济南维修基金管理办法

济南维修基金管理办法一、总则（一）目的为加强济南市住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于济南市行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。（三）基本原则住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。（四）管理职责市住房城乡建设主管部门负责全市住宅专项维修资金的指导和监督工作。区住房城乡建设主管部门负责本辖区内住宅专项维修资金的具体管理工作。财政部门负责对住宅专项维修资金的收支财务管理和监督。审计部门负责对住宅专项维修资金的财务收支进行审计监督。业主大会、业主委员会负责监督住宅专项维修资金的使用情况。二、交存（一）交存主体1.商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。2.售房单位应当按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。（二）交存标准1.商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。2.售后公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。（三）交存方式1.业主可以直接存入住宅专项维修资金专户，也可以委托房地产开发企业代交。2.售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。（四）账户设立1.市住房城乡建设主管部门应当委托商业银行，作为住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。2.业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地的区住房城乡建设主管部门代管。3.业主大会成立后，应当按照规定及时将住宅专项维修资金移交给业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等资料抄送物业所在地的区住房城乡建设主管部门。三、使用（一）使用范围1.住宅共用部位维修、更新和改造的费用，包括：屋顶以及外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。2.住宅共用设施设备维修、更新和改造的费用，包括：共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。中修以上的维修和更新、改造费用。（二）使用程序1.业主委员会成立前：物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。物业服务企业或者相关业主持有关材料，向物业所在地的区住房城乡建设主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。区住房城乡建设主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。2.业主委员会成立后：物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。业主大会依法通过使用建议。业主委员会组织实施使用方案。业主委员会持有关材料，向物业所在地的区住房城乡建设主管部门备案。区住房城乡建设主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。（三）应急使用1.发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下程序办理：物业服务企业或者相关业主提出应急处置方案，经业主委员会或者相关业主同意后实施；没有业主委员会的，经社区居民委员会核实并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后实施。应急处置方案应当包括紧急情况的说明、维修和更新、改造的具体内容、费用预算等。物业服务企业或者相关业主持有关材料，向物业所在地的区住房城乡建设主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。区住房城乡建设主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在接到申请后的24小时内进行现场查勘，符合应急使用条件的，应当在2个工作日内审核同意，并向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。专户管理银行应当在接到通知后的24小时内将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。2.紧急情况结束后，业主委员会或者相关业主应当将使用情况在物业管理区域内显著位置公示，并在30日内书面报告物业所在地的区住房城乡建设主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。（四）使用监督1.住宅专项维修资金使用情况应当定期在物业管理区域内显著位置公示，接受业主监督。2.业主有权对住宅专项维修资金的使用情况进行查询，区住房城乡建设主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当及时提供相关信息。3.审计部门应当依法对住宅专项维修资金的使用情况进行审计监督。四、管理（一）专户管理1.住宅专项维修资金应当存入专户管理银行，设立专户，按照房屋户门号设账，按幢立账，核算到户。2.专户管理银行应当定期向业主公布住宅专项维修资金的交存、使用和增值收益情况。（二）财务管理1.住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国家有关规定。2.住宅专项维修资金的收支应当严格按照规定的范围和标准进行，不得挪作他用。3.住宅专项维修资金的增值收益应当转入住宅专项维修资金滚存使用。（三）档案管理1.区住房城乡建设主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当建立住宅专项维修资金档案管理制度，对住宅专项维修资金的交存、使用、管理等情况进行档案管理。2.档案内容应当包括：业主清册、交存记录、使用计划、使用方案、列支审核资料、审计报告等。五、续筹（一）续筹主体1.商品住宅的业主应当在业主大会作出续筹住宅专项维修资金决定后，按照规定及时续筹。2.售后公有住房的业主应当在业主大会作出续筹住宅专项维修资金决定后，按照规定及时续筹。（二）续筹标准1.商品住宅的业主续筹住宅专项维修资金的标准，由业主大会根据本物业管理区域内住宅共用部位、共用设施设备的使用和维修情况等因素决定。2.售后公有住房的业主续筹住宅专项维修资金的标准，由业主大会根据本物业管理区域内住宅共用部位、共用设施设备的使用和维修情况等因素决定。（三）续筹方式1.业主可以直接存入住宅专项维修资金专户，也可以委托房地产开发企业代交。2.售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。六、监督管理（一）部门职责1.市住房城乡建设主管部门应当加强对全市住宅专项维修资金管理工作的指导和监督，建立健全住宅专项维修资金管理制度，定期对住宅专项维修资金的交存、使用、管理等情况进行检查。2.区住房城乡建设主管部门应当负责本辖区内住宅专项维修资金的具体管理工作，建立健全住宅专项维修资金管理制度，定期对住宅专项维修资金的交存、使用、管理等情况进行检查。3.财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理的监督，确保住宅专项维修资金专款专用。4.审计部门应当依法对住宅专项维修资金的财务收支进行审计监督，确保住宅专项维修资金的使用合法合规。（二）业主监督1.业主大会、业主委员会应当依法履行职责，监督住宅专项维修资金的使用情况，定期公布住宅专项维修资金的收支情况，接受业主监督。2.业主有权对住宅专项维修资金的使用情况进行查询，业主大会、业主委员会应当及时提供相关信息。（三）违规处理1.违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。2.违反本办法规定，公有住房售房单位未按照本办法规定交存住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正。3.违反本办法规定，开发建设单位在业主按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金前，将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主