《城市房屋租赁管理办法》

《城市房屋租赁管理办法》一、总则（一）目的与宗旨为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等有关法律、法规，制定本办法。本办法旨在规范城市房屋租赁行为，促进房屋租赁市场的健康发展，确保租赁活动在合法、有序的轨道上运行，为城市居民提供安全、稳定、规范的居住和经营环境。（二）适用范围本办法适用于城市规划区内国有土地上的房屋租赁。集体土地上的房屋出租，可参照本办法执行。但集体土地房屋租赁涉及土地性质、用途转变等特殊问题，需严格按照相关土地管理法律法规办理审批手续，确保租赁行为符合土地利用总体规划和农村集体资产管理规定。（三）基本原则1.合法原则房屋租赁活动必须遵守国家法律法规，不得违反法律强制性规定。租赁双方签订的租赁合同应具备合法有效的形式和内容，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。2.自愿平等原则租赁当事人在平等、自愿的基础上，通过协商一致确定租赁关系和合同条款。任何一方不得强迫另一方签订租赁合同，合同内容应体现双方真实意思表示。3.公平诚信原则租赁双方应遵循公平原则确定各方的权利和义务，诚实守信履行合同约定。出租人应如实告知房屋真实情况，不得隐瞒瑕疵；承租人应按照合同约定合理使用房屋，按时支付租金。二、租赁当事人（一）出租人1.定义出租人是指将房屋提供给他人使用，并收取租金的自然人、法人或其他组织。2.权利与义务权利按照合同约定收取租金。对房屋进行检查、维修，确保房屋安全和正常使用，但应提前通知承租人。在租赁期限届满或合同解除后，收回房屋。义务保证所提供房屋符合安全、使用要求，具备合法产权或经营管理权。如实向承租人告知房屋的有关情况，包括房屋结构、设施设备、使用限制等。依法缴纳房屋租赁相关税费。不得擅自提高租金标准或提前解除租赁合同，除非符合法定或约定情形。（二）承租人1.定义承租人是指使用他人房屋，并按照合同约定支付租金的自然人、法人或其他组织。2.权利与义务权利在租赁期限内，按照合同约定使用房屋。要求出租人履行维修义务，保障房屋正常使用。经出租人同意，可对房屋进行改善或增设他物。在同等条件下，享有优先购买权。义务按照合同约定的用途合理使用房屋，不得擅自改变房屋用途。按时支付租金及相关费用。爱护并合理使用房屋及其附属设施设备，因使用不当造成损坏的，应负责修复或赔偿。在租赁期限届满或合同解除后，返还房屋及附属设施设备。三、租赁合同（一）合同的订立1.形式要求房屋租赁合同应采用书面形式，包括纸质合同和电子合同等符合法律规定的形式。书面合同应明确租赁双方的基本信息、房屋基本情况、租赁期限、租金及支付方式、房屋用途、维修责任、违约责任等主要条款。2.合同内容当事人姓名或者名称及住所。房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况。租金和押金数额、支付方式。租赁用途和房屋使用要求。租赁期限。房屋维修责任。物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳。争议解决办法和违约责任。其他约定。（二）合同的效力1.生效条件房屋租赁合同自双方当事人签字（或盖章）之日起生效。当事人对合同生效另有约定的，从其约定，但不得违反法律法规的强制性规定。2.无效情形一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。以合法形式掩盖非法目的。损害社会公共利益。违反法律、行政法规的强制性规定。租赁房屋未依法取得房屋所有权证。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利。共有房屋未取得共有人同意。权属有争议。属于违法建筑。不符合安全、防灾等工程建设强制性标准。已依法公告列入拆迁范围。法律、行政法规规定禁止出租的其他情形。（三）合同的变更与解除1.变更情形当事人协商一致，可以变更合同内容。变更后的合同应采用书面形式，并由双方签字（或盖章）确认。因不可抗力等不可预见、不可避免的原因导致合同无法履行或部分无法履行，当事人可协商变更合同。2.解除情形当事人协商一致，可以解除合同。因不可抗力致使不能实现合同目的。在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。法律规定的其他情形。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。租赁房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。四、租赁登记备案（一）备案的要求1.备案主体房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持相关材料到房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。2.备案材料房屋租赁合同。房屋租赁当事人身份证明。房屋所有权证书或者其他合法权属证明。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。出租共有房屋，还应提交其他共有人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还应提交委托人授权出租的证明。（二）备案的程序1.申请租赁当事人向房屋所在地建设（房地产）主管部门提出房屋租赁登记备案申请，提交备案材料。2.受理建设（房地产）主管部门对申请材料进行审查，材料齐全、符合法定形式的，予以受理；材料不齐全或不符合法定形式的，一次性告知当事人需要补正的内容。3.审核建设（房地产）主管部门对备案材料进行审核，核实房屋租赁情况的真实性、合法性。必要时可实地查看房屋状况。4.登记备案经审核符合备案条件的，建设（房地产）主管部门予以登记备案，并向租赁当事人发放房屋租赁登记备案证明。（三）备案的效力房屋租赁登记备案证明是房屋租赁行为合法有效的凭证。房屋租赁当事人可持登记备案证明依法享受相关权益，如申请居住证、子女入学等。未办理房屋租赁登记备案的，不得对抗善意第三人。五、房屋租赁管理（一）日常巡查1.巡查主体与职责房屋所在地建设（房地产）主管部门应定期对房屋租赁情况进行巡查，街道办事处、乡镇人民政府应协助做好相关工作。巡查人员应依法履行职责，检查房屋租赁当事人是否遵守法律法规和合同约定，确保房屋租赁活动规范有序。2.巡查内容房屋租赁合同签订及登记备案情况。房屋使用情况，是否存在擅自改变用途、违规群租等行为。房屋安全状况，包括结构安全、消防设施等是否符合要求。物业服务情况，是否按照合同约定提供服务。（二）投诉处理1.投诉渠道建设（房地产）主管部门应设立专门的投诉举报电话、邮箱或其他渠道，方便房屋租赁当事人及其他利害关系人投诉举报房屋租赁违法行为。2.处理程序接到投诉后，建设（房地产）主管部门应及时受理，并进行调查核实。根据调查结果，依法作出处理决定，责令改正违法行为，对违法当事人给予相应处罚。处理结果应及时反馈投诉人。（三）档案管理1.档案内容房屋租赁管理部门应建立房屋租赁档案，档案内容包括房屋租赁合同、租赁当事人身份证明、房屋所有权证书、租赁登记备案证明、巡查记录、投诉处理记录等相关材料。2.档案管理要求档案应妥善保管，确保档案资料的完整、真实、有效。档案管理人员应严格遵守档案管理制度，按照规定的程序和方法进行档案的收集、整理、归档、查阅和销毁等工作。六、法律责任（一）出租人的法律责任1.出租人未按规定办理房屋租赁登记备案的，由建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。2.出租人将不得出租的房屋出租的，由建设（房地产）主管部门责令停止违法行为，并处以五千元以上三万元以下罚款。有违法所得的，没收违法所得。3.出租人不履行维修义务，致使房屋损坏，影响承租人正常使用的，应当负责修复或者赔偿。4.出租人未经承租人同意，擅自进入租赁房屋的，应当承担相应的法律责任。5.出租人违反合同约定提前解除租赁合同的，应当按照合同约定承担违约责任。给承租人造成损失的，应当赔偿损失。（二）承租人的法律责任1.承租人未按规定办理房屋租赁登记备案的，由建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。2.承租人擅自改变房屋用途的，由建设（房地产）主管部门责令限期改正，并处以一千元以上一万元以下罚款。3.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并要求承租人承担违约责任。4.承租人损坏房屋及其附属设施设备的，应当负责修复或者赔偿。5.承租人逾期不支付租金的，应当按照合同约定承担违约责任。经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以解除合同。（三）其他相关法律责任1