枣庄维修基金管理办法

枣庄维修基金管理办法一、总则（一）目的为了加强枣庄市住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于枣庄市行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。（三）基本原则1.专户存储、专款专用原则住宅专项维修资金应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。2.业主决策、民主管理原则住宅专项维修资金的使用应当经业主依法共同决定。业主大会成立前，维修资金的使用由物业服务企业提出使用计划，经所在地街道办事处（乡镇人民政府）审核后，报市、县（市、区）房地产主管部门备案；业主大会成立后，维修资金的使用由物业服务企业提出使用计划，经业主大会依法通过后，报市、县（市、区）房地产主管部门备案。3.公开透明、接受监督原则住宅专项维修资金的管理和使用应当公开透明，接受业主、业主大会和相关部门的监督。市、县（市、区）房地产主管部门应当建立住宅专项维修资金信息公开制度，定期公布维修资金的交存、使用、增值收益等情况，方便业主查询和监督。二、交存（一）交存主体1.商品住宅的业主商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。2.售后公有住房的业主售后公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。（二）交存标准1.商品住宅商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。2.售后公有住房售后公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。（三）交存方式1.业主自行交存业主可以直接将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，也可以委托物业服务企业代收代交。2.开发建设单位代收代交商品住宅的开发建设单位应当在办理房屋入住手续前，将代收的首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，并将存入情况及时告知业主。（四）交存程序1.业主交存业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。业主可以通过银行转账、现金缴存等方式交存住宅专项维修资金。2.开发建设单位代收代交商品住宅的开发建设单位应当在办理房屋入住手续前，将代收的首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，并将存入情况及时告知业主。开发建设单位应当在代收住宅专项维修资金时，向业主出具由市、县（市、区）房地产主管部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。3.公有住房售房单位交存售后公有住房的售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在交存住宅专项维修资金时，向市、县（市、区）房地产主管部门出具由财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。三、使用（一）使用范围住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。（二）使用程序1.提出使用方案物业服务企业应当根据实际情况提出住宅专项维修资金使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、施工单位选择等内容。2.业主大会依法通过业主大会成立前，维修资金的使用由物业服务企业提出使用计划，经所在地街道办事处（乡镇人民政府）审核后，报市、县（市、区）房地产主管部门备案；业主大会成立后，维修资金的使用由物业服务企业提出使用计划，经业主大会依法通过后，报市、县（市、区）房地产主管部门备案。3.组织实施物业服务企业应当按照经业主大会通过的使用方案组织实施维修和更新、改造工作。在实施过程中，应当做好现场记录，收集相关资料，并接受业主、业主大会和相关部门的监督。4.竣工验收维修和更新、改造工程竣工后，物业服务企业应当组织相关单位进行竣工验收。验收合格的，应当将工程决算和审计报告报市、县（市、区）房地产主管部门备案；验收不合格的，应当责令施工单位返工，直至验收合格。5.结算支付维修和更新、改造工程竣工验收合格后，物业服务企业应当按照合同约定与施工单位进行结算，并将结算情况报市、县（市、区）房地产主管部门备案。市、县（市、区）房地产主管部门应当根据结算情况，从住宅专项维修资金专户中支付相应的维修费用。（三）紧急使用程序发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下程序办理：1.物业服务企业或者相关业主提出应急处置方案物业服务企业或者相关业主应当立即组织制定应急处置方案，明确维修和更新、改造的具体内容、费用预算、施工单位选择等事项，并报所在地街道办事处（乡镇人民政府）审核。2.街道办事处（乡镇人民政府）审核街道办事处（乡镇人民政府）应当在接到应急处置方案后24小时内进行审核，并将审核意见反馈给物业服务企业或者相关业主。3.组织实施物业服务企业或者相关业主应当按照经街道办事处（乡镇人民政府）审核的应急处置方案组织实施维修和更新、改造工作。在实施过程中，应当做好现场记录，收集相关资料，并接受业主、业主大会和相关部门的监督。4.竣工验收维修和更新、改造工程竣工后，物业服务企业或者相关业主应当组织相关单位进行竣工验收。验收合格的，应当将工程决算和审计报告报市、县（市、区）房地产主管部门备案；验收不合格的，应当责令施工单位返工，直至验收合格。5.结算支付维修和更新、改造工程竣工验收合格后，物业服务企业或者相关业主应当按照合同约定与施工单位进行结算，并将结算情况报市、县（市、区）房地产主管部门备案。市、县（市、区）房地产主管部门应当根据结算情况，从住宅专项维修资金专户中支付相应的维修费用。（四）费用分摊1.商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。2.售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。3.售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。四、管理（一）专户管理住宅专项维修资金应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。市、县（市、区）房地产主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。专户管理银行应当定期向市、县（市、区）房地产主管部门报送住宅专项维修资金账户余额对账单，并建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、业主大会和相关部门的查询。（二）财务管理住宅专项维修资金的财务管理应当执行国家有关规定，建立健全财务管理制度，定期编制财务会计报告，如实反映住宅专项维修资金的收支情况。住宅专项维修资金的会计核算应当执行国家统一的会计制度，按照规定设置会计科目，进行明细核算。住宅专项维修资金的收支应当严格按照规定的程序办理，做到手续完备、账目清楚、内容真实、数字准确。（三）信息管理市、县（市、区）房地产主管部门应当建立住宅专项维修资金信息管理系统，对住宅专项维修资金的交存、使用、管理等情况进行实时监控和动态管理。业主大会和业主委员会应当建立住宅专项维修资金使用情况公示制度，定期将住宅专项维修资金的使用情况在物业管理区域内显著位置进行公示，接受业主的监督。业主有权查询本人住宅专项维修资金的交存、使用、余额等情况，市、县（市、区）房地产主管部门和专户管理银行应当及时提供相关信息。五、监督（一）部门监督市、县（市、区）房地产主管部门应当会同财政部门，加强对住宅专项维修资金交存、使用、管理情况的监督检查。市、县（市、区）房地产主管部门应当定期对住宅专项维修资金的交存、使用、管理情况进行检查，发现问题的，应当及时责令整改。财政部门应当加强对住宅专项维修资金财务管理情况的监督检查，确保住宅专项维修资金的安全和有效使用。（二）业主监督业主大会和业主委员会有权监督住宅专项维修资金的使用情况。业主大会可以通过业主委员会，要求物业服务企业定期公布住宅专项维修资金的使用情况，并对使用情况进行检查。业主有权对住宅专项维修资金的使用情况提出异议，业主大会和业主委员会应当及时处理业主的异议，并将处理情况告知业主。（三）社会监督任何单位和个人对住宅专项维修资金的交存、使用、管理等情况有权进行举报。市、县（市、区）房地产主管部门应当及时受理举报，并依法进行查处。市、县（市、区）房地产主管部门应当建立住宅专项维修资金信用档案，对住宅专项维修资金交存、使用、管理等情况进行记录，并向社会公布。对违反本办法规定的单位和个人，依法予以处罚，并记入信用档案。六、法律责任（一）业主及相关单位的法律责任1.业主未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。2.开发建设单位、公有住房售房单位未按照本办法规定交存、提取住宅专项维修资金的，由市、县（市、区）房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处3万元以下的罚款。3.挪用住宅专项维修资金的，由市、县（市、区）房地产主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。4.物业服务企业未按照本办法规定及时、准确、完整地公示住宅专项维修资金使用情况的，由市、县（市、区）房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以下的罚款。5.业主大会或者业主委员会作出的决定违反本办法规定的，由市、县（市、区）房地产主管部门责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。（二）相关部门工作人员的法律责任市、县（市、区）房地产主管部门、财政部门及其工作