易及相关管理活动。房产交易包括新建商品房买卖、存量房买卖、房屋租赁、房地产抵押等。基本原则房产交易应当遵循自愿、公平、公正、诚实信用的原则。交易当事人应当遵守法律法规，依法履行合同义务，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。交易主体管理房地产开发企业1.资质要求房地产开发企业从事商品房销售活动，应当依法取得房地产开发企业资质证书，并在资质等级许可的范围内从事经营活动。2.销售管理房地产开发企业应当在销售现场显著位置公示房地产开发企业资质证书、商品房预售许可证、商品房买卖合同示范文本、房屋测绘报告等相关文件。商品房销售应当明码标价，不得采取虚假或者其他不正当手段诱骗、强迫消费者购买商品房。房地产开发企业不得将未经验收或者验收不合格的房屋交付给买受人。房地产经纪机构1.备案登记房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在市、县（区）房地产管理部门备案。2.从业人员管理房地产经纪人员应当实名登记，并取得房地产经纪人员职业资格证书。房地产经纪机构应当加强对从业人员的管理，建立业务培训、绩效考核、违规处理等制度。3.业务规范房地产经纪机构接受委托提供房地产居间或者代理服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同，并如实记录业务情况。房地产经纪机构及其从业人员不得泄露或者不当使用委托人的个人信息和商业秘密，不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。房地产经纪机构不得为不符合交易条件的房屋提供经纪服务，不得促成违法、违规的房地产交易。房屋权利人1.权利与义务房屋权利人享有对房屋占有、使用、收益和处分的权利，同时应当遵守法律法规和本办法的规定，依法履行相关义务。2.交易告知房屋权利人转让房屋的，应当如实告知受让人房屋的权属状况、抵押情况、租赁情况等信息，并提供相关证明文件。新建商品房交易管理预售许可1.申请条件房地产开发企业申请商品房预售许可，应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；已办理预售商品房项目的白蚁预防手续。2.申请材料商品房预售许可申请表；开发企业的营业执照和资质证书；土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案，预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。3.审批程序房地产管理部门应当自受理商品房预售申请之日起10日内，作出是否许可的决定。经审查符合预售条件的，颁发商品房预售许可证；不符合预售条件的，书面通知开发企业并说明理由。预售合同备案1.签订要求房地产开发企业与买受人签订的商品房预售合同，应当采用房地产管理部门统一印制的示范文本。合同应当明确双方的权利和义务，包括房屋基本情况、价格、付款方式、交付时间、违约责任等内容。2.备案程序房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向房地产管理部门办理合同备案手续。房地产管理部门应当建立商品房预售合同网上备案系统，对合同备案情况进行实时监管。交付使用1.交付条件房地产开发企业应当按照合同约定的交付时间和条件交付房屋。房屋交付时，应当向买受人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并按照住宅质量保证书的约定承担保修责任。2.验收备案房地产开发项目竣工后，应当依法组织竣工验收。验收合格后，应当在15日内将竣工验收报告和有关部门出具的认可文件或者准许使用文件报房地产管理部门备案。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。存量房交易管理交易流程1.房源信息发布存量房出卖人应当通过房地产经纪机构或者自行发布房源信息，房源信息应当真实、准确、完整。房地产经纪机构发布房源信息前，应当对房源信息进行核实。2.签订合同存量房买卖双方达成交易意向后，应当签订存量房买卖合同。合同应当明确双方的权利和义务，包括房屋基本情况、价格、付款方式、交付时间、违约责任等内容。3.资金监管鼓励存量房交易当事人通过房地产交易资金监管账户进行交易资金监管。交易资金监管账户由房地产管理部门指定的银行设立，专门用于存量房交易资金的存储和划转。4.产权转移登记存量房买卖双方应当自签订合同之日起30日内，持相关材料到房地产管理部门办理产权转移登记手续。房地产管理部门应当自受理申请之日起15日内，对符合条件的办理产权转移登记手续，核发房屋所有权证书。交易资金监管1.监管范围纳入交易资金监管的存量房交易包括新建商品房买卖合同解除后的再交易、存量房买卖、房屋互换等。2.监管方式交易资金监管可以采取全额监管或者部分监管的方式。全额监管是指交易资金全部存入监管账户，待房屋产权转移登记完成后，由监管银行按照约定划转至出卖人账户；部分监管是指交易资金部分存入监管账户，待房屋产权转移登记完成后，由监管银行按照约定划转至出卖人账户，其余部分由买卖双方自行交割。3.监管流程买卖双方签订存量房买卖合同后，应当与监管银行签订交易资金监管协议，明确监管账户、监管金额、划转条件等内容。买受人应当按照监管协议的约定，将交易资金存入监管账户。房屋产权转移登记完成后，监管银行应当按照监管协议的约定，将交易资金划转至出卖人账户。房屋租赁管理租赁合同签订1.合同内容房屋租赁合同应当包括租赁双方的姓名或者名称、住所，房屋的坐落、面积、结构、附属设施，租金及其支付方式，租赁用途，租赁期限，房屋维修责任，物业服务、水、电、燃气等相关费用的承担方式，争议解决办法等内容。2.登记备案房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地市、县（区）人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。租赁行为规范1.不得出租的房屋有下列情形之一的房屋不得出租：属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；法律、法规规定禁止出租的其他情形。2.租金标准房屋租金由租赁当事人协商确定，但不得违反国家和地方政府有关规定。房地产管理部门应当定期公布不同区域、不同类型房屋的租金指导价格。3.租赁期限房屋租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。房地产抵押管理抵押登记1.申请条件以房屋设定抵押的，抵押当事人应当签订书面抵押合同，并向房地产管理部门申请抵押登记。申请抵押登记应当提交下列文件：抵押登记申请书；抵押当事人的身份证明；抵押合同；房屋所有权证书或者房地产权证书；可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；可以证明抵押房地产价值的资料；登记机关认为必要的其他文件。2.登记程序房地产管理部门应当自受理抵押登记申请之日起7日内，对符合条件的办理抵押登记手续，核发房屋他项权证；不符合条件的，书面通知申请人并说明理由。抵押效力1.抵押担保范围抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。2.抵押物转让抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。监督管理日常检查房地产管理部门应当加强对房产交易活动的日常监督检查，建立健全监督检查制度，依法查处房产交易中的违法行为。监督检查的内容包括：1.房地产开发企业、房地产经纪机构等交易主体的经营行为；2.新建商品房预售、存量房交易、房屋租赁、房地产抵押等交易活动的合法性；3.交易资金监管情况；4.房屋产权登记情况等。投诉处理房地产管理部门应当建立投诉举报制度，受理房产交易当事人的投诉举报。对投诉举报事项，应当及时调查处理，并将处理结果告知投诉举报人。法律责任对交易主体的处罚1.房地产开发企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由房地产管理部门责令限期改正，并处以罚款：未取得商品房预售许可证预售商品房的；将未经验收或者验收不合格的房屋交付给买受人的；未按照规定办理商品房预售合同备案手续的；未按照规定明码标价销售商品房的。2.房地产经纪机构及其从业人员违反本办法规定，有下列行为之一的，由房地产管理部门责令限期改正，并处以罚款；情节严重的，依法吊销营业执照：未按照规定备案的；未按照规定如实记录业务情况的；泄露或者不当使用委托人个人信息和商业秘密的；利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用的；为不符合交易条件的房屋提供经纪服务的。3.房屋权利人违反本办法规定，未如实告知受让人房屋权属状况、抵押情况、租赁情况等信息的，由房地产管理部门责令改正，并处以罚款。对违规交易行为的处罚1.违反本办法规定，未经许可从事房产交易活动