宿州市高新区物业管理实施方案

宿州市高新区管委会物业管理服务项目

投标文献

（技术标）

投标人：宿州大管家物业管理有限公司

二零一五年七月二十八日

宿州市高新区物业管理实行方案

第一章物业管理服务构想

宿州大管家物业公司简介

宿州大管家物业管理有限公司于7月注册成立，是一家专业致

力于大型商业综合体、企事业单位办公楼、高层公寓、多层住宅、厂

矿公司、医院、学校及大型综合市场等物业管理服务公司。

公司注册资金300万元，是国家二级资质物业服务公司。

我公司当前是中华人民共和国物'业管理协会会员单位；

安徽省物业管理协会会员单位；

宿州市公司家协会常务理事单位。

我公司于通过IS09001:国际质量管理体系认证；

5月建立公司信用档案，并通过国家公司信用级别评估为国家公

司信用级别“AAA级信用公司二

宿州大管家物业公司现接管各类物业总建筑面积近150万平方

米。公司下设党支部和两个分公司（合肥分公司、宿迁分公司）、一

种子公司（泗县华普安防工程有限公司）和11个管理处。

宿州大管家物业成立以来，始终坚持“以人为木、业主至上、科

学管理、服务优质”公司经营方针，严格执行“组建规范化、运营程

序化、管理制度化、服务人性化”管理模式，坚持以“诚实守信、团

结奋进、追求卓越、发展创新”公司理念，以规范化运营公司质量、

环境、安全三位一体管理体系，以加强团队建设，哺育公司文化，缔

造高素质、高效率、高水平专业化团队为后盾，竭诚为业主提供全方

位物业管理服务。

大管家物业，您贴心管家！

一、物业管理服务范畴及基本项目

（一）保洁服务

1.科技大厦1.2.3.6.7五层楼保洁。

建筑面积约8000平方米（不含展览馆和报告厅），保洁范畴为

公共（厅廊面积）、楼梯、通风道、电梯间、卫生间、会议室、重要

部位门窗及玻璃。

2.科创中心综合楼4-6层保洁

建筑面积约3000平方米，除搞好保洁外，协助搞好公司职工入

驻管理问题。

3.原则化厂房保洁

3.4号原则化厂房保洁，总建筑面积1平方米元，保洁范畴为公共某

些面积、楼梯、通风道、电梯间等。

4.园区道路和公共场地保洁

保洁范畴为西至3.4号原则化厂房西头南北路（含）、东至高新区

办公区东界范畴内所有道路、场地、裸露地块，面积约1平米；垃圾

等废弃物清理和化粪池清掏等

（二）园区绿化管理和养护

1.果园面积约13000平方米，

2.原则化厂房及食堂先后约3000平方米，

3.科技大厦先后草坪及绿化约11000平方米。

（三）安保服务

本次只考虑3.4号原则化厂房以及科创中心综合楼区域内安

保。

（四）整个园区给排水设备运营维护

（五）整个园区供电设备管理维护

（六）整个园区消防系统维护

委托管理目

一、物业外观保值增值。通过对整体物'业专业化管理、养护，保

持和提高物'业完好限度，使物业实现不但保值并且增值目。

二、物业设备、设施良性运转。依托专业化工程服务队伍和专项

设备维保方案，使设备始终处在良性运转状态，实现其经济性、高效

性运作结合，保证整个大楼信息传递快捷、工作渠道畅通，体现办事

高效形象之目。

三、安全、舒服环境创造。依托准军事化管理一流内保队伍，全

程监控大楼办公区消防.、安全工作，保持刑事案发率低于国标，通过

优质服务，为业主和宾客提供幽雅舒服工作环境，实现“平安”大厦。

四、省心、放心“管家”委托目的实现。物业管理基木目，是改

革老式后勤管理模式、减少管理成本，减少机关人力、物力投入，实

现监督与执行分开当代管理理念，通过契约关系为高新区办公区实

行专业化、统一化物业管理，依托监督手段保障物业价值得以体现,

维护和提高高新区办公区整体窗口形象。委托管理原则依照国家

物业管理关于条例以及物业托管合同，本着“严谨、务实、高效”工

作作风和“精干高效、优质服务”管理原则，执行公司“为业主创造

安全、文明、优美、舒服工作环境”质量方针，实行“管、养、修、

服务”为一体综合管理。

委托管理目的承诺

1.在管理合同期内把大楼管理成“安全、文明、优美、舒服”物

业区。依照委托管理事项和《全国都市物业管理先进大厦原则》，对

大厦房屋设备、市政公用设施、绿化卫生、交通、治安和环境容貌等

项目进行维护、修缮和管理。

2.房屋完好率98%、零修急修及时率100%、维修质量合格率

95%以上

3.绿化完好率95%

4.清洁保洁率95%

5.道路完好率及使用率98%以上

6.化粪池雨水井污水井完好率98%以上

7、排水管明暗沟完好率、路灯完好率98%以上

8、停车场单车棚完好率98%以上、公共文体设施、休息设施以

及小品雕塑完好率98%以上

9、治安案件发生率0

10、消防设施设备完好率100%、火灾责任事故发生率0

11.违章发生率5%如下与解决100%

12.有效投诉率5%如下与解决率100%

13.管理人员专业培训合格率100%

14.维修服务叵访率100%、维修服务回访单、业主或顾客对本

物业管理综合满意率95%；

物业管理定位

结合宿州市高新区物业管理实际状况，咱们将物业管理定位为:

“环保、高效、亲和”

环保在人类居住环境日渐恶劣、注重可持续发展、注重健康、

注重环保大环境下，人们对工作、生活环境提出了新规定，因而，保

持物业辖区环境自然、健康成为大厦建设重要课题，咱们拟从物业作

业方式、物料、耗材、消杀剂选取予以控制，将减少污染、保护环境

作为基本原则。

高效管委会大厦作为高新区窗口部门、高科技产业孵化基地,

其工作高效将直接关系到对外办事效率。物业管理中，将以严密工作

程序、科学管理方案、快捷应急办法和超强应变能力，保障大楼设施

高效运转，为“高效”职能提供硬件。

亲和在建设“和谐”社会理念背景下，采用封闭式与开放式结

合，外松内紧大厦安全管理，是在“自然、开放”生活大环境中寓以

专业、严谨保障办法；营造宽松、温馨工作环境，实现面对面微笑服

务，采用客服中心信息反馈模式，注重细节服务和环节控制，并在

此基本上，通过业主回访制度，挖掘服务潜力，提高服务档次，使

每一位业主真正体验到主人尊贵。通过“以人为本”服务理念，采用

差别性服务模式，依照需求针对性制定工作原则和服务内容、服务办

法，包括寻常服务、筹划服务、预约服务、特约服务等一系列服务内

容，以满足不同性质、不同层次需求。

大管家物业携淳朴之风，秉承做.业主贴心管家经营理念，竭诚

为业主提供专业、便捷超值服务，使入驻业主可以得到全方位精心庇

护。

第二章物业管理人力规划

管理处组织架构

一、高新区管委会管理处组织架构描述：

1.高新区管委会管理处组织架构设立原则是精简高效、一专多能,

采用管理处主任负责制，订立经营责任书，由大管家公司全权领导。

2.管理处各岗位所需人力资源配备实行大管家管理公司供应下

完全双向选取，以保证管理处经理建立一支高效、协调团队。

3.管理处内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作

效率和保证信息渠道畅通。

4、管理处主管重要职责是协助管理处主任完毕各项工作任务，

监督管理处服务质量，为管理处主任反馈各类管理信息，提供决策

根据，并负责物业管理服务中心运作，建立管理处与业主之间服务

平台。

5.安全主管职责是负责客户档案登记、物业辖区内安全设施巡

检、安全队伍建设、预警、演习方案制定等。

6、设备主管职责是负责物业辖区各种设备、设施维护、保养、

维修，大、中修，设备更新筹划、方案起草、申报以及业主报修工作。

7、保洁主管职责是负责整个物业辖区内环境维护、花卉管理、

保洁耗材审查、保洁筹划制定、卫生质量保持、保洁队伍建设。

二、管理体系及组织架构（共22人）

组织架构图

三、骨干员工配备阐明及素质规定

序号岗位设立岗位规定配备人数

大专以上学历，从事物业管理2年以

上，有丰富理论知识和实践经验，对

物业管理有独到看法，对管理处工作

1管理处经理1人

有整体思路和构想，持建设部经理资

格证

大专以上学历，机电专业，具备初级

2工程主管1人

以上职称，从事本专业近年，理解物

业管理知识，有组织和协调能力

大专以上学历，外表形象气质佳，并

客服主管、内勤具备较强沟通协调解决能力，从事物

32人

及管理员业管理1年以上

安全主管退役军人、35岁如下，2年以上专业工

4（安全安保队作经历，具备较强沟通协调解决能力1人

长）

5共计5人

2.作

业服

务人

员配

岗位设立岗位规定配备人数

备方

案及

规定

序号

规定身高170CM以上，45岁如下，退

1安全安保员役军人优先。6人

45岁如下，五官端正，动作麻利，有

2保洁班长星级酒店或清洁公司工作经验者优先1人

40岁如下，五官端正，动作麻利。

3保洁员6人

50岁如下，男性，五官端正，动作麻

利。有一定园林绿化修剪、造型、病虫

4绿化工3人

害防治等技术。

35岁如下，具备一年以上物业管理经

验及三年以上工作经验，具备中级技

3工程维修员工以上有关技能级别资格，并通过我1人

司专业考核

1.作业服务人员必要身体健康，无传

染病，无不良嗜好，经公司指定我市

区级以上医院体检合格；

5备注2.持有效身份证、筹划生育证、劳务

用工证，以及有效相应学历证明、技术

资格证明；

3.有我市常住户口担保人有效担保。

3.有我市常住户口担保人有效担保。

6共计17人

第三章物业管理作业指引书

以物业档次为基点，以业主需求为主导，实行针对性、分层次物

业管理。

安全管理

一、治安形式分析

高新区办公区功能特殊性在治安防范方面存在如下某些难点和

重点：

（一）高新区办公区属于开放式办公场合，外来公干人员频次高,

保持办公环境静谧及车辆疏导、登记是安全工作重点。

（二）高新区办公区消防工作难度大、规定高。制定防患于未然，

科学消防预警办法，警钟常鸣消防常识宣传、培训工作是贴心管家主

线所在。

上述因素存在，给咱们安全管理工作理出了较高规定。为此，咱

们将在安保员素质培养、安全防范体系设定、安全管理重点定位等方

面采用相应办法，保证辖区内安全。

二、安全管理办法及对策

（-）保证安保员综合素质

1、素质管理。

对安保员实行准军事化管理，采用唯们在实践中总结一整套人

员管理程序，做到统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集

中培训I、集中管理。

2.意识培养。

大力培养安保员服务意识，树立“业主需要就是工作”观念，变

化本来安保员单一安保功能，使咱们安保员成为“安保员、迎宾员、

服务员”统一体。

（二）安控管理体系建立

1.咱们针对办公楼特点，注重业主档案建立，制定相应作息管

理办法和清楼方案，禁止闲杂人员进入办公区，保证物业始终处在

安全控制下。

2.在巡逻上，咱们拟采用轮换巡逻方式，突出巡逻重点，对时

间进行严格控制，保证不浮现安全盲区。

3.在车辆、人员、大宗货品出入登记上，严格遵循“对人、对证

件、对车辆”三对原则，严格控制、及时疏导人车流量、保持秩序始

终井然，注重安全制度执行力度，完善交接班保证工作衔接严密,

杜绝隐患和疏漏。

4、强调全员管理。咱们规定管理处其她员工亦应肩负起安全管

理和防范义务，建立起“迅速反映，迅速增援”体系。在防范方略上

强调辖区内各岗位联防意识，发挥备岗、备勤人员规模优势。

（三）预警、应变办法

L安全应急筹划和办法

（1）目：在发生紧急、突发事件时，以最有效办法，在最短

时间内控制事态发展，或保证出众完毕上级交办暂时任务。

合用范畴：

1）治安突发事件，如突然发生重大抢劫、杀人、业主或公司管

理人员遭到犯罪分子突然袭击等。

2）受到水灾、火灾、台风等自然灾害威胁、袭击。

3）其她重大意外状况。

（2）职责：

1）对也许发生由物业管理处负责制定安全应急筹划，报物业管

理处或分管副总经理审批，必要时报总经理审批；

2）对即将发生或已发生突发事件由安全主管暂时拟定应急办法,

同步向上级报告。

（3）筹划：

1）对也许发生治安突发事件和已发生或即将发生自然灾害由物

业管理处组织制定应急筹划和防止办法，并安排岗位人员按布置执

行。

2）解决治安突发事件时，由值班员迅速向派出所报案，安全主

管暂时拟定应急方案，安排人员迅速控制物业管理范畴内各通道、楼

梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场人员，直到公安人员到

来。

3）制定应急筹划必要慎重，考虑周洋，在制定自然灾害应急办

法时，要依照灾情限度、特性而定。

（4）实行：

1）在执行过程中，发现偏离实际状况应及时纠正，并上报相应

审批人员承认。

2）对发生每一事件必要总结，如果是人为因素导致损失，应及

时查找因素，认真填写《纠正办法报告》，严防类似状况发生。

3）保存事件全过程关于记录，存档3年。重大自然灾害记录长

期保存。

（5）规定：

为增强应变能力和战斗力，平时每个安保队员必要进行严格学

习、训练、消防演习和紧急集合演习。

三、强化消防管理意识

（一）消防管理目的

坚持“防止为主，防消结台”消防工作方针，严格实行防火安全

责任制，并树立“全员防消”管理观念，实行全员义务消防员制。

（二）加强消防教诲宣传和培训演习工作

1.消防教诲宣传工作：

管理处将在物业辖区内不间断地传播消防法规、防火知识，并定

期邀请消防中队前来举办消防知识讲座，张贴消防宣传画，向业主

进行消防知识宣传。

2.做好消防培训及演习工作：

重点加强安保员消防实战演习，每年组织义务消防队员和广大

业主共同参加消防演习，提高全员“自救”意识和能力，防患于“未

燃“。

（三）积极贯初防火安全“三级”检查制度，注重冬、春两季消

防、设施设备大检查工作，保证在火灾多发期消防安全工作。

（四）建立健全消防档案。

（五）建立消防迅速反映队

结合以往工作经验，咱们将在安保员中选拨一批队员组建高新

区办公区管理处“消防迅速反映分队”，以保证一旦浮现火警时，咱

们能迅速作出反映，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。

（六）善后与收复

火势完全熄灭后，安保员负责现场警戒，保护现场，并协助消

防部门查明火因并记录损失，向上级提交事故报告。

保洁服务

一、保洁区域分析：

大管家将对管委会规定所有公共部位进行寻常清洁，并对某些

部位筹划保洁。

二、保洁办法及原则

1.理石地面、理石墙面、立柱依照理石年代物理构造和化学成

分不稳定性，图案美观抗磨能力差，耐腐蚀性弱，因此在保养维护

上更需注意，咱们在保养方面将采用：

（1）清洗：

①使用中性清洁液按一定比例进行彻底清洗。

②在彻底清洗后，用清水清洗两遍，除去残留药液。

③用吸水机吸干后，用三速吹风机吹干。

④用干净毛巾仔细抹尘。

(2)落蜡

①使用TONSE22O进行封闭解决，使理石间隙受损处得以充填。

②待封闭蜡干燥后，落进口C0MDCETE-2两次，在封闭基本上产

生坚硬保护层。

③在①②解决基本上落蜡SPR2RT-FINSH一次。

©SPRIPJ-FTNSHF干燥后，用PNOB-NB型高速抛光机配合0VER/2

修补抛光。

⑤(1)、(2)每年三次。

(3)寻常保养

①在下班时间用高速抛光机进行抛光保养，随时保持地面光洁

明亮。

②日间保洁人员随时使用静电吸尘剂，实行往复推尘、抹尘，做

到光亮、清洁无尘。

③除尘、擦拭每日一次。

④走廊及地角线每月彻底清洗一次，并每日随时拖拭，保持无

灰尘、无污渍；走廊墙壁每年清洁、除尘二次，易污部位随时除污。

2、楼梯、电梯、电梯外门及轿箱内壁、地面、楼梯扶手、地角

线及内侧玻璃每周冲洗擦拭一次，每日用不锈钢保养液打光一次,

并随时巡视清扫、擦拭、保持清洁。

3.卫生间

（1）天花板、墙面某些，使用百洁布配合万能清洁剂随时对其

进行彻底清洗，去除油、烟及灰尘，使其干净光亮。

（2）地面某些：一方面进行表面酸化解决，除去污物及异味,

而后采用表面清洁剂每周对地面进行彻底清洗，去除表面及缝隙中

残留污垢，并且每日进行拖拭。

（3）便池、尿斗，使用桶刷，进行寻常保洁，做到无异味，无

污物、无尿碱。每日清洗、消毒一次。尿斗内始终保持有香球并不不

大于1厘米；洗手盆、台面、镜面、镜框、木隔板、门窗、窗台、管

线及开关面板随时擦拭，保持无灰尘、污渍；拖布池随时清洗，保持

畅通；便篓垃圾随时倾倒。

4.公共部位照明灯具每年进行三次擦拭、除尘，对因灯具烧毁

等导致污迹随时擦拭，保持清洁、无污。不锈钢面光亮如初。

5、不锈钢某些不锈钢耐腐蚀性强，光亮美观，如不经常保养

和其他金属同样也会锈蚀，失去光泽，减少使用寿命。咱们将依照实

际状况，采用如下保养办法：

（1）安排保洁人员每日使用专用不锈钢保养液进行光亮保养。

（2）随时除尘、除锈。

（3）保持无污渍，光洁明亮。

（4）不锈钢烟灰桶：随时清理、倾倒，没有积存，保持桶内外

及周边地面干净。

6.杀虫灭鼠消毒

（1）为保证大楼环境卫生符合国家规定，公司在夏季每月6次、

春秋季每月2次、冬季每月1次进行空气消毒，重点部位每日喷一次

杀虫剂杀灭蚊蝇。

（2）春秋季节每季度对后楼梯地下室设备层等隐患处灭鼠一次,

保证大楼不受“四害”侵扰。

7、公共区域内侧玻璃

（1）用玻璃专用清洗剂每月清洗一次（玻璃幕墙除外）；

（2）寻常随时抹灰，去除污渍。

（3）做到光亮、无手印、无污渍。

8、外墙、玻璃清洗（聘请专业外墙清洗公司实行）

（1）办公楼外墙依照板材特点，选用中性清洁剂进行每年1次

集中高空作业彻底清洁，使用升降平台进行寻常清洁维护。

（2）办公楼外玻璃，选用玻璃清洁剂进行每年两次高空作业彻

底清洁。

9、办公楼外围进行寻常清扫，每月集中用高压水枪配以中性清

洁剂进行冲刷和拖拭。

10、办公楼层内地面采用静电吸尘剂进行不间断推尘，大厅地面

每周进行集中抛光。

11.办公区垃圾随时清理、果皮箱进行每日清洁、倾倒。

各类突发事件处置预案

（-）设备故障解决规程

1.故障分类

设备在运营中，凡由于人为或非人为因素导致不能提供正常状

况均为故障，凡故障发生时，均应视状况分重大故障和普通故障两

级解决。重大故障涉及：人身伤亡事故；设备故障导致经济损失达

人民币几万元以上；因故障引起整个大楼停水、停电、停气；发生火

灾等。除上述重大故障外，其他为普通故障。

2.重大故障解决职责

凡发生重大故障，由值班人员立即报告管理处主任并按有关应

急解决程序采用办法，管理处主任接报告后应及时到现场指挥故障

解决。对于普通故障，管理处主任可授权值班负责人解决。

3.故障解决通则

（1）发生故障时，值班员应及时解决，普通故障应先报告后解

决，事后作好记录。重大故障应一面解决，一面报告，无法解决应尽

快报告管理处主任。

（2）依照表计批示和设备外部征象，判断故障全面状况，尽快

限制故障发展，迅速地排除危及人员及设备安全因素。

（3）最迅速地恢复设备（设施）至正常运营状态。

（4）解决故障必要迅速、对的、坚决、镇定。不得违背安全规

程。

（5）管理处主任是解决故障全面领导人，负责调动、安排关于

人员采用有关办法。

（6）对于需要及时抢修设备，值班员应判断故障某些和性质后

在工程技术人员到达之前，把工作现场安全办法作好—。

（7）发生故障应仔细注意表计和信号批示，并记录操作时间和

故障现象。

（二）电梯困人救援规程

1.电梯故障，应由电梯工解救被困乘客。

2.轿顶操作放人程序

（1）确认故障电梯号及该电梯所停层数（如N层），并告知乘

客“救援在进行中”。

（2）到停层上一层（N+1层），用△形钥匙打开该电梯厅门。

（3）进入轿厢顶,将“检修开关”转到“检修”位置；注意：“检

修开关”未转到“检修”位置时不得关厅门，以免电梯突然运营。

（4）关上厅门，按“上行”或“下行”按纽，将电梯轿厢在近

来楼层平层。

（5）将“门机开关”打开，用手盘动门机将门推开放人。

（6）放人完毕，将“检修开关”转回正常位置。注意：此时要

保持厅门为打开状态。

（7）将“门机开关”复位，关好厅门。

3.机房操作手动放人程序

（1）如轿厢门处在半关闭状态，则应先将其完全关闭。

（2）运用电梯对讲或其他方式，告知轿厢内乘客保持镇定，并

阐明轿厢也许随时移动，不必惊慌。

（3）进入机房，关闭该故障电梯电源总开关。

（4）插入松抱闸手柄，并小心将抱闸撬开。

（5）依照负载状况盘动飞轮，使电梯降（或升）至近来一层门

口为止（由钢丝绳上油漆标志拟定）。

（6）打开厅门及轿厢门放出乘客。

（7）用手把门关好。

（8）确认所有楼层电梯门锁好。

（9）维持电梯电源切断状态。

（10）放人完毕告知电梯维修工作进一步检查。

（三）供电电源停电故障解决规程电源故障分如下几种状况解

决：

1.在接到供电部门发出停电告知后，管理处应在一小时内告知

各单位。

2.正常状况下倒闸操作，管理处接到告知后，提前一天发出停

电告知。

3•若供电系统所有停电，启动发电机组，保证供电需要。

4.如因大楼内故障引起供电回路停电，应在排除故障后恢复送

电。

5.如设备或线路电气联系某些发热、发红，不能继续运营时，应

设法将负荷倒换至其她设备线路供电或者减少负荷，并继续观测，

米用相应办法。

6、低压配电盘母线、及其引出线故障时，应将故障段母线隔离,

然后设法对未受影响某些恢复送电。

（四）停水及故障解决规程

1.接到自来水公司发出停水告知后，管理处应在一小时内告知

各单位。

2、若安排水池清洗，管理处应提前三天以书面形式发出告示,

告示内容涉及清洗时间、停水时间、影响范畴等。

3.给排水设备故障普通解决程序

4.供水泵浮现故障时，值班人员应立即启动备用泵，然后及时

对故障泵进行维修。

5,排污泵浮现故障时，应迅速抢修，若一时不能修复，应准备

暂时借用设备。

6.若供水管网浮现故障、发生泄漏等影响正常供水，值班人员应

及时关闭泄漏部位前端阀门，及时告知关于人员抢修。

7、排污管、雨水井等因堵塞导致下水不畅、浸水等，及时组织

人员疏通。

（五）空调故障解决规程

1.当主机发生故障时，启动备用机组投入运营，并且检查排除

故障。

2.由于检修或其她因素导致冷却水或冷冻水大量外泄时，应及

时停止系统运营，排除故障后再补水投入运营。

3、当故障停电时，及时关闭机组。待恢复供电后，再重新启动

运营，同步做好记录。

物业档案资料管理

L档案资料管理运作流程：

管理处重要资料（如高新区办公区提供资料）接受必要通过管理

处主任或指定负责人验收，完善交接手续后立卷归档，管理处寻常

管理文献（如管理处告知、通报等）按照大管家制定文献管理程序发

放及接罢手续，并立卷归档。

2、档案资料管理规定：

（1）设立档案管理员；

业主单位提供资料管理处建立资料文档管理处办公室档案管

理借阅文献作废文献张贴文献复印文献

（2）档案资料由管理处办公室统一管理。

（3）明确收集、整顿、分类、编号、登记、录入电脑、入柜、

借用、检查、销毁等各项管理流程。

（4）采用各种形式文档储存方式（如电脑磁盘、录像带、录音

带、照片、图表等），并采用相应储存、保管办法。

（5）对原始文献、合同等重要资料必要严格管理，借阅、复印

等必要经管理处主任审批。

（6）管理处主任负责审批档案保存数量、保存期限以及与否有

效和作废。

（7）注重档案管理信息开发，依照工作需要和档案库存状况编

制各种专项资料

（8）办公室每季度对档案资料管理状况进行检查。

（9）规定全体员工树立档案意识、保密意识、严格执行《档案

管理制度》。

第四章管理人员配备、技术人员比例、培训、管理

随着管理方式、管理手段当代化，物业管理队伍构造也发生革命

性变化。项目物业管理人员配备已从劳动密集型向技术密集型转化，

管理人员和操作人员比例缩小，管理人员应是高学历、高水平复合型

人才。针对项目特点，咱们规定事务管理人员必要是一专多能，实行

一岗多职，真正体现管理职能“三合一”（事务、安保、寻常服务）。

在管理队伍建设上，咱们将采用规范管理和人性化管理相结合方式，

运用勉励机制，充分调动全体员工工作积极性，严格考核，并实行

1096裁减率，保证管理目的实现。

一、人员配备及技术员比例阐明

项目拟配备各类人员34名，其中管理人员4人，操作人员30名,

管理人员与操作层人员比例大体1：8o

二、管理人员培训管理

公司竞争是人才竞争。而人才竞争核心在于公司与否能最大限度

地开发人力资源。要实现管理人员素质当代化，必要规范公司培训制

度，把培训作为公司发展战略长抓不懈。咱们拟定了极具针对性项目

物业管理人员培训目的，确立了全员终身潜训筹划。公司拨专款用于

购买培训所需设备、贯彻培训师资力量和培训场地等。采用计算机、

摄像机、智能网络等先进培训手段，全方位、多层次地传播新理论，

传授新技术，提高员工综合素质，为项目管理培养复合型人才。同步,

咱们确立了“全员培训、全过程考核”培训方针，使培训真正落到实

处。

三、日巡视检查规定

1.日巡视内容：

1）管理处内务巡视检查工作内容：

A.仪容仪表：着装整洁，佩带工作牌。

B.服务态度：说话和气，使用文明用语，不与顾客发生争执。

C.工作纪律：准时上下班无迟到早退现象，上班不闲聊，共同

打扫办公室保洁卫生等；

E.员工宿舍（集体）：保洁卫生，摆放整洁，无垃圾堆放等。

2）物业巡视检查内容：

A.房管：查违章，如：有无乱搭、乱建、违章装修，墙壁有无

乱画、乱张贴、区内有无乱摆买；商业网点与否进行“门前三包”，有

无擅自转租或变化申报经营范畴等。

B.维修：与否有不安全隐患，如：房屋浮现破损、消防通道与

否被堵、消防设施与否完好无损，有无暂时乱拉电线；公共及通风设

备有无损坏，室内外上下水管有无渗漏，道路、人行道等有无损坏,

道路栏、路障与否完好无损等。

C.公共秩序：有无可疑人员在区内游荡，乱张贴广告和其她治

安可疑状况等。有无车辆乱停放，车场管理和车辆摆放与否有序，有

无乱收费现象，与否按规定对进出车辆进行登记等。

D.保洁：有无垃圾乱堆放，垃圾池与否及时清理，室外污、雨

水管，化粪池、沙井与否有堵塞现象，与否及忖疏通、清理，楼道与

否按规定进行保洁等。

E.绿化：树木花草有无损坏、与否及时进行修剪和除杂草、病

虫害，与否及时修枝剪叶，并对补种绿地、树木采用保护办法等。

G.文化活动中心：活动场地、设施保洁卫生，设施完好，各项

活动安全、有序开展，工作人员精神饱满，服务及时到位。

2、巡视记录和记录解决：

1）在周末或底一应在“管理事务登记表”中列出下周或本周巡

视重点、每天巡视路线。

2）巡视中，重要记录发现问题，对顾客建议、建议以及自己在

工作中发现需加强管理、提高服务质量等方面想法也应当作好记录。

3）巡视中发现问题，分类进行解决：

A.收集管理意见急需管理处主任决策，应填写《转呈表》。

B.即行关闭轻微不合格在日巡视表中关闭，规定在表中反映出

“发现不合格已安排何部门整治”、“何时复检”和“复检成果与否合

格”；C.严重不合格，填写“不合格服务解决表二

D.发现违章行为填写“违章解决规定”执行。

3.巡视时间：主管每日上午、下午各巡视一次，记录一次。

4.注意事项：

1）一天两次巡视检查能基本覆盖规定检查内容，上午和下午可

以分不同内容或服务项目来检查；每天检查内容要有侧重点，在一周

内规定基本对服务区域内房屋、公共配套设施及服务均作过检查或重

点检查。

2）有多名主管要注意分工，所分区域、服务项目搭配合理。

3）日巡视检查发现问题均记载管理事务登记表上，记录规定清

晰、简洁，作为日巡视检查根据及本人工作考核根据。

5、有关记录：管理事务登记表

三、周检工作规定

1.范畴：各管理处周检。

2、职责：

1）管理处主任负责组织主管、各班（队）长参加周检。

2）管理处主任指定一名主管作好周检记录。

3）管理处主任负责对周检中发现不合格组织主管、班组（队）

长，及时制定整治或纠正办法；发现严重不合格时制定纠正办法报告

并上报公司物业管理部。

3、周检规定：

1）管理处必要按“5”所规定九项进行周检工作。

2）每月抽查总量不少于本文献规定。

3）检查原则应根据各工作手册中规定。

4.检查方式办法：

1）时间安排：每周一下午，检查上周服务状况，因特殊因素可

以提前或滞后一天。

2）参检人员检查组织形式：采用集中与分组相结合，以集中形

式为主；有条件管理处，可分组带队检查。

3）检查办法：实行巡逻或抽查，以抽查为主；每次抽查面覆盖

“5”各项，并应侧重两项加深检查深度。

5.检查项目和抽查内容：

1）房管工作：抽查3-5项投诉解决、回访记录、巡视记录和来

访登记等质量记录，巡视资料室、仓库、员工食堂和宿舍等。

2）安全工作：每个巡逻去抽查一种签到箱，抽查2-3个固定岗，

抽查3-5份来访登记、培训记录等质量记录，巡检安保员仪容仪表,

抽查3-5人文明用语使用、工作流程掌握。

3）车辆管理：抽查1-2停车场和道口岗亭，观测现场运作5分

钟（仪容仪表、文明用语使用，工作流程掌握等）；50%摩托车、自行

车保管站，抽查2-3份各岗位质量记录，巡逻车辆停放。

4）保洁工作：大楼内抽查2个工作单元，大楼外抽查3个下水

道口、2-3个污水井、2-3个垃圾池（果皮箱），巡检消杀工作。

5）绿化工作：抽查区内2-3处绿地拨杂草与否及时、草坪补

种与否及时，2-3处绿篱修剪、补种与否及时，3-5棵树木有无病虫

害、按规定修枝剪叶、无枯枝、无坏死树木。

6）维修工作：抽查10%安监探头，296烟感探头，2%楼道、走

廊灯。检查地点同检查车辆、保洁、绿化地点尽量相似，一起检查，抽

检量不够另增长检查范畴。

7）机电设备管理：

重要由设备工程部主管组织其主管工程师、班组长检查，管理处

按与其签定管理合同对其检查，重要是检查设备房与值班室管理,

本周供电率、供水率、电梯正常运营率、设备完好率、冷气及时率。

8）检核对上次周检不合格解决状况。

6.解决成果：对不合格服务及时填写《不合格服务解决表》

7、检查记录：

1）检查出轻微问题记入管理事务登记表，整治后关闭。

2）属于不合格服务填写《不合格服务解决表》。

8、有关文献与记录：周检表

四、办公物品管理规定

1.办公物品分类：

1）办公设备A.电话B.电脑及打印机C.办公桌椅D.资料

柜E.办公文具.G.其她

2.办公用品：A.材料纸B.各种表格C.笔D.笔记本E.

计算器F.直尺G.其他

3、管理规定：

1）办公用品发放程序按公司制定“办公用品管理规定”执行。

2）由档案员负责保存、发放和登记。

3）办公设备中，电脑及打印机由资料员负责操作、登记、收费

和保管，以及联系维修事宜，主管主管负责监控。

4）保险柜由收款员使用，管理处主任负责监控。

5）办公桌椅由领用人负保管责任。

6）各班组长负责领取办公用品，并监控使用状况。

4.关于使用规定：

1）电话：

A.禁止拨“声讯”服务台.

R.禁止上班时间闲聊，私人电话通话时间不超过3分钟。

C.非管理人员禁止使用办公电话。

2）电脑及打机：

A.非管理处指定操作人员必要经管理处主任或主管主管允许方

可上机。

B.外来磁盘或软件禁止上机操作，以防止带毒传染，破坏电脑

程序。

C.严格执行公司制定“电脑操作规程”。

5、有关文献与记录：

各种登记表格执行公司《办公室工作手册》中关于规定。

五、回访工作规定

1.回访形式：

1）上门回访

2）电话回访

3）信函回访（公开信）

2.管理处应对下列三类工作进行回访：

1）对顾客意见征询回访：按《顾客意见征询控制程序》规定

进行发放、回收、回访。

2）对投诉回访：

寻常工作中接待投诉、上级单位转呈投诉等。

3）对意见、建议回访：

A.主管在日巡视中收集顾客意见、建议。

R.管理处在接待工作中来访记录顾客意见、建议。

4）向顾客提供维修服务回访：

维修质量回访执行《维修工作手册》之“维修过程检查”中规定

每月抽查派工单5%（当月抽查总量W总户数5”）主管进行电话回访，

将回访状况录入“回访记录”中。

3.回访工作规定：

1）负责人：管理处主任和主管。

2）上门回访必要有顾客签名，电话回访不作此项规定，但在回

访记录中写明“电话回访

3）管理处主任对主管回访工作进行检查并签意见。

4）对回访中，顾客又重新提出意见、建议或投诉等：

A.不能当即解释或暂时无法作出明确答复，应告知预约时间回

答；

B.对需要进行第二次回访必要进行第二次、第三次甚至更多次

回访，在第二次后来不属于第三次投诉回方可采用电话回访。

5）当需要对同一问题进行回访工作时，管理处可以经公开信形

式给顾客答复，公开信应存入回访档案。

6）对顾客反映问题做到“件件有着落，事事有回音”，回访解

决率达100%。

7）对同一问题多次投诉（指投诉人向不同部门投诉），作一次

记录。

8）对投诉人没留下姓名或上级部门只规定复函投诉，可不进行

回访，但应将复函状况附在投诉表后。

4.回访频率：

1）对“顾客意见征询”和投诉回访解决率100%,有顾客签名上

门回访记录不少于40虬

2）意见、建议回访率，管理处可依照需要进行。

3）电话回访率和信函回访率不超过年回访总数70虬

5.有关记录：

回访记录

投诉解决表

六、不合格服务控制程序

L0目：

让不合格服务得到及时解决。针对存在或潜在不合格因素及时制

定纠正或防止办法。

2.0范畴:

合用于存在或潜在不合格服务解决。

3.0职责：

1）各部门负责人及各班班长负责各自范畴内不合格服务解决。

2）物业管理部负责协调解决各部门在实行纠正办法过程中浮现

问题，并对此进行跟踪验证。

3）管理者代表负责对公司所有防止办法实行控制。

4）公司所有员工均有责任提出防止办法。

4.0程序：4.1不合格服务控制：不合格服务发现来源于公

司内部检查和顾客评价。不合格服务分为轻微不合格和严重不合格服

务，对不合格服务控制重点在只对不合格事项进行整治纠正让顾客

满意或满足服务原则规定即可，如还需要采用办法消除不合格产生

因素，则按4.2规定制定纠止办法。

1）日检中发现由班组长或主管即行关闭解决，解决成果记录在

日检表中。

2）周检中发现由主管填写《不合格服务解决表》，由部门负责

人批准认可后交由负责人解决，主管进行验证。

3）物业管理部组织季检和暂时检查中发现由检查人填写《不合

格服务解决表》，物业管理部主任批准承认后交由责任部门解决,

由物业管理部进行跟踪验证。

4）在夜间查岗中，由公司和物业管理部发现由物业管理部填写

《不合格服务解决表》，管理处发现告知有关班组长解决，解决成果

记录在查岗表上。

5）内审中发现其控制详细见《内部质量审核控制程序》。

6）顾客投诉解决按《顾客投诉解决程序》解决。

4.2纠正办法控制：

1）制定纠正办法是为了消除产生不合格因素，以防止将来类似

不合格再次发生。在物业管理服务中有如下不合格服务需要制定纠

正办法。

A.季检、周检中服务项目轻微不合格数超过控制次数；顾客意见

征询满意率低规定指标和顾客反映有严重不合格服务项目时。

R.在季检、周检中发生轻微不合格超过控制且集中在某一过程或

区域时。

C.凡工作和检查中发现除整治之外还需此外辨认因素制定办法

防止再次发生轻微不合格服务。

D.各项检查中服务质量存在严重不合珞状况时。

E、内审中发现不合格需制定纠正办法详细见《内部质量审核控

制程序》。

2）在制定纠正办法前应辨认出产生不合格主线因素，依照因素

评价拟定，保证不合格不再发生所需要办法。

3）若不合格因素发生在本部门，本部门负责人应主持制定纠正

办法，督促主管及关于班组实行纠正办法，并进行跟踪验证。若发

生因素与其她部门关于，则由本部门负责人上报物业管理部，由物

业管理部主任安排制定纠正办法，协调和监督有关部门实行，并进

行跟踪验证。

4）在验证时应对纠正办法成果进行评审，拟定与否达到预期作

用或效果与否需要进一步采用办法。

4.3防止办法控制

1）对服务过程中发生潜在不合格进行分析，制定防止办法，以

防止不合格发生。

2）各部门依照内部和外部反馈质量信息，发既有潜在不合格时,

应组织人员辨认潜在不合格因素，依照因素结合风险限度拟定与否

采用所需要防止办法。

3）防止办法由所在部门负责人进行跟踪验证，并且对采用办法

成果进行评军，拟定与否达到预期作用或效果，与否需要继续采用

办法。

4）各部门防止办法报告（涉及成果）均应报物业管理部备案。

4.4对存在或潜在不合格服务进行解决，制定纠正或防止办法时,

其整治纠正或制定办法应考虑与所遇到不合格影响限度相适应，在

考虑问题严重性、风险限度时，同步要考虑利益和成本。

5.0有关文献和记录：

《管理评审控制程序》

《顾客投诉解决程序》

《内部质量审核控制程序》

《不合格服务解决表》

《防止办法报告》

第五章工作筹划

大管家管理公司将依照施工进度和物业管理服务合同履行表，

分别制定工作筹划；咱们将力求务实、高效，并积极协助业主做好交

接服务

一、公司近期目的与远期规划

近期我公司将充分考虑质量问题对自己日后管理影响，另一方

面站在业主立场上，充分维护业主权益。重要作用体当前：

1•明确交接双方责、权、利关系。

2,保证物业具备正常使用功能

3•为后期管理创造条件寻常管理运作

原则：物业区内寻常机电运营、房管事务、治安、车辆、清洁、

绿化、设施维护保养统一纳入公司运作范畴，严格执行《机电设备管

理工作手册》、《电梯工作手册》、《消防工作手册》、《维修工作手册》、

《安保工作手册》、《清洁工作手册》、《绿化工作手册》，注重每一种

服务项目人员培训、考核，加强日检、周险、月检。

二、物业管理内容设定

（一）寻常管理工作

1.寻常管理工作内容

（1）物业管理区安全保卫、清洁、绿化及消防；

（2）房屋及建筑公共某些、机电设备、公共配套设施维修、管

理；

（3）车辆管理；

（4）客户档案管理；

2.安全保卫

（1）向关于部门理解物业管理区也许存在治安问题，制定治安

案件发生率控制原则；

（2）制定物业管理区治安管理条例，安保员岗位职责及安保工

作作业指引书；

3.清洁

（1）依照物业管理区房屋、公共场合及配套设备特点、制定清

洁保洁率;

（2）制定物业管理区清洁卫生管理条例、保洁员岗位职责及保

洁工作作业书；

4.绿化

（1）依照业重规定参加制定绿化方案或承担绿化方案实行；

（2）制定物业管理区绿化完好率原则及绿化管理规定；

（3）明确绿化人员管理规定、岗位职责及作业指引书；

5.消防

（1）向关于部门理解物业管理区也许存在消防隐患、制定消防

设备、设备完善率及火灾发生控制率原则；

（2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确负责

人；

（3）制定消防设备、设备管理、维护、使用规定及作业指引书、

保证消防系统符合国家规定规定；

6.水、电设备管理、维护

（1）理解关于水、电设备也许浮现问题或存在事故隐患，制定

水、电设备故障率、维修及时率和合格率控制原则；

（2）制定水、电设备使用和维护条例及作业指引书，以保证其

达到应有性能原则；

（3）制定水、电设备维护人员管理规定及岗位职责；

7、房屋及建筑公共某些、公共配套设施维护、管理

（1）理解物业管理区内房屋及建筑公共某些、公共配套设施也

许存在问题及事故隐患率，制定相应完好率、维修及时率及验收合格

率指标；

（2）制定房屋及建筑公共某些、公共配套设施使用及管理规

定；

（3）公制定房屋及公共配套设施维护人员管理条例、岗位职责

及作业指引书；

（4）业主自行出租房屋或公共配套设施，物业管理公司必要规

定业主按照本地政府关于规定完善相应手续，并制定对承租人管理

规定。

8、车辆管理

（1）车辆管理涉及机动车及非机动车管理；

（2）制定物业管理区内车辆进出、停放和行驶管理规定，明确

负责人岗位职责及作业程序；

（3）制定停车场、自行车棚完好率、维修及时率和合格率原

则。

9、'Ik户档案管理

（1）业户档案涉及与业户关于各类入住资料、申请表格、维修

记录、合同、合同、收费记录；

（2）建立业户档案管理规定，明确负责人岗位职责及作业程

序。

（二）阶段性工作要点

1.管委会物业管理工作两个阶段:

阶段一：介入理顺期工作

阶段二：正常管理期工作

2、介入理顺阶段物业管理公司作为独立经营法人公司，与委

托方订立对物业管理区委托管理合同，明确责、权、利，并开展如下

工作：

(1)组建管理机构；

(2)全面熟悉办公楼业主、设备及当前管理现状；

(3)按照国家规范，对物业管理区实行全面验收；

(4)拟定管理范畴和内容，制定管理服务原则；

(5)和业主方做好交接工作；

(6)对当前既有工作人员进行岗位理解、安排和进一步培训。

3.正常管理期间，物业管理公司应做到：

(1)对物业管理区实行正常管理服务；

(2)在保修期内还肩负着解决职责范畴内业主提出房屋及公共

配套设施返修；

(3)督促或协调建设单位解决业主提出关于房屋及公共配套设

施方面问题；

(4)建议在保修期满时，代表业主对其产权范畴内物业进行一

次全面检查。

第六章工作手册

消防工作手册

岗位职责

兼职专项安全员岗位职责

1、负责各自管理范畴安全管理工作。对安全领导小组负责"贯

彻实行安全生产规章制度。

2、制定防止伤害、防止火灾、防止职业危害办法，并对大楼所

属危险岗位、危险设备安全操作进行监督管理。

3、常对管理区域内用水、用电、用气、电梯安全运营等进行检

查，发现事故隐患及时组织人员解决，重大问题应以书面形式及时

上报，一旦发生事故应及时上报公司安全领导小组，并即刻组织现

场急救，参加伤亡事故调查、解决工作。

4、对于特种作业人员，严格按照国家劳动部颁发《特种作业人

员安全技术培训考核管理规定》持证上岗，禁止无证操作，并督促关

于人员获得•《特种作业人员操作证》，特种作业人员每两年进行一次

复审，复审不合格者不准上岗。

5、协助公司安全室主任小组对员工、居民安全生产、安全管理

做好培训、宣传、教诲工作。

6、就大楼及施工场地安全状况每季度向公司领导小组作一次书

面报告。

7、组织实行防火检查和火灾隐患整治工作。

8、组织实行本单位消防设施、灭火器材和消防安全标志维护保

养工作，保证其完好有效，保证疏散通道和安全出口畅通。

9、单位消防安全负责人委托其她消防安全管理工作。

大楼义务消防队队长职责

1.义务消防队长由安保主管担任。

2.义务消防队长在管理处防火负责人和消防机关业务指引下进

行工作。

3.开展防火宣教，管理大楼义务消防队。

4.按既定消防训练方案，组织义务消防队进行消防演习，提高

队员消防意识和防火灭火能力。

5.随时检查辖区内消防状况，发现隐患及时报告安全员或部门

负责人，发现违章及时制止。

6、配合维修班组做好消防器材、设备管理工作，保证消防设施

不受损坏。

7、随时检查所辖队员对消防器具使用纯熟状况，提高“义务消

防队”实战能力。

8、接到火灾信号后，在安排报警同步，迅速组织义务消防队,

按既定方案或暂时制定方案进行灭火、急救。

9、定期向防火负责人报告义务消防队培训及消防工作状况。

义务消防队队员职责

1.大楼所有员工均属于义务消防队员，均有义务、有责任参加消

防工作；发生火灾时紧急奔赴火灾现场待命，随时准备投入消防战

斗。

2.学习关于消防知识，熟知大楼消防设施、设备功能和位置，熟

悉灭火器具摆放点，掌握消防灭火器、消防栓、手动报警、“U9”报

警用法和程序等。

3.宣传贯彻消防规章制度，制止任何违背消防安全行为，发现

火灾隐患及时报告。

4、各义务消防队员发现消防设施被破坏，应及时报告管理处。

5.积极参加管理处及公司组织各项消防灭火训练活动。

6.积极参加灭火战斗，急救、疏散受灾人员及物资。

7、在灭火过程中一切服从命令，听从统一指挥，维护火场秩序,

保护火灾事故现场。

8、积极参加防火安全宣教工作，提高防火意识。各级人员在

扑火救灾中重要职责大楼内一旦发生火灾，管理处负责人、各班组

管理人员应亲临第一线，全力以赴，履行职责，组织指挥员工进行

灭火急救工作。

1、管理处负责人职责负责指挥本单位员工进行灭火急救工

作。

1）接到火灾信息后，及时到火灾现场组织指挥灭火急救工作。

2）开展火情侦察，掌握火势发展状况，拟定火场重要方面，及

时召集人员，组织力量急救。

3）依照救人、灭火需要，拟定通报人员疏散和报告公安消防部

门。

4）向各部门、班组明确下达救人、灭火、疏散物资、供水等任

务，并检查执行状况。

5）公安消防队到达火场时，要及时向火场总指挥报告状况，服

从统一指挥，按照统一布置，带领员工执行。

2.义务消防队长职责

义务消防队长在灭火救灾工作中，要当好管理处负责人参谋,

按照管理处负责人批示，详细组织急救工作。

1）组织力量严密监视火势发展，及时向管理处负责人报告火场

变化状况，提出相应对策。

2）按照管理处负责人批示，向各部门、各班组传达战斗任务，并

跟踪检查执行状况。

3）组织火场警戒工作。

4）组织现场医护工作。

3.消防控制中心值班负责人职责

1）自动报警器显示火警信号后，及时告知当班巡逻安保员前去

报警点检查核算。

2）向班组和关于人员发出消防警报并向公安消防部门报警。

3）组织现场与消防控制中心之间，火场指挥员与各班组织长之

间通讯联系工作，传达命令，迅速反映状况。

4）检查通讯设备，保持联系畅通。

5）做好火场记录。

4.维修班长职责负责火场灭火战斗保障工作。

1）保证消防供水不间断。

2）保证防、排烟机械设备能正常启动运营。

3）依照火场需要，及时组织、供应消防器材装备和灭火剂。

4）组织重要设备保护、疏散工作。

5.各班组负责人职责当责任区域发生火灾时，及时组织指挥本

班成员工投入灭火救人工作；当其他区域发生火灾，接到增援批示后,

即刻带领本班成员工携带灭火急救器材赶赴现场协同作战。

1）进行火警侦察，确认着火后，立即报告消防控制中心，及时

采用救人、灭火和保护、疏散物资办法，拟定水枪阵地、使用灭火器

材、灭火剂和破拆建（构）筑物地点和范畴。

2）向本班组和增援班组人员布置战斗任务，检查执行状况，依

照火场状况和火势变化及时调节力量布置。

3）组织人员做好排烟工作。

4）拟定需要疏散重要物资、设备，向火场指挥员提供需要疏散

物资工具，提出技术力量组合请示。

5）拟定疏散人员安全出口、疏散路线，组织人员分别引导、护

送群众有秩序地疏散到安全区域。逐房检查有无老、弱、病、残、幼

等行动不便群众没有撤离危险区。

6）接待、安顿好疏散下来群众。

7）当火场发生紧急状况，来不及请示时，及时采用相应办法，

然后及时向管理处负责人报告。

6.员工职责

1）坚守岗位、服从指挥，明确自己和本班组战斗任务，坚决执

行班组负责人命令。

2）仓库内货品及物资分类存储与否符合安全规定，库房内使用

60W如下灯泡。

3）电器设备运营与否正常，有无超负荷运营，电线、电缆绝缘

有无老化、受潮、漏电、短路等状况。电动机有无空转现象，防雷设

备与否完好，有无乱拉乱接电线状况。

4）使用易燃易爆物品与否符合安全操作规定，残油、气解决与

否安全妥当。

5）危险场合动火与否按规定办理手续，焊工操作时与否达到

“七不”、“四要”、“一清”规定。

6）使用有毒有害物品场合与否有防毒安全办法。

7）检查消防器材及消防系统完好状况。各部门对消防器材有无

管好、用好和到期换药。

8）门卫对出入人员与否进行严格检查，对携带易燃易爆危险物

品人员与否把关等。

防火检查

L用火、用电有无违章状况。

2.安全出口、疏散通道与否畅通，安全疏散批示标志、应急灯与

否完好。

3.消防橱窗、设备房、办公室、仓库、所管辖范畴内商铺消防设

施、器材和消防安全标志与否在位、完整；灭火器与否压力正常，灭

火水带与否有破损。

4、常闭式防火门与否处在关闭状态，防火卷帘下与否堆放物品

影响使用;

5.消防安全重点部位人员在岗状况；

6.其她消防安全状况。

火灾隐患整治单位对存在火灾隐患，应当及时予以消除。

1、违章使用明火作业或者在只有火灾危险场合吸烟，使用明火

等违背禁令。

2.安全出口上锁、遮挡或者占用、堆放物品影响疏散通道畅通。

3.消火栓、灭火器材被遮挡影响使用或者被挪作她用。

4、用使防火门处在启动状态，防火卷帘下堆放物品影响使用。

5•消防设施管理、值班人员和防火巡逻人员脱岗。

6.违章关闭消防设施、切断消防电源。

消防档案消防安全重点单位应建立健全消防档案，本物业属

高层公共建筑写字楼为消防安全重点单位。

1.单位基本概况和消防安全重点部位状况。

2.建筑物消防设计审核、消防验收以及消防安全检查文献、资料。

3.消防管理组织机构和各级消防安全负责人。

4.消防安全制度。

5•消防设施、灭火器材状况。

6.义务消防队人员及其消防工种人员状况。

7、与消防安全关于重点工种人员状况。

8、新增消防产品，防火材料合格证明。

9、灭火和应急疏散预案。

10、消防设施定期检查记录，自动消防设施全面检查测试报告

以及维修保养记录。

11.火灾隐患及其整治状况记录。

12.防火检查、巡逻记录。

13.关于燃气、电气设备检测（涉及防雷、防静电）等记录资料。

14.消防安全培训记录。

15.灭火和应急疏散预案演习记录。

16.火灾状况记录。

17、消防奖惩状况记录。

奖惩公司将消防安全工作纳入内部险查、考核、评比内容:对

在消防安全工作中成绩突出部门（班组）和个人，单位应当予以表扬

奖励。对未依法履行消防安全职责或者违背单位消防安全制度行为,

应当依照关于规定对负责人员予以行政纪律处分或者其她解决。

消防管理规定

1、员工应把防止火灾视为自己寻常工作之一，人人都是义务消

防员。本单位或外单位在管理处区域内因施工需动火，必要事先到管

理处办理动火作业手续，动火前必要采用切实有效防火安全办法,

管理处应派人监督，动火完毕后应立即清查现场。对擅自动火作.业,

一经发现及时制止：并责成补办手续，对导致事故负责人员移送公

安机关解决。

2、在重点部位、危险地段动火（变压器室、配电房、车库、楼

层和办公室装饰等处）必要经管理处主任批准方能动火；违者按关于

规定罚款。动火必要做到“七不、四要、一清二动火后要认真检查

现场，防止留下火种而引起火灾。

1）