武昌物业收费管理办法

武昌物业收费管理办法一、总则（一）目的为加强武昌区物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》等法律法规及相关政策规定，结合武昌区实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于武昌区行政区域内物业服务企业接受业主委托，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并收取物业服务费用的活动。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照本办法的规定，在物业服务合同中约定。二、物业服务收费定价形式（一）政府指导价1.普通住宅（含保障性住房）前期物业服务收费实行政府指导价。2.政府指导价的具体标准由武昌区发展和改革部门会同武昌区住房保障和房屋管理部门，根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并向社会公布。3.物业服务企业应当在政府指导价规定的基准价及其浮动幅度内，与业主协商确定具体的收费标准。（二）市场调节价1.非普通住宅以及业主大会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价。2.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据服务内容、服务质量、服务成本等因素，在物业服务合同中约定。三、物业服务收费构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。四、物业服务收费标准（一）政府指导价标准1.普通住宅前期物业服务等级标准分为一级、二级、三级、四级，各等级对应的物业服务收费基准价及浮动幅度如下：一级物业服务标准：基准价为[X]元/平方米·月，浮动幅度为[上下浮动X]%。二级物业服务标准：基准价为[X]元/平方米·月，浮动幅度为[上下浮动X]%。三级物业服务标准：基准价为[X]元/平方米·月，浮动幅度为[上下浮动X]%。四级物业服务标准：基准价为[X]元/平方米·月，浮动幅度为[上下浮动X]%。2.物业服务企业可根据物业服务实际情况，在上述基准价及浮动幅度内确定具体收费标准，并报武昌区价格主管部门和住房保障和房屋管理部门备案。（二）市场调节价标准1.非普通住宅物业服务收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。2.业主大会成立后的普通住宅物业服务收费标准，由业主大会与业主委员会按照物业服务合同约定的定价原则，通过公开招投标、协议等方式确定。五、物业服务收费计费方式物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。（一）包干制1.包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。2.实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。（二）酬金制1.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。2.实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。3.物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。六、物业服务收费的收取与缴纳（一）收取主体物业服务费用由业主或使用人按物业服务合同约定的标准向物业服务企业支付。（二）缴纳时间业主应当按照物业服务合同约定的时间和方式缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。（三）预收规定1.物业服务企业接受业主委托，预收物业服务资金的，应当在银行开设专项账户，并将账户情况报武昌区价格主管部门和住房保障和房屋管理部门备案。2.物业服务企业预收物业服务费用的，不得超过物业服务合同约定的期限。超过约定缴费期限仍不缴纳的，物业服务企业可以按照合同约定加收违约金。七、物业服务收费的调整（一）政府指导价调整1.普通住宅前期物业服务收费标准调整，由物业服务企业根据服务成本变化情况，向武昌区发展和改革部门提出书面申请。2.武昌区发展和改革部门会同武昌区住房保障和房屋管理部门，根据物业服务成本、物价指数等因素，对物业服务收费标准进行调整，并向社会公布。（二）市场调节价调整1.实行市场调节价的物业服务收费标准调整，由业主大会或者业主委员会与物业服务企业根据物业服务合同约定的调整条件和程序进行调整。2.物业服务企业应当提前[X]日将调整理由、调整方案等内容告知业主，并在物业管理区域内显著位置公示。八、物业服务收费的监督管理（一）价格主管部门职责1.武昌区价格主管部门负责对物业服务收费行为进行监督检查，依法查处价格违法行为。2.加强对物业服务企业执行明码标价规定情况的监督检查，督促物业服务企业在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等信息。（二）住房保障和房屋管理部门职责1.武昌区住房保障和房屋管理部门负责对物业服务企业服务质量进行监督检查，督促物业服务企业按照物业服务合同约定提供服务。2.指导业主大会、业主委员会依法履行职责，协调处理业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷。（三）其他部门职责武昌区其他相关部门按照各自职责，做好物业服务收费管理的相关工作。（四）投诉处理1.业主、使用人或者其他利害关系人对物业服务收费有异议的，可以向物业服务企业查询，也可以向武昌区价格主管部门或者住房保障和房屋管理部门投诉。2.武昌区价格主管部门和住房保障和房屋管理部门应当及时受理投诉，并按照各自职责进行调查处理。九、法律责任（一）业主及使用人责任1.业主、使用人违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费用的，应当按照合同约定承担违约责任。2.经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（二）物业服务企业责任1.物业服务企业违反价格法律、法规和本办法规定，有下列行为之一的，由武昌区价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚：超出政府指导价标准收取物业服务费用的；不按照规定实行明码标价的；采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；强制或者变相强制服务并收费的。2.物业服务企业违反本办法规定，不按照物业服务合同约定履行服务责任的，由武昌区住房保障和房屋管理部门责令限期改正，逾期不改正的，