江门物业收费管理办法

江门物业收费管理办法一、总则（一）目的为加强江门市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》等法律法规及相关政策规定，结合本市实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于江门市行政区域内物业服务收费及其监督管理活动。本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或使用人收取的费用。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业应按照本办法的规定和物业服务合同的约定，向业主或使用人收取物业服务费用，不得擅自提高收费标准或重复收费。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。（四）定价形式物业服务收费根据不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。1.普通住宅（含保障性住房）前期物业服务收费实行政府指导价。2.非普通住宅以及业主大会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。二、物业服务收费标准（一）政府指导价标准制定1.普通住宅（含保障性住房）前期物业服务收费政府指导价标准，由市、区价格主管部门会同房地产行政主管部门，根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并向社会公布。2.物业服务等级标准由市房地产行政主管部门会同相关部门制定，按照物业服务的内容、服务质量要求等，将物业服务分为不同等级，具体等级划分及服务内容、质量要求等见附件[X]。（二）市场调节价的确定1.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据物业服务内容、服务质量、服务成本等因素，在物业服务合同中约定。2.物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。（三）收费调整1.实行政府指导价的物业服务收费，价格主管部门应当根据经济发展状况、物业服务成本变动情况以及社会承受能力等因素，适时调整物业服务收费标准。2.实行市场调节价的物业服务收费，物业服务企业应当在物业服务合同中约定物业服务收费调整的条件、程序和方式等内容。物业服务收费调整时，物业服务企业应当提前[X]日将调整理由、内容、标准等以书面形式告知业主，并在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对调整内容有异议的，双方应当协商解决。三、物业服务收费的计费方式（一）包干制1.包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。2.采用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。（二）酬金制1.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。2.采用酬金制的，物业服务企业应当在每年第一季度向业主大会或者全体业主公布上一年度物业服务资金的收支情况，并接受业主大会或者业主的监督。业主委员会可以委托专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。四、物业服务收费的收取（一）收费起始时间1.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。2.物业交付买受人之日起，物业服务费用由买受人交纳；但建设单位与物业买受人另有约定的除外。（二）收费方式1.物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。2.业主应当按照物业服务合同约定的收费方式和标准按时足额交纳物业服务费用。物业服务企业可以通过银行托收、上门收取等方式收取物业服务费用。（三）预收物业服务费用1.物业服务企业可以预收物业服务费用，但预收期限不得超过[X]个月。2.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将预收的物业服务费用剩余部分退还业主。五、物业服务收费的管理与监督（一）价格主管部门职责1.市、区价格主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作，依法对物业服务收费行为进行检查和处罚。2.价格主管部门应当加强对物业服务收费的明码标价管理，督促物业服务企业按照规定实行明码标价，在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况。（二）房地产行政主管部门职责1.市、区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务企业的资质管理和物业服务活动的监督管理工作，指导业主大会、业主委员会的成立和运作。2.房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督检查，定期公布物业服务企业的服务质量考核结果，促进物业服务企业提高服务水平。（三）其他部门职责1.市场监督管理部门负责对物业服务收费中的不正当竞争行为进行查处。2.财政部门负责对纳入财政管理的物业服务收费资金进行监督管理。（四）业主、业主大会及业主委员会的权利与义务1.业主有权对物业服务企业的服务质量、收费标准等进行监督，对物业服务企业的不当行为有权向相关部门投诉、举报。2.业主大会有权决定选聘、解聘物业服务企业，审议物业服务企业的年度服务计划、服务费用预算等事项。3.业主委员会应当监督物业服务企业履行物业服务合同，定期向业主公布物业服务费用的收支情况，协调处理业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷。（五）监督检查措施1.价格主管部门、房地产行政主管部门等相关部门有权依法对物业服务企业的收费行为进行监督检查，物业服务企业应当如实提供相关资料，不得拒绝、阻挠。2.相关部门在监督检查中发现物业服务企业存在价格违法行为的，应当依法予以处罚；发现物业服务企业存在服务质量问题的，应当责令其限期整改。六、法律责任（一）物业服务企业违法行为的处罚1.物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由价格主管部门责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处[X]元以上[X]万元以下的罚款：超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；高于或者低于政府定价收取费用的；采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；强制或者变相强制服务并收费的。2.物业服务企业违反明码标价规定的，由价格主管部门依照《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等有关规定予以处罚。（二）业主违法行为的处理业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（三）其他违法行为的处罚1.对违反本办法规定的其他行为，由相关部门按照法律法规的规定予以处罚。2.违反本办法规定，给业