海安拆迁补偿管理办法

海安拆迁补偿管理办法一、总则（一）目的为了加强海安拆迁补偿管理工作，保障拆迁当事人的合法权益，规范拆迁补偿行为，维护社会稳定，促进城市建设和经济发展，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于海安行政区域内国有土地上房屋征收与补偿活动。（三）基本原则1.决策民主拆迁补偿工作应广泛征求社会公众意见，保障被拆迁人的知情权、参与权和监督权，确保决策过程公开、公平、公正。2.程序正当严格按照法定程序进行拆迁补偿工作，保障被拆迁人依法享有的各项权利，确保程序合法合规。3.补偿公平对被拆迁人给予公平、合理的补偿，保障其原有生活水平不降低，长远生计有保障。4.结果公开拆迁补偿的各项信息应及时、准确地向社会公开，接受公众监督，确保补偿结果透明。（四）管理部门职责1.市住房和城乡建设局负责本市拆迁补偿工作的指导、监督和管理，协调解决拆迁补偿工作中的重大问题。2.市发展和改革委员会参与制定拆迁补偿相关政策，负责对拆迁项目的立项审批和投资计划安排。3.市财政局负责拆迁补偿资金的筹集、管理和监督，确保资金专款专用。4.市国土资源局负责提供拆迁范围内的土地权属、用途等相关资料，协助做好土地征收工作。5.市规划局负责提供拆迁范围内的规划资料，指导拆迁项目的规划布局。6.街道办事处（镇人民政府）负责组织实施本辖区内的拆迁补偿工作，做好宣传动员、调查登记、纠纷调解等工作。7.其他相关部门按照各自职责，协同做好拆迁补偿管理工作。二、拆迁补偿范围与对象（一）拆迁补偿范围1.被征收房屋及其附属物包括房屋主体建筑、附属设施（如车库、地下室、围墙、门楼等）以及装饰装修部分。2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿包括搬迁费用、临时安置费用等。3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿对因征收房屋导致停产停业的经营性用房给予相应补偿。（二）拆迁补偿对象1.被征收房屋的所有权人以房屋所有权证登记的所有权人为准。2.公有房屋承租人符合公有房屋租赁相关规定的承租人。三、拆迁补偿方式（一）货币补偿1.补偿金额计算货币补偿金额根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体计算公式为：货币补偿金额=被征收房屋房地产市场评估单价×建筑面积。2.评估机构选择由被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。3.评估程序房地产价格评估机构应按照相关规范和标准进行评估，评估结果应及时向被征收人公示，接受监督。被征收人对评估结果有异议的，可以申请复核评估和鉴定。（二）产权调换1.安置房源政府提供用于产权调换的房屋，应符合国家质量安全标准，具备合法产权手续。安置房源的地点、户型、面积等应提前向社会公布。2.调换原则产权调换遵循等价交换原则，根据被征收房屋的价值和安置房屋的价值进行差价结算。3.结算方式被征收房屋价值与安置房屋价值的差价，由双方按照评估价格进行结算。被征收人应支付差价的，在签订产权调换协议时一次性付清；应获得差价的，在办理房屋产权调换手续时由征收部门支付。四、拆迁补偿标准（一）房屋价值补偿标准1.住宅房屋按照房地产市场评估价格确定补偿金额。评估时应考虑房屋的结构、楼层、朝向、装修等因素。2.非住宅房屋（1）商业用房根据商业用房的区位、经营状况、市场租金等因素评估确定补偿金额。（2）工业用房按照工业用房的重置价格结合成新率评估确定补偿金额。同时，对因拆迁造成的停产停业损失给予相应补偿。（二）搬迁补偿标准1.住宅房屋按照房屋建筑面积计算搬迁费用，具体标准由市物价部门会同相关部门根据市场行情制定并公布。2.非住宅房屋（1）商业用房根据实际搬迁设备、物资等的数量和搬运距离计算搬迁费用。（2）工业用房除计算设备、物资等搬迁费用外，还应考虑停产停业期间的设备调试、安装等费用。（三）临时安置补偿标准1.住宅房屋按照被征收房屋建筑面积计算临时安置费用。过渡期内，被征收人自行安排住处的，临时安置费按照规定标准发放；由征收部门提供周转用房的，不再发放临时安置费。2.非住宅房屋按照实际停产停业期限和经营面积计算临时安置费用，具体标准由市物价部门会同相关部门根据市场行情制定并公布。（四）停产停业损失补偿标准1.商业用房根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定停产停业损失补偿金额。具体计算方法为：停产停业损失补偿金额=被征收房屋前三年平均月净利润×停产停业期限。2.工业用房按照工业用房的规模、生产经营状况、停产停业期限等因素确定停产停业损失补偿金额。具体计算方法为：停产停业损失补偿金额=被征收房屋前三年平均月净利润×停产停业期限+因拆迁造成的设备搬迁、安装调试等费用。五、拆迁补偿程序（一）前期准备1.项目立项建设单位向市发展和改革委员会提交项目立项申请，经审核批准后，取得项目立项批复。2.规划审批建设单位向市规划局提交规划设计方案，经审核批准后，取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。3.征收决定市人民政府根据公共利益的需要，作出房屋征收决定，并及时公告。公告应载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。（二）调查登记1.征收部门组织对拆迁范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。2.调查结果应在拆迁范围内公示，接受社会监督。（三）评估机构选定1.征收部门公布房地产价格评估机构名录，由被征收人在规定时间内协商选定评估机构。2.协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定评估机构。（四）补偿方案制定与公告1.征收部门根据调查登记情况和相关法律法规，制定拆迁补偿方案，报市人民政府批准。2.拆迁补偿方案应包括拆迁范围、补偿方式、补偿标准、安置房源、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等内容，并在拆迁范围内公告，征求被征收人的意见。3.被征收人对拆迁补偿方案有异议的，征收部门应组织听证，并根据听证情况对方案进行修改完善。（五）签订补偿协议1.征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额、安置用房面积和地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，签订拆迁补偿协议。2.补偿协议签订后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。（六）补偿安置1.货币补偿征收部门按照补偿协议约定，向被征收人支付货币补偿款。2.产权调换征收部门按照补偿协议约定，为被征收人办理产权调换手续，交付安置房屋。（七）搬迁与拆除1.被征收人应按照补偿协议约定的搬迁期限完成搬迁。2.搬迁完成后，征收部门组织对被征收房屋进行拆除。六、特殊情况处理（一）房屋产权纠纷1.对于产权有争议的房屋，在争议未解决前，暂停办理拆迁补偿手续。2.由征收部门会同相关部门对争议房屋进行调查核实，明确产权归属。产权归属明确后，按照本办法规定进行拆迁补偿。（二）设有抵押权的房屋1.被征收房屋设有抵押权的，抵押人应当及时通知抵押权人。2.经抵押权人同意，抵押人与征收部门签订补偿协议后，抵押权人可以变更抵押物；未经抵押权人同意，征收部门应对被征收房屋进行提存公证，待抵押权人同意后再进行补偿安置。（三）租赁房屋1.公有房屋租赁按照公有房屋租赁相关规定进行补偿安置。2.私有房屋租赁由租赁双方自行协商解决租赁关系；协商不成的，按照相关法律法规处理。（四）违法建筑1.对违法建筑不予补偿。2.由相关部门依法认定违法建筑，并责令限期拆除；逾期不拆除的，依法强制拆除。七、监督管理与法律责任（一）监督管理1.建立健全拆迁补偿监督管理制度，加强对拆迁补偿工作的全过程监督。2.征收部门应定期向社会公布拆迁补偿工作进展情况，接受社会监督。3.审计部门应对拆迁补偿资金的使用情况进行审计监督，确保资金安全。（二）法律责任1.征收部门及其工作人员在拆迁补偿工作中，有下列行为之一的，由上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（1）不履行法定职责的；（2）违反法定程序的；（3）未按照本办法规定对被征收人给予补偿的；（4）贪污、挪用、私分、截留拆迁补偿资金的；（5）其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。2.被征收人在拆迁补偿过程中，有下列行为之一的，由征收部门责令改正；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予