泰安物业选聘管理办法

泰安物业选聘管理办法一、总则（一）目的为了规范泰安物业选聘行为，保障业主、物业使用人的合法权益，维护物业管理市场秩序，促进物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等相关法律法规及行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于泰安市行政区域内各类物业项目的选聘活动，包括新建住宅物业、非住宅物业以及已交付使用但未成立业主大会的住宅物业。（三）基本原则1.公开、公平、公正原则：选聘过程应向社会公开，接受业主、物业使用人和社会各界的监督，确保所有符合条件的物业服务企业都有平等参与竞争的机会，评选结果公正合理。2.业主自治原则：充分尊重业主的意愿，保障业主在物业选聘中的主体地位，发挥业主大会和业主委员会的作用，实现业主对物业管理的自我决策、自我管理、自我监督。3.依法依规原则：严格遵守国家和地方有关法律法规、政策规定，确保选聘活动合法合规进行，维护各方的合法权益。（四）职责分工1.市、县（市、区）物业管理行政主管部门：负责本行政区域内物业选聘活动的监督管理工作，指导和监督业主大会、业主委员会的选聘行为，依法查处选聘活动中的违法行为。2.街道办事处、乡镇人民政府：负责组织、指导本辖区内业主大会的成立和换届选举工作，监督业主大会和业主委员会的日常活动，协调处理物业管理中的矛盾纠纷，对物业选聘活动进行指导和监督。3.社区居民委员会：协助街道办事处、乡镇人民政府开展业主大会的筹备、召开等工作，指导业主委员会的日常运作，参与物业选聘相关工作，维护业主的合法权益。4.业主大会：代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，决定选聘、续聘物业服务企业等重大事项。5.业主委员会：执行业主大会的决定，具体负责物业选聘的组织实施工作，与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。二、前期物业管理选聘（一）建设单位的责任1.在物业项目交付使用前，建设单位应当按照国家和地方有关规定，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务。2.建设单位应当在销售物业时，将前期物业服务合同中的服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等事项，在商品房买卖合同中予以明确，并向物业买受人明示。3.建设单位应当按照规定向物业服务企业移交物业管理用房、共用设施设备等相关资料，并协助物业服务企业做好物业承接查验工作。（二）招投标程序1.招标公告发布：建设单位应当在泰安市物业管理行政主管部门指定的媒体上发布招标公告，公告内容应当包括物业项目基本情况、招标人基本情况、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。2.报名及资格预审：有意参加投标的物业服务企业应当在规定时间内报名，并提交相关资格证明文件。建设单位应当对报名企业进行资格预审，确定符合条件的投标企业名单。3.招标文件编制：建设单位应当根据物业项目特点和实际需求，编制招标文件。招标文件应当包括招标项目的基本情况、物业服务内容及标准、服务期限、投标报价要求、评标标准和方法以及其他需要说明的事项等内容。4.投标文件递交：投标企业应当按照招标文件要求编制投标文件，并在规定时间内递交至指定地点。投标文件应当包括投标函、投标报价表、物业服务方案、企业资质证书、业绩证明材料等内容。5.开标、评标和定标：建设单位应当按照规定的时间和地点组织开标、评标和定标。开标应当公开进行，当场宣布投标企业的名称、投标报价、物业服务方案等主要内容。评标应当按照招标文件规定的评标标准和方法进行，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中专家人数不得少于成员总数的三分之二。定标应当根据评标结果，确定中标企业，并向中标企业发出中标通知书。6.签订前期物业服务合同：中标企业应当在接到中标通知书之日起三十日内，与建设单位签订前期物业服务合同。前期物业服务合同应当包括合同双方的基本情况、物业服务内容及标准、服务期限、服务费用、双方的权利义务、合同的变更和终止、违约责任等内容。（三）协议选聘1.符合下列条件之一的，可以采用协议方式选聘物业服务企业：投标人少于三个；住宅规模较小的，经物业所在地的区、县（市）物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。2.采用协议方式选聘物业服务企业的，建设单位应当将拟选聘的物业服务企业基本情况、服务内容、服务标准、收费标准等事项在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期不得少于十五日。公示期满无异议或者异议不成立的，建设单位应当与物业服务企业签订前期物业服务合同，并报物业所在地的区、县（市）物业管理行政主管部门备案。三、业主大会成立后物业管理选聘（一）业主大会筹备1.物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者已交付的房屋套数超过总套数百分之五十时，业主应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。2.业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和社区居民委员会代表组成。业主代表人数不得少于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。3.业主大会筹备组应当自成立之日起三十日内，组织业主制定业主大会议事规则和管理规约，确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，并在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期不得少于十五日。（二）业主大会召开1.业主大会筹备组应当自公示业主委员会委员候选人名单之日起十五日内，组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。3.业主大会决定选聘、续聘物业服务企业等重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（三）物业服务企业选聘1.业主大会决定选聘物业服务企业的，应当按照国家和地方有关规定，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。2.业主大会可以授权业主委员会具体负责物业选聘的组织实施工作。业主委员会应当按照业主大会的决定，制定选聘方案，明确选聘方式、程序、标准等事项，并在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期不得少于十五日。3.选聘方案公示期满无异议或者异议不成立的，业主委员会应当按照规定的程序组织实施选聘活动，包括发布招标公告、报名及资格预审、招标文件编制、投标文件递交、开标、评标和定标等环节。4.业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应当包括合同双方的基本情况、物业服务内容及标准、服务期限、服务费用、双方的权利义务、合同的变更和终止、违约责任等内容。5.物业服务合同签订后，业主委员会应当将物业服务合同报物业所在地的区、县（市）物业管理行政主管部门备案。（四）协议选聘1.符合下列条件之一的，可以采用协议方式选聘物业服务企业：投标人少于三个；住宅规模较小的，经业主大会决定，可以采用协议方式选聘物业服务企业。2.采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将拟选聘的物业服务企业基本情况、服务内容、服务标准、收费标准等事项在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期不得少于十五日。公示期满无异议或者异议不成立的，业主委员会应当与物业服务企业签订物业服务合同，并报物业所在地的区、县（市）物业管理行政主管部门备案。四、物业服务企业选聘程序（一）制定选聘方案1.建设单位或业主委员会应当根据物业项目实际情况，制定选聘方案。选聘方案应当包括物业项目基本情况、选聘方式、程序、标准、服务内容及标准、服务期限、服务费用、评标标准和方法等内容。2.选聘方案应当经业主大会审议通过（前期物业管理选聘由建设单位制定并实施）。（二）发布选聘信息1.通过泰安市物业管理行政主管部门指定的媒体、物业管理区域内显著位置等渠道发布选聘信息，包括招标公告或选聘通知等。2.招标公告应当包括招标人基本情况、招标项目基本情况、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。选聘通知应当包括选聘原因、选聘方式、物业服务企业资格要求、报名时间和地点、提交资料要求等事项。（三）报名及资格审查1.有意参加选聘的物业服务企业应当在规定时间内报名，并按照要求提交相关资格证明文件、业绩证明材料、物业服务方案等资料。2.建设单位或业主委员会应当对报名企业进行资格审查，确定符合条件的投标企业名单。资格审查内容包括企业资质等级、业绩情况、信誉状况、人员配备等方面。（四）招标文件或选聘文件编制1.建设单位或业主委员会应当根据物业项目特点和实际需求，编制招标文件或选聘文件。2.招标文件应当包括招标项目的基本情况、物业服务内容及标准、服务期限、投标报价要求、评标标准和方法以及其他需要说明的事项等内容。选聘文件应当包括选聘原因、选聘方式、物业服务企业资格要求、服务内容及标准、服务期限、服务费用、合同主要条款等内容。（五）投标文件递交1.投标企业应当按照招标文件或选聘文件要求编制投标文件，并在规定时间内递交至指定地点。2.投标文件应当包括投标函、投标报价表、物业服务方案、企业资质证书、业绩证明材料等内容。（六）开标、评标和定标1.建设单位或业主委员会应当按照规定的时间和地点组织开标、评标和定标。2.开标应当公开进行，当场宣布投标企业的名称、投标报价、物业服务方案等主要内容。3.评标应当按照招标文件或选聘文件规定的评标标准和方法进行，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中专家人数不得少于成员总数的三分之二。4.定标应当根据评标结果，确定中标企业，并向中标企业发出中标通知书。（七）签订物业服务合同1.中标企业应当在接到中标通知书之日起三十日内，与建设单位或业主委员会签订物业服务合同。2.物业服务合同应当包括合同双方的基本情况、物业服务内容及标准、服务期限、服务费用、双方的权利义务、合同的变更和终止、违约责任等内容。五、物业服务企业选聘标准（一）企业资质1.具有独立法人资格，持有有效的营业执照。2.具备相应的物业服务企业资质等级证书，且资质等级符合物业项目要求。（二）业绩情况1.近三年内承担过类似规模和类型物业项目的管理服务，且服务质量良好，无重大投诉和不良记录。2.提供业绩证明材料，包括物业服务合同、业主满意度调查结果等。（三）人员配备1.配备与物业项目规模相适应的专业管理人员，包括项目经理、客服人员、维修人员、安保人员、保洁人员等。2.管理人员具备相应的专业知识和技能，持有相关职业资格证书。（四）服务方案1.物业服务方案科学合理，符合物业项目实际情况和业主需求。2.服务内容明确，服务标准具体，包括房屋管理、共用设施设备维修养护、环境卫生维护、绿化养护、安全防范等方面。（五）信誉状况1.企业信誉良好，无拖欠员工工资、税费等违法违规行为。2.提供企业信用报告或相关证明材料。（六）应急处理能力1.具备完善的应急预案，能够有效应对各类突发事件，如火灾、地震、水浸等。2.定期组织应急演练，提高应急处理能力。六、物业服务费用（一）费用构成物业服务费用由以下部分构成：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。（二）收费标准1.物业服务费用收费标准应当根据物业项目的服务内容、服务标准、成本支出等因素合理确定，并在物业服务合同中明确约定。2.实行政府指导价的物业服务收费，由价格主管部门会同物业管理行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业在规定的基准价及其浮动幅度内协商确定。3.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据服务内容、服务标准、市场行情等因素协商确定。（三）费用调整1.物业服务合同期限内，物业服务企业不得擅自提高物业服务费用标准。确因服务成本上升等原因需要调整物业服务费用的，物业服务企业应当在调整前不少于三十日，将调整理由、调整幅度等情况书面告知业主，并在物业管理区域内显著位置进行公示。2.业主大会成立后，物业服务费用的调整由业主大会决定。业主大会决定调整物业服务费用的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（四）费用支付1.业主应当按照物业服务合同约定的时间和方式支付物业服务费用。2.业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费用的，从其约定，业主负连带支付责任。3.物业服务企业可以根据物业服务合同约定，预收物业服务费用，但预收期限不得超过一年。七、监督管理（一）行政主管部门监督1.市、县（市、区）物业管理行政主管部门应当加强对物业选聘活动的监督管理，定期对物业服务企业的选聘情况进行检查，及时发现和纠正违法违规行为。2.物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业信用档案，记录物业服务企业的选聘、服务质量、业主投诉处理等情况，对信用良好的企业给予表彰和奖励，对信用不良的企业进行警示和惩戒。（二）业主监督1.业主有权对物业选聘活动进行监督，对选聘过程中的违法违规行为有权向相关部门投诉、举报。2.业主大会和业主委员会应当定期对物业服务企业的服务质量进行检查和评估，听取业主的意见和建议，及时发现和解决问题。（三）社会监督1.鼓励新闻媒体和社会公众对物业选聘活动进行监督，对违法违规行为进行曝光。2.物业管理行业