武汉老旧小区管理办法

武汉老旧小区管理办法一、总则（一）目的与依据为加强武汉老旧小区的管理，提升居民生活质量，改善小区居住环境，根据国家相关法律法规以及武汉市城市管理的实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于武汉市行政区域内建成年代较久、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（以下简称老旧小区）。（三）基本原则1.政府主导原则：充分发挥政府在老旧小区管理中的统筹协调作用，加大政策支持和资金投入力度。2.居民参与原则：鼓励居民积极参与老旧小区管理，通过业主大会、业主委员会等形式，实现居民自我管理、自我服务、自我监督。3.因地制宜原则：根据老旧小区的实际情况，制定切实可行的管理方案，注重管理措施的针对性和实效性。4.长效管理原则：建立健全老旧小区管理长效机制，确保管理工作持续、稳定、有效开展。二、管理职责（一）政府部门职责1.市住房保障和房屋管理局负责统筹协调全市老旧小区管理工作，制定相关政策和标准。指导各区开展老旧小区改造和管理工作，监督检查工作落实情况。协调相关部门解决老旧小区管理中的重大问题。2.区人民政府负责本辖区内老旧小区管理工作的组织实施，制定具体工作方案。落实老旧小区改造和管理所需资金，组织开展老旧小区改造项目。指导街道办事处（乡镇人民政府）做好老旧小区日常管理工作，协调解决管理中的问题。3.街道办事处（乡镇人民政府）负责组织实施本辖区内老旧小区的日常管理工作，指导业主大会、业主委员会的成立和运作。协调社区居委会、物业服务企业等相关单位，共同做好老旧小区环境卫生、治安保卫、绿化养护、设施维修等工作。及时处理居民关于老旧小区管理的投诉和建议，维护居民合法权益。4.社区居委会协助街道办事处（乡镇人民政府）开展老旧小区管理工作，组织居民参与小区管理活动。调解居民之间的矛盾纠纷，促进小区和谐稳定。收集居民对小区管理的意见和建议，及时反馈给相关部门。（二）相关单位职责1.物业服务企业按照物业服务合同约定，为老旧小区提供专业化的物业服务，包括环境卫生清扫、绿化养护、秩序维护、设施设备维修保养等。定期向业主公布物业服务费用收支情况，接受业主监督。协助社区居委会、业主委员会做好小区管理工作，积极参与小区公共事务。2.业主大会、业主委员会依法成立业主大会，选举产生业主委员会。业主大会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，业主委员会执行业主大会的决定事项。制定和修改业主大会议事规则、管理规约，监督物业服务企业履行物业服务合同。筹集和使用专项维修资金，决定改建、重建建筑物及其附属设施等重大事项。组织业主参与小区管理，协调解决小区管理中的问题，促进小区和谐发展。三、小区改造（一）改造计划1.各区人民政府应根据本辖区老旧小区的实际情况，制定年度改造计划，并报市住房保障和房屋管理局备案。2.改造计划应包括改造小区的名称、地址、改造内容、资金预算、实施时间等内容。（二）改造内容1.基础设施改造道路维修：对小区内破损的道路进行修复或重新铺设，确保道路平整、畅通。排水管网改造：清淤、疏通小区排水管网，修复或更换损坏的排水管道，解决小区内积水问题。供水供电改造：对老化的供水供电设施进行更新改造，确保供水供电安全、稳定。通信设施改造：完善小区内通信网络覆盖，满足居民通信需求。2.房屋本体改造屋面防水维修：对屋面渗漏的房屋进行防水处理，防止雨水渗漏。外墙粉刷：对破旧、脱落的外墙进行粉刷，提升小区整体外观形象。楼道整治：清理楼道杂物，粉刷楼道墙面，更换损坏的楼道灯，改善楼道环境。门窗维修更换：对损坏的门窗进行维修或更换，提高房屋的安全性和保温性。3.公共服务设施改造停车场建设：合理规划建设小区停车场，增加停车位，缓解小区停车难问题。绿化景观改造：对小区内的绿化进行优化调整，增加绿化面积，提升小区绿化景观品质。社区服务设施建设：完善小区内的社区服务设施，如社区活动中心、老年日间照料中心、物业服务用房等。（三）改造资金1.政府资金支持：市、区人民政府应加大对老旧小区改造的资金投入，安排专项资金用于老旧小区改造项目。2.居民自筹：鼓励居民按照自愿原则，通过集资、捐资等方式参与老旧小区改造，自筹资金用于改造项目中居民受益部分的建设。3.社会资本参与：积极引导社会资本参与老旧小区改造，通过政府与社会资本合作（PPP）等模式，拓宽改造资金来源渠道。（四）改造实施1.各区人民政府应按照改造计划，组织相关部门和单位实施老旧小区改造项目。2.改造项目应严格按照工程建设相关法律法规和标准规范进行施工，确保工程质量和安全。3.改造过程中，应充分征求居民意见，及时解决居民反映的问题，保障居民的知情权、参与权和监督权。四、物业管理（一）物业服务模式1.专业化物业服务：鼓励老旧小区通过公开招标、邀请招标等方式，选聘具有相应资质的物业服务企业提供专业化物业服务。2.社区物业服务：对于暂不具备引入专业化物业服务企业条件的老旧小区，可由社区居委会组织开展社区物业服务，提供基本的环境卫生清扫、绿化养护、秩序维护等服务。3.居民自治管理：在街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会的指导下，鼓励居民成立自治管理小组，对小区进行自我管理、自我服务。（二）物业服务合同1.业主大会或业主委员会应与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，明确双方的权利和义务。2.物业服务合同应包括服务内容、服务标准、服务费用、服务期限、违约责任等条款。（三）物业服务费用1.物业服务费用由业主按照物业服务合同约定缴纳。2.物业服务企业应按照规定明码标价，在小区显著位置公布服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等信息，接受业主监督。3.对于经济困难的业主，可按照相关规定申请减免物业服务费用。（四）物业服务监督1.街道办事处（乡镇人民政府）应加强对物业服务企业的监督管理，定期对物业服务质量进行检查和考核。2.业主大会、业主委员会应监督物业服务企业履行物业服务合同，对服务质量不达标、违反合同约定的物业服务企业，有权要求其限期整改或解除合同。3.居民有权对物业服务企业的服务质量进行监督，对不满意的服务内容可向业主委员会、街道办事处（乡镇人民政府）或相关部门投诉。五、环境卫生管理（一）清扫保洁1.物业服务企业或社区居委会应按照规定的标准和时间，对老旧小区内的道路、楼道、绿地、公共区域等进行清扫保洁，确保环境卫生整洁。2.加强对小区内垃圾收集点的管理，及时清理垃圾，做到日产日清，保持垃圾收集点周边环境干净卫生。（二）垃圾分类1.积极推进老旧小区垃圾分类工作，设置垃圾分类投放设施，引导居民进行垃圾分类投放。2.加强对居民的垃圾分类宣传教育，提高居民的垃圾分类意识，养成良好的垃圾分类习惯。（三）环境卫生监督1.街道办事处（乡镇人民政府）应定期对老旧小区环境卫生进行检查，对发现的问题及时督促相关单位进行整改。2.鼓励居民参与环境卫生监督，对破坏环境卫生的行为进行劝阻和举报。六、绿化管理（一）绿化养护1.物业服务企业或社区居委会应按照绿化养护标准，对老旧小区内的绿化植物进行定期浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护工作，确保绿化植物生长良好。2.加强对小区内公共绿地的保护，严禁擅自占用、破坏公共绿地。（二）绿化改造1.根据老旧小区的实际情况，合理规划绿化改造项目，增加绿化面积，提升小区绿化景观品质。2.在绿化改造过程中，应注重植物品种的选择，优先选用本地适宜生长、抗病虫害能力强的植物品种。（三）绿化监督1.街道办事处（乡镇人民政府）应加强对老旧小区绿化管理工作的监督检查，对绿化养护不到位、破坏绿化等行为进行及时制止和纠正。2.鼓励居民参与绿化监督，对发现的绿化问题可向相关部门投诉，共同维护小区绿化环境。七、治安保卫管理（一）安全防范措施1.物业服务企业或社区居委会应在老旧小区内设置必要的安全防范设施，如门禁系统、监控设备等，加强小区出入口和公共区域的安全管理。2.组织开展治安巡逻，加强对小区内重点部位、重点时段的巡查，及时发现和处理各类安全隐患。（二）车辆管理1.合理规划小区内停车位，规范车辆停放秩序，确保车辆停放整齐有序。2.对进入小区的车辆进行登记管理，禁止外来车辆随意停放，保障小区内道路畅通。（三）治安纠纷处理1.建立健全治安纠纷调解机制，及时调解居民之间的治安纠纷，维护小区和谐稳定。2.对于涉及违法犯罪的行为，应及时报警，配合公安机关进行调查处理。（四）治安保卫监督1.街道办事处（乡镇人民政府）应加强对老旧小区治安保卫管理工作的监督检查，对安全防范措施落实不到位、治安秩序混乱等问题进行督促整改。2.鼓励居民参与治安保卫监督，对发现的安全隐患和治安问题及时向相关部门报告。八、设施设备管理（一）设施设备维护1.物业服务企业应建立健全老旧小区设施设备维护管理制度，定期对小区内的共用设施设备进行巡查、维护和保养，确保设施设备正常运行。2.对设施设备的维护情况进行记录，建立设施设备档案，为设施设备的更新改造提供依据。（二）设施设备维修1.当设施设备出现故障时，物业服务企业应及时组织维修，确保设施设备尽快恢复正常使用。2.对于重大设施设备维修项目，应按照相关规定进行招投标，选择具有相应资质的施工单位进行维修。（三）设施设备更新改造1.根据老旧小区设施设备的使用年限和实际运行情况，制定设施设备更新改造计划。2.设施设备更新改造所需资金，按照本办法关于改造资金的规定筹集和使用。（四）设施设备管理监督1.街道办事处（乡镇人民政府）应加强对老旧小区设施设备管理工作的监督检查，对设施设备维护不到位、维修不及时等问题进行督促整改。2.业主大会、业主委员会应监督物业服务企业做好设施设备管理工作，确保设施设备正常运行，保障业主的正常生活。九、应急管理（一）应急预案制定1.街道办事处（乡镇人民政府）应组织制定老旧小区应急预案，明确应急处置的组织机构、职责分工、应急响应程序、应急保障措施等内容。2.物业服务企业或社区居委会应根据街道办事处（乡镇人民政府）的应急预案，结合本小区实际情况，制定具体的应急处置方案。（二）应急演练1.定期组织开展老旧小区应急演练，提高居民和相关单位的应急处置能力。2.应急演练应包括火灾、地震、洪涝等常见突发事件的应急处置内容。（三）应急处置1.发生突发事件时，应立即启动应急预案，按照应急响应程序进行处置。2.及时疏散居民，保障居民生命安全，采取有效措施