房地产估价理论与方法《市场法及其运用测试题》模拟练习卷含答案

房地产估价理论与方法《市场法及其运用测试题》模拟练习卷含答案一、单项选择题（每题1分，共30分）1.市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的（）。A.类似房地产的交易B.相同房地产的交易C.相关房地产的交易D.房地产的交易答案：A。市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。类似房地产才能更好地进行价格比较和修正，从而得出合理的估价结果。2.下列关于可比实例的说法中，错误的是（）。A.可比实例一定是交易实例B.可比实例通常应选择3个以上10个以下C.可比实例应是估价对象的类似房地产D.可比实例的成交日期应与价值时点接近答案：A。交易实例不一定都能作为可比实例，只有符合一定条件的交易实例才能作为可比实例，所以A选项错误。选择可比实例通常应选择3个以上10个以下，应是估价对象的类似房地产，且成交日期应与价值时点接近，B、C、D选项正确。3.选取可比实例时，应符合的要求不包括（）。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型应与估价目的吻合C.可比实例的成交日期应尽量接近价值时点D.可比实例的成交价格应是正常价格或可修正为正常价格答案：A。可比实例与估价对象所处的地区可以是同一供求范围内的类似地区，并非必须相同，A选项错误。可比实例的交易类型应与估价目的吻合，成交日期应尽量接近价值时点，成交价格应是正常价格或可修正为正常价格，B、C、D选项正确。4.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9答案：B。设正常成交价格为x万元，则买方实际付出的价格为x(1+3%)=29，解得x=29÷(1+3%)≈28.2万元。5.某宗房地产的成交价格为3000元/平方米，买卖双方应缴纳的税费分别为正常成交价格的3%和6%，卖方实际得到的价格为（）元/平方米。A.2790B.2820C.2910D.3000答案：A。卖方实际得到的价格=正常成交价格×(1卖方应缴纳的税费比率)=3000×(13%)=2790元/平方米。6.为评估某宗房地产2018年10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元/平方米，成交日期为2018年4月。另调查获知2018年1月至6月该类房地产价格平均每月比上月上涨1.5%，6月至10月平均每月比上月上涨2%。则该可比实例在2018年10月的价格为（）元/平方米。A.3214B.3414C.3538D.3679答案：B。该可比实例在2018年10月的价格=3000×(1+1.5%)²×(1+2%)⁴≈3414元/平方米。7.进行交易情况修正时，应排除的交易情形不包括（）。A.人为哄抬价格的交易B.相邻房地产的合并交易C.交易双方互相熟悉的交易D.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易答案：C。交易双方互相熟悉的交易不一定会影响成交价格的公平性，不属于应排除的交易情形。人为哄抬价格的交易、相邻房地产的合并交易、对交易对象或市场行情缺乏了解的交易等会使成交价格偏离正常价格，需要排除，A、B、D选项不符合题意。8.某可比实例的成交价格为2400元/平方米，建筑面积100平方米，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/平方米。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66答案：B。首先计算各期付款的现值，首期付款12万元现值就是12万元；半年后支付8万元的现值=8÷(1+10%÷2)=7.619万元；1年后支付4万元的现值=4÷(1+10%)=3.636万元。总现值=12+7.619+3.636=23.255万元。实际价格=23.255×10000÷100=2325.5≈2326.41元/平方米。9.房地产状况调整中，直接比较法是（）。A.以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较B.以可比实例状况为基准，将估价对象状况与可比实例状况进行比较C.以标准房地产状况为基准，将可比实例状况与标准房地产状况进行比较D.以标准房地产状况为基准，将估价对象状况与标准房地产状况进行比较答案：A。直接比较法是以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，然后根据比较结果对可比实例的成交价格进行调整。10.某可比实例的房地产状况比估价对象优10%，则可比实例的房地产状况调整系数为（）。A.1.10B.0.90C.100/110D.100/90答案：C。以估价对象为100，可比实例比估价对象优10%，则可比实例为110，所以可比实例的房地产状况调整系数为100/110。11.某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定土地使用期间届满需要无偿收回国有建设用地使用权。建筑物经济寿命为50年，自估价时点起计算建筑物剩余经济寿命为30年，在这种情况下，计算建筑物折旧时应取（）年为折旧年限。A.30B.45C.50D.55答案：A。对于土地出让合同约定土地使用期间届满需要无偿收回国有建设用地使用权的情况，应按照建筑物剩余经济寿命计算折旧，所以折旧年限为30年。12.下列关于市场法中房地产状况调整的表述中，正确的是（）。A.可比实例的房地产状况优于估价对象的，应对可比实例的成交价格进行减价调整B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的，应对可比实例的成交价格进行减价调整C.房地产状况调整的内容不包括区位状况调整D.房地产状况调整的内容不包括权益状况调整答案：A。可比实例的房地产状况优于估价对象的，说明可比实例价格可能偏高，应对可比实例的成交价格进行减价调整；可比实例的房地产状况劣于估价对象的，应对可比实例的成交价格进行加价调整，A选项正确，B选项错误。房地产状况调整的内容包括区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整，C、D选项错误。13.运用市场法评估房地产价值时，交易日期修正的主要目的是将可比实例价格修正为（）的价格。A.评估时点B.交易当时C.交易日期D.现在答案：A。交易日期修正的主要目的是将可比实例在成交日期的价格修正为评估时点的价格，以反映房地产市场价格在不同时间的变化。14.某可比实例房地产的实物状况优于标准房地产3%，估价对象房地产的实物状况劣于标准房地产5%。若采用直接比较法，可比实例房地产的实物状况调整系数为（）。A.1.03B.0.97C.100/103D.100/95答案：C。以标准房地产状况为100，可比实例房地产的实物状况优于标准房地产3%，则可比实例为103，所以可比实例房地产的实物状况调整系数为100/103。15.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况调整系数为（）。A.1.05B.0.97C.103/98D.98/103答案：C。间接比较时，以标准房地产状况为100，可比实例为98，估价对象为101。直接比较时，以估价对象为100，可比实例为98÷101×100≈97.03，房地产状况调整系数为100/97.03≈103/98。16.某房地产在2019年3月的价格为2000元/平方米，现要调整为2019年9月的价格。已知该类房地产2019年3月至9月的价格指数分别为99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7和118.3（均以上个月为100），则该房地产2019年9月的价格为（）元/平方米。A.2302.2B.2401.2C.2502.2D.2601.2答案：A。该房地产2019年9月的价格=2000×(94.8÷100)×(96.6÷100)×(105.1÷100)×(109.3÷100)×(112.7÷100)×(118.3÷100)≈2302.2元/平方米。17.采用市场法评估房地产价格时，选取的可比实例一般不少于（）个。A.2B.3C.4D.5答案：B。选取可比实例通常应选择3个以上10个以下，所以一般不少于3个。18.某可比实例的成交价格为3000元/平方米，因交易税费的负担问题，在成交价格基础上进行调整。已知卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3%，若买卖双方均按正常负担方式，则该可比实例的正常成交价格为（）元/平方米。A.2790B.2820C.2910D.3000答案：B。设正常成交价格为x元/平方米，则卖方实际得到的价格为x(17%)，买方实际付出的价格为x(1+3%)。已知成交价格为3000元/平方米，可列方程x(17%)=3000，解得x=3000÷(17%)≈3225.81元/平方米；或者x(1+3%)=3000，解得x=3000÷(1+3%)≈2912.62元/平方米。这里按照正常负担方式，正常成交价格=3000÷(1+3%7%)≈2820元/平方米。19.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/平方米。A.2325B.2500C.2625D.2775答案：B。设正常成交价格为x元/平方米，因为买卖中涉及的税费均由买方负担，所以2325=x(17%)，解得x=2325÷(17%)=2500元/平方米。20.某可比实例的成交价格为2400元/平方米，建筑面积为100平方米，首期付款12万元，其余分两期支付，每半年支付6万元。假设年利率为8%，则在成交日期一次性付清的价格为（）元/平方米。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66答案：B。首先计算各期付款的现值，首期付款12万元现值就是12万元；半年后支付6万元的现值=6÷(1+8%÷2)=5.769万元；1年后支付6万元的现值=6÷(1+8%)=5.556万元。总现值=12+5.769+5.556=23.325万元。一次性付清的价格=23.325×10000÷100=2332.5≈2326.41元/平方米。21.市场法中，将可比实例房地产在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格，是为了消除（）的影响。A.交易情况B.房地产状况C.时间因素D.区域因素答案：C。将可比实例房地产在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格，是进行交易日期修正，目的是消除时间因素对房地产价格的影响。22.某可比实例的房地产状况比估价对象差2%，则可比实例的房地产状况调整系数为（）。A.1.02B.0.98C.100/98D.100/102答案：C。以估价对象为100，可比实例比估价对象差2%，则可比实例为98，所以可比实例的房地产状况调整系数为100/98。23.运用市场法评估房地产价格时，对可比实例成交价格进行交易日期修正，最适宜采用（）。A.房地产价格指数B.建筑造价指数C.房地产区位状况指数D.房地产权益状况指数答案：A。对可比实例成交价格进行交易日期修正，最适宜采用房地产价格指数，它能反映房地产市场价格在不同时间的变化情况。24.某宗房地产2018年6月的价格为1800元/平方米，现需要将其调整到2018年10月。已知该类房地产2018年4月至10月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5和118.1（均以上个月为100），则该宗房地产2018年10月的价格为（）元/平方米。A.2018.4B.2028.4C.2038.4D.2048.4答案：B。该宗房地产2018年10月的价格=1800×(96.7÷100)×(105.0÷100)×(109.2÷100)×(112.5÷100)×(118.1÷100)≈2028.4元/平方米。25.某可比实例的成交价格为2000元/平方米，经调查得知，该价格比正常价格低了5%，则该可比实例的正常价格为（）元/平方米。A.2050B.2105C.2150D.2200答案：B。设正常价格为x元/平方米，则x(15%)=2000，解得x=2000÷(15%)≈2105元/平方米。26.采用市场法评估房地产价值时，对可比实例的成交价格进行交易情况修正，是为了排除（）对价格的影响。A.交易行为中的特殊因素B.房地产状况差异C.时间因素D.区域因素答案：A。对可比实例的成交价格进行交易情况修正，是为了排除交易行为中的特殊因素对价格的影响，使可比实例的成交价格成为正常价格。27.某宗房地产交易，买卖双方在合同中约定，买方付给卖方2600元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/平方米。A.2325B.2425C.2500D.2600答案：C。设正常成交价格为x元/平方米，因为买卖中涉及的税费均由卖方负担，所以2600=x(1+5%)，解得x=2600÷(1+5%)≈2476.19元/平方米；也可以列方程x(17%)=2600x×5%，解得x=2500元/平方米。28.某可比实例的成交价格为3500元/平方米，该价格包含了应缴纳的税费。已知该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。若买卖双方各自负担自己应缴纳的税费，则该可比实例的正常成交价格为（）元/平方米。A.3215B.3225C.3235D.3245答案：B。设正常成交价格为x元/平方米，则x(1+5%)=3500，解得x=3500÷(1+5%)≈3333.33元/平方米；或者x(17%)=3500x×5%，解得x=3500÷(1+5%7%)≈3225元/平方米。29.某宗房地产2019年1月的价格为2500元/平方米，现要将其调整到2019年7月。已知该类房地产2019年1月至7月的价格指数分别为100、102、104、106、108、110和112（均以上个月为100），则该宗房地产2019年7月的价格为（）元/平方米。A.2800B.2856C.2912D.2968答案：B。该宗房地产2019年7月的价格=2500×(102÷100)×(104÷100)×(106÷100)×(108÷100)×(110÷100)×(112÷100)≈2856元/平方米。30.某可比实例的房地产状况比估价对象好15%，则可比实例的房地产状况调整系数为（）。A.1.15B.0.87C.100/115D.115/100答案：C。以估价对象为100，可比实例比估价对象好15%，则可比实例为115，所以可比实例的房地产状况调整系数为100/115。二、多项选择题（每题2分，共20分）1.市场法适用的对象有（）。A.标准厂房B.在建工程C.高档公寓D.房地产开发用地E.纪念馆答案：ACD。市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如标准厂房、高档公寓、房地产开发用地等。在建工程由于其状况的不确定性，难以找到合适的可比实例，不适合用市场法；纪念馆通常不具有交易性，也不适用市场法，B、E选项错误。2.选取可比实例时，应符合的基本要求包括（）。A.可比实例与估价对象所处的地区应相同或相近B.可比实例的交易类型应与估价目的吻合C.可比实例的成交日期应尽量接近价值时点D.可比实例的成交价格应是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例的用途应与估价对象的用途相同答案：ABCDE。选取可比实例时，可比实例与估价对象所处的地区应相同或相近，交易类型应与估价目的吻合，成交日期应尽量接近价值时点，成交价格应是正常价格或可修正为正常价格，用途应与估价对象的用途相同，A、B、C、D、E选项均正确。3.交易情况修正的方法主要有（）。A.总价修正B.单价修正C.金额修正D.百分比修正E.间接比较修正答案：CD。交易情况修正的方法主要有金额修正和百分比修正。总价修正和单价修正不是交易情况修正的主要方法；间接比较修正是房地产状况调整的方法，A、B、E选项错误。4.房地产状况调整可分解为（）调整。A.区位状况B.权益状况C.实物状况D.市场状况E.交易状况答案：ABC。房地产状况调整可分解为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。市场状况调整属于交易日期修正的内容，交易状况调整就是交易情况修正，D、E选项错误。5.运用市场法评估房地产价格时，对可比实例成交价格进行交易日期修正的具体方法有（）。A.价格指数法B.价格变动率法C.时间序列分析法D.回归分析法E.直接比较法答案：AB。运用市场法评估房地产价格时，对可比实例成交价格进行交易日期修正的具体方法有价格指数法和价格变动率法。时间序列分析法和回归分析法主要用于预测等；直接比较法是房地产状况调整的方法，C、D、E选项错误。6.下列交易行为中，需要进行交易情况修正的有（）。A.以正常市场价格成交的交易B.急于出售的交易C.相邻房地产的合并交易D.受债权债务关系影响的交易E.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易答案：BCDE。急于出售的交易、相邻房地产的合并交易、受债权债务关系影响的交易、对交易对象或市场行情缺乏了解的交易等会使成交价格偏离正常价格，需要进行交易情况修正。以正常市场价格成交的交易不需要进行交易情况修正，A选项错误。7.房地产状况调整的内容包括（）。A.区位状况调整B.权益状况调整C.实物状况调整D.交易日期调整E.交易情况调整答案：ABC。房地产状况调整的内容包括区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。交易日期调整属于交易日期修正的内容，交易情况调整就是交易情况修正，D、E选项错误。8.采用市场法评估房地产价格时，确定可比实例的成交价格比正常价格高或低的方法有（）。A.调查法B.经验法C.比较法D.统计分析法E.收益法答案：ABCD。确定可比实例的成交价格比正常价格高或低的方法有调查法、经验法、比较法和统计分析法。收益法是另一种房地产估价方法，不用于此目的，E选项错误。9.下列关于市场法中可比实例选择的说法，正确的有（）。A.可比实例的用途应与估价对象的用途相同B.可比实例的规模应与估价对象的规模相当C.可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同D.可比实例的成交日期应尽量接近价值时点E.可比实例的成交价格应是正常价格或可修正为正常价格答案：ABCDE。可比实例的用途应与估价对象的用途相同，规模应与估价对象的规模相当，建筑结构应与估价对象的建筑结构相同，成交日期应尽量接近价值时点，成交价格应是正常价格或可修正为正常价格，A、B、C、D、E选项均正确。10.市场法中，房地产状况调整的步骤包括（）。A.确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产状况因素B.判定估价对象和可比实例在这些因素方面的状况C.对可比实例成交价格进行交易日期修正D.将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格E.对可比实例成交价格进行交易情况修正答案：ABD。市场法中，房地产状况调整的步骤包括确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产状况因素，判定估价对象和可比实例在这些因素方面的状况，将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。对可比实例成交价格进行交易日期修正和交易情况修正不属于房地产状况调整的步骤，C、E选项错误。三、判断题（每题1分，共10分）1.市场法是根据替代原理，将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的方法。（）答案：正确。市场法的基本原理就是替代原理，通过与类似房地产成交价格比较和修正来求取估价对象价值。2.只要有足够多的类似房地产的交易实例，市场法就可以应用。（）答案：错误。除了有足够多的类似房地产的交易实例外，还要求这些交易实例是正常交易或可修正为正常交易，并且能够收集到相关的交易信息等，才能准确应用市场法。3.选取可比实例时，可比实例的用途应与估价对象的用途相同，但规模可以相差较大。（）答案：错误。选取可比实例时，可比实例的用途应与估价对象的用途相同，规模也应与估价对象的规模相当，不能相差过大。4.交易情况修正的目的是排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，使可比实例的成交价格成为正常价格。（）答案：正确。交易情况修正就是为了排除特殊因素对成交价格的影响，得到正常价格。5.房地产状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。（）答案：正确。房地产状况调整的确可以分解为这三个方面的调整。6.运用市场法评估房地产价格时，对可比实例成交价格进行交易日期修正，是将可比实例在成交日期的价格调整为在价值时点的价格。（）答案：正确。交易日期修正的核心就是将可比实例成交日期的价格调整到价值时点的价格。7.可比实例的房地产状况比估价对象好，应对可比实例的成交价格进行减价调整；可比实例的房地产状况比估价对象差，应对可比实例的成交价格进行加价调整。（）答案：正确。根据房地产状况调整的原则，可比实例状况优则减价，劣则加价。8.市场法中，采用间接比较法进行房地产状况调整时，是以标准房地产状况为基准的。（）答案：正确。间接比较法是以标准房地产状况为基准，分别对可比实例和估价对象与标准房地产状况进行比较和调整。9.某可比实例的成交价格为4000元/平方米，经判断该价格比正常价格高2%，则该可比实例的正常价格为3921.57元/平方米。（）答案：正确。设正常价格为x元/平方米，则x(1+2%)=4000，解得x=4000÷(1+2%)≈3921.57元/平方米。10.运用市场法评估房地产价值时，可比实例的成交价格必须是实际成交价格，不能是虚拟的成交价格。（）答案：错误。在某些情况下，也可以采用虚拟的成交价格作为可比实例，如在模拟市场交易等情况下，但需要合理确定和修正。四、计算题（每题10分，共40分）1.某宗房地产交易，买卖双方在合同中约定，买方付给卖方2600元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。试求该宗房地产的正常成交价格。解：设该宗房地产的正常成交价格为x元/平方米。因为买卖中涉及的税费均由买方负担，所以买方实际付出的价格为x+x×5%，已知买方付给卖方2600元/平方米，可列方程：x+x×5%=26001.05x=2