昆明租赁房屋管理办法

昆明租赁房屋管理办法一、总则（一）目的与依据为加强昆明市租赁房屋管理，规范房屋租赁行为，维护房屋租赁市场秩序，保障租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《商品房屋租赁管理办法》等相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于昆明市行政区域内的房屋租赁及其相关管理活动。本办法所称房屋租赁，是指自然人、法人或其他组织作为出租人，将其拥有所有权或使用权的房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。（三）基本原则房屋租赁管理应当遵循自愿、平等、公平、合法和诚实信用的原则。（四）管理部门职责1.昆明市住房和城乡建设部门是本市房屋租赁管理的行政主管部门（以下简称“市住建部门”），负责全市房屋租赁管理工作的指导、监督和协调，并具体负责五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区房屋租赁管理的实施工作。2.各县（市）区住房和城乡建设部门负责本辖区内房屋租赁管理工作的组织实施和监督检查。3.街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区内房屋租赁的日常管理工作，协助相关部门做好房屋租赁管理工作。4.市、县（市）区市场监督管理、公安、税务、自然资源和规划、城市管理、消防救援等部门按照各自职责，协同做好房屋租赁管理相关工作。二、租赁合同（一）合同签订1.房屋租赁当事人应当依法签订书面租赁合同。租赁合同应当具备以下主要内容：当事人姓名或者名称及住所；房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；租金和押金数额、支付方式；租赁用途和房屋使用要求；租赁期限；房屋维修责任；物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；争议解决办法和违约责任；其他约定。2.房屋租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。（二）合同备案1.房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地的县（市）区住房和城乡建设部门办理房屋租赁合同备案。2.办理房屋租赁合同备案，应当提交下列材料：房屋租赁合同；房屋租赁当事人身份证明；房屋所有权证书或者其他合法权属证明；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。出租委托代管房屋的，还应当提交委托人的委托证明；出租共有房屋的，还应当提交其他共有人同意出租的证明。3.县（市）区住房和城乡建设部门应当自受理房屋租赁合同备案申请之日起三个工作日内，对符合备案条件的，予以备案，并出具房屋租赁合同备案证明；对不符合备案条件的，不予备案，并书面说明理由。（三）合同变更与解除1.房屋租赁期间，发生下列情形之一的，房屋租赁合同可以变更或者解除：符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；当事人协商一致的。2.因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。三、租赁当事人（一）出租人义务1.出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。2.出租住宅房屋的，应当以保障居住安全和正常使用为原则，保证出租的房屋符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。3.出租人应当遵守法律、法规的规定，依法纳税。4.出租人有权按照合同约定收取租金，有权对承租人使用房屋的情况进行监督检查。（二）承租人义务1.承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。2.承租人应当按照合同约定按时支付租金。3.承租人应当遵守法律、法规的规定，不得利用租赁房屋从事违法活动。4.承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，发现房屋及附属设施损坏的，应及时通知出租人修复。因承租人过错造成房屋及附属设施损坏的，承租人应当承担修复或赔偿责任。5.租赁期间届满，承租人应当返还租赁房屋。返还的房屋应当符合按照约定或者房屋性质使用后的状态。（三）转租规定1.承租人经出租人书面同意，可以将租赁房屋转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁房屋造成损失的，承租人应当赔偿损失。2.承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同。四、房屋租赁登记备案（一）备案程序1.房屋租赁当事人提交房屋租赁合同备案申请时，应当如实申报租赁房屋的有关情况，并对申报信息的真实性、合法性、完整性负责。2.县（市）区住房和城乡建设部门应当对申请人提交的材料进行审查。材料齐全、符合法定形式的，应当予以受理，并在规定时间内完成备案。材料不齐全或者不符合法定形式的，应当一次性告知申请人需要补正的内容。3.房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称，承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等内容。（二）备案信息管理1.县（市）区住房和城乡建设部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实现房屋租赁信息的网上登记备案，并与相关部门实现信息共享。2.房屋租赁登记备案信息系统应当记录房屋租赁当事人的基本信息、房屋租赁情况等内容，并对房屋租赁登记备案信息进行动态管理。3.房屋租赁当事人可以通过房屋租赁登记备案信息系统查询房屋租赁登记备案信息。（三）备案证明补办与变更1.房屋租赁登记备案证明遗失的，房屋租赁当事人可以持有效身份证件到原登记备案部门申请补办。2.房屋租赁当事人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码、租赁房屋坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等内容发生变更的，应当自变更之日起三十日内，到原登记备案部门办理房屋租赁登记备案的变更手续。五、房屋租赁价格管理（一）价格指导1.市住建部门应当会同价格主管部门根据房屋租赁市场情况，定期发布不同区域、不同类型房屋的租赁价格指导信息，引导房屋租赁当事人合理确定租金标准。2.房屋租赁当事人应当按照公平、合理、诚实信用的原则确定租金标准，不得恶意抬高或者压低租金价格。（二）租金调整1.租赁期间，因市场因素等原因确需调整租金的，出租人和承租人应当协商一致，并签订书面协议。2.出租人调整租金的，应当提前合理期限通知承租人。承租人对租金调整有异议的，可以通过协商、调解等方式解决；协商、调解不成的，可以依法向人民法院提起诉讼。（三）价格监管1.价格主管部门应当加强对房屋租赁市场价格的监督检查，依法查处价格违法行为。2.房屋租赁当事人违反价格法律法规的，由价格主管部门依法予以处罚。六、房屋租赁安全管理（一）安全责任1.出租人是房屋租赁安全的第一责任人，应当依法履行房屋租赁安全责任，确保出租房屋符合安全标准。2.承租人应当遵守房屋租赁安全规定，合理使用房屋，不得危及房屋安全。（二）安全检查1.街道办事处、乡镇人民政府应当定期组织对本辖区内的房屋租赁情况进行安全检查，及时发现和消除安全隐患。2.住房和城乡建设、公安、消防救援等部门应当按照各自职责，对房屋租赁安全进行监督检查，对发现的安全隐患，应当责令相关责任人限期整改。（三）消防要求1.出租房屋应当符合消防安全要求，配备必要的消防设施和器材，并保持完好有效。2.承租人应当遵守消防安全规定，不得在租赁房屋内私拉乱接电线、违规使用电器设备、堆放易燃可燃物品等，确保消防安全。（四）治安管理1.出租房屋应当符合治安管理规定，不得将房屋出租给无有效身份证件的人员居住。2.承租人应当遵守治安管理规定，不得在租赁房屋内从事违法犯罪活动。七、房屋租赁纠纷处理（一）协商解决房屋租赁当事人因租赁房屋发生纠纷的，可以自行协商解决；协商不成的，可以向人民调解委员会申请调解。（二）行政调解当事人可以向街道办事处、乡镇人民政府或者县（市）区住房和城乡建设部门申请行政调解。街道办事处、乡镇人民政府或者县（市）区住房和城乡建设部门应当及时受理，并依法进行调解。（三）仲裁或诉讼当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以根据租赁合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议，向仲裁机构申请仲裁；没有仲裁条款或者仲裁协议的，可以依法向人民法院提起诉讼。八、法律责任（一）出租人的法律责任1.出租人有下列行为之一的，由县（市）区住房和城乡建设部门责令限期改正；逾期不改正的，处一千元以上一万元以下罚款：未按照本办法规定签订书面租赁合同的；未按照本办法规定办理房屋租赁合同备案的；未经承租人同意擅自进入租赁房屋的；未按照合同约定履行房屋维修义务的。2.出租人违反本办法规定，将不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋出租的，由县（市）区住房和城乡建设部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。3.出租人违反本办法规定，利用出租房屋从事违法活动的，由相关部门依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（二）承租人的法律责任1.承租人有下列行为之一的，由县（市）区住房和城乡建设部门责令限期改正；逾期不改正的，处一千元以下罚款：未按照本办法规定签订书面租赁合同的；未按照合同约定的租赁用途使用房屋的；未按照合同约定按时支付租金的。2.承租人未经出租人同意擅自转租房屋的，由县（市）区住房和城乡建设部门责令限期改正，没收违法所得，并处违法所得一倍以上三倍以下罚款。3.承租人违反本办法规定，利用租赁房屋从事违法活动