烟台福山地块项目发展定位报告71p

XX烟台工程开展定位报告二零一一年十月目录：序言——起源于1000亩的遐想……第一局部市场概述——城市开展能否支撑工程的开发？第二局部工程分析——工程是否具有良好开展潜质？第三局部工程开展规划——大盘思路下的多元化开发。第四局部经济概算——经济数据指导下的品牌开展之路。序言：——起源于1000亩的遐想……

1000亩大盘1000亩大盘对于任何一个城市意义都不仅于简单的开发建设。对于烟台，对于福山更是如此。对于建成区35.6平方公里，全区人口25万的福山区，千亩大盘的综合开发将为当地建设一座新城！项目目前不仅现在是城市近区域开发体量最大的项目，而且在未来几年都将成为城市发展建设大布局中不可或缺的重要版图。这里，是一座即将崛起的新城，一座承载城市未来开展的新城！我们如何撑起一座城市的明天？我们的思考：借助城市开展的大趋势，建设城市开展的新标杆！区域综合开发建设，打造城市生活新中心。传承地域文化，融汇城市气质。城市形象生活形象文化形象未来之城，开展之城因此，我们认为工程初步的开发构思在于将城市与工程有机结合起来。打造城市未来新名片4城市的+项目的融合高品质生活大盘1承载城市生活文化特质2做责任开发者5塑造城市人文生活内涵3第一局部市场概述——城市开展能否支撑大盘开发？福山区位于烟台城区西南部，东邻芝罘区、莱山区；北接开发区，并与之共同形成以机械加工、电子、信息产业为主导的西部产业中心。根据政府规划，未来三到五年，福山区将逐步形成以“居住〞为核心主题、以深厚的文化积淀、质朴的人文气息为特色的人文宜居区域，努力打造成烟台市最适宜居住的后花园。市场概述/位置福山区依托山水岛林自然特色，以内夹河和河滨路为线，调整、完善夹河岛、青龙山、芝阳山等一系列重要节点规划，构建规模性、高档次绿化带，扩展水域生态空间，形成北接开发区、南连门楼水库的生态型城市景观带。先后开展了内外夹河综合治理、门楼水库水源修养林等生态环境建设与保护工程。近年来，城区绿化投入达1.5亿元。城区绿化覆盖率达35.8%，银湖湿地自然保护区成为省级保护区。市场概述/环境市场概况/人文市场概况/经济市场概况/城市规划市场概况/房地产开展〔一〕2021年福山区整体消化量32.4万㎡，新增供给面积36.82万㎡，新增面积根本已经面世，市场供给量充足；市场去化主要以刚性需求为主，青年置业为主流消费群体；去化产品主要以紧凑型两居和三居多层类产品较受市场欢送；2021年上半年烟台市福山区楼盘成交量为1740套。1-4月份，福山区成交量较低，5月份成交量暴涨到374套，在6月份，万科假日风景等工程开盘，成交量到达826套。从原始数据来看，福山区的大局部房源房价已经稳定在了5200-5500元/㎡。房价最高的为丽景佳园，均价已经突破了6000元/㎡。不过个别远离中心区域的楼盘房价较低，如澜溪镇，房价仅为3500元/㎡，拉低了福山区楼市的整体房价。随着东部海景资源的渐趋饱和，西部内陆市场受到重视。随着配套设施的逐步完善以及不少高端楼盘的出现，福山区未来将成为开展后劲巨大的区域。市场概况/房地产开展〔二〕市场概况/小结1福山区拥有良好的经济发展模式，未来当地经济的健康稳定发展为当地房产消费奠定了良好的经济基础。2福山区规划完善，未来南部及夹河地带将成为开发的重点，为地块未来发展营造良好的前景。3房地产市场日渐成熟，洼地效应逐步消失，如何提高项目自身吸引力，争取更广阔的消费市场成为长期发展的关键。4市场竞争激烈，对于开发周期较长的大盘将面临更大的市场风险及政策风险，如何发挥整体优势，打造项目风格必须重视。从目前来看，我们认为：工程是机遇，更是风险和挑战，如何整合工程优势资源，降低工程风险，实现预期目标，成为面临重要课题。第二局部工程分析——工程是否具有良好开展潜质？工程分析/SWOT分析1、地块面积大，地势比较平整，利于整体规划布局；2、交通便利，连接城市中心；3、地块靠山临河，自然资源优越；4、周边原有居住区，为工程开展奠定良好的市场认知根底；5、地块主要以底层建筑及农业用地为主，不存在污染问题；6、拆迁安置工作进展顺利，已经与拆迁村达成相关协议；工程分析/SWOT/S优势建设中的青龙山文化广场1、所属区域属于未来开展区域，目前整体形象不成熟；2、根底生活配套设施有待提高；3、临近高速公路，噪声、尾气及粉尘污染不容无视；4、村迁工作，前期工作压力大。工程分析/SWOT/W劣势工程分析/SWOT/O时机工程分析/SWOT/T威胁香逸中央星河城海信慧园工程分析/SWOT/小结：潜质综合来看，项目拥有良好的自然资源条件、交通条件以及基础性生活配套，具备发展房地产项目的基础潜质。机遇项目所属福山区是烟台未来城市规划中重要一环；南部地区发展随着城市重点项目的打造在未来有机会成为福山新的经济生活区，直接为项目的长期发展奠定良好的基础。威胁目前来看，市场主要项目集中于福海路及滨河路，城市中心及北部，南部居住生活在当地消费观念中价值认知有限，且成熟优质项目对市场的前期瓜分使得项目蓄客难度加大。我们认为：优劣势的转化根本上在于创新和资源整合工程分析/SWOT/优劣势转化：对优势资源整合和劣势躲避：地大平整交通便捷拆迁安置形象不成熟南部规划竞争风险统一规划，聘请与我方有着长期良好合作的全球知名规划景观设公司澳大利亚柏涛、香港土木组合作；打造城市市政新配套，公共交通网络、道路形象；与城市重大事件相结合，营造市场气氛；配合城市形象提升，展示形象；树立诚信责任开发形象，营造先期市场认知；产品、市场营销的创新配套不完善整体多元化开发，实现工程与城市配套升级；利用机会，克服劣势规避劣势，避免威胁发挥优势，抢占机会利用项目景观优势，着力打造高品质创新楼盘；以产品优势吸引客群；利用项目区位资源优势，吸引福山区、开发区、芝罘区周边客源；结合城市未来发展趋势，吸引客源；勾勒未来周边配套，发挥规划优势；结合城市重点事件营销，恰当选择入市时机，打造市场热点；以产品创新为亮点，避免与区内项目同质化竞争；以营销创新为手段，分流区内项目客流；工程分析/SWOT/小结：开展之路：第三局部工程开展规划

——大盘思路下的多元化开发。工程开展规划/整体布局整体布局说明：①区为城市综合区；②区为核心居住区；③区为回迁安置区；④区为文化商街④④③②①1区城市综合区工程开展规划/①区为城市综合区/开发模式HOTEL酒店APARTMENT公寓OFFICE商务办公PARK游乐场Cinema影剧院SHOPPINGMALL购物中心HOPSCOAHOPSCOA开发模式：工程开展规划/①区为城市综合区/效果示意OFFICE商务中心HOTEL酒店APARTMENT公寓SHOPPINGMALL购物中心PARK游乐场Cinema影剧院工程开展规划/①区为城市综合区/SHOPPINGMALL购物中心游乐场主要在购物中心地下一层及底层，总建筑面积1.5万㎡；以儿童及青少年运动活动为主题打造未来福山地区辐射周边区域的游乐中心；主要游乐工程：室内溜冰场、卡丁车练习场、旋转木马、投篮类游戏、斯诺克台球场、乒乓球场馆、街舞场馆、动漫城等工程开展规划/①区为城市综合区/PARK游乐场工程开展规划/①区为城市综合区/OFFICE商务中心商务中心将打造成福山地区地标性建筑，采用现代的建筑风格设计，总建面在4万㎡；商务中心以独立式商务办公空间为主，集中设立中小型会议中心、咖啡厅、休闲会馆，满足多种商务需求；根本配套包括：豪华商务大堂、高速直达电梯、独立办公设施、中央空调系统等；影剧院总建筑面积1万㎡；影院：配备现代化放映条件，实现全球电影同步上映、话剧及戏剧演出、3D电影放映、重要赛事及活动直播等；剧院：打造地区一流的演艺条件，满足大中型文艺演出及大型活动的需要，成为区域文化传播的新阵地；合作对象：金逸国际影城、博纳国际影城等。工程开展规划/①区为城市综合区/Cinema影剧院工程开展规划/①区为城市综合区/HOTEL酒店工程开展规划/①区为城市综合区/APARTMENT公寓城市综合区HOPSCOA开发模式城市新亮点城市新魅力城市新形象居民休闲消费新场所城市文化传播新渠道融合区域优势造新城工程开展规划/①区为城市综合区/综述开发设想：无论您是商务还是居家人士；无论您在8小时内还是外；这里都可以让您轻松找到属于您的生活方式。用城市综合区核心魅力，融合青龙山休闲旅游概念，成就片区的和谐开展。2区核心居住区工程开展规划/②区为核心居住区/区域托斯卡纳(意文Toscana,英文Tuscany〕与现代风格相区别，西式风格建筑通过柔和的色彩和优美的建筑造型更容易营造温暖舒适的视觉环境，更表达出工程对人的关心。建筑风格显以宽檐红瓦顶和黄色(也有桔红和粉色)墙(材料多为土或石灰)，广场周围那么多廊柱骑楼。通过采用天然材料，如石头、木头和灰泥来表现建筑的肌理。托斯卡纳风格的建筑通常在入口处设置富有戏剧性的塔或是圆形大厅。庭院内设有喷泉、壁式、壁炉、铁艺围栏、百叶窗等等。工程开展规划/②区为核心居住区/建筑风格建筑类型包括：小高层、多层普通住宅、花园洋房等；产品类型包括：普通平层住宅、高层电梯住宅、电梯洋房、复式洋房、跃层洋房等；面积规划：普通住宅80—90㎡、高层电梯住宅80—110㎡、电梯洋房100—120㎡、复式洋房120—150㎡、跃层洋房130—180㎡。工程开展规划/②区为核心居住区/开发类型庭院洋房类型多层类型高层类型水景主题利用夹河自然优势，通过明/暗的河道、水渠修建，将夹河水有控制的引入居住区，打造湖—池—溪—喷泉的综合水景体系。工程开展规划/②区为核心居住区/园区景观立体绿植系统由草地、花卉、小灌木、小乔木、高大乔木组成的立体园林系统，创造绿色健康生态舒适的居住环境，打造公园式生活享受。工程开展规划/②区为核心居住区/绿化景观工程开展规划/②区为核心居住区/建筑小品地热供暖，温泉配套小区统一采用地热供暖，中央高端物业〔洋房类〕地热水专供，在家即可洗温泉浴。直饮水系统每户安装独立净水系统，层层过滤健康、平安从饮水开始。工程开展规划/②区为核心居住区/生活设施太阳能集热系统小区统一安装太阳能热水设施，24小时为用户提供热水；小区公共区域用电统一采用太阳能发电，节能高效；外墙保温及中水回收系统严格按照国家建筑节能标准，实现建筑的节能减排；中水回收，满足公共绿化灌溉及卫生间用水需求；工程开展规划/②区为核心居住区/节能配套九年一贯制学校学校坐落于核心区的重要位置，是工程提升形象，打造教育优势，提高工程市场知名度的重要环节；能以优越的条件引入全国知名学校进驻，打造区域教育优势将是我们重要工作。引进名校：烟台一中，烟台二中，烟台三中等工程开展规划/②区为核心居住区/教育配套工程开展规划/②区为核心居住区/户型特色大尺度飘窗设计敞开式阳光休闲空间工程开展规划/②区为核心居住区/户型特色挑空客厅及跃层设计入户花园及错层、飘窗平安防范系统：包括出入口管理外围红外线保安闭路电视监控家居自动报警楼宇可视对讲24小时保安巡更工程开展规划/②区为核心居住区/安保设施公交配套：打造城市公共交通线路，连接南部片区与城市中心，方便居民出行；地下通道：为减少交通隐患，通过地下步行通道将工程商业区、文化街与青龙山文化广场连接，更好的效劳当地人民生活；主干道绿化：升级城市主干道英特尔绿化，通过绿植、硬质步行道路铺设打造城市交通新形象。工程开展规划/②区为核心居住区/市政配套3区回迁安置区工程开展规划/③区为回迁安置区/区域回迁安置区【工作进展】目前与拆迁村保持着良好的沟通和合作，拆迁前期工作进展顺利；【产品类型】根据当地居民生活习惯，主要以普通多层建筑为主，搭配少局部高层类产品；【回迁区意义】是工程展示责任心和提高市场知名度和美誉度的重要环节。【设计原那么】建设外观既要美观又要考虑与未来核心区的联系与区别；【建筑风格】：简约欧陆风格工程开展规划/③区为回迁安置区/概况户型设计：符合当地居民生活消费习惯，户型主朝向以南为主，客厅、主卧、朝阳设计；户型方正，通透，具有良好的采光和通风效果；布局合理，防止不必要的面积浪费；室内配套设施齐全，水、电、暖、天然气、网络、等一应俱全。工程开展规划/③区为回迁安置区/户型结构景观园林回迁组团中采用硬质景观与软质景观相结合的方式，营建舒适居住环境；景观园林将由中心景观——组团景观——楼间景观共同构成；工程开展规划/③区为回迁安置区/景观园林中央景观组团景观楼间景观工程开展规划/③区为回迁安置区/节能概念外墙保温示意断桥隔热门窗双层中空玻璃中央集中地暖系统4区文化商街工程开展规划/④区为文化商街/区域文化商街主要沿英特尔路及西山路分布，临近青龙山文化广场。文化商街构思立足于对当地传统文化产业的整合、提升；建筑风格：现代中式风格，既表达对传统文化的延承，又反映与周边环境的融合。工程开展规划/④区为文化商街/构思工程开展规划/④区为文化商街/业态规划经营规划：专业经营市场的启动主要以大型专业店带动为主；引进传统文化专业店：荣宝斋；荣宝斋不仅是传统文化产业的经营者，也是传统文化的运营者。核心商家的引入将为整体市场的提升带来巨大影响；工程开展规划/④区为文化商街/经营规划工程开展规划/④区为文化商街/功能互补未来生活场景设想清晨，当阳光柔和的洒满大地，呼吸着清新的空气。街坊邻